Si vous envisagez d’acheter ou de vendre un terrain de jardin, vous vous demandez peut-être comment arriver à la valeur d’achat ou de vente correcte. Ci-dessous, nous passons en revue les facteurs impliqués et expliquons deux façons de calculer son prix, ainsi que les implications possibles pour les propriétaires et les hypothèques si la parcelle jouxte une propriété.
Valeurs des terres par superficie
Gov.uk répertorie les valeurs moyennes des terres par zone d’autorité locale, mais selon un avertissement sur la page, les données sont uniquement à des fins d’enquête. Cela signifie que les chiffres fournis ne devraient pas constituer la base des évaluations pour les transactions commerciales. L’analyse souligne également que la valeur des terres est particulièrement sensible aux variations propres aux parcelles, de sorte que les rapports ne représentent pas des estimations de la valeur du marché. Comme l’explique la page, les chiffres sont destinés à l’évaluation des politiques publiques au sein des autorités locales anglaises et à faciliter la comparaison des valeurs pour l’utilisation agricole par rapport à l’utilisation industrielle. Au moment de la rédaction de cet article (hiver 2019), les données les plus récentes disponibles étaient pour 2017 et publiées en mai 2018.
Lors de la vente ou de l’achat d’un terrain, la valeur réelle dépend de plusieurs facteurs cruciaux:
- Son emplacement
- Son état
- La taille de tout jardin existant
- La valeur de la maison à côté
- Si un parking serait possible sur ce terrain
- La rareté relative des terrains à vendre dans la région
- Autres facteurs de concurrence locale
Les propriétaires occupants qui ont un financement hypothécaire et qui souhaitent vendre une partie du terrain-jardin entourant le bien concerné devront d’abord obtenir l’accord du prêteur. Pour libérer et décharger la parcelle, la banque, la société de construction ou un autre prêteur hypothécaire voudra généralement un remboursement partiel du montant initial (c’est-à-dire la somme en capital) emprunté.
Façons d’évaluer les terres de jardin
Il existe deux façons d’évaluer les terres de jardin. Premièrement, la méthode comparable examine les ventes de parcelles similaires, puis ajuste le chiffre pour tenir compte de la rareté, de la taille de la parcelle et de l’emplacement.
Deuxièmement, la méthode de la valeur du mariage calcule le montant par lequel un tel changement augmenterait la valeur de toute maison avec laquelle elle fusionne, avant de se contenter d’une fraction de la somme – généralement la moitié. Le cas échéant, certains experts préconisent un contrôle en considérant également la réduction correspondante de la valeur du bien du vendeur.
Bien que le concept d’arriver à la valeur du mariage soit relativement simple, dans la pratique, il peut ne pas être aussi simple – principalement parce qu’il peut être difficile de trouver des preuves suffisantes et fiables des ventes. Bien que les données sur le transfert de maisons soient bien communiquées par les canaux établis, les traités de vente de terres sont plus privés, souvent entre deux individus et non annoncés. Par conséquent, à l’occasion, les sommes convenues reflètent ce que les individus peuvent se permettre de payer et ne sont pas toujours affectées par des influences plus larges du marché.
Facteurs supplémentaires
En plus de prendre en compte les points précédents lors de l’évaluation d’une parcelle de terrain de jardin, il convient également de déterminer si la parcelle pourrait intéresser quelqu’un d’autre. Les zones entourées par d’autres propriétés voisines peuvent ne pas valoir autant que d’autres qui sont de taille similaire mais ont l’avantage d’une voie d’accès séparée et sans entrave, par exemple.
De plus, les circonstances de la vente et le temps disponible pour négocier pourraient avoir une influence sur le montant convenu. Les exécuteurs qui tentent de disposer d’un bien peuvent avoir des priorités différentes de celles des propriétaires de terres voisines, par exemple, qui n’ont peut–être pas cherché à vendre – et, probablement, ne veulent pas de ce qu’ils considèrent comme la peine associée. En d’autres termes, selon la dynamique de la situation, le sentiment d’urgence et l’échéancier envisagés par un vendeur ou un acheteur donné peuvent très bien différer. En conséquence, il pourrait être plus ou moins ouvert aux offres.
Les problèmes de planification et les changements d’utilisation prévue des terres arables ou agricoles pourraient également influer sur le prix de vente. Notamment, alors que certaines terres agricoles peuvent être soumises à la TVA, les terres de jardin valent généralement plus.
Comme tout arpenteur ou architecte le confirmera, les ventes de terrains qui ont déjà un permis de construire ont tendance à attirer des prix plus élevés que les terrains sans une telle approbation préalable.
Clauses restrictives sur le terrain
Pour transférer la propriété, il est nécessaire de demander conseil à un avocat ou à un cédant. Lors de la préparation d’un contrat approprié pour l’achat ou la vente d’un terrain de jardin, il est important de noter les clauses restrictives qui s’appliquent. En règle générale, les termes peuvent viser à prévenir les nuisances sonores de la parcelle, telles que les inconvénients causés par d’éventuels travaux de construction futurs.
Dans certains cas, d’autres clauses peuvent s’appliquer. Les dispositions sur les dépassements, par exemple, signifient que le propriétaire foncier qui vend la parcelle aura droit à un paiement si l’acheteur obtient un permis de construire sur le terrain après le transfert et pour une période prédéterminée.
Enfin, selon la zone, le vendeur peut vouloir réserver des droits miniers et de sous-sol ou inclure des clauses de droits sportifs et même d’espace aérien.
En bref, les facteurs qui influent sur les prix des terrains de jardin sont nombreux et variés. Pour être sûr d’arriver à un prix juste, il est généralement avantageux de prendre conseil auprès d’un praticien expérimenté.