Choisir un emplacement

À Tokyo, les quartiers résidentiels populaires avec un grand choix de maisons incluent Setagaya, Ota (la région de Denenchofu en particulier) et le long de la ligne de train Toyoko à Meguro-ku. Les zones centrales telles que Minato et Shibuya ont également des quartiers de très haute qualité tels que Shoto, Jingumae, Minami Aoyama, Hiroo / Azabu, Ebisu et Shirokane, mais en raison des prix élevés des terrains, vous constaterez que les maisons sont beaucoup plus chères ou beaucoup plus petites. Les quartiers centraux de Tokyo ont une offre très limitée de maisons individuelles et il peut n’y avoir qu’un très petit nombre de maisons disponibles à la vente à la fois.

Lorsque vous décidez d’un quartier, considérez les écoles locales, les options de transport, les magasins et les parcs.

DENENCHOFU (QUARTIER d’OTA)

Prix des maisons: 60 millions ~ 1,25 milliard de yens +
Prix des terrains: Environ 900 000 Yens / m2

11 minutes en train de Shibuya ou 30 ~ 40 minutes en voiture. La région de Denenchofu a été planifiée par le vicomte Shibusawa qui s’est inspiré de Sir Ebenezer Howard et a modélisé la région d’après Letchworth Garden City en Angleterre. Les blocs de terre sont généralement plus grands et les rues plus larges. Les résidents célèbres de Denenchofu comprennent des célébrités de haut niveau, des politiciens, d’anciens joueurs de baseball professionnels, l’ancien gouverneur de Tokyo Shintaro Ishihara, l’ancien Premier ministre Hatoyama, le Président et fondateur de Doutor Coffee et le président de l’Hôtel Impérial. Un producteur de musique bien connu aurait dépensé 4 milliards de yens (40 millions USD) pour construire sa maison de rêve dans ce quartier, bien qu’elle soit apparue pour être revendue en 2014 avec un prix demandé de seulement 1,25 milliard de yens. Ces dernières années, il y a eu un changement lorsque les résidents plus âgés, malades du trajet vers le centre de Tokyo et de l’entretien d’une grande maison, quittent Denenchofu pour s’installer dans des appartements du centre de Tokyo. Les règlements locaux exigeant une taille de lot supérieure à une taille minimale ont rendu Denenchofu inabordable pour les jeunes familles, limitant les nouveaux arrivants dans le quartier.

SHOTO / KAMIYAMACHO (QUARTIER DE SHIBUYA)

Prix des maisons: 180 millions ~ 3 milliards de Yens +
Prix des terrains: 2 000 000 ~ 3 000 000 Yens / m2 +

C’est une petite enclave résidentielle très appréciée juste derrière le principal quartier commerçant de Shibuya. C’est l’un des quartiers résidentiels les plus chers de Tokyo (et même du Japon) et possède de très grandes maisons privées. Plusieurs personnes très en vue et riches habitent Shoto / Kamiyamacho, dont le président de Rakuten, l’actuel Premier ministre et l’ancien Premier ministre Taro Aso dont la maison est estimée à plus de 6,2 milliards de yens. L’ancienne résidence officielle du gouverneur de Tokyo se trouve également à Shoto 1 Chome. Il avait été mis en vente pour 3,2 milliards de yens et a été acquis par un promoteur immobilier.

Il y a plusieurs ambassades dans ce quartier ainsi que le Musée d’Art de Shoto. Il y a un petit parc à Shoto appelé parc Nabeshima qui a un petit nombre de maisons donnant sur l’étang et les jardins. Les terrains entourant le parc de Nabeshima sont extrêmement rares et peuvent être vendus n’importe où jusqu’à 3 000 000 Yens / m2.

HIROO / AZABU (QUARTIERS de SHIBUYA ET MINATO)

Prix des maisons: 70 millions ~ 1 milliard de Yens +
Prix des terrains: 1 500 000 ~ 3 000 000 Yens / m2 +

C’est un quartier résidentiel très populaire pour les expatriés et les familles. Il a des écoles internationales, des supermarchés étrangers, des cafés, des restaurants, des parcs et des ambassades. Il comprend la zone autour de la gare de Hiroo et les adresses de Minamiazabu, Motoazabu et Nishiazabu.

SHIROKANE / TAKANAWA (QUARTIER DE MINATO)

Prix des maisons: 60 ~ 400 millions de Yens +
Prix des terrains: 1 000 000 ~ 2 000 000 Yens / m2 +

Cette zone est toujours à Minato-ku et juste au sud de Hiroo et Azabu, mais très appréciée des habitants. Il y a à la fois des maisons abordables et haut de gamme dans cette région. Le quartier comprend l’hôtel Grand Prince, l’hôtel Sheraton Miyako, l’Université Meiji Gakuin, le parc d’étude de la nature et « Platinum Dori » – une avenue bordée d’arbres avec des restaurants et des boutiques. En 2014, la résidence historique et le domaine du fondateur de la société horlogère Seiko ont été vendus pour environ 30,5 milliards de yens (280 millions USD).

Prix

En regardant le prix d’une maison et d’un terrain dans le centre de Tokyo, la maison représentera généralement environ 30% du prix, tandis que le terrain représentera les 70% restants. Dans les banlieues et les régions, ce chiffre peut être inversé en raison de la baisse des prix des terrains. Ce n’est pas une règle stricte, mais un guide général.

Si la maison est vieille et délabrée, le prix de la propriété peut être évalué à la valeur du terrain seulement, ou même légèrement inférieur à la valeur du terrain, car la démolition de la structure existante coûtera de l’argent. L’attente est que l’acheteur démolira la maison et en construira une nouvelle.

Une simple maison à ossature de bois coûte en moyenne 200 000 Yens / m2 à construire, tandis que les maisons de base en béton armé peuvent coûter entre 450 000 Yens / m2 et plus. Les prix augmenteront en fonction de la conception et de la finition, certaines constructions personnalisées de luxe coûtant jusqu’à 1 000 000 Yens / m2 +.

Les points qui s’ajouteront au prix d’une maison sont:

• Façade sur rue orientée plein sud: Le côté sud d’une propriété reçoit le plus de lumière du soleil toute la journée. Comme une maison aura généralement des voisins très proches sur 3 côtés, le côté rue est le seul côté qui peut recevoir le plus de lumière. Avoir ce côté de la maison orienté au sud fournira des espaces de vie plus lumineux.
• Étant situé sur une large rue. La meilleure largeur est de 5 à 6 mètres, bien que cela soit rare dans la majorité des quartiers résidentiels de la région de Tokyo et des districts environnants. Tout plus large et la rue peut avoir trop de trafic. Tout véhicule plus étroit et de grande taille peut avoir des difficultés à entrer dans la rue (il peut également s’agir d’une route à sens unique). La plupart des rues ont tendance à faire environ 4 m de large ou moins.
• Avoir une façade de rue plus large ajoutera à la valeur du terrain. Une maison sur un bloc de terre avec une façade de rue étroite, ou un bloc en forme de « mât de drapeau » ou de « hache de guerre », peut parfois être moins souhaitable et moins précieuse.
• Une maison sur un lotissement d’angle.
• Zonage / densité.

Achat neuf

Vous pouvez acheter une maison neuve directement auprès d’un promoteur qui devrait être garantie 10 ans contre les défauts. Si le développeur fait faillite, vous pouvez toujours faire une réclamation sur la garantie avant la fin des années 10. Le promoteur doit conserver un dépôt auprès d’un centre de dépôt agréé. Si le développeur est en faillite, cet argent est toujours conservé pendant 10 ans jusqu’à l’expiration de toutes les garanties.

Achat d’une maison ancienne

Vous pouvez économiser sur une partie de l’amortissement initial qui peut survenir avec une maison neuve en achetant une maison ancienne. Une maison de plus de 30 ans est considérée comme presque en fin de vie utile aux fins de l’amortissement fiscal et, selon son état, peut être vendue à une valeur proche de la terre. Certaines de ces maisons plus anciennes ont été bien entretenues par leurs propriétaires, tandis que d’autres ne l’ont pas été, il y a donc une grande variété. Bien sûr, toutes les vieilles maisons ne sont pas habitables. Les inspections de bâtiments gagnent en popularité et il existe des entreprises d’inspection de maisons qui peuvent mener une enquête aux frais de l’acheteur, bien que les inspections soient loin d’être aussi approfondies que dans d’autres pays.

Les entreprises de rénovation (réforme) se spécialisent dans la mise à jour des maisons anciennes et leur donner l’impression d’être neuves. Mitsui Home Remodeling annoncez une rénovation complète basée sur une maison de 100 m2 pour 8 personnes.61 millions de yens, mais d’autres entreprises annoncent des forfaits de base à partir de 5, 75 millions de yens. Les coûts de rénovation peuvent varier considérablement en fonction de ce que vous faites, et il est conseillé de discuter des coûts avec une entreprise de rénovation car cela peut facilement coûter plus cher que ces estimations.

Certaines maisons très anciennes qui viennent d’être vendues pour le terrain en dessous peuvent être vendues sans garantie contre les défauts. Cela s’appelle kashitanpo-menseki, ce qui signifie que l’acheteur n’a aucun recours contre le vendeur si la maison a des termites, des fuites d’eau, etc.

Obtenir un prêt immobilier sur une maison plus ancienne peut parfois être difficile et les évaluations bancaires peuvent être plus faibles que prévu. Certaines banques peuvent ne pas prêter du tout, sauf si vous envisagez de construire une nouvelle maison.

Achat d’une maison sur un terrain à bail (droit de location)

Seul un petit nombre de maisons à Tokyo sont sur un terrain à bail. À Tokyo, l’achat du droit de louer la propriété se situe entre 60 et 90% de ce qu’il en coûterait pour acheter le terrain s’il était en pleine propriété. À Minato-ku et Shibuya-ku, le droit de location est d’environ 70 à 90% du prix du marché, et à Meguro-ku et Ota-ku, il est généralement de 60 à 80%.

Il en existe plusieurs types, mais les terres à bail pour les maisons privées relèvent le plus souvent de la loi « chinshaku-ken ». Cette loi est ensuite décomposée en l’ancienne loi et la nouvelle loi. Les baux établis sous l’ancien régime sont toujours liés par les termes de l’ancienne loi.

Durée du bail:

La nouvelle loi a été établie en 1992 et fixe la durée standard du bail à 30 ans quel que soit le bien, mais une durée plus longue peut être établie par les parties au moment du contrat initial.

Sous l’ancienne loi, la durée du bail était déterminée par la méthode de construction du bâtiment sur le terrain. Pour les bâtiments solides (par exemple. structures en béton armé) la durée était de 30 ans. Pour les structures en bois, c’était 20 ans. Des termes plus courts existaient également. Pour les conditions de location qui n’étaient pas expressément indiquées, la loi a conçu une durée. Pour les bâtiments en béton, c’était 60 ans et pour les structures en bois, c’était 30 ans. Même si la durée n’était pas précisée, il ne pouvait pas être considéré comme un bail à durée indéterminée.

Renouvellement d’un bail foncier:

• Nouvelle loi: Le premier renouvellement est d’une durée de 20 ans, le deuxième et les renouvellements subséquents sont de 10 ans chacun, bien que des durées plus longues puissent être établies par les deux parties.
• Ancienne loi: Bâtiment en béton = 30 ans; bâtiment en bois = 20 ans.

Que se passe-t-il si le propriétaire refuse de renouveler le bail?

• Nouvelle loi: Si le propriétaire a une raison valable et paie des frais d’expulsion au locataire, il peut refuser de renouveler le bail.
• Ancienne loi: Le propriétaire foncier peut refuser un renouvellement au motif qu’il doit utiliser le terrain lui-même.

Dépenses:

Il y a des frais et dépenses supplémentaires encourus lorsque vous louez un terrain. Ils comprennent:

• Loyer mensuel du terrain
• Frais de reconstruction: Dans de nombreux cas, vous devrez payer une redevance au propriétaire afin d’obtenir son approbation pour que vous reconstruiez une structure sur le terrain. Les frais peuvent s’élever à 5% du prix de transfert du bail.

Une maison japonaise typique

La taille moyenne d’une maison neuve dans les 23 quartiers de Tokyo est d’environ 100 m2 (1076 m2).FT). À Tokyo, la maison typique est une structure étroite de 3 étages avec un espace voiture, une chambre et une salle de bains au rez-de-chaussée, un salon / salle à manger / cuisine au 2ème étage, 2 autres chambres au 3ème étage et parfois une petite terrasse sur le toit pour sécher le linge. En raison de la valeur élevée des terres et de la petite taille des blocs, ils ont très rarement de la place pour un jardin.

Dans une maison de 2 étages, la surface habitable est généralement au 2ème étage et les chambres et la salle de bain au rez-de-chaussée. En effet, le rez-de-chaussée a tendance à être la partie la plus sombre de la maison en raison des maisons voisines étant assez proches, il est donc plus pratique d’avoir un espace de couchage au rez-de-chaussée. Étant donné que le salon et la cuisine sont l’endroit où la plupart des gens passent la journée, il est logique de les avoir au 2ème étage.

L’installation de la salle de bain est la moins chère pour le rez-de-chaussée. Il en coûte plus cher d’installer une salle de bain à un étage supérieur, vous les verrez donc généralement au rez-de-chaussée.

Sous-sols

Les sous-sols sont plus coûteux à construire car ils nécessitent des excavations, du béton armé et une planification supplémentaire. Ils coûtent généralement 1,5 fois ce qu’un sol hors sol coûterait. Cependant, seule une partie de la superficie du sous-sol peut être incluse dans la superficie totale du bâtiment pour le zonage, un sous-sol est donc un moyen intelligent d’obtenir de l’espace supplémentaire.

Certaines maisons appelleront le rez-de-chaussée le sous-sol, même si cela peut ne pas sembler être entièrement souterrain. Cela peut être dû à un bloc de terre en pente.

L’inconvénient des sous-sols est qu’ils nécessitent beaucoup de ventilation et un drainage adéquat. Le Japon a des étés très humides et les sous-sols peuvent développer de graves moisissures sans ventilation adéquate. Ils ont besoin de déshumidificateurs pour fonctionner 24 heures sur 24.

Choses importantes à surveiller avant d’acheter une maison

Conditions de vente

La maison bénéficie-t-elle d’une garantie contre les défauts ou est-elle vendue sans garantie (kashitanpo-menseki)?

Taille constructible

Chaque bloc de terre au Japon a deux ratios appelés « Yosekiritsu » et « Kenpeiritsu » qui fixent la limite pour la taille totale de la maison et la taille de l’empreinte de la maison sur le terrain.

Yosekiritsu est le volume total ou la taille de la maison par rapport au terrain. Il est exprimé en pourcentage. Par exemple, un bloc de terrain de 100m2 avec un yosekiritsu ou un volume de construction de 150% signifie que vous pouvez construire une maison d’une taille allant jusqu’à 150m2 (100m2 x 150%) (sans compter le sous-sol et les autres allocations pour un garage). Cela sera limité par la largeur de la rue de façade – une rue plus étroite peut entraîner un yosekiritsu inférieur au ratio pour ce quartier. Par exemple. un bloc de terrains zonés résidentiels peut avoir un ratio de 300%, mais s’il fait face à une rue de 4 mètres de large, le ratio est réduit à 160%.

Kenpeiritsu est le ratio de couverture du bâtiment sur le terrain. Il est également exprimé en pourcentage. Par exemple, un bloc de terre de 100 m2 avec un kenpeiritsu ou un ratio de couverture de bâtiment de 70% signifie que l’empreinte de la structure peut couvrir jusqu’à 70 m2 (100 m2 x 70%) du bloc de terre.

Les terres du centre de Tokyo ont généralement des ratios plus élevés que celles des zones extérieures telles que Setagaya ou Denenchofu. Les terrains situés dans un quartier résidentiel exclusif de faible hauteur de catégorie 1 et 2 auront généralement de faibles ratios, ce qui rend ces zones souhaitables pour les familles car elles ne sont pas aussi denses. Cependant, vous paierez plus cher pour un terrain densément zoné car cela permet un bâtiment plus grand.

Il peut également y avoir des lois qui indiquent à quelle distance votre maison peut être construite par rapport à la limite. Une distance plus large est bonne si vous ne voulez pas entendre vos voisins ronfler ou se doucher, mais cela limitera également la taille de votre maison.

Il est important de vérifier si la maison actuelle a été construite dans le respect des règlements de zonage. Certaines maisons peuvent dépasser ces limites en raison des ajouts non enregistrés effectués par le propriétaire précédent. Cela peut limiter les options de financement et nécessite généralement un achat au comptant complet.

Hauteur du bâtiment

Certaines zones peuvent limiter la hauteur du bâtiment. Les zones résidentielles exclusivement de faible hauteur des catégories I et II ont des limites de hauteur de 10 à 12 mètres. Les limites de hauteur peuvent également être courantes dans les quartiers désignés zones panoramiques ou paysagères.

La Loi sur les services d’incendie peut limiter les maisons sur des blocs de terrain à mât de drapeau ou à hache de guerre à 2 étages seulement.

Accès à la rue

La largeur minimale de la rue est de 4,0 mètres. Bien que vous puissiez facilement trouver des rues plus étroites à Tokyo, les lois exigent que les propriétaires fonciers le long de ces rues raccourcissent leurs terres lors de la reconstruction de leur maison. Si vous achetez une vieille maison dans une rue étroite, vérifiez s’il y a un « recul » requis – cela signifie que vous devez raccourcir votre bloc lorsque vous reconstruisez pour élargir la rue.

Les rues de moins de 4 m de large sont difficiles d’accès pour les camions de pompiers, les véhicules d’urgence et les camions de déménagement.

Les rues au Japon peuvent être des routes privées ou publiques. Certaines des petites rues secondaires sont des routes privées et peuvent avoir un seul propriétaire ou être la propriété conjointe de tous les propriétaires fonciers le long de cette rue. Si la maison et le terrain sont livrés avec la propriété partagée du chemin privé devant, vous devrez peut-être partager une partie des coûts des réparations de la rue.

La façade de rue légale minimale pour une maison est de 2 m – une largeur suffisante pour qu’une voiture soit garée sur le pâté de maisons. Si la façade de la rue est inférieure à cela, la reconstruction d’une structure sur le terrain peut être interdite (appelée sai-kenchiku-fuka). De plus, si la maison ne donne pas sur une route mais sur une petite voie ou une voie navigable pavée, vous ne pourrez peut-être pas reconstruire sans l’autorisation du gouvernement local. Acheter une maison qui n’a accès que par un sentier ou une voie navigable couverte est risqué car il n’y a aucune obligation pour les voisins d’élargir la route et aucun accès pour les camions de pompiers ou les camions à ordures. Vous constaterez peut-être également que les banques sont moins disposées à fournir des financements.

Liste de choses à demander à votre agent immobilier

• La maison a-t-elle une garantie contre les défauts?
• La rue est-elle privée ou publique ?
• Où se trouvent les conduites d’égouts, de gaz et d’eau sous la route et où se raccordent-elles au réseau ?
• Quelle est la largeur de la rue et quelle est la largeur de la façade de la rue pour le bloc de terrain?
• La maison peut-elle être reconstruite ou est-elle interdite (sai-kenchiku-fuka)?
• La maison est-elle construite selon les réglementations en vigueur en matière de taille (yosekiritsu et kenpeiritsu)?
• Une partie du terrain est-elle désignée pour la planification routière future?
• Le vendeur a-t-il connaissance de défauts existants à la maison? (Cela doit également être écrit dans les documents liés au contrat fournis à l’acheteur au moment de la vente)
• La propriété a-t-elle été construite sur des terres récupérées, d’anciens étangs, des lits de rivières ou des zones marécageuses? (Des cartes des risques fonciers sont disponibles. Cliquez ici pour plus d’informations sur les zones à risque sismique et les zones à risque de liquéfaction)