Lorsque vous parcourez les emplacements, une chose peut être à l’avant-garde de votre esprit: louer. Combien de loyer votre entreprise peut-elle se permettre? Devriez-vous payer plus cher pour un emplacement plus agréable? Pourriez-vous vous en tirer avec un emplacement avec un coût de loyer inférieur?
La plupart des gens veulent payer le moins possible leur loyer sans effrayer leurs clients. Vous voulez un espace abordable, accessible et accueillant. Votre budget et vos coûts d’exploitation, ainsi que le trafic de l’emplacement, affecteront le montant que vous devriez dépenser en loyer.
En savoir plus sur le loyer commercial et comment trouver le loyer que vous pouvez vous permettre.
Pieds carrés utilisables par rapport aux Pieds Carrés Louables : Quelle est la différence?
Tout d’abord, parlons de la façon dont la plupart des propriétaires calculent le loyer. Vous avez peut-être entendu les termes pieds carrés utilisables et louables. Votre loyer commercial sera déterminé par pieds carrés locatifs. Quelle est la différence?
- Pieds carrés utilisables: L’espace que votre entreprise occupera réellement est la superficie en pieds carrés utilisables. Cela comprend des espaces tels que des salles de bains privées et des placards de rangement.
- Pieds carrés louables: Vos pieds carrés louables comprennent les pieds carrés utilisables et une part en pourcentage pour toutes les parties communes. Vous paierez pour les espaces communs avec une part proportionnelle à la quantité d’espace que vous louez. Des exemples d’espaces communs sont les salles de bains, les ascenseurs, les escaliers, les couloirs et les espaces de réunion partagés au sein d’un bâtiment.
Trouver le loyer commercial Par pied carré
Si des parties communes sont concernées, les propriétaires utiliseront un facteur de charge pour calculer la superficie locative. Pour trouver le facteur de charge, ils prendront les pieds carrés louables du bâtiment divisés par ses pieds carrés utilisables.
Pieds carrés locatifs de l’immeuble / Pieds carrés utilisables de l’immeuble = Facteur de charge
La superficie utile de chaque locataire est multipliée par ce facteur de charge pour trouver la superficie locative de l’espace qu’il utilise.
Pieds carrés utilisables du locataire x Facteur de charge = Pieds carrés locatifs du locataire
Une fois la superficie locative du locataire trouvée, elle est multipliée par le taux de location pour générer un montant de loyer mensuel ou annuel.
Pieds carrés locatifs x Taux de location = Loyer mensuel
Comment calculer les ventes par pied carré
Les locataires commerciaux devraient pouvoir dépenser 5% à 10% de leurs ventes brutes par pied en loyer. Vos ventes brutes divisées par la superficie en pieds carrés de l’emplacement vous donneront des ventes par pied carré.
Ventes brutes / Superficie = Ventes par pied carré
Par exemple, vous estimez que votre entreprise réalisera des ventes totales de 300 000 $ par année et que vous recherchez un espace de 1 500 pieds carrés. Sur cette base, vous gagneriez 200 per le pied carré en ventes.
Comparaison des coûts de loyer
Lorsque vous comparez des propriétés, vous devez calculer le pourcentage de votre revenu qui irait au loyer pour trouver la meilleure offre. Si l’espace mentionné ci-dessus est à un taux de location de 20 per par pied carré, vous diviseriez cela par vos ventes de 200 $ par pied carré. Avec cette formule, vous pouvez voir que vous paieriez 10% du revenu de votre entreprise au loyer.
Loyer au pied carré / Ventes au pied carré = Budget locatif
En trouvant ce pourcentage, vous pourrez voir si le montant du loyer correspondra à votre budget et le comparer à l’indice de référence de votre secteur. Si le budget locatif est bien plus que la référence de votre secteur, vous voudrez peut-être examiner d’autres options d’immobilier commercial.
Trafic & Coûts publicitaires
Nous avons partagé comment trouver différents montants de loyer, que vous pouvez utiliser pour déterminer ce que vous pouvez vous permettre en fonction de vos dépenses et de vos ventes estimées. Quoi d’autre pourrait affecter vos coûts de loyer? Circulation. Comment pouvez-vous augmenter le trafic? Publicité.
Trafic et publicité vont de pair. Lorsque vous faites de la publicité, vous amenez des clients à votre porte; cependant, les coûts de publicité peuvent prendre une grande partie de votre budget. Combien vous devez dépenser en publicité vous aidera à déterminer combien vous pouvez vous permettre de louer.
L’emplacement d’un bâtiment affecte la quantité de trafic qu’il reçoit et la quantité de publicité que vous devrez faire.
- Zone à fort trafic: Si l’emplacement est proche d’une zone à fort trafic, cela peut compenser vos coûts de publicité. Les locataires d’ancrage, tels que les grands magasins ou les chaînes de magasins, peuvent augmenter le trafic vers votre entreprise. Plus de trafic vous permet de dépenser moins en publicité afin que vous puissiez payer un loyer plus élevé.
- Zone à faible trafic: D’un autre côté, vous pourriez être enclin à dépenser beaucoup moins en loyer si l’emplacement ne génère pas lui-même un trafic élevé. Un loyer inférieur vous aidera à économiser votre argent pour la publicité, ce qui amènera des clients à votre entreprise et vous aidera à réaliser des bénéfices.
Coût d’occupation
Le loyer ne représente qu’une partie de votre coût d’occupation. Lorsque vous regardez les emplacements, vous voudrez garder d’autres dépenses à l’esprit. En plus du loyer de base, votre entreprise devra payer des choses comme les frais d’entretien des espaces communs, l’assurance des biens, les taxes foncières et les services publics.
Ce que vous pouvez dépenser en loyer dépendra des dépenses annuelles et des bénéfices de votre entreprise. Voulez-vous trouver un espace pour votre entreprise que vous pouvez vous permettre?
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