Un terme à l’ancienne pour le processus d’achat d’une propriété en forclusion, l’achat d’une maison sur les marches du palais de justice est un moyen d’obtenir une vraie affaire sur une maison – ou d’avoir de vrais ennuis.

Le processus de forclusion

La forclusion est en fait un processus en plusieurs étapes qui commence par « pré-forclusion. »

C’est la période qui suit la première défaillance de l’hypothèque/ de l’acte de fiducie.

À ce moment-là, le prêteur entame le processus juridique qui initie la forclusion de la propriété.

Cela comprend le dépôt des documents juridiques nécessaires et le dépôt d’un avis d’intention auprès du tribunal.

Le prêteur est également tenu de publier une annonce de la forclusion imminente dans le journal local (sous les mentions légales), généralement pour une période de temps spécifique.

Si vous êtes intéressé par une propriété, cela vous donnera le temps de faire vos recherches dessus. Une fois la période d’attente terminée, le processus peut aller très vite!

Une fois les étapes légalement requises terminées, le prêteur peut ensuite mettre le bien en vente lors d’une vente aux enchères publique. La durée de ce processus dépend des lois de chaque État.

Les marches du palais de justice

Les ventes aux enchères ont lieu au palais de justice du comté dans lequel se trouve la propriété saisie. Il se produit les jours spécifiés de chaque mois. Les enchères ne sont pas toujours très fréquentées, et vous pourriez vous retrouver comme le seul là-bas. Si c’est le cas, cela pourrait signifier que la propriété n’est pas largement considérée comme une bonne affaire (pour le prix ou la condition) et vous devrez vous méfier.

Le prêteur peut spécifier un « prix de réserve », qui est le minimum qu’il acceptera pour transférer la propriété. Cela couvrira l’exposition du prêteur à la propriété ou au moins la minimisera si la propriété est susceptible de se vendre en dessous du montant du prêt impayé.

La loi de l’État peut prévoir que les enchères commencent avant la vente aux enchères pour donner aux acheteurs d’une première maison une chance d’enchérir sur la propriété. Si leur offre est acceptée par le prêteur, l’enchère sera annulée.

Les offres peuvent être écrites ou appelées.

Vous devez venir avec des fonds certifiés, ou d’autres moyens de paiement spécifiés par le tribunal, le jour de l’enchère et être prêt à finaliser l’achat immédiatement. Contrairement aux transactions immobilières régulières, il n’y a pas de période d’entiercement entre le moment où vous signez une offre et la clôture de la vente.

Si la propriété ne reçoit aucune offre, le prêteur reprendra la propriété. Il est alors classé comme « REO », ou bien immobilier appartenant au prêteur que le prêteur vendra à une date ultérieure.

Le processus spécifique varie d’un état à l’autre, il est donc préférable de vérifier les procédures et les exigences spécifiques auprès de sources locales fiables.

Risques de propriété de forclusion

Du point de vue de l’acheteur, la forclusion est assez simple et a le potentiel de grandes récompenses. Mais il y a des risques que vous devez garder à l’esprit.

Guerres d’enchères

Les enchères peuvent créer des guerres d’enchères! Si cela se produit, il est possible que le prix puisse atteindre le prix réel du marché ou même au-dessus. Un ou plusieurs soumissionnaires qui souhaitent acheter la propriété comme résidence personnelle peuvent être verrouillés sur la propriété et ne pas trop se soucier de la valeur de revente.

Connaître la valeur marchande de la propriété, ajuster en fonction de l’état et du bénéfice anticipé, et ne jamais enchérir plus haut que votre prix maximum prédéterminé.

État de la propriété

Un problème inhérent aux saisies est que vous ne serez généralement pas en mesure de faire une inspection de la maison. Les occupants ont tendance à rester dans des propriétés saisies jusqu’à (et après) la dernière minute, et ne vous laisseront pas entrer pour inspecter. De plus, la propriété pourrait avoir des problèmes structurels majeurs qui seront votre problème après l’achat de la maison. Vous allez acheter sight unseen!

Faites une inspection au volant et examinez de près l’extérieur et la propriété elle-même à la recherche d’indices. Si c’est une épave à l’extérieur, c’est probablement à l’intérieur. Les propriétaires saisis détruisent parfois la maison intentionnellement.

Titres de propriété

Ne présumez jamais que l’hypothèque est le seul privilège sur une propriété. Si la maison est en forclusion, il y a probablement d’autres privilèges aussi.

Commandez une recherche de titre sur n’importe quelle propriété qui vous intéresse sérieusement de cette façon, vous saurez dans quoi vous vous engagerez.

Anciens propriétaires Qui ne quitteront pas

Les anciens propriétaires de la maison ne peuvent pas partir après l’achat de leur maison. Vous devrez peut-être recourir à une action en justice pour les faire retirer, à vos frais.

Comme alternative, soit soumissionner uniquement sur des propriétés connues pour être inoccupées, soit être prêt à offrir un incitatif en espèces aux propriétaires précédents pour qu’ils partent.

Problèmes de financement

Les prêteurs hypothécaires ont des normes qui ne correspondent généralement pas bien aux propriétés de forclusion. Lorsque vous achetez une forclusion, vous la prenez telle quelle; le prêteur voudra généralement que certains articles soient réparés, et cela ne se produira pas. Les prêteurs seront également concernés si vous achetez la maison pour un investissement, ou pire, pour faire un profit rapidement.

L’achat de saisies ne fonctionnera probablement pas si vous devez obtenir une hypothèque. Payez en espèces ou associez-vous à des personnes qui le peuvent.

Questions post-forclusion

Certains États autorisent une période d’attente après une vente aux enchères, au cours de laquelle le propriétaire précédent peut racheter la propriété s’il peut égaler l’enchère la plus élevée. Si vous vivez dans l’un de ces états, vous pourriez gagner l’enchère et ne toujours pas obtenir la maison.

Acheter des saisies peut être extrêmement rentable. Mais comme vous pouvez le voir, le potentiel de payer trop cher pour la propriété, de rencontrer des coûts de réparation importants ou d’entrer dans des enchevêtrements juridiques est réel. Procédez avec prudence!