L’assurance pour les condos de luxe, les coopératives de grande valeur et les penthouses de plusieurs millions de dollars diffère de la couverture pour les maisons unifamiliales. Lorsque vous possédez une maison unifamiliale, vous devez assurer l’ensemble de la structure — et peut-être aussi certains bâtiments non attenants. En revanche, lorsque vous êtes propriétaire d’un condo ou d’une coopérative, vous ne vous assurez généralement que des murs vers l’intérieur, bien que dans certains cas, la police principale de l’association des copropriétaires puisse fournir une protection de base pour votre intérieur. Pour assurer correctement votre condo ou votre coopérative et naviguer dans les détails, nous devrons creuser un peu plus.

Lorsque vous assurez un condominium, une coopérative ou un penthouse haut de gamme, une grande partie de votre dollar de couverture sert à protéger vos effets personnels et les améliorations que vous avez apportées à votre unité. L’industrie de l’assurance les appelle respectivement couverture  » contenu  » et couverture  » ajouts et/ou améliorations « . Étant donné que les taux d’assurance condo concentrent la couverture sur le contenu (vos « choses ») et les améliorations (mises à niveau de votre unité), le coût par 1 000 $ de couverture peut varier légèrement d’une maison unifamiliale, où une grande partie de la couverture se concentre sur le coût de la reconstruction de la structure elle-même.

Tout d’abord, discutons des mises en garde. Les taux d’assurance varient en fonction d’un certain nombre de facteurs, dont certains se rapportent à la propriété elle-même et d’autres au demandeur ou à la façon dont la propriété est utilisée, ainsi qu’aux options de couverture que vous choisissez.

Dans la plupart des États, les scores de crédit peuvent jouer un rôle significatif dans la détermination des taux, bien que la plupart des assureurs regroupent les scores de crédit dans un panier de facteurs de notation exclusifs collectivement appelés « score d’assurance ». D’autres facteurs tels que l’historique des réclamations, le choix des franchises (et même les taux de criminalité dans la région) peuvent également influer sur les taux. Bien sûr, les risques météorologiques catastrophiques (principalement les ouragans) ou géographiques (incendies de forêt et tremblements de terre) jouent également un rôle. Tout cela signifie que vos taux d’assurance peuvent différer de ceux de votre voisin, même si vous habitez dans le même immeuble, avez le même plan d’étage et assurez une valeur similaire pour les contenus et les ajouts / améliorations.

Coût pour assurer 1M $, 3M3, 5M

Regardons deux exemples réels cités récemment dans notre bureau. Vous pourrez voir la grande différence de prime en fonction de plusieurs facteurs. Dans le premier cas, nous considérerons un condo dans un immeuble résistant au feu situé à New York. La valeur assurée pour le contenu et les ajouts/améliorations a été demandée à 1 million de dollars. Dans ce cas, le propriétaire de l’unité avait un excellent crédit, aucune réclamation antérieure et avait profité de plusieurs rabais sur plusieurs lignes. Le coût de la police pour le propriétaire dans cet exemple s’élevait à 1 650 for pour l’année ou à 1,65 per par tranche de 1 000 coverage de couverture avec une franchise de 25 000 deduc.

* Gardez à l’esprit que ce client a choisi une franchise élevée et a maximisé la plupart des crédits disponibles. De nombreux assureurs offrent des rabais supplémentaires pour l’achat de plus d’un type de police par le même assureur. Par exemple, un assureur de grande valeur avec lequel nous travaillons offre un rabais d’assurance allant jusqu’à 500off (sur la police de copropriété) en tant que crédit d’accompagnement de la police automobile et jusqu’à 250off (sur la police de copropriété) en tant que crédit d’accompagnement pour l’achat d’une police de responsabilité personnelle excédentaire avec des limites de 5 000 000 $. Un crédit sur la police automobile personnelle a été appliqué séparément et a dépassé 750 $.

Comme deuxième exemple, nous considérerons un penthouse à haut risque d’une valeur assurée de 10 millions de dollars. Cette unité se trouvait à proximité d’une zone d’incendie de forêt, dans les environs de Los Angeles, en Californie. Le propriétaire avait quelques « coups » contre lui.

1. Avait plusieurs réclamations (une de plus de 1 M $)
2. Était situé à proximité d’une zone de feu de forêt
3. N’est pas considéré comme une « résidence principale »
4. N’est pas renouvelé de la compagnie d’assurance antérieure
5. L’unité appartient à une société à responsabilité limitée (LLC)
6. La LLC a loué l’unité à d’autres « à but lucratif »

Parce que le risque est beaucoup plus élevé, le taux par 1 000 $ de couverture est également plus élevé. La société a payé 8,20 per par tranche de 1 000 coverage de couverture et a demandé une police de 10 millions de dollars. Le coût était de 82 000 $ pour l’année. Aïe!

Pour donner un exemple général, les tarifs des condos de luxe varieront de 1,60 per par 1 000 $ à 11,40 per par 1 000 value de valeur assurée. Un risque plus faible entraîne généralement une baisse des primes lorsque l’on considère le coût par 1 000 $ de couverture. Ne vous inquiétez pas cependant, dans la plupart des cas, les tarifs pour les condos de luxe, les coopératives ou les penthouses sont très raisonnables — se situant généralement entre les deux extrêmes précédents.

Pour avoir une meilleure idée des chiffres « réels », nous pouvons « évaluer » le coût par million de couverture pour les unités de luxe considérées comme un risque faible à moyen. En général, les taux se situeront entre 2 000 $ et 3 000 per par tranche de 1 000 000 yearly de couverture annuelle.

Nous avons fait le calcul pour vous. Il est exprimé en limites d’assurance, pas en valeur marchande.

• $1 un million de condos ou de coopératives vous coûterait entre 2 000 $ et 3 000/ / an.
• Le taux de condo ou de coop de 2 millions de dollars doublerait le devis à 4 000 $ – 6 000/ / an.
• Un condo ou un penthouse de 3 millions de dollars triplerait le taux à 6 000 $ – 9 000/ / an.
• 5 millions de dollars haut de gamme, penthouse coûterait 10 000 à 15 000 dollars par an.
• 10 millions de dollars de valeur élevée, penthouse proposerait environ 20 000 à 30 000/ / an.
• Un penthouse ultra-exclusif de 20 millions de dollars coterait entre 35 000 et 60 000 dollars / an.

Encore une fois, gardez à l’esprit que ces valeurs sont basées sur le montant des biens personnels + des ajouts ou des améliorations à l’unité, et non sur la valeur marchande. Dans de nombreux cas, la valeur marchande dépassera considérablement le coût de vos biens personnels ou le montant que vous (ou le propriétaire précédent) avez dépensé pour améliorer l’intérieur de votre unité.

Cependant, il peut y avoir des facteurs qui empêchent le calcul d’être aussi simple. Considérez plutôt cela comme un moyen d’estimer vos coûts d’assurance probables et sachez que la valeur assurée n’est qu’un élément qui détermine la prime. Pour assurer correctement votre unité, vous devez travailler avec un conseiller en assurance agréé par l’État expérimenté pour identifier vos véritables besoins.

Facteurs qui influent sur les taux d’assurance pour les condos de luxe de plusieurs millions de dollars

L’assurance est le transfert de risque, mais les taux reflètent également les risques inhérents à votre emplacement ou à la valeur assurée. Il ne coûte pas 10 millions de dollars de primes pour assurer une maison de 10 millions de dollars. Au lieu de cela, le risque d’une perte de 10 millions de dollars est partagé entre un groupe de propriétaires de condominiums assurés, faisant tomber la prime annuelle dans les milliers pour un propriétaire de condominiums individuel. Cependant, les taux d’assurance reflètent le risque de votre emplacement ainsi que d’autres facteurs de notation. En voici quelques-uns:

Valeur assurée

Parmi les facteurs les plus importants qui déterminent le coût de votre couverture, cependant, figurent la valeur assurée des améliorations que vous avez apportées et la valeur assurée de vos biens. Si toutes les autres choses sont égales, une police de 10 millions de dollars coûte plus cher chaque année qu’une police de 5 millions de dollars, mais la différence de coût peut ne pas suivre une simple formule mathématique.

Suppléments et crédits

Les suppléments augmentent les primes de votre unité. Certains exemples de suppléments peuvent inclure un supplément saisonnier pour les maisons de vacances ou secondaires, un supplément pour les condos loués à d’autres, ou un supplément pour vacance pour les coopératives laissées inoccupées.Les crédits

peuvent réduire le coût de votre couverture. Quelques exemples de crédits incluent des crédits d’alarme antivol ou d’incendie, des crédits de communauté fermée, des crédits de système de gicleurs, une réduction de portier 24 heures sur 24, des crédits de police groupés ou des crédits de système de détection de fuites d’eau.

La combinaison de tous ces facteurs rend impossible l’estimation exacte du coût de l’assurance sans tenir compte de tous les facteurs individuels. Les taux d’assurance de votre condo de luxe peuvent différer des exemples donnés précédemment ou même de vos voisins d’en face.

Jetez un coup d’œil à un tableau des remises / suppléments réels de l’un de nos assureurs à valeur nette élevée qui souscrit de manière agressive une assurance pour des condos de luxe & coopératives à New York, Chicago, Los Angeles, Boston & Miami.

Risques liés à la météo et à la localisation

Un condo de luxe à Miami est exposé à un risque plus élevé de dommages causés par le vent, de sorte que les propriétaires de condos à Miami peuvent faire l’objet d’une inspection d’atténuation du vent pour vérifier les caractéristiques de résistance au vent de la maison et obtenir un taux d’assurance inférieur. Avec un seul assureur, les économies pour un crédit d’atténuation du vent peuvent atteindre 31% dans les zones côtières. En revanche, les incendies de forêt peuvent être une préoccupation plus importante pour les condos en Californie, ce qui augmente le coût de l’assurance pour les maisons situées à proximité des zones de feux de forêt. Cependant, vivre dans un bâtiment résistant au feu peut gagner un rabais dans certaines régions. Des risques spécifiques basés sur la géographie peuvent avoir une incidence sur les coûts des politiques, mais il peut y avoir des moyens de compenser certains de ces coûts.

Comment votre franchise affecte les coûts de couverture

Le montant que vous choisissez comme franchise aura une incidence considérable sur vos taux. Les rabais pour augmenter votre franchise varient selon l’assureur, mais voici quelques exemples de la façon dont la franchise peut affecter vos primes avec un assureur de grande valeur avec lequel nous travaillons en étroite collaboration. Pour la plupart des risques, une franchise de 10 000 $ permet d’économiser près de 30 % sur les couvertures applicables. La franchise est la partie de la réclamation que vous payez et en choisissant une franchise plus élevée, vous pouvez gagner des taux inférieurs. Cependant, comme pour beaucoup de choses, il y a un point de diminution des rendements. Le choix d’une franchise de 50 000 $ permet d’obtenir un rabais d’environ 40% et peut ne pas justifier d’assumer le risque supplémentaire.

Pour les zones ou les polices qui nécessitent une franchise ouragan distincte, le montant que vous choisissez pour votre franchise ouragan affecte le coût de votre police. Par exemple, les maisons en bord de mer peuvent économiser 13% en choisissant une franchise de 25 000 $ au lieu de la franchise standard de 10 000 deduc pour les dommages couverts causés par les ouragans.

Votre historique d’assurance et son effet sur les taux d’assurance des condominiums

Comme mentionné précédemment, dans la plupart des régions du pays, les cotes de crédit peuvent également jouer un rôle, mais l’historique des réclamations peut avoir un effet sur les taux universellement. Par exemple, une perte antérieure pour une réclamation non liée à l’eau peut ajouter 5 % à vos coûts de couverture. Les réclamations antérieures pour dommages causés par l’eau peuvent ajouter 10% au coût d’une police. Heureusement, une histoire de réclamations inégale ne durera pas éternellement. La plupart des assureurs envisagent une fourchette de 3 à 5 ans lorsqu’ils examinent les réclamations aux fins de la notation et de l’admissibilité.

Âge des mises à niveau du bâtiment et du système

Les constructions plus récentes entraînent souvent également des taux plus bas. Par exemple, vous pouvez voir des réductions allant jusqu’à 29% pour les bâtiments construits au cours des 10 dernières années. Les mises à niveau de la plomberie, du chauffage et du système électrique peuvent également permettre d’économiser sur les primes. Des réductions allant jusqu’à 15% peuvent être disponibles pour les systèmes récemment rénovés.

Qu’est-ce qui est couvert par une police de copropriété de grande valeur?

Comme mentionné précédemment, la couverture d’assurance d’un condo est partagée entre le propriétaire de l’unité et l’association des condos. Dans de nombreux cas, la politique principale de l’association des condos assure l’immeuble lui-même ainsi que les parties communes. Dans les cas où la police principale couvre également l’intérieur du condo, vous trouverez des limites à la couverture qui peuvent créer des lacunes troublantes. La principale préoccupation est qu’une politique principale assure uniquement la reconstruction avec des matériaux de « qualité constructeur ». Si vous avez investi 5 ou 10 millions de dollars dans des rénovations, vous constaterez que la couverture standard fournie avec une police principale est beaucoup moins élevée que la valeur de vos améliorations.

Une police de copropriété de grande valeur bien structurée peut protéger votre investissement en assurant le coût réel de la reconstruction, avec des ajustements pour des matériaux spéciaux ou en tenant compte de détails uniques. Vous avez peut-être installé des planchers de luxe, des escaliers, des moulures, des cuisines et des salles de bains personnalisées ou d’autres rénovations importantes. Avec une police de copropriété de grande valeur, vous devez vous assurer pour la pleine valeur de ces personnalisations.

Votre police couvre également vos effets personnels, qui peuvent inclure des objets de valeur. Par exemple, vous pouvez avoir un mobilier et un décor haut de gamme, ainsi que des bijoux, en plus d’articles ménagers courants tels que des appareils électroménagers, des vêtements, etc. Votre police de copropriété peut protéger ces articles contre les risques courants, alors qu’une police principale appartenant à l’association de copropriétaires n’étend pas la couverture à vos biens personnels.

Une police de condo de grande valeur couvre à la fois votre condo et son contenu pour les risques courants tels que le feu, la foudre, le vent et la grêle, et de nombreux types de dommages accidentels causés par l’eau. La couverture de contenu de votre police peut protéger vos biens contre des risques supplémentaires, tels que le vol. Pour les articles que votre police assure spécifiquement, appelés articles planifiés (une peinture originale de Bob Ross?), votre couverture peut également couvrir des risques supplémentaires et permet souvent des réclamations sans franchise.

La bonne assurance pour un condo ou une coopérative d’une valeur de 1 million de dollars +

Pour les ménages aisés, les besoins en assurance sont généralement mieux pris en compte dans leur ensemble plutôt que comme une mosaïque qui utilise des polices distinctes, qui laissent souvent des lacunes. En tant qu’agents indépendants, l’équipe expérimentée de Coastal Insurance peut vous aider à concevoir une solution de couverture personnalisée qui tient compte non seulement de votre condo ou de votre coopérative, mais également d’autres risques tels que la responsabilité personnelle, la cyber-responsabilité et la couverture automobile. En utilisant cette stratégie, vous aurez souvent droit à des réductions supplémentaires. Plus important encore, en tenant compte de la relation entre chaque police et la suivante, vous pouvez mieux protéger vos actifs grâce à une gestion des risques et une couverture complète qui colmate les lacunes potentielles que vous pourriez trouver dans les polices autonomes.

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