La hausse des prix de l’immobilier est souvent associée à une demande accrue de logements ou est souvent imputée aux investisseurs ou aux spéculateurs étrangers.
Bien que tous les facteurs ci-dessus jouent un rôle dans la valeur des prix des maisons, une grande partie des prix provient directement du développeur.
Les acheteurs se demandent souvent comment les promoteurs de condos déterminent le prix au pied carré d’une unité de condos. De nombreux facteurs entrent dans la tarification des condos avant la construction, tels que le coût d’achat du terrain, les coûts de construction et les frais gouvernementaux.
Avant qu’un promoteur ne commence à travailler sur un projet de condominiums, il crée un formulaire pro pour l’aider à comprendre et à gérer ses coûts et risques globaux de développement.
Alors que les coûts fonciers, de construction et les charges gouvernementales sont à la hausse, les promoteurs immobiliers doivent gérer les risques de développement avec l’utilisation de pro formas.
Nous savons que les développeurs ne financent pas de leurs propres poches des projets. Il y a des prêteurs et d’autres partenaires de coentreprise, ainsi que des investisseurs en actions, qui versent de grosses sommes d’argent aux développeurs. Ces intervenants ont besoin d’être rassurés que leur argent est bien géré et que leurs contributions financières généreront un retour sur investissement.
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Les investisseurs et les utilisateurs finaux ne veulent peut-être pas entendre cela, mais les développeurs sont très certainement préoccupés par leurs résultats nets.
C’est pourquoi les pro formas sont de bons outils pour les développeurs pour déterminer le coût par pied carré. Il n’est pas rare que les développeurs utilisent des scénarios « et si » pour tester la réussite d’un projet, et l’un des « si » les plus faciles est de demander: « et si j’augmentais le prix au pied carré? »
Le prix au pied carré est le coût le plus facile à augmenter pour atteindre les objectifs du projet, en particulier lorsque l’environnement du marché a un impact financier direct sur les promoteurs, y compris la valeur du terrain et les coûts individuels durs et souples nécessaires à la construction et, en fin de compte, à l’achèvement du projet de condominiums.
Alors, qu’est-ce que les développeurs prennent exactement en considération lorsqu’ils fixent leurs prix? Voici une ventilation rapide pour vous:
Augmentation des coûts fonciers
MCAP fournit des rapports réguliers sur la valeur des terres municipales, et les données de ces rapports nous indiquent que les coûts fonciers varient vraiment en fonction de la région. Si nous regardons le centre-ville de Toronto, par exemple, nous pouvons voir que la valeur marchande moyenne des terrains en copropriété de grande hauteur se situe entre 265 $ et 275 foot le pied carré. C’est un coût assez élevé à absorber pour tout promoteur et cela explique certainement pourquoi le coût par pied carré au centre-ville de Toronto est beaucoup plus élevé que dans d’autres petites municipalités.
Maintenant, comparez cela à Vaughan, une ville en croissance avec une valeur moyenne des terrains de 55 $ à 70 per le pied carré. Bien sûr, tout immeuble de promoteurs à Vaughan peut maintenant offrir un prix plus compétitif pour les projets de condominiums par opposition au centre-ville de Toronto, car ils ne sont pas tenus de payer des coûts fonciers élevés.
Cela ne signifie pas que les propriétés à Vaughan ne sont pas d’excellents investissements, mais c’est simplement un moyen pour les acheteurs de comprendre qu’il y a une raison pour laquelle les condos du centre-ville de Toronto sont beaucoup plus chers sur une base de coût par pied carré.
Il est également important de réaliser que la demande joue également un rôle. Donc, si la valeur des terres est moins chère à Vaughan, cela ne signifie pas que cela le restera à l’avenir. Il peut y avoir des conditions de marché qui voient une augmentation significative des prix de la valeur foncière de Vaughan s’il y a une inondation de la demande ou des investissements dans la ville qui attirent un plus grand nombre d’investisseurs et d’intervenants.
Coûts de construction durs et mous
Même avec les vaccinations pour lutter contre la pandémie qui a débuté en 2020, l’industrie de la construction continuera de ressentir les effets à long terme de cette crise sanitaire mondiale. La perturbation de la chaîne d’approvisionnement mondiale, la récession et les blocages ont tous un impact sur les coûts de construction dans la région du Grand Toronto et au-delà.
Les acheteurs veulent une compréhension actuelle et précise de la façon dont les promoteurs décident du prix final au pied carré pour les condos pré-construction, ce qui permet de mieux comprendre tous les coûts variés liés à la construction d’un nouveau condo résidentiel dans la RGT.
Le public est souvent au courant de choses telles que la hausse des prix des maisons, qui sont souvent associées à une demande accrue de logements. Les gens reprochent souvent aux investisseurs étrangers d’augmenter le coût par pied carré, mais les prix sont plus complexes que cela.
Il est vrai qu’il y a parfois beaucoup d’investissements spéculatifs qui peuvent augmenter le coût d’achat d’un nouveau condo. Ces augmentations sont affichées comme le coût par pied carré, qui est la norme que les développeurs utilisent pour établir les prix dans toutes les conditions du marché. Le coût au pied carré est assez sensible à ces conditions du marché car les promoteurs tirent parti de la croissance des prix en fonction de la demande existante.
Ceci étant dit, le facteur le plus important et le plus direct pour les promoteurs lors de la fixation d’un prix au pied carré est lié aux coûts de construction.
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En général, lorsque les constructeurs prévendent des unités de condos pour être admissibles au financement de la construction, des contrats et des ententes sont signés avec les acheteurs qui soumettent des dépôts à des prix prédéterminés qui doivent être payés en totalité une fois que le projet est prêt pour l’occupation. C’est pourquoi les constructeurs utilisent leurs pro formas pour déterminer tous les coûts de construction, y compris durs et mous, pour déterminer le prix au pied carré pour chaque unité dans la phase de planification et de développement.
Il est important de créer des estimations précises pour s’assurer que les développeurs ne sous-estiment pas les coûts, car cela peut avoir une incidence sur la viabilité de l’ensemble du projet. Si les coûts de développement augmentent considérablement ou si une mauvaise planification est entrée dans la tarification, le constructeur n’aura probablement d’autre choix que d’annuler l’ensemble du projet. Les développeurs expérimentés n’ont pas l’habitude d’annuler des projets car ils savent que ce comportement affecte leur réputation.
Avant qu’un promoteur soit en mesure de déterminer un prix au pied carré, il doit prendre en considération tous ses coûts durs, qui sont les plus faciles à définir car ils sont de nature physique.
Les entreprises de construction expérimentées savent estimer et déterminer les coûts importants avant même de commencer les travaux sur le bâtiment. Ces professionnels connaissent le type et la quantité exacts de matériaux nécessaires avant même qu’un développeur ne se lance dans un projet potentiel.
Le Groupe Altus produit régulièrement des rapports et des études qui donnent un aperçu des coûts de construction difficiles qui peuvent donner aux acheteurs une appréciation des tâches difficiles auxquelles les développeurs sont confrontés lors de la détermination du prix au pied carré.
Selon le dernier Guide de coûts canadien 2021 du Groupe Altus, les coûts de construction dans le segment des condominiums résidentiels peuvent varier entre 250 $ et 340 per le pied carré pour un immeuble à condos de 40 à 60 étages dans la RGT. Comparez cette valeur à une ville comme Montréal où les coûts de construction ne sont que de 190 $ à 270 foot le pied carré.
Donc, si les acheteurs se demandent pourquoi des villes comme Toronto coûtent plus cher, il est important de prendre en compte les différences régionales qui ont des coûts plus élevés. Si vous pensez au coût de l’embauche d’un charpentier, d’une excavatrice ou même d’un électricien, vous verrez que le taux horaire pour ces professionnels varie d’au moins 65 $ à 85 hour l’heure.
En moyenne, les coûts accessoires peuvent varier entre 15% et 20% du total des coûts constructibles. Ces coûts sont différents des coûts durs car ils ne s’arrêtent pas une fois qu’un condo est terminé. Les coûts accessoires continuent de s’accumuler même après que tout soit construit et incluent des éléments tels que l’entretien de la propriété, l’assurance, la sécurité et d’autres coûts permanents nécessaires à la maintenance d’un actif.
Frais gouvernementaux
Un aspect souvent négligé des coûts est lié aux frais gouvernementaux tels que les frais de développement, les frais de dédicace de parcs et les frais d’avantages communautaires (lien interne à l’article d’information sur l’immobilier).
Les administrations municipales facturent des frais aux promoteurs qui sont finalement refilés aux acheteurs de maisons. Ce qui est intéressant, c’est que les frais de développement continuent d’augmenter, même si les mêmes municipalités prennent des mois et des années pour obtenir des autorisations de développement. Pour un immeuble en copropriété neuf, les frais gouvernementaux moyens par unité sont d’environ 122 800 $, soit environ 23,9 % du prix moyen d’un condo neuf.
Ces frais sont conçus pour s’assurer que les promoteurs consacrent suffisamment d’espaces verts dans leurs plans de développement de condos. On s’attend généralement à ce que les constructeurs consacrent au moins 5% des terres aux espaces verts, mais cela peut souvent être un défi dans une ville comme Toronto. En conséquence, les promoteurs sont obligés de payer des frais en lieu et place de ce « dévouement » à l’espace vert du parc, ce qui augmente les coûts globaux de développement du constructeur pour le projet.
Ces frais ont une incidence directe sur le calcul du coût par pied carré, car il s’agit d’un autre coût supplémentaire que les développeurs doivent payer pour s’assurer que le projet est terminé.
Une étude réalisée en 2018 par le Groupe Altus a révélé que les municipalités de la RGT ont collecté environ 1 $.13 milliards en frais de réserve de trésorerie de Parkland, ce qui représente une grosse somme d’argent qui est incluse dans le coût final par pied carré pour les nouveaux projets de condos. Selon BILD, entre 2006 et 2017, les fonds en réserve dans les municipalités de la RGT sont passés d’un peu plus de 300 millions de dollars au chiffre que nous voyons maintenant, soit 1,13 milliard de dollars. Cela montre également que les promoteurs optent davantage pour payer en espèces au lieu d’un parc dédié, car il n’y a tout simplement pas assez de terrains sur lesquels construire.
BILD a constaté que ces coûts ajoutent au moins 20 000 à 30 000 per par unité pour les développements de gratte-ciel parce que les promoteurs optent pour des contributions en espèces. Il est donc important de comprendre qu’il s’agit d’un autre coût supplémentaire qui augmente le prix au pied carré pour les investisseurs et les acheteurs de projets de condos pré-construction.
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Si nous prenons, par exemple, le coût moyen par pied carré de terrain dans le centre-ouest de Toronto, nous pouvons voir que le coût moyen des terrains peut varier entre 165 $ et 175 per le pied carré, ce qui signifie que ces frais d’avantages communautaires peuvent ajouter 4% supplémentaires à cette valeur, ce qui lui donne un coût total variant entre 172 to et 182 per le pied carré. Bien que les promoteurs ne se verront pas facturer plus de 4% de la valeur du terrain, il est important que les acheteurs de condos sachent qu’il s’agit d’un coût supplémentaire que les promoteurs encourront et qui sera pris en compte dans le calcul final du prix au pied carré pour l’achat d’une nouvelle unité de condos.
Exemple de cas: Analyse des coûts pour un projet de condominiums moyen dans la RGT
Pour mieux comprendre comment les promoteurs déterminent le coût par pied carré, examinons rapidement le projet de condominiums moyen dans la RGT.
Le coût moyen des terrains en copropriété dans les immeubles de grande hauteur dans la RGT est d’environ 27 millions de dollars pour un terrain d’une superficie de 2,1 acres, soit environ 112 per le pied carré constructible.
Comme la plupart des projets de condos dans la région du Grand Toronto sont de plus de 5 étages et comptent plus de 10 unités résidentielles, cela signifie que le promoteur serait automatiquement tenu de payer des frais d’avantages communautaires plafonnés à 4%.
Examinons maintenant les frais gouvernementaux. Les redevances gouvernementales moyennes dans la région du Grand Toronto représentent environ 16 % du coût total des projets d’aménagement de gratte-ciel. En dollars, cela se traduit par environ 96 233 per l’unité lors de l’achat d’un condo à Markham et 76 762 per l’unité lors de l’achat à Toronto.
Et le troisième coût majeur est lié aux coûts de construction que les promoteurs doivent payer. Lorsque nous parlons des coûts de construction, nous prenons en compte les coûts doux et les coûts durs. Comme nous le savons, les coûts de construction en dur à Toronto à eux seuls se situent entre 200 $ et 260 per le pied carré pour un immeuble en copropriété de 40 à 60 étages, ce qui représente environ 20 % à 30 % du coût total du pied carré. Pour un projet de condo dont le prix est de 900 per le pied carré, le coût souple représentera environ 90 per le pied carré en moyenne.
Par conséquent, si l’on considère les coûts de construction qui comprennent les coûts fixes et les coûts accessoires, le total s’élève à environ 300 $ à 350 per le pied carré en tant que part du coût total par pied carré facturé par les promoteurs, ce qui représente un peu plus du tiers du coût d’un projet de condominiums qui se vend à 900 per le pied carré.
Maintenant, si nous faisons un calcul approximatif des coûts majeurs en additionnant les terrains, les coûts de construction et les frais gouvernementaux que les promoteurs doivent payer, nous pouvons voir dans le tableau ci-dessous que le coût total par pied carré qu’un promoteur pourrait être tenu de payer pour le développement d’un projet de condominiums de grande hauteur varie d’au moins 665 $ à 775 per le pied carré pour un projet de condominiums vendu au public à 900 per le pied carré. Cela laisse au promoteur une marge bénéficiaire d’environ 125 $ à 235 foot le pied carré pour chaque unité de condo.