Avez-vous toujours rêvé d’avoir une maison sur la plage et maintenant vous avez le terrain pour le faire? Bouclez votre ceinture car il y a de fortes chances que vous construisiez dans une zone inondable.
Et ce n’est pas pour les faibles de cœur.
Les zones inondables mettent votre rêve en danger pour tout ce que Mère Nature vous réserve.
Une étude estime que jusqu’à 41 millions d’Américains vivent dans des zones inondables et que les dommages causés par les inondations peuvent faire des ravages à tout moment.
Avant de décider de construire dans une zone inondable, lisez ci-dessous.
Nous vous dirons tout ce que vous devez savoir pour que vous puissiez prendre la décision intelligente.
Qu’est-ce qu’une zone inondable?
Les zones inondables sont des zones géographiques définies par la FEMA (Agence Fédérale de gestion des urgences) en fonction des niveaux de risque d’inondation.
Quels sont les différents types de zones inondables ?
L’Agence fédérale de gestion des urgences (FEMA) effectue une analyse des risques d’inondation dans tout le pays et cartographie les résultats à des fins d’assurance contre les inondations.
Ces cartes divisent chaque zone en zones inondables en fonction du risque.
D’une manière générale, il existe quatre catégories principales de zones inondables et chaque catégorie comporte plusieurs zones inondables.
Zones spéciales à risque d’inondation
1. Zone V : Cette zone est considérée comme à haut risque d’inondation.
Ce sont les zones les plus dangereuses.
Considérez-les comme la propriété de première rangée en bord de mer.
Ces zones ont 26% de chances d’être inondées pendant la durée d’une hypothèque de 30 ans.
Ils nécessitent une assurance inondation obligatoire.
2. V1 – 30 Zones: Zones côtières avec un risque d’inondation de 1% ou plus et un risque supplémentaire associé aux vagues de tempête.
Remarque: Les zones VE sont utilisées dans les cartes nouvelles et révisées à la place des zones V1-30.
3. Une zone : Cette zone est considérée comme à haut risque d’inondation.
Les propriétés de cette zone ont un potentiel d’inondation car elles sont situées à proximité de l’eau (lacs, rivières, ruisseaux, milieux humides, etc.).
Ils nécessitent une assurance inondation obligatoire.
4. Zone AE: La plaine inondable de base où les élévations des crues de base sont fournies.
Les zones AE sont maintenant utilisées sur les ENTREPRISES de nouveau format au lieu des zones A1-A30.
5. Zone A1 -30: Celles-ci sont appelées zones numérotées A (c’est-à-dire A5 ou A12).
Il s’agit de la plaine inondable de base où l’ENTREPRISE montre un BFE.
6. Zone AH: Ces zones ont une probabilité annuelle de 1% d’inondation peu profonde (généralement sous la forme d’un étang) avec une profondeur moyenne allant de 1 à 3 pieds.
Ces zones ont 26% de chances d’être inondées pendant la durée d’une hypothèque de 30 ans.
7. Zone AO: Il s’agit de zones à risque d’inondation de rivières ou de cours d’eau avec un risque d’inondation peu profonde de 1% ou plus chaque année.
Ces zones ont également 26% de chances d’être inondées pendant la durée d’une hypothèque de 30 ans.
8. Zone AR: Zones présentant un risque d’inondation temporairement accru en raison de la construction ou de la restauration d’un système de contrôle des inondations tel qu’une digue ou un barrage.
L’achat obligatoire d’une assurance inondation s’appliquera.
9. Zone A99: Zones avec un risque annuel d’inondation de 1% qui seront protégées par un système fédéral de contrôle des inondations où la construction a atteint des exigences légales spécifiées.
Aucune profondeur ou élévation de crue de base n’est indiquée dans ces zones.
Zones à risque d’inondation modéré
1. Zone X (ombragée) : Cette zone est considérée à risque modéré d’inondation.
Les zones X (ombragées) sont une zone située dans la plaine inondable de 500 ans.
2. Zone B: Zone à risque d’inondation modéré – généralement la zone comprise entre les inondations de 100 et 500 ans.Les zones
B sont utilisées pour désigner les plaines inondables de base présentant des risques moindres.
Par exemple, les zones protégées par des digues contre des inondations de 100 ans ou des zones d’inondation peu profondes avec une profondeur moyenne de moins d’un pied ou des zones de drainage de moins de 1 mille carré.
Zones à risque minimal d’inondation
1. Zone X (non ombragée) : Cette zone est considérée comme présentant un risque minimal d’inondation.
La zone X est la zone déterminée comme étant à l’extérieur de la plaine inondable de 500 ans et protégée par une digue contre les inondations de 100 ans.
L’assurance n’est pas obligatoire pour ces biens.
2. Zone C: Ces zones présentent un risque d’inondation minimal.
Ceux-ci peuvent avoir des problèmes d’accumulation et de drainage local qui ne justifient pas une étude détaillée ou une désignation comme plaine inondable de base.
Zones à risque indéterminées
1. Zone D : Dans cette zone, le risque est inconnu.
Les zones n’ont pas été étudiées pour le risque d’inondation, cela peut donc être un pari.
L’inondation est possible, ce qui rend l’assurance recommandée, mais elle n’est pas obligatoire.
Intéressé à apprendre si vous vivez dans une zone inondable?
Visitez le Centre de Service de Cartes D’Inondation de La FEMA.
Tout ce que vous avez à faire est de rechercher votre adresse, et ils vous fourniront une carte des inondations de votre région.
Pourquoi la plaine inondable est-elle réglementée?
Si vous vivez dans une zone inondable, il y a de fortes chances que votre communauté ait adopté certaines ordonnances et applique des codes du bâtiment qui détaillent les règles et les exigences que vous devrez suivre si vous souhaitez construire dans une zone inondable.
Dans cette section, nous parlerons des raisons pour lesquelles il est important que ces règlements soient respectés.
Voici un résumé rapide:
Il protège les personnes et les biens
Une bonne gestion de la plaine inondable réduit la vulnérabilité au risque d’inondation.
Parce que nous savons que les terres basses seront inondées de temps en temps, nous devrions prendre des décisions qui aident à protéger nos familles, nos maisons et nos entreprises.
Il réduit les pertes futures d’inondation
Les règlements appropriés sur les plaines inondables sont conçus pour protéger les citoyens contre les pertes futures d’inondation.
Considérez-les comme une politique de « bon voisin » qui empêche les conditions d’inondation de s’aggraver.
Il s’assure que l’assurance fédérale contre les inondations est disponible
Avant que les résidents et les entreprises puissent souscrire une assurance contre les inondations, votre communauté doit adhérer au NFIP (Programme national d’assurance contre les inondations – discuté ci-dessous).
Cela permet l’admissibilité à l’aide fédérale et à divers types d’hypothèques.
Cela permet d’économiser des impôts
Les inondations sont désastreuses pour le budget d’une communauté.
Cependant, si la communauté est intelligente et réglemente, elle aura finalement moins de problèmes la prochaine fois que l’eau montera.
Il est important de se rappeler que l’aide fédérale en cas de catastrophe n’est pas disponible pour toutes les inondations.
Et même quand c’est le cas, les communautés sont toujours responsables du paiement d’au moins une partie des coûts de réparation et de nettoyage, de l’aide temporaire au logement et des frais d’évacuation.
Cela évite la responsabilité et les poursuites
À mesure que les communautés se développent et se réaménagent, il est logique de prendre des mesures de protection raisonnables dans les zones que nous connaissons comme des risques d’inondation.
Puis-je construire dans une zone inondable?
Jusqu’à présent, nous vous avons donné beaucoup d’informations sur les plaines inondables, mais nous n’avons pas encore répondu à la question cruciale: Pouvez-vous construire dans une zone inondable?
La réponse courte est oui.
Vous pouvez construire dans une zone inondable, mais vous devrez faire preuve de diligence raisonnable et vous assurer de choisir la bonne zone inondable.
Par exemple, la zone X est une zone inondable à risque minimal et est donc idéale pour la construction.
Cela dit, il est toujours possible de subir des inondations dans une zone à faible risque.
Un autre facteur à prendre en compte lors de la construction dans des zones inondables est le type de fondation.
Cela peut avoir un impact important sur votre assurance inondation.
Plus votre fondation est « négative » par rapport à l’élévation d’inondation de base (EBE), plus vos primes d’assurance contre les inondations peuvent être élevées.
Souvent, il est recommandé que la maison soit construite pour être élevée au-dessus de la BFE.
Cependant, si vous avez une maison existante qui ne peut pas être surélevée en raison de son système structurel, il existe plusieurs autres options potentielles:
Si c’est juste le sous-sol sous le BFE, vous pouvez le remplir.
Toute partie du sous-sol située au-dessus du niveau du sol, mais en dessous de l’EFC, devrait alors être équipée d’évents d’inondation.
Les évents d’inondation protègent votre maison pendant les inondations en empêchant l’accumulation de pression hydrostatique, qui détruit les murs et les fondations.
Essentiellement, l’eau de crue s’écoulera librement à travers une enceinte comme un vide sanitaire ou un garage.
Il existe deux types d’évents d’inondation disponibles : conçus et non conçus.
Les évents techniques dureront plus longtemps tout en réduisant votre entretien, mais la FEMA ne fait pas de distinction entre les deux, c’est donc quelque chose à garder à l’esprit.
Vous pouvez abandonner l’étage le plus bas (ou le transformer en garage) et installer des évents anti-inondation.
Vous pouvez élever l’étage le plus bas d’un bâtiment si les plafonds sont suffisamment hauts.
Par exemple, si votre premier étage a un plafond de 10′, vous pouvez relever le plancher de 2′ et réduire la hauteur de votre plancher à 8′.
Le vide sanitaire nouvellement créé devra avoir des évents d’inondation installés.
Quel impact les zones inondables ont-elles sur l’assurance?
Lorsque vous construisez dans une zone inondable, vous devez envisager une assurance.
Toutes les banques et les prêteurs ont besoin d’une assurance fédérale contre les inondations si la propriété à laquelle ils prêtent se trouve dans une zone inondable à risque spécial.
Si vous envisagez d’acheter ou de construire dans une zone inondable à risque spécial, cela devrait figurer sur votre liste de choses à acheter.
La police d’assurance contre les inondations coûte en moyenne environ 700 $ par année.
Cependant, ce prix variera en fonction de ce que vous espérez couvrir et si vous avez surélevé ou inondé votre maison.
Vous pouvez choisir de couvrir uniquement le bâtiment, le contenu du bâtiment, ou les deux.
Le Programme national d’assurance contre les inondations est l’une des options d’assurance contre les inondations et le programme le plus courant que la plupart des gens connaissent.
Il est administré par le gouvernement fédéral et offre une couverture allant jusqu’à 250 000 $ pour un immeuble et 100 000 on pour le contenu des propriétés résidentielles.
Le NFIP est généralement l’option la plus coûteuse dans les zones à risque d’inondation spécial.
L’assurance inondation privée est l’autre option, et elle offre certains avantages de tarification et de couverture.
Puis-je obtenir la levée des frais d’assurance?
Dans certaines circonstances, vous pouvez obtenir la levée de vos frais d’assurance.
Si vous pouvez prouver que votre propriété est au-dessus de l’élévation d’inondation de base de 100 ans, la banque ou le prêteur peut renoncer à votre assurance contre les inondations requise (rappelez-vous, la loi américaine exige qu’ils l’exigent pour commencer).
Pour suivre ce processus, vous aurez besoin d’un document de la FEMA.
Si ce processus vous intéresse, vous devez vous assurer de le faire AVANT de construire.
Vous ne pouvez pas construire votre maison et choisissez ensuite de vous désabonner de l’assurance contre les inondations.
Vous devez déplacer votre propriété de la zone inondable avant.
Dans la section suivante, nous discuterons de la façon de déplacer votre propriété de la zone inondable.
Comment puis-je retirer ma propriété d’une zone inondable?
Si vous souhaitez construire dans une zone inondable, vous devez vous assurer de deux choses:
Il ne subira pas de dommages causés par les inondations
Vous l’avez correctement retiré de l’altitude de base des inondations de 100 ans, vous n’avez donc pas à souscrire une assurance contre les inondations
Avant d’entrer dans la façon de retirer votre terrain de la plaine inondable de 100 ans, nous vous expliquerons de quoi il s’agit exactement.
Il fait référence à l’élévation associée à une probabilité de 1% qu’une inondation se produise chaque année.
Cela peut ne pas sembler un risque élevé, mais la nature peut toujours vous surprendre.
Vous ne pouvez pas dire qu’il est garanti qu’il n’y aura pas d’inondation.
Si vous voulez éviter de payer une assurance contre les inondations (700$ / an), vous devez prouver que le sol est au-dessus du BFE de 100 ans.
Cela a du sens, car – si la propriété est supérieure au BFE de 100 ans – alors la nouvelle maison devrait avoir un faible risque de subir des dommages causés par les inondations.
De plus, si vous ne souhaitez pas payer l’assurance inondation, vous devez retirer la propriété de la plaine inondable avant de construire (répétez AVANT DE CONSTRUIRE).
Pour ce faire, la plupart des propriétaires embauchent un arpenteur-géomètre ou un ingénieur civil pour travailler au processus d’enlèvement avec la FEMA.
L’arpenteur-géomètre déterminera si le sol existant est au-dessus ou au-dessous de l’EFB.
Bien que les cartes des taux d’assurance contre les inondations soient généralement précises, elles peuvent parfois contenir des erreurs.
Une zone naturellement élevée peut être incorrectement indiquée dans la SFHA.
Si le sol naturel de votre terrain est au-dessus du BFE et qu’aucun remblai n’a été placé pour l’élever au-dessus de ce niveau, vous devez obtenir une Lettre de Modification de la carte (LOMA).
Si un remplissage a été placé ou doit être placé, vous devez obtenir une lettre de révision de la carte pour l’indiquer (LOMR-F).
Si vous avez besoin d’un remplissage, vous devrez vérifier auprès de votre administrateur local des plaines inondables si une demande de permis de remplissage des plaines inondables est requise.
La plupart des collectivités exigent que vous obteniez un permis de remblai avant de remblayer toute zone inondable.
Parfois, les collectivités exigent également que le remblai soit placé ailleurs sur le site pour compenser tout remblai placé dans la plaine inondable.
D’autres fois, les communautés peuvent même ne pas autoriser le remblai ou la construction dans une zone inondable, alors assurez-vous de respecter les réglementations locales.
Une fois que vous avez le permis local qui vous permet de placer la saleté, appelez votre géomètre pour prendre des mesures.
Ces dessins seront soumis à la FEMA et utilisés pour certifier la révision de la carte en fonction du remplissage.
Votre administrateur local de la plaine inondable doit également signer un formulaire de reconnaissance de la communauté pour la FEMA indiquant que le remplissage est correctement placé et que la propriété est raisonnablement à l’abri des inondations.
Ce processus est essentiel.
Si vous n’obtenez pas le formulaire de reconnaissance de la communauté avant de remplir la propriété, vous pourriez avoir des ennuis avec vos autorités locales.
La FEMA facture également des frais de traitement pour le LOMR-F (environ 525 $ pour un seul lot).
Ils ont également entre 60 et 90 jours pour répondre et n’offrent pas de service urgent pour le traitement.
Assurez-vous donc de planifier et de démarrer ces projets à l’avance.
Les approbations de la FEMA doivent être prises en considération.
Construire maintenant et demander plus tard n’est pas une option car vous devez vous assurer que l’élévation de votre étage le plus bas n’est pas au niveau ou au-dessus du BFE.
Qu’est-ce que le Programme national d’assurance contre les inondations?
En 1968, le Congrès a créé le Programme national d’assurance contre les inondations (NFIP) pour protéger les vies et les biens et réduire le fardeau financier de l’assistance en cas de catastrophe.
Ce programme est administré par la FEMA et plus de 22 100 communautés y participent.
En tant que partenariat entre le gouvernement fédéral et les collectivités, il implique:
Cartes des risques d’inondation
La FEMA produira des cartes des inondations en partenariat avec les districts de gestion de l’eau, les communautés et les États.
Ces cartes sont conformes aux normes de la FEMA et sont utilisées par les communautés, les agents d’assurance et autres.
Assurance contre les inondations
Les propriétaires et les locataires qui vivent dans les collectivités participantes sont admissibles à souscrire une assurance fédérale contre les inondations pour les bâtiments et leur contenu.
Règlements
Les communautés sont responsables de l’adoption et de l’application de règlements minimaux de gestion des plaines inondables afin que le développement (y compris les bâtiments) soit entrepris de manière à réduire l’exposition aux inondations
Lorsque les communautés participent au NFIP, elles acceptent de faire toutes les choses suivantes ::
- Adopter et appliquer des cartes d’inondation ainsi qu’une ordonnance sur la prévention des dommages causés par les inondations
- Exiger des permis d’aménagement dans une plaine inondable
- S’assurer que les sites de construction sont raisonnablement à l’abri des inondations
- Établir des élévations de base des crues (EBE) lorsqu’elles ne sont pas déterminées par la FEMA
- Exiger Que les maisons neuves et considérablement améliorées et les maisons manufacturées soient élevées au-dessus de l’EBE
- Exiger que les bâtiments non résidentiels soient surélevés au-dessus de la BFE ou imperméabilisés à sec
- Déterminer si les bâtiments endommagés sont considérablement endommagés
- Champ de conduite inspections pour citer et corriger les violations
- Exiger et tenir à jour les informations d’élévation arpentées pour documenter la conformité
- Examiner attentivement les demandes d’écarts
- Résoudre les non-conformités et les violations
- Conseiller et travailler avec la FEMA et indiquer si des mises à jour des cartes d’inondation sont nécessaires
- Tenir des dossiers pour examen et répondre aux demandes périodiques de rapports à la FEMA
Dois-je acheter dans une zone inondable?
Nous avons beaucoup parlé de la construction de maisons dans des zones inondables, mais qu’en est-il de l’achat d’une maison dans une zone inondable?
Souvent, les habitants de hurricane alley s’inquiètent des impacts que le temps pourrait avoir sur leur maison.
Devriez-vous éviter complètement une région comme Houston ou La Nouvelle-Orléans?
Il y a quelques règles empiriques que vous pouvez suivre lors de l’achat dans une zone inondable.
Voici ce que vous devez savoir.
Identifiez la plaine inondable de votre propriété
Une fois que vous avez sélectionné une propriété potentielle, assurez-vous d’identifier la plaine inondable dans laquelle se trouve cette propriété.
Cela vous aidera à comprendre le risque d’inondation de la maison et le coût de l’assurance inondation.
Vous pouvez utiliser l’outil du Centre de service de cartes d’inondation lié ci-dessus pour voir si la maison est située dans une plaine inondable.
Notez qu’une maison peut parfois tomber directement sur la ligne entre deux plaines inondables différentes.
Pour obtenir un devis d’assurance précis, vous devrez obtenir un certificat d’élévation.
Cela coûte quelques centaines de dollars et ajoute quelques jours à votre calendrier de clôture.
Cela dit, cela vaut la peine d’investir afin que vous sachiez ce que vous entreprenez avant d’acheter.
Vérifiez votre historique des inondations
Une fois que vous avez identifié la plaine inondable, vérifiez l’historique des inondations auprès de la compagnie d’assurance.
Même si votre maison n’est pas dans une zone inondable, vous pouvez voir des réclamations d’inondation antérieures dans le passé, ce qui peut influencer les coûts d’assurance.
Si les enregistrements montrent une inondation précédente, vérifiez la raison de cette inondation et la façon dont la propriété a été touchée.
Une inondation pourrait avoir eu lieu à cause de l’éclatement des tuyaux plutôt qu’une tempête, et il est important de comprendre si le problème a été résolu ou pourrait être répété avant de faire une offre.
Obtenez un certificat d’arpentage et d’élévation de site avant la fermeture
Tous les prêteurs exigent un arpentage avant la fermeture, mais ils n’exigent pas toujours un certificat d’élévation.
Un certificat d’élévation fournit des informations concernant l’élévation de base de la crue et d’autres chiffres pour le bien par rapport au sol.
Si la propriété est située sur une plaine inondable, les prêteurs aiment souvent cette information.
Cela dit, si vous payez en espèces, vous ne devriez pas avoir de problème avec l’une ou l’autre de ces choses.
Si les vendeurs n’ont pas de certificat d’arpentage ou d’élévation acceptable, demandez à votre société de titre de prendre des dispositions pour en obtenir un.
Ces documents seront de bons outils et vous aideront à indiquer le risque.
Achetez une assurance contre les inondations
Tout comme construire dans une zone inondable, l’achat dans une zone inondable vous obligera à souscrire une assurance contre les inondations si un prêteur est impliqué.
Vous voudrez le faire à la fermeture (même si vous n’êtes pas situé dans une plaine inondable).
Rappelez-vous, selon la FEMA, plus de 20% des réclamations pour inondations proviennent de maisons situées en dehors d’une zone inondable à haut risque.
Il est coûteux de réparer des maisons suite à des inondations, et cela peut arriver à n’importe qui!
Vos tuyaux peuvent éclater, et sans l’assurance appropriée, vous paierez les réparations de votre poche.
Que dois-je faire si je ne suis pas dans une plaine inondable cartographiée?
Il est tout à fait possible que vous subissiez une inondation même si vous n’êtes pas situé dans une plaine inondable.
La plupart des informations contenues dans ce blog sont destinées aux personnes situées dans une plaine inondable, mais environ 20 à 25% de tous les dommages causés par les inondations se produisent dans des zones à faible risque (« en dehors de la zone inondable cartographiée »).
Malheureusement, c’est souvent après que des personnes ont été touchées par des inondations qu’elles découvrent que leur assurance habitation ou entreprise ne couvre pas les dommages causés par les inondations.
Alors, que faites-vous?
Généralement, c’est une bonne idée d’acheter une assurance contre les inondations.
Par exemple, les dommages causés par un seul pouce d’eau peuvent coûter plus de 20 000 $ à un propriétaire.
Donc, si vous habitez dans une maison unifamiliale d’une valeur inférieure à 250 000 $ et qu’elle est inondée, vous risquez d’endommager votre maison plus qu’elle n’en vaut la peine.
Même si le risque semble faible, vous ne voulez pas être dans cette situation!
Pensées finales
Voilà!
Tout ce que vous devez savoir avant de construire en zone inondable.
Vous avez des questions?
Faites-le nous savoir dans les commentaires.
Pour plus d’informations sur l’achat, la vente ou l’investissement dans des terrains vacants, consultez nos autres ressources ci-dessous.
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Ressources supplémentaires
Si vous cherchez à acheter un terrain abordable, vous pouvez consulter notre page d’annonces.
Et avant d’acheter un terrain, assurez-vous de consulter le programme de diligence raisonnable de Gokce Land.
Si vous cherchez à vendre un terrain, visitez notre page sur la façon de vendre votre terrain.
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Avertissement: nous ne sommes pas des avocats, des comptables ou des conseillers financiers et les informations contenues dans cet article sont fournies à titre informatif uniquement. Cet article est basé sur nos propres recherches et expériences et nous faisons de notre mieux pour le garder précis et à jour, mais il peut contenir des erreurs. Assurez-vous de consulter un professionnel juridique ou financier avant de prendre toute décision d’investissement.
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Avant de fonder Gokce Capital, Erika a obtenu un baccalauréat en architecture de l’Université de Californie du Sud et un diplôme d’études supérieures en politique urbaine de l’Université Columbia. Elle a travaillé à la fois en tant que designer architecturale et ingénieure à New York avant de rejoindre le Département de la Préservation et du Développement du logement de la ville de New York.
Erika vit actuellement dans la région métropolitaine de New York avec son conjoint, sa fille et son chat. Elle est originaire de Chicago et se considère toujours comme une midwestern dans l’âme.
Erika aime aussi lire, écrire et voyager (fait amusant, elle a visité les 50 États et plus de 30 pays!). Son nouveau livre, Erreurs D’Investissement Foncier: 11 Histoires vraies Que Vous devez Savoir Avant D’Acheter un Terrain, est maintenant disponible sur Amazon.
