Principaux Points À retenir

• Qu’est-ce qu’une vente de fiduciaire?

• 4 étapes d’une vente de fiduciaire

• Avantages et inconvénients

Dans les premiers jours de l’investissement immobilier, vous pourriez penser que vous pouvez avoir une longueur d’avance sur la concurrence et obtenir une excellente vente si vous achetez une propriété de premier choix lors d’une vente aux enchères. Mais une vente aux enchères immobilière publique, également appelée vente par fiduciaire, peut être plus risquée que vous ne le pensez. De plus, l’achat d’une maison lors d’une vente par fiduciaire est radicalement différent de l’achat d’un bien immobilier lors d’une transaction traditionnelle.

Ventilons un peu plus en détail les ventes des fiduciaires, et examinons les avantages et les inconvénients de l’achat d’une propriété à cet égard. À la fin, vous saurez si vous devez utiliser les ventes de fiduciaires pour acheter des propriétés pour vos objectifs de placement.

Qu’est-ce qu’une vente de fiduciaire?

Une vente fiduciaire est la vente d’un bien immobilier par le biais d’une vente aux enchères publique. Dans la plupart des cas, les ventes de fiduciaires ne sont possibles que parce que les propriétaires sont en crise financière, comme un propriétaire en défaut de paiement de son prêt hypothécaire et la propriété en forclusion. Dans d’autres cas, les propriétaires peuvent voir leur maison vendue par le trustee sale s’ils doivent beaucoup d’impôts fonciers.

Dans le scénario de forclusion commun, les ventes de fiduciaires sont généralement l’une des dernières étapes du processus de forclusion. Une fois l’enchère terminée, la propriété du bien vendu par le syndic revient au plus offrant. Si la vente aux enchères ne trouve pas un enchérisseur élevé pour la propriété, le prêteur de la propriété reprend la propriété et doit ensuite passer par différentes voies pour vendre la propriété et récupérer ses coûts.

Notez, bien sûr, que les ventes de fiduciaires ne sont pas les mêmes choses que les « ventes de fiducie », qui impliquent des tribunaux et tournent autour des propriétés des successions passant par le processus d’homologation.

Les 4 étapes d’une vente de fiduciaire

Vous pensez peut-être que l’achat de maisons par le biais de ventes de fiduciaire est une excellente idée. Décomposons le processus de vente réel du fiduciaire étape par étape afin que vous sachiez dans quoi vous vous engagez avec ces transactions.

Défaut des propriétaires

Pour qu’une maison ou un autre type de bien immobilier soit admissible à une vente par fiduciaire en premier lieu, l’emprunteur ou le propriétaire doit entrer en danger financier. Dans la plupart des cas, cela se produit lorsqu’un propriétaire fait défaut sur ses paiements hypothécaires. Bien sûr, un agent de prêt donne généralement au propriétaire au moins un avis de défaut avant d’entamer la procédure de vente du syndic. Les propriétaires ont ensuite la possibilité de corriger le problème ou de travailler avec leur prêteur pour résoudre la situation sans nécessairement perdre la propriété de leur maison. Si le propriétaire n’arrive pas à résoudre le problème financier, le prêteur entamera le processus de vente du syndic.

Avis de vente du syndic

Un agent de prêt donnera ensuite au propriétaire ou à l’emprunteur entre 60 et 120 jours en moyenne pour devenir à jour avec son prêt hypothécaire. Le délai exact varie selon l’état. Si un propriétaire manque toujours ses paiements hypothécaires et ne fait aucun effort pour rester en contact avec le prêteur, le prêteur ou l’institution bancaire enverra alors un « avis de vente du syndic » au propriétaire et au bureau du greffier du comté. Cet avis informe le propriétaire que sa maison sera bientôt mise aux enchères. Les prêteurs publient généralement des publicités dans les journaux locaux ou en ligne pour indiquer qu’une vente aux enchères aura lieu, avec des informations pertinentes telles que la date et l’heure de la vente aux enchères.

Période de prévente

Toutes les parties potentiellement intéressées, y compris le prêteur et les investisseurs éventuels, se préparent à l’enchère pendant la période de prévente. Un tiers neutre du trusteur, qui travaille généralement pour une société de titres ou une organisation d’entiercement, est embauché par le service de prêt pour la maison et établit une offre d’ouverture. L’offre est fixée à un prix raisonnable ou équitable pour la propriété tout en incluant tout autre paiement nécessaire, tel que les frais de jugement ou les privilèges.

Si les investisseurs sont intéressés par la vente du fiduciaire, ils doivent s’inscrire à l’avance et prouver qu’ils ont suffisamment de fonds pour participer. Les investisseurs ne peuvent généralement pas utiliser les prêts pour acheter des propriétés aux enchères. En revanche, le plus offrant doit présenter un chèque de caisse pour un certain pourcentage du total de l’enchère avant de quitter les lieux des enchères. Appelé « dépôt de forfait », le solde doit être payé peu de temps après la fin de l’enchère.

Enchère

Une fois les canards de l’enchère alignés, la vente du fiduciaire peut avoir lieu. Les investisseurs qualifiés se réunissent à la date de vente, le trusteur commence par une offre d’ouverture et le prix augmentera en fonction de l’intérêt dans la propriété en question.

L’enchère se termine lorsque le plus offrant est identifié dans l’enchérisseur retenu obtient l’acte du fiduciaire. Ils sont ensuite nommés comme nouveau propriétaire de la propriété. Si personne ne fait d’offre lors de la vente par le syndic, la maison mise en vente devient un REO ou une propriété immobilière, et la propriété est transférée au prêteur. Le prêteur peut ensuite utiliser d’autres méthodes, telles que la publicité sur le MLS ou le service d’inscription multiple, pour éventuellement vendre la maison.

Ventes de fiduciaires: Avantages et inconvénients

Déterminer si les ventes de fiduciaires sont une bonne idée peut être difficile pour les nouveaux investisseurs. Il y a certainement des avantages à garder à l’esprit, mais il y a aussi des inconvénients dont les investisseurs devraient être conscients avant de s’asseoir aux enchères.

Avantages:

La plupart des maisons répertoriées aux ventes des fiduciaires sont offertes à des prix maigres. Dans la plupart des cas, les prêteurs et les trusteurs tiers fixent les prix de l’offre d’ouverture à des valeurs qui couvrent ce qu’ils doivent pour le bien, et non la valeur marchande. Ainsi, les investisseurs lors de ces enchères peuvent acquérir d’excellentes propriétés à une valeur inférieure à la valeur marchande si elles sont rapides.

De plus, de nombreux investisseurs immobiliers font face à une concurrence inférieure à la moyenne par rapport à l’achat de propriétés par des canaux réguliers. Le financement normal n’est pas autorisé lors des ventes de fiduciaires, rappelez-vous, vous devez donc avoir suffisamment d’argent pour effectuer le dépôt de forfait, ce qui exclut certains investisseurs dès le départ.

Inconvénients:

L’inverse du dernier avantage – puisque vous avez besoin de suffisamment d’argent pour un dépôt de forfait, les nouveaux investisseurs peuvent avoir des difficultés à participer activement aux ventes du fiduciaire. De plus, si vous achetez une maison aux enchères, vous acceptez d’acheter le bien immobilier tel qu’il est actuellement. Vous n’avez pas à négocier pour les réparations, inspecter la propriété, etc., ce qui signifie que vous acceptez également les problèmes de titre ou les charges qui peuvent exister et minimisez vos bénéfices potentiels.

Dans le pire des cas, l’acheteur d’une maison aux enchères pourrait être responsable du suivi de toute procédure d’expulsion si le locataire de la maison ou l’emprunteur précédent vivait toujours dans la propriété au moment de la vente.

Résumé

Comme vous pouvez le constater, les ventes de syndic sont des moyens intrigants et potentiellement avantageux de récupérer des biens immobiliers à d’excellents prix, et par une méthode plus unique que d’habitude. Cependant, vous devez également savoir que les ventes de fiduciaires portent leurs propres bagages, exigences et inconvénients potentiels en fonction des circonstances de la maison et de l’emprunteur précédent de l’hypothèque.

Pour obtenir les meilleurs résultats, demandez-vous si une maison en particulier lors d’une vente par fiduciaire vaut votre temps et votre argent plutôt que d’utiliser les enchères comme seul moyen d’acquérir de nouveaux investissements immobiliers. Au fur et à mesure que vous acquérez plus de richesse et d’expérience, vous pouvez utiliser de manière plus fiable les ventes de fiduciaires pour dénicher des propriétés à bas prix et les ajouter à votre portefeuille.

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