PAR RICH BOCKMANNNOV 16, 2015 12:25

Grâce aux progrès relativement récents en matière de matériaux de construction et de conception architecturale, les tours d’aujourd’hui sont plus avancées en matière de plans d’étage qui maximisent l’espace utilisable — environ 30 à 40% plus efficaces que les conceptions du milieu du siècle.

Mais compte tenu du chemin parcouru – et du fait que l’efficacité a une limite finie –, il est peu probable que la prochaine génération de bâtiments fasse des gains à l’échelle que nous voyons maintenant, selon certains des meilleurs esprits de l’architecture.

« Si vous pensez aux bâtiments des années 90, ils ne sont pas construits à ce niveau de performance. Ce sont des pièces d’architecture très performantes « , a déclaré Tom Polucci, directeur du design d’intérieur de la firme d’architecture et d’ingénierie HOK. Polucci pense qu’il y a de la place pour des gains progressifs, mais pas « jusqu’à ce qu’un changement de mer se produise. »

L’efficacité du bâtiment est le plus souvent exprimée en pourcentage calculé en divisant la surface de plancher utilisable par la surface de plancher brute. Du point de vue du locataire, cela illustre à quel point l’espace pour lequel il paie peut être utilisé une fois que des éléments tels que les colonnes intérieures et les systèmes mécaniques sont pris en compte. C’est aussi un argument de vente essentiel pour les propriétaires qui veulent encrer de nouveaux baux.

Il y a d’autres facteurs à prendre en compte pour mesurer combien un locataire obtient pour son argent de location. L’utilisation programmatique de l’espace – comme l’échange de bureaux individuels pour des environnements de travail plus denses et plus ouverts – et la différence entre la superficie en pieds carrés utilisée par les locataires et ce que le propriétaire leur facture, connue sous le nom de facteur de perte, ont un impact.

Mais en ce qui concerne les éléments structurels dont les architectes sont responsables, les bâtiments d’aujourd’hui sont considérablement améliorés par rapport à ceux construits dans les générations précédentes. Grâce aux progrès tels que l’acier à haute résistance, les poutres structurelles peuvent maintenant s’étendre sur 45 pieds, ce qui signifie moins de colonnes par rapport à une époque où les travées de 30 pieds étaient la norme de l’industrie. Et les systèmes de convection qui tapissent les murs extérieurs ont été coupés d’une largeur moyenne de deux pieds à — dans certains cas — aussi étroite que six pouces.

Kenneth Lewis, associé au bureau new-yorkais de Skidmore, Owings & Merril, a déclaré que les immeubles de bureaux construits vers le milieu du siècle sont efficaces à environ 50%, tandis que les propriétés fonctionnent aujourd’hui dans une fourchette de 80 à 90%, certains exemples allant même jusqu’à 95%. Bien que ces ratios modernes laissent relativement peu de place à l’amélioration, même de petits gains sont significatifs, a-t-il déclaré.

« Dans le monde dans lequel nous travaillons, des gains d’efficacité de 1 ou 2% sont assez importants pour la surface louable d’un bâtiment », a-t-il expliqué. « Presser chaque moitié d’un pour cent a de la valeur pour la propriété. »

Certaines des technologies qui pourraient rendre les bâtiments plus conviviaux demain sont déjà là. Les technologies de fibre optique et sans fil à haut débit signifient que les placards utilisés pour stocker les composants technologiques pourraient être réduits en taille, bien que les propriétaires et les locataires soient quelque peu réticents à éliminer cette redondance de secours en cas d’urgence. Les ingénieurs travaillent déjà sur des systèmes qui permettraient à plusieurs wagons d’ascenseurs d’utiliser le même arbre, réduisant ainsi la taille du noyau.

Le Shanghai Bank Building à Hong Kong et le Lloyd’s Bank Building à Londres ont été conçus avec les éléments de leurs noyaux intérieurs placés à l’extérieur des murs extérieurs.

« En gros, ils ont pris le noyau des bâtiments et l’ont divisé en composants, puis les ont placés à l’extérieur du bâtiment », a déclaré Ambrose Aliaga-Kelly, directrice technique de Gensler. « Pour aller aux toilettes, vous passez un pont à l’extérieur du bâtiment. »

La conception avant-gardiste se traduit par un plan d’étage extrêmement efficace, ce qui peut avoir ses inconvénients. La lumière a du mal à pénétrer profondément au centre du sol et, dans certains cas, il peut être difficile pour les locataires de comprendre comment utiliser cet espace intérieur profond.

« Mais cela ne fonctionne pas toujours pour tous les types d’industrie », a ajouté Aliaga-Kelly, qui a consulté sur les Cos connexes. Projet Hudson Yards. « Tout le monde ne veut pas ce genre d’efficacité impitoyable. »

Il existe certainement d’autres exemples où une planification efficace entre en collision avec le confort du lieu de travail. Prenons le 7 World Trade Center de Silverstein Properties, par exemple, où le développeur a mis en place une technologie connue sous le nom de « destination dispatch ». »

Les visiteurs du bâtiment saisissent leur destination dans un moniteur, et le système utilise un algorithme pour – en théorie – les diriger vers une voiture d’ascenseur en attente. La technologie pourrait éliminer le besoin de 10% des ascenseurs dans un bâtiment, mais elle est souvent décriée par les employés de bureau et les propriétaires hésitent encore à réduire le nombre d’ascenseurs.

« Ils les ont laissés dedans parce que c’était le premier. Larry voulait juste être sûr au cas où il y aurait densification « , a déclaré Lewis de SOM. Mais si la technologie pouvait être utilisée pour éliminer la superficie réservée aux ascenseurs, elle pourrait peut-être être utilisée pour d’autres espaces fréquemment partagés.

« Peut-être des toilettes de destination », a-t-il dit.

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