Les valeurs des propriétés commerciales sont largement motivées par les rendements locatifs ou le potentiel de croissance du capital. Il existe un certain nombre de méthodes qui peuvent être utilisées lors de l’évaluation d’un bien.

Ces méthodes incluent:

• Méthode de vente comparable
• Sommation
• Capitalisation
• Coût de remplacement
• Développement hypothétique

Ci-dessous, nous examinons ces différentes méthodes d’évaluation et expliquons chaque approche plus en détail, mais si vous recherchez une évaluation précise pour un bien commercial spécifique, contactez notre équipe dès aujourd’hui.

Méthode des ventes comparables

Parfois appelée Analyse comparative du marché (RMR). Cette méthode est également appelée « comparaison directe » et est un moyen populaire d’évaluer les biens commerciaux. Cela implique de comparer la propriété avec d’autres types et normes similaires qui ont été récemment vendus.

Cette comparaison directe est généralement la base de l’analyse des ventes et cette méthode repose sur des preuves réelles du marché. La comparaison directe est assez simpliste dans son fonctionnement et fait également partie intégrante d’autres méthodes d’évaluation. Il est préférable d’utiliser l’analyse de marché comparable (AMC) ou la méthode de comparaison directe pour évaluer les unités de strates industrielles, car elles sont souvent très comparables. D’autres formes de propriété commerciale peuvent varier considérablement, ce qui rend cette forme d’évaluation moins fiable. Les facteurs couramment examinés dans cette méthode comprennent:

• Date de vente
• Localisation de la propriété
• Taille de la propriété
• Caractéristiques physiques (dégagement, accès, etc.)
• Équipements et services (proximité des transports en commun, des infrastructures, etc.)
• Zonage de la propriété

Méthode de sommation (Approche des coûts)

Le terme  » sommation  » signifie l’addition des valeurs des différentes parties d’une propriété pour calculer sa valeur totale. La méthode de sommation est basée sur l’attribution d’une valeur à chaque composant de la propriété, plutôt qu’une valeur pour la propriété dans son intégralité. La méthode de sommation est principalement utilisée comme évaluation de « vérification ». Selon la méthode de sommation, on calcule le coût du terrain, le coût des améliorations, telles que l’usine et le bureau, ainsi que le coût de l’établissement du stationnement, de la clôture et de l’aménagement paysager. Les coûts sont ensuite totalisés.

La somme est basée sur le coût actuel moins l’amortissement et est également appelée  » méthode des coûts « . Dans la plupart des cas où l’approche des coûts est impliquée, la méthodologie globale est un hybride des approches de comparaison des coûts et des ventes.

Par exemple, alors que le coût de remplacement pour construire un bâtiment peut être déterminé en additionnant les coûts de main-d’œuvre, de matériaux et d’autres coûts, la valeur du terrain et l’amortissement doivent être calculés à partir d’une analyse de données comparables. La méthode de sommation est particulièrement utile dans le développement des banlieues. Cependant, le fait qu’une personne ait dépensé une somme particulière pour la propriété ne signifie pas que d’autres seront prêts à payer pour les améliorations (c’est ce qu’on appelle la sur-capitalisation).

Une propriété sur-capitalisée (qui a été développée bien au-dessus du prix moyen de la zone) peut être très difficile à vendre à un prix qui récupérera tout l’argent dépensé par le propriétaire actuel. L’approche des coûts est considérée comme fiable lorsqu’elle est utilisée sur des structures plus récentes, mais la méthode tend à devenir moins fiable pour les propriétés plus anciennes. L’approche des coûts est souvent la seule approche fiable lorsqu’il s’agit de propriétés à usage spécial (par exemple, abattoirs, rassemblement public, marinas).

L’amortissement est un facteur important à prendre en compte lors de l’utilisation de la méthode de sommation. Parfois, il est nécessaire de comprendre comment déterminer la durée pendant laquelle un bâtiment restera utile en tant que source de valeur. Cela nécessite une compréhension de la façon de calculer l’amortissement et implique de déterminer où un bâtiment ou une amélioration a diminué de valeur au fil du temps, ce qui constitue un amortissement accumulé. Les bâtiments et les améliorations vieillissent et se détériorent avec le temps et, même s’ils sont entretenus, peuvent ne pas se comparer à des bâtiments ou des améliorations plus modernes et plus modernes.

L’amortissement est une perte de valeur d’une propriété pour quelque cause que ce soit et est la différence entre le coût de remplacement neuf et la valeur marchande actuelle. Lorsque vous adoptez la méthode d’évaluation par sommation, rappelez-vous toujours que le coût n’est pas toujours égal à la valeur! Par exemple, un propriétaire dépense 250 000 $ pour agrandir et rénover son usine existante. Il n’y a aucune garantie que la propriété vaut immédiatement 250 000 more de plus qu’avant cela.

Vous pouvez également utiliser la méthode de sommation pour vérifier la méthode de vente comparable. Il est principalement utilisé pour évaluer ou évaluer des biens tels que:

• Propriété sur des marchés où les données de vente comparables sont extrêmement limitées
• Propriétés à usage spécial, également où les données de vente sont limitées
• Propriété située sur des marchés isolés
• Propriété publique ou services publics où il n’y a pas de marché commercial formel

La valeur des améliorations est ajoutée à la valeur du terrain, comme dans l’exemple suivant:

La valeur foncière est déterminée par comparaison directe avec des ventes de terrains vacants similaires ou par analyse de ventes améliorées pour obtenir une valeur foncière vacante. La valeur placée sur le terrain à des fins de notation peut être utilisée comme guide général par les agents, mais l’analyse des ventes permet de réduire les inexactitudes.

Méthode de capitalisation

Cette méthode est basée sur le revenu de la propriété et est principalement utilisée pour évaluer ou évaluer les biens productifs de revenus. Les calculs sont basés sur le revenu net de la propriété, plutôt que sur le revenu locatif brut, car les dépenses sortantes pour la propriété peuvent être très différentes d’une propriété à l’autre.

Le Taux de capitalisation (ou Taux de capitalisation) est un ratio utilisé pour estimer la valeur des propriétés productrices de revenus. En termes simples, le taux plafond est le résultat d’exploitation net divisé par le prix de vente ou la valeur d’un bien exprimé en pourcentage.

Les investisseurs, les prêteurs et les évaluateurs utilisent le taux plafond pour estimer le prix d’achat de différents types de propriétés productrices de revenus. Un taux de capitalisation boursière est déterminé en évaluant les données financières de propriétés similaires récemment vendues sur un marché spécifique. Le calcul du taux plafond intègre le prix de vente d’une propriété, les loyers bruts, les revenus non locatifs, le montant de la vacance et les charges d’exploitation, fournissant ainsi une estimation de la valeur plus fiable que si seuls le prix de vente et les loyers bruts d’une propriété étaient pris en compte.

Il y a deux étapes pour déterminer le revenu net de la propriété:

• Établir les dépenses du bien
• Déduire les dépenses du revenu locatif brut obtenu

Le revenu net est ensuite capitalisé à un taux approprié dérivé de l’analyse des ventes comparables. Par exemple, la recherche peut indiquer que le rendement net de l’espace de vente au détail dans la région est en moyenne de 6%. Ce taux de rendement est appelé taux de capitalisation et constitue la base de calcul de la valeur de marché.

Taux de capitalisation net % = (Revenus locatifs annuels bruts – charges x 100) ÷ Prix de vente

Pour utiliser cette formule, vous devez multiplier les revenus locatifs mensuels par 12. Toutes les dépenses de propriété, y compris l’entretien, les frais d’agent et les frais doivent être calculés puis déduits, vous laissant avec le calcul suivant:

Taux de capitalisation = (Revenu locatif annuel net x 100) ÷ Prix de vente

Si ces calculs sont effectués simplement sur la base du revenu brut, les chiffres peuvent être moins comparables car ils ne tiennent pas compte de la grande variance des dépenses entre les différents bâtiments.

EXEMPLE

Le taux de capitalisation est le résultat net d’exploitation du bien divisé par son prix d’achat. Le taux indique le pourcentage de rendement annuel attendu pour un investissement spécifique. Dans l’exemple ci-dessus, lorsque le revenu net de 42 500 $ par année est capitalisé à 5%, le résultat ou la valeur en capital de cette propriété serait alors de 850 000 $ avec un rendement ou un retour sur investissement de 5% par année. L’avantage d’utiliser un taux de capitalisation est que les acheteurs peuvent déterminer leurs revenus attendus et définir ce qu’un investissement potentiel vaut réellement. L’utilisation du taux pour calculer la valeur en capital d’une propriété est la suivante:

Le revenu net de la propriété est de 50 000 pa par an. Sur la base d’un taux de capitalisation de 6% et en utilisant cette formule de taux de capitalisation indiquée ici, la propriété a une valeur en capital de 833 333 $.

VALEUR DU CAPITAL = Revenu net ÷ Taux de capitalisation

Les biens achetés sur la base du rendement reçu du revenu locatif ou du bénéfice net sont évalués ou évalués selon une méthode de revenu.

Le principe sous-jacent de la capitalisation est que les revenus générés par le bien sont à perpétuité (pour toujours). Sur cette base, la propriété est évaluée en supposant que le revenu net actuel sera toujours disponible. Le risque relatif de ce flux de revenus est mesuré par le taux de capitalisation. Plus le risque de maintenir le niveau actuel de loyer ou de bénéfice net est élevé, plus le taux de capitalisation sera élevé.

Avec des données suffisantes, cette formule peut être utilisée pour aider à évaluer la valeur de la propriété et les agents peuvent accéder aux données de location actuelles de leurs propres listes de loyers à condition qu’ils suivent les principes de données comparatives de like avec like et utilisent des informations à jour ou récentes pour assurer l’exactitude.

Coût de remplacement

Les évaluateurs sont souvent tenus d’évaluer les biens à des fins d’assurance en fonction des coûts de remplacement actuels. Bien que les agents immobiliers commerciaux n’utilisent généralement pas cette méthode pour établir une estimation des prix, il convient de comprendre la méthode du coût de remplacement, car vous pouvez la rencontrer lorsqu’on vous donne des informations de clients. Les agents gérant des propriétés pour les clients peuvent également utiliser cette méthode lorsqu’ils aident un client à examiner la couverture d’assurance pour s’assurer que les valeurs couvertes sont à jour. Lors de l’utilisation de la méthode du coût de remplacement de l’évaluation foncière, la ou les structures du bâtiment seules sont prises en compte. La valeur du terrain est déduite de la valeur globale pour arriver à la valeur de la structure.

Cette méthode consiste à avoir accès à des informations sur les coûts actuels de construction qui peuvent varier considérablement entre les zones urbaines et rurales. Les coûts de construction augmentent généralement chaque année et il est essentiel d’utiliser des informations précises qui reflètent les lignes directrices actuelles de l’industrie du bâtiment lors du calcul des coûts de remplacement.

Il convient de noter qu’un agent évaluant une propriété existante établie en utilisant le coût de remplacement comme base est susceptible de fournir un chiffre ou une fourchette inexacte, car le coût de remplacement a peu d’incidence sur le prix du marché de la propriété en raison du fait que la propriété elle-même se déprécie et, en général, le terrain est la composante qui apprécie. Il est préférable de le laisser à des fins purement d’assurance.

Développement hypothétique (Faisabilité)

Cette méthode est utilisée dans l’évaluation des lotissements fonciers et des sites d’aménagement. La valeur du terrain pour le promoteur est obtenue en tenant compte d’un certain nombre de facteurs concernant l’ensemble du projet:

• Ventes totales brutes du projet terminé moins les frais de vente (plus la TPS) = réalisation nette
• Moins la marge pour les bénéfices et les risques du promoteur = dépenses totales en capital (développement, frais fonciers et intérêts)
• Moins les coûts de développement, les frais et les intérêts (intérêts et charges conditionnelles) = valeur du terrain et des intérêts
• Moins les intérêts sur la valeur du terrain = Valeur totale du terrain

C’est cette valeur qui indique si le développement sera, hypothétiquement, réalisable ou non. Si les promoteurs ne peuvent pas acheter le terrain et couvrir les frais de détention d’intérêts pour environ le prix que leurs calculs montrent qu’il « vaut » pour eux, le projet n’ira généralement pas de l’avant. De toute évidence, les autres estimations de coûts et de ventes, ainsi que le calendrier, doivent également être prévisionnels de manière très précise.

Le processus de développement hypothétique peut être résumé comme suit:

• Le promoteur choisit un site en fonction du produit final envisagé
• Le promoteur achète un terrain et encaisse des intérêts sur les fonds empruntés
• Le site est développé avec des coûts de développement, de construction, des intérêts sur les emprunts
• Le promoteur passe par le processus de vente recouvrant les pertes et réalisant leurs bénéfices

La plupart des promoteurs empruntent des fonds pour acheter des terrains et encourent donc des intérêts. Ceux qui ne permettent pas encore un coût pour avoir l’argent investi dans la terre sans rendement immédiat par opposition aux rendements obtenus ailleurs. C’est souvent ce qu’on appelle le « coût d’opportunité ». La dépense totale en capital pour le promoteur comprend les coûts de règlement des terres, de développement et d’intérêt, plus les marges de profit et de risque. Pour recouvrer tous les coûts, les coûts de vente finaux plus la composante TPS des terres aménagées devraient être ajoutés au total des dépenses en capital.

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