Opportunité d’investissement en libre-service

Le véritable développement commercial du stockage en libre-service a commencé à la fin des années 1960 par les pionniers de l’activité de stockage en libre-service, qui ont reconnu une demande croissante pour le stockage résidentiel et commercial. Ce sont les promoteurs immobiliers qui se sont aventurés et ont préparé le terrain pour l’industrie que nous connaissons aujourd’hui – une industrie qui a doublé.

L’industrie du stockage en libre-service n’est pas différente de toute autre industrie si l’on compare l’économie de l’offre et de la demande. La demande de stockage résidentiel et commercial a augmenté, de même que le besoin d’installations qui l’approvisionnent. L’énorme croissance de l’industrie enregistrée au cours des 25 dernières années peut être attribuée à une plus grande sensibilisation du public aux avantages économiques et personnels du produit. Cette augmentation continue de la demande, associée à un excellent potentiel d’investissement, a fait de l’entreposage en libre-service l’une des principales industries en croissance au pays depuis 1978.

Une fois la demande d’une industrie établie, les forces motrices derrière les biens ou services nécessaires pour y répondre ont toujours été le capital et le ROI. Pour comprendre le potentiel du self-stockage en tant qu’investissement, il faut d’abord comprendre son économie de base. Le tableau 1 est un modèle financier d’un développement de self-stockage typique, expliquant le « résultat net » d’un tel investissement. Il existe une variété de coûts de développement de l’entreposage libre-service dans différents marchés à travers le pays. Par conséquent, ce modèle utilise les moyennes nationales de l’industrie pour représenter les coûts de développement individuels, les loyers et la taille du projet. Il suppose une participation au capital de 20% du coût global, les 80% restants étant financés.

Le Coût de l’investissement dans les unités de stockage

Analyse des flux de trésorerie

L' » état des flux de trésorerie » du tableau 1 montre qu’une installation d’entreposage libre-service de 40 000 pieds carrés locatifs nets, dans un marché avec des loyers annuels de 9per le pied carré, générera des loyers annuels bruts de 450 000 rents à un taux d’occupation de 100 %. Les autres revenus proviennent des frais de retard, des ventes au détail, des frais administratifs, des commissions de location de camions, etc., et représente généralement un revenu supplémentaire de 5%.

Un ajustement de 10 % du revenu total projeté est courant car il représente des pertes de vacance et de recouvrement prévues normales. Atteindre et maintenir une occupation moyenne d’au moins 90% devrait être l’objectif de chaque développement et devrait être utilisé pour évaluer le potentiel d’investissement du projet.

Les charges d’exploitation normales varient généralement de 2,75 $ à 3 $.25 par pied carré brut du développement. Cet écart dans les dépenses est dû au coût variable dans différents marchés, tels que les impôts fonciers, les salaires des gestionnaires et les coûts des services publics.

Le résultat net d’exploitation (NOI) est le solde du résultat du développement après le paiement des charges d’exploitation. Le maintien du NOI le plus élevé possible est extrêmement important car il sert à déterminer la valeur actuelle et future de l’installation. Le NOI devrait représenter de 60 à 67 % du revenu brut effectif d’un développement.

Le service de la dette pour ce modèle financier particulier est basé sur le montant du prêt de 1,59 million de dollars, un taux d’intérêt de 10% et un taux d’amortissement de 25 ans. Le service de la dette dépend entièrement de l’arrangement financier négocié avec le prêteur. La santé financière de l’investisseur et la perception du risque associé par le prêteur détermineront souvent le taux d’intérêt, le montant du prêt et la période d’amortissement.

Avec la détermination du NOI réel d’un développement et du service de la dette à payer au fil du temps, un flux de trésorerie projeté est dérivé. Dans le modèle financier présenté au tableau 1, un investissement de 397 615 $ a généré des flux de trésorerie positifs de 117 761 $, soit un rendement du capital investi  » cash-on-cash  » de 29,6 %. Il s’agit d’un retour sur investissement typique pour les investisseurs en self-stockage, ce qui est l’une des principales raisons de la formidable croissance de l’industrie au cours des 25 dernières années.

Quels sont les coûts de développement du Self-stockage

Le tableau 1 contient également une liste complète des coûts de développement moyens pour le démarrage d’une entreprise de self-stockage. Là encore, il y a des variables, mais la plupart se limitent au coût réel des frais de construction des terrains et des unités d’entreposage libre-service.

L’une des variables les plus importantes et des facteurs les plus déterminants pour déterminer la faisabilité d’un développement est le coût réel du terrain pour le développement. L’analyse financière fournie indique que le prix d’achat du terrain est de 3,25 per le pied carré. Cependant, en raison de la couverture du site d’environ 45,91%, le coût net du terrain par pied carré locatif net est de 6,82 $. La superficie nette locative d’un développement dépend totalement de la couverture admissible du site. La maximisation de la couverture locative nette sur le site dépend de facteurs tels que les reculs de zonage, les servitudes, les services publics, les exigences de conformité au code du bâtiment, ainsi que la topographie et la disposition physique réelle du site. La couverture normale des sites varie de 35 % à 50 %.

En ce qui concerne le coût de la construction, les travaux sur le site et les services publics sont les coûts variables les plus élevés. Les coûts normaux de développement du site varient de 4 $.25 à 8 $ et, encore une fois, dépendent totalement de la topographie réelle et de la disposition physique du site. Défrichement /arrachage, excavation, drainage pluvial, services publics, etc., sont tous spécifiques au site et leurs coûts varieront d’un site à l’autre. L’emploi d’un ingénieur civil ayant une expérience en self-stockage devrait garantir que ces coûts sont minimisés. Méfiez-vous du coût du terrain en dessous des valeurs du marché. Le plus souvent, un prix du terrain bas signifie qu’il y a un problème qui nécessitera d’importantes dépenses de développement du site.

Bien sûr, le coût de la construction du self-stockage dépend du type de produit que l’on développe. Cependant, les coûts de construction ne varient que légèrement par rapport aux coûts variables du terrain et de l’aménagement du site. Le coût moyen de la construction, y compris les travaux sur le site et les services publics, varie de 23 $ à 28 per par pied carré brut de bâtiment, soit environ 67% du budget global de développement.

Les coûts de développement restants ne varient que légèrement, à l’exception du coût de financement et du portage des intérêts. La santé financière d’un investisseur et ses capacités à négocier détermineront ces coûts. Le coût typique de développement de l’entreposage en libre-service varie de 34 $ à 42 foot par pied carré brut de bâtiment. Encore une fois, cet écart dépend du terrain, de la construction et du coût de financement. Cependant, il est important de se rappeler qu’il existe une relation entre les loyers du marché et les coûts de développement. Plus les coûts sont élevés sur un marché, plus les loyers seront élevés.

Pourquoi Les Projections Financières Sont-Elles Importantes?

Le modèle financier fourni indique qu’un investissement de 397 615 $ réalise un retour sur investissement en espèces de 29,6 % une fois que le développement a maintenu un taux d’occupation de 90 %. En outre, il montre que la valeur marchande future de l’entreprise, basée sur un taux de capitalisation de 10% et les conditions financières existantes, serait de 2,85 millions de dollars. Par conséquent, un investisseur pourrait réaliser un bénéfice de 864 425 upon lors de la vente de l’entreprise à une date ultérieure.

Une autre statistique financière importante à noter est le seuil de rentabilité du modèle du tableau 1. Ce modèle particulier prévoit qu’un taux d’occupation de 65 % couvrira toutes les dépenses d’exploitation et de services de la dette. Le seuil de rentabilité normal des services de la dette dans les transactions de self-stockage varie de 60% à 72%. C’est bien en dessous du seuil de rentabilité normal pour d’autres types de biens immobiliers. Le seuil de rentabilité inférieur à la moyenne associé aux développements de self storage minimise le risque de l’investisseur et lui donne plus de flexibilité pour faire face aux fluctuations du marché ou de l’économie.

Comprenez que les modèles financiers ne sont que des projections. Divers facteurs internes et externes peuvent affecter la performance financière globale d’un développement et le retour sur investissement de l’investisseur. Cependant, le modèle financier du tableau 1 est vraiment représentatif de l’activité de self-stockage typique et projette ce que l’investisseur peut normalement attendre de son investissement. L’entreposage en libre-service a été et continuera d’être l’un des meilleurs véhicules d’investissement disponibles au pays.

Le Self-stockage est-il un investissement réussi?

L’une des meilleures façons de comparer les investissements immobiliers est d’examiner la performance du self-storage et des autres investissements immobiliers au cours de la dernière décennie. Récemment, mon entreprise a terminé une étude approfondie de la performance des développements multifamiliaux, de bureaux, de magasins et de self-stockage au Texas, en Oklahoma, au Nouveau-Mexique, au Colorado et en Louisiane au cours des 10 dernières années. L’étude s’est concentrée sur le taux d’échec des développements qui se sont ouverts entre 1980 et 1987 et qui ont fonctionné pendant la récession économique qui a commencé dans ces États au milieu des années 1980.Les résultats de l’étude sont les suivants:

• Multifamilial = taux d’échec de 58 pour cent
• Office = taux d’échec de 63 pour cent
• Retail = taux d’échec de 53 pour cent
• Self storage = taux d’échec de 8 pour cent

Le nombre de propriétés d’auto-stockage qui ont fini à vendre dans le portefeuille immobilier de la FDIC ou de la RTC était substantiellement inférieur à la moyenne. moins que les autres biens immobiliers pendant la même période. Parmi ces 8% de défaillances d’auto-entreposage, un nombre considérable d’entreprises ont été reprises par des institutions financières parce qu’elles constituaient des garanties pour des prêts sur d’autres biens immobiliers.

Pourquoi y a-t-il une différence substantielle dans le succès entre le self-stockage et les autres biens immobiliers? Quels sont les éléments clés qui donnent au self-stockage un avantage supplémentaire pour survivre à des périodes économiques difficiles? La première chose qu’un investisseur doit comprendre est ce qui arrive à l’utilisateur final – les clients résidentiels et commerciaux – lors des fluctuations de l’économie d’un marché.

Marché de l’entreposage en libre-service

Pendant les périodes où un marché connaît une reprise économique, les affaires commencent à prospérer, les possibilités d’emploi augmentent et les ventes de maisons unifamiliales neuves et existantes commencent à grimper. On s’attendrait à ce que les propriétés d’auto-stockage fonctionnent bien; le plus souvent, elles le font. Une évaluation des rouleaux de location de biens en libre-service typiques pendant cette période montrerait généralement un pourcentage élevé de clients mobiles – des personnes qui entrent sur le marché pour la première fois ou des clients qui « achètent » des maisons de démarrage.

Du côté commercial, une activité commerciale accrue signifie un volume accru de locataires commerciaux en libre-service. Inversement, lorsque l’économie commence à faiblir, il en va de même pour l’entreprise, l’emploi et l’immobilier en général. Cependant, l’effet inverse provoque toujours la même mobilité qui profite le plus souvent au self-stockage. Les gens commencent à quitter le marché ou à vendre leur maison pour s’installer dans des maisons ou des appartements plus petits.

Les entreprises commerciales réduisent leurs effectifs ou se tournent vers le self-stockage pour trouver un moyen plus économique de stocker leurs stocks. Une économie stupéfiante a un impact négatif sur l’entreposage libre-service, mais regardez comment les propriétés d’entreposage libre-service se comparent à d’autres projets immobiliers. Pendant les périodes de ralentissement de l’économie, les occupations multifamiliales chutent jusqu’à 25 %, tandis que les occupations de bureaux et de commerces chutent jusqu’à 30 %. Qui sont les locataires de bureaux et de commerces? Les entreprises qui ont soit fait faillite, réduit leurs activités et déménagé dans une propriété moins chère, soit complètement déménagé sur un autre marché. Il s’agit d’une perte de revenus pour les immeubles de bureaux et les commerces de détail, et elle n’est récupérée que lorsque l’économie du marché s’améliore.

L’entreposage en libre-service aura également une baisse initiale d’occupation, qui diffère d’un marché à l’autre, mais se situe généralement en moyenne entre 15 et 20%. Cependant, une propriété de self-stockage à effet de levier typique a un taux d’occupation seuil de rentabilité compris entre 60% et 72%. Comparez cela à des immeubles multifamiliaux, de bureaux et de commerces à effet de levier avec un taux d’occupation seuil de rentabilité compris entre 80% et 90%. Quel investissement immobilier a le plus de marge pour absorber les baisses du marché?

Entreprise de location d’entreposage en libre-service

Les loyers sont une autre clé du succès des propriétés d’entreposage en libre-service. La moyenne annuelle du loyer plages de l’immobilier interrogés dans notre étude sont les suivantes:

• Collectifs–de 7.5$à 12 $par pied carré
• Office de 14$à 24 $par pied carré
• commerce de Détail–16$à 20 $par pied carré
• Self stockage–$6,5 à 12 $par pied carré

Self stockage des loyers se situent dans la plage de d’autres projets immobiliers. Il n’est pas rare que les clients paient le même ou plus par pied carré pour le stockage que pour vivre dans un appartement. Cette comparaison des loyers est encore plus éclairante lorsqu’on compare les loyers au coût moyen de développement par type de bien immobilier. Le coût moyen de développement par bien immobilier étudié est le suivant:

• Multifamilial–60$à 70 $par pied carré
• Bureau de 50$à 100 $par pied carré
• Détail de 50$à 80 $par pied carré
• Self stockage–$34 à 42 $par pied carré

Lorsque l’on compare les deux loyers et de l’ensemble des coûts de développement, d’entreposage le plus souvent a des loyers qui sont un peu moins. Mais le self-stockage a un coût de développement total qui est du tiers à la moitié de celui des immeubles multifamiliaux, de bureaux ou de vente au détail. Pour l’investisseur, cela signifie un investissement ou un prêt beaucoup moins important à desservir tout en ayant des loyers comparables à d’autres investissements immobiliers.

Le coût d’exploitation et les besoins réels de gestion sont un autre élément clé qui séduit les investisseurs. Comme indiqué précédemment, les coûts d’exploitation de l’entreposage libre-service varient de 2,75 $ à 3,25 foot par pied carré net locatif. Comparez cela aux coûts d’exploitation des autres propriétés immobilières étudiées, qui varient de 3,50 $ à 5 foot le pied carré. Les appartements, les bureaux et les commerces doivent continuellement entretenir les terrains, les appareils électroménagers, la plomberie, les appareils électriques et une variété d’autres problèmes d’entretien, qui nécessitent généralement un personnel d’entretien.

Il y a des « préparatifs » d’appartements et des rénovations intérieures pour les nouveaux locataires de bureaux et de commerces. En comparaison, l’entreposage en libre-service a généralement un ou deux gestionnaires et très peu des « maux de tête » liés à l’entretien associés aux locataires « logés ». En général, un investisseur en self-stockage a très peu de problèmes associés à d’autres propriétés immobilières.

Le « résultat net » en comparant le self-stockage à d’autres investissements immobiliers est que l’investisseur peut réaliser un retour sur investissement beaucoup plus élevé pour le self-stockage typique que pour d’autres investissements immobiliers. Deuxièmement, l’investissement initial de l’investisseur correspond au tiers ou à la moitié de celui requis par d’autres investissements immobiliers. En raison de la baisse du seuil de rentabilité, l’investisseur devrait anticiper les flux de trésorerie des investissements plus tôt et un élément de risque beaucoup plus faible en relation avec les baisses économiques et leur effet sur la baisse des occupations et des loyers. L’investisseur n’a pas à se soucier des exigences de capital supplémentaires liées à l’amélioration des locataires ou à l’entretien continu.

Les avantages d’investir dans le self-stockage mentionnés ci-dessus ont été et continueront d’être les éléments clés de son succès. L’avenir de l’industrie du self-stockage est très prometteur. L’industrie continuera de mûrir avec la demande pour son utilisation. Les investisseurs qui s’aventurent dans le self-stockage découvriront ce que les pionniers de l’industrie ont fait il y a 25 ans: le self-stockage est l’un des meilleurs véhicules d’investissement disponibles au pays, aujourd’hui et à l’avenir.

Télécharger & Voir le Tableau 1 : Modèle financier
A. État des flux de trésorerie
B. État des Coûts de développement Annuel
C. Spécifications du projet
D. Variables financières du développement
E. Finances du développement