La plus grande tendance qui s’est produite pendant mon temps dans l’immobilier est le changement énorme et soudain vers les gens qui achètent des propriétés au sein des entreprises.

Jusqu’en 2015, c’était un choix très minoritaire: il n’y avait pas de besoin impérieux pour beaucoup de personnes et les prêts hypothécaires pour les entreprises étaient beaucoup moins compétitifs.

Mais ensuite, les modifications apportées au traitement des prêts hypothécaires intéressés introduites dans le budget de l’été 2015 se sont produites – ce qui a rendu la route de l’entreprise beaucoup plus attrayante. Selon les courtiers, jusqu’à 80% des nouvelles demandes de prêt hypothécaire concernent désormais des sociétés anonymes.

Ce ne sera toujours pas pour tout le monde, mais c’est maintenant quelque chose que chaque investisseur devrait considérer. Obtenir la bonne structure de propriété pourrait faire une énorme différence avec le montant d’impôt que vous payez au cours de votre vie (et au-delà) – alors jetons un coup d’œil aux avantages et aux inconvénients…

Êtes-vous un commerçant ou un investisseur?

La première distinction importante à établir lors de la prise de cette décision est de savoir si vous êtes un commerçant immobilier ou un investisseur.

Si vous achetez une propriété pour apporter des améliorations à valeur ajoutée et la vendre à profit, vous êtes un commerçant. Dans ce cas, il est probable que vous feriez mieux d’acheter en tant que société anonyme.

Pourquoi? Parce que lorsque vous négociez des propriétés en tant que société anonyme, vous paierez l’impôt sur les sociétés sur vos bénéfices – vous pouvez trouver le taux actuel ici. Si vous aviez acheté une propriété pour « retourner » en tant que particulier, vos gains seraient imposés comme un revenu – qui, si vous êtes imposé au taux le plus élevé, sera beaucoup plus élevé (taux actuels ici).

(En tant qu’individu, vous pourriez être en mesure d’obtenir le bénéfice traité comme un gain en capital plutôt que comme un revenu si vous pouviez prouver que vous aviez l’intention de louer la propriété, et peut-être l’avez fait pendant une courte période avant de la vendre, mais garons-le pour l’instant.)

Si vous achetez une propriété pour percevoir le loyer et voir sa valeur augmenter au fil des ans, vous êtes un investisseur. C’est là que nous entrons dans le territoire « cela dépend »: la plupart des investisseurs ont toujours opéré en tant que négociants uniques, mais beaucoup bénéficieront désormais du recours à une société anonyme.

Pourquoi les investisseurs pourraient-ils vouloir utiliser une société anonyme?

D’un point de vue purement financier, il y a trois raisons évidentes pour lesquelles vous pourriez vouloir détenir une propriété en tant qu’entreprise plutôt que vous-même.

Traitement fiscal des bénéfices

Si vous possédez un bien en votre nom propre, les bénéfices que vous réalisez en le louant seront ajoutés à vos autres revenus (comme ceux de votre travail) et imposés comme impôt sur le revenu. Mais si à la place vous le détenez au sein d’une entreprise, les bénéfices seront redevables de l’impôt sur les sociétés à la place.

Le taux de l’impôt sur les sociétés a tendance à représenter environ la moitié du taux plus élevé de l’impôt sur le revenu, ce qui représente une économie énorme.

Vous serez toujours imposé sur les dividendes si vous retirez des bénéfices de l’entreprise (ce que nous verrons plus tard), mais il y a une flexibilité: vous pouvez chronométrer le versement de vos dividendes pour une efficacité fiscale maximale, ou les distribuer aux membres de la famille qui ne sont que des contribuables au taux de base – ou simplement laisser les bénéfices rouler au sein de l’entreprise pour acheter la propriété suivante.

Traitement fiscal des intérêts hypothécaires

À compter d’avril 2020, les intérêts hypothécaires ne seront plus une dépense admissible pour les investisseurs immobiliers individuels (ils demanderont plutôt une déduction au taux de base) – mais ils continueront d’être admissibles pour les entreprises qui détiennent des biens.

(Le changement est introduit progressivement à partir d’avril 2017, et vous pouvez lire tous les détails ici.)

Le post auquel j’ai lié explique comment tout cela fonctionne, mais le résultat est que si vous payez des impôts au taux plus élevé et que vous utilisez des hypothèques pour acheter une propriété, votre facture d’impôt sera plus élevée si vous possédez des biens en votre nom plutôt que dans une entreprise.

Possibilités d’atténuer les droits de succession

Les biens détenus au sein d’une entreprise offrent plus d’options en matière de planification des droits de succession. Tout cela va bien au-delà de mon niveau de rémunération (et vous devriez consulter un conseiller fiscal spécialisé si la transmission de propriétés constitue une partie importante de vos plans), mais vous pouvez utiliser des structures de fiducie, différents types d’actions et toutes sortes de méthodes intelligentes auxquelles vous n’auriez pas accès autrement.

Donc, s’il y a un avantage fiscal sur le revenu, un avantage de traitement hypothécaire et potentiellement un avantage fiscal sur les successions, pourquoi ne pas investir par le biais d’une société anonyme?

Car bien sûr, il y a aussi des inconvénients

Pourquoi ne pas investir via une société anonyme?

Disponibilité des prêts hypothécaires

C’était un inconvénient majeur: les prêts hypothécaires pour les entreprises étaient limités, coûteux et avaient des limites d’emprunt plus faibles.

Le nombre de produits proposés aux sociétés anonymes est encore bien inférieur à celui des particuliers, mais il évolue rapidement : de plus en plus d’investisseurs vont dans ce sens, les prêteurs suivent pour gagner leur entreprise.

Vous devrez toujours donner une garantie personnelle et vos propres finances seront scrutées à la loupe, donc à bien des égards, c’est une hypothèque personnelle, sauf son nom: considérez l’entreprise comme un « emballage fiscal ». Ainsi, bien que vous ne trouviez pas autant d’options et que les taux et les frais soient probablement plus élevés, c’est moins un dealbreaker qu’autrefois.

Imposition des dividendes lorsque vous retirez l’argent

Si vous laissez vos bénéfices locatifs dans l’entreprise, pas de problème: vous payez l’impôt sur les sociétés, puis laissez le revenu après impôt rouler – peut–être pour acheter plus de propriétés.

Mais si vous retirez l’argent (pour dépenser vos propres frais de subsistance, par exemple), vous serez imposé sur les dividendes que vous percevez. Cela signifie que vous paierez d’abord l’impôt sur les sociétés, puis paierez une lourde taxe sur les dividendes sur ce qui reste (taux actuels ici) afin de le retirer.

Donc, si vous voulez vivre de vos revenus fonciers plutôt que de les laisser s’accumuler, ce sera un peu compliqué. Vous économiserez de l’impôt d’une certaine manière, mais vous encourrez des impôts supplémentaires dans d’autres. Vous devrez exécuter les chiffres pour déterminer lequel fonctionnera le mieux dans votre situation.

Coût supplémentaire et tracas

Pas un gros problème, mais il y a des coûts comptables plus élevés associés au dépôt des comptes annuels de l’entreprise – c’est donc une dépense à prendre en compte, et votre vie sera remplie de plus de paperasse qu’elle ne l’aurait été autrement.

Comment décider si l’utilisation d’une société à responsabilité limitée vous convient

De quel côté de la clôture vous tombez lorsqu’il s’agit d’acheter via une société à responsabilité limitée dépendra en grande partie de trois facteurs:

Combien de revenus avez-vous?

Si vous payez le taux d’impôt sur le revenu le plus élevé et que vous n’avez pas de conjoint aux revenus les plus faibles dont le nom pourrait figurer dans le revenu de la propriété, l’attrait de payer le taux d’impôt sur les sociétés beaucoup plus bas sera fort.

Cependant, gardez à l’esprit que si vous acquérez activement des propriétés, votre portefeuille pourrait générer une perte fiscale sur papier plutôt qu’un profit – ainsi, avec la planification, les gains imposables pourraient être retardés jusqu’à ce que vous preniez votre retraite et que votre revenu diminue.

Voulez-vous que le revenu de la propriété vive?

Le laisser rouler dans l’entreprise (pour des achats futurs, ou juste jusqu’à ce que vos revenus non fonciers diminuent) vous laissera mieux que si vous devez le retirer pour dépenser.

Utilisez-vous des prêts hypothécaires?

La possibilité de réclamer la totalité de vos intérêts hypothécaires en tant que frais d’exploitation (une fois les nouvelles règles en vigueur) sera un argument majeur pour utiliser une entreprise pour les contribuables à taux plus élevé.

Pour qui achetez-vous des propriétés?

Au départ, bien sûr, c’est vous-même, mais quelle est votre stratégie de sortie – envisagez-vous de les vendre pour financer votre coûteuse habitude de croisière dans vos dernières années, ou est-il important que vous transmettiez votre portefeuille à vos enfants ou petits-enfants?

Si la transmission de vos biens est importante pour vous, les conserver au sein d’une entreprise (si elle est correctement structurée) pourrait entraîner d’énormes économies d’impôt sur les successions.

Donc la réponse est, bien sûr… « ça dépend »

Ouf11 300 mots et nous n’avons vraiment fait qu’effleurer la surface de tout ce débat.

S’il y a un mince que nous avons appris, c’est qu’il y a beaucoup de facteurs différents en jeu – vous devez donc réaliser que le compromis est inévitable et peser tous les avantages et les inconvénients avant de décider de quel côté de la clôture descendre.

Avant de le faire, vous devez absolument parler à votre comptable: plutôt que ce post soit la fin de votre recherche, utilisez-le simplement comme un moyen de vous familiariser avec les faits afin de pouvoir avoir une conversation productive avec un expert.