Les polices d’assurance des propriétaires coûtent généralement environ 25% de plus que les polices d’assurance des propriétaires, selon l’Insurance Information Institute. Le coût moyen de l’assurance propriétaire était de 1 478 premium en prime annuelle, et le coût moyen de l’assurance propriétaire était de 1 192 back, il y a quelques années.

Par exemple, nous avons obtenu des devis d’assurance pour un bien locatif typique de 3 logements à Chicago de cinq sociétés différentes, et les primes d’assurance variaient de 2 400 $ à 6 600 for pour la même couverture.

Pourquoi l’assurance propriétaire coûte-t-elle plus cher que l’assurance propriétaire?

La principale raison de la différence devient claire lorsque vous pensez à qui vit à la maison. Les compagnies d’assurance voient moins de réclamations et des montants moyens de pertes inférieurs dans les maisons occupées par leur propriétaire que les locations. Le bon sens dit que personne ne s’occupera d’une propriété tout à fait comme le propriétaire.

Et une autre différence apparaît lorsque vous regardez le montant de la couverture d’assurance responsabilité civile. Les propriétaires ont des niveaux de couverture plus élevés pour se protéger des poursuites et des frais juridiques découlant de locataires ou d’invités blessés. Il est normal qu’une police de propriétaire ait une limite de responsabilité de 1 million de dollars.

Y a-t-il des rabais sur l’assurance des propriétaires?

Des réductions existent, mais elles ne sont pas aussi axées sur les transactions que d’autres types de couverture comme l’assurance automobile. Par exemple, State Farm accorde des réductions de prix pour de bonnes notes ou des cours de conduite. Vous ne trouverez rien de tel avec l’assurance propriétaire.

Jetez plutôt un coup d’œil à ces deux façons d’économiser:

• Dispositifs de Sécurité. Installez des alarmes antivol, des systèmes de gicleurs d’incendie ou des capteurs de mouvement pour faire baisser le prix.
• Propriétés multiples. Regroupez l’assurance propriétaire pour toutes vos locations avec la même entreprise pour réduire votre prime sur chaque police.

Ma police d’assurance propriétaire couvre-t-elle mon bien locatif?

Cela dépend. Répondez à combien de fois vous louez la propriété et combien de temps les gens restent pour décider du type d’assurance dont vous avez besoin. Découvrez ces trois scénarios pour vous aider à choisir:

• Locations fréquentes à Court Terme. Pour Airbnb, VRBO ou une autre configuration où divers invités séjournent brièvement, comme un bed and breakfast ou un hôtel, vous aurez besoin d’une police d’assurance commerciale.
• Locations à Court terme peu fréquentes. Pour les locations de votre résidence principale pour moins de 30 jours, par exemple, pendant que vous prenez des vacances, vous pouvez utiliser votre police d’assurance habitation avec l’approbation de votre fournisseur d’assurance.
• Locations à long terme. Pour des périodes au-delà du court terme, comme un bail typique de 6 mois ou 1 an, vous devriez acheter une police de propriétaire.

Une règle générale pour aider, l’assurance personnelle ne couvre pas l’activité commerciale. Par exemple, de nombreux experts en finances personnelles suggèrent une police-cadre pour vous protéger des réclamations en responsabilité au-delà des limites de la police de votre propriétaire. Mais votre politique globale ne s’appliquerait pas à votre bien d’investissement locatif si vous le créiez en tant qu’entreprise distincte ou LLC.

Devrais-je aussi souscrire une assurance locataire?

Non, vous n’avez pas besoin d’acheter à la fois une police de propriétaire et une police de locataire. Une certaine confusion vient du fait que l’assurance propriétaire est parfois appelée assurance des biens locatifs. Les polices d’assurance des biens locatifs couvrent les maisons, et les polices d’assurance des locataires protègent les effets personnels et la responsabilité de vos locataires.

De nombreux propriétaires exigent que leurs locataires souscrivent une assurance locataire, car cela réduit les maux de tête lorsque des réclamations de biens personnels surviennent. Par exemple, si un incendie endommage votre location et détruit la propriété de vos locataires, ils peuvent demander des dommages contre vous même s’ils auraient dû se protéger avec une politique de locataires.

Et les propriétaires demandent aux locataires de souscrire une assurance locataire pour protéger les locataires après une réclamation majeure. Revenons à l’exemple du feu. Si le locataire devait déménager jusqu’à la fin des réparations, comment paierait-il ses frais de subsistance? La police du locataire couvrirait cela pour eux, tandis que votre assurance propriétaire vous indemniserait pour votre perte de revenus locatifs pendant que la maison est rendue habitable.

Un exemple d’assurance locative réelle

Examinons un bien locatif réel pour déterminer le type de couverture d’assurance dont il dispose et les coûts. Cet immeuble d’appartements de 3 700 pieds carrés avec trois unités locatives se trouve près du centre-ville de Chicago sur Fullerton Avenue. Il s’est vendu pour la dernière fois à 950 000 $ en 2018, et le propriétaire pense que son coût de remplacement serait d’environ 740 000 $ à 200 per le pied carré. Il est entièrement loué et rapporte un revenu locatif mensuel de 6 000 $.

Le propriétaire a obtenu trois devis de son agent d’assurance et a acheté la police d’assurance du propriétaire auprès de USLI pour une prime annuelle totale de 3 137 $.

Tout d’abord, examinons sa couverture d’assurance, puis décomposons ce que cela signifie.

• Logement: 844 000 $au limite de 2 500 $de déductible
• d’Autres structures: de 168 000 $limite
• Contenu (biens meubles): limite de 5 000 $
• la Juste valeur de location: $168,800 limite
• Vandalisme: 844 000 $au limite
• responsabilité Personnelle de couverture: de 1 000 000 $limite
• paiements Médicaux: Limite de 5 000 $

en Regardant le coût de chaque élément de ligne, nous voyons que certains sont beaucoup plus chers que les autres:

• Logement: 2 200 dollars de primes annuelles
• Contenu: de 35 $prime annuelle
• Vandalisme: $532 prime annuelle
• couverture de la Responsabilité de: Prime annuelle de 350 $

La couverture du logement paierait pour reconstruire l’ensemble du bâtiment s’il y avait des dommages matériels importants causés par un incendie ou une catastrophe naturelle, il est donc logique que cette couverture soit la partie la plus chère à 2 200 $.

En passant à « contenu », cela couvrira les dommages aux biens personnels du propriétaire qui sont conservés dans la propriété locative. Il est important de noter que cela ne protège pas les biens personnels des locataires — c’est ce à quoi sert une police d’assurance locataire. Parce que la limite ici n’est que de 5 000 $, la compagnie d’assurance ne prend pas beaucoup de risques, donc la couverture ne coûte que 35 $.

La prochaine étape est la couverture contre le vandalisme. Cette couverture d’assurance est assez chère à 532 $. Ce bien immobilier se trouve dans une zone urbaine dense, ce qui augmente le risque et le coût de cette couverture supplémentaire.

Enfin, l’assurance responsabilité coûte 350 for pour 1 million de dollars en protection de la responsabilité et 5 000 payments en frais médicaux pour les locataires et leurs invités.

Quel est le problème avec cet exemple

Le propriétaire croit que sa couverture d’assurance propriétaire protège contre à peu près tout ce qui pourrait arriver à sa propriété, et il est en bonne forme. Il ne l’est pas.

Avez-vous remarqué la colonne de l’impression où il est écrit  » Évaluation? »Vous y trouverez les mots « Valeur monétaire réelle. »Cela ne veut pas dire à quoi cela ressemble.

La valeur monétaire réelle (VCA) est ce que quelqu’un vous paierait en espèces pour un bien: le coût de remplacement moins l’amortissement. Par exemple, disons que le propriétaire a installé un toit, et cela coûte 40 000 $ — c’est le coût de remplacement. Mais il a installé le toit en 1999, donc maintenant, il a accumulé 18 000 depreciation d’amortissement. La valeur réelle n’est plus que de 22 000 $; c’est le coût de remplacement de 40 000 minus moins 18 000 depreciation d’amortissement.

Ainsi, si le propriétaire a une perte couverte sur le toit, sa couverture immobilière n’évaluera le toit qu’à 22 000 $, même si la réparation coûtera 40 000 $. Ça empire. Le propriétaire a une franchise de 2 500 $. Enfin, le propriétaire se retrouvera avec un chèque de seulement 19 500 $ pour remplacer un toit qui coûtera 40 000 $. Cela signifie qu’il doit trouver 20 500 out de sa poche.

Conclusion: Le propriétaire devrait probablement obtenir un nouveau devis où la méthode d’évaluation est « Coût de remplacement » au lieu de « Valeur réelle. »

Un conseil Pour les futurs propriétaires

Nous avons discuté avec un investisseur immobilier et il a partagé un aperçu de la façon dont il utilise l’assurance propriétaire pour les propriétés qu’il réhabilite et qu’il loue aux locataires à l’avenir.

Rappelez-vous que vous ne devriez avoir une police d’assurance propriétaire que lorsque la propriété est réellement occupée par un locataire. Vous avez besoin de ce qu’on appelle une police vacante qui, comme vous pouvez l’imaginer, est plus coûteuse car statistiquement, une propriété vacante est beaucoup plus susceptible de déposer une réclamation. Nous utilisons une police vacante après avoir terminé la construction et attendons de placer un locataire. Une fois que le locataire a emménagé, nous convertissons la police en une politique de propriétaire qui est moins chère. En regardant vos dépenses historiques, une police vacante coûte 120% plus cher qu’une police de propriétaire (861 propriétaires annuels contre 1880 vacants annuels)

Bill Samuel / Blue Ladder Development