L’achat de plusieurs propriétés est un excellent moyen d’augmenter rapidement votre valeur nette et d’atteindre la liberté financière. Cependant, très peu d’Australiens s’étendent au-delà de posséder seulement 1-2 propriétés.

Dans cet article, je vais révéler 10 secrets qui vous aideront à acheter plusieurs propriétés et à développer considérablement votre portefeuille d’investissement.

La Plupart Des Australiens Utilisent La Mauvaise Stratégie D’Investissement

La majorité des Australiens n’achètent pas plus de 1 à 2 propriétés non pas parce qu’ils ne gagnent pas assez d’argent, mais parce qu’ils n’achètent pas les propriétés correctement et qu’ils n’utilisent pas la bonne stratégie d’investissement.

La plupart des gens achètent simplement une propriété parce qu’elle se trouve dans leur région et qu’ils en tombent amoureux. Ils ne pensent pas aux flux de trésorerie ou à la croissance future de la propriété.

Si vous souhaitez acheter plusieurs immeubles de placement, vous devez vivre et respirer la déclaration suivante

Vous gagnez de l’argent lorsque vous achetez, pas lorsque vous vendez

La plupart des investisseurs croient que la seule façon de gagner de l’argent dans une propriété est lorsque vous la vendez. Mais les meilleurs investisseurs comprennent que si vous gagnez de l’argent lorsque vous achetez, vous pouvez accélérer la croissance de votre portefeuille.

10 Secrets pour Acheter plusieurs Propriétés

Alors, comment accélérer la croissance de notre portefeuille immobilier et quels secrets devons-nous connaître pour posséder avec succès plusieurs immeubles de placement.

Avertissement: Ces informations ne doivent pas être considérées comme des conseils financiers. Consultez toujours un professionnel avant de prendre des décisions financières.

Achetez des Propriétés En Dessous De Leur Valeur Marchande

C’est la CLÉ si vous souhaitez acheter plusieurs propriétés rapidement. Dans cette vidéo, l’investisseur immobilier et formateur Nathan Birch vous apprend que si vous souhaitez développer rapidement votre portefeuille, il est impératif d’acheter des propriétés en dessous de la valeur marchande.

En achetant en dessous de la valeur marchande, vous pouvez ensuite réévaluer votre propriété et accéder rapidement à des capitaux propres dans cette propriété qui peuvent être utilisés pour l’acompte sur une deuxième propriété.

Acheter des propriétés en dessous de la valeur marchande n’est pas facile. Vous devez prendre votre temps et faire vos recherches. Souvent, vous avez également besoin d’un outil de recherche de propriété avancé tel que RipeHouse (essai gratuit) ou Real Estate Investar pour pouvoir identifier les propriétés inférieures à la valeur marchande sur lesquelles vous pourriez obtenir un accord.

Augmenter les Fonds Propres Grâce À Des Rénovations Cosmétiques

La clé pour acheter plusieurs propriétés rapidement est d’accéder à l’équité que vous avez dans la propriété. Cela peut se faire en achetant des propriétés à la valeur marchande (voir point 1) ou en augmentant la valeur d’une propriété par des rénovations cosmétiques.

Les rénovations cosmétiques sont des rénovations non structurelles telles que la peinture, l’amélioration de la cuisine et de la salle de bain ou l’aménagement paysager de la cour.

L’idée est de prendre une propriété qui a besoin d’un peu de TLC (et dont le prix est en conséquence) et en ajoutant des capitaux propres à la sueur et en faisant une rénovation, vous pouvez augmenter la valeur de la maison au-dessus du montant que vous investissez dans les rénovations.

Vous obtenez alors la propriété réévaluée et accédez à la valeur nette qui s’y trouve pour l’utiliser comme dépôt sur votre prochaine propriété.

N’arrêtez pas d’économiser

Beaucoup d’Australiens travaillent dur pour enregistrer leur premier dépôt de maison ou d’investissement (20 conseils pour enregistrer votre dépôt), puis une fois qu’ils achètent cette propriété, ils cessent d’économiser.

Si vous souhaitez acheter plusieurs immeubles de placement, vous devez continuer à épargner pour atteindre cet objectif. Ne comptez pas uniquement sur la croissance de vos propriétés existantes, car si elles ne se développent pas, vous ne le pouvez pas non plus.

En continuant à épargner, vous pourrez faire croître (presque) votre portefeuille quelle que soit la performance de vos immeubles de placement existants.

Créez et réinvestissez des flux de trésorerie positifs

Si chaque propriété que vous possédez vous coûte 500 $ / mois sur votre propre argent juste pour le maintenir à flot, vous maximiserez assez rapidement. Mais le flux de trésorerie positif fonctionne différemment du gearing négatif et met plutôt de l’argent dans votre poche.

Les investisseurs immobiliers professionnels le comprennent et investissent dans des propriétés à flux de trésorerie positif ou neutre.

Cela signifie que les revenus que le bien génère du loyer couvrent toutes les dépenses de l’investissement et de vous-même, puis sont libres de continuer à enregistrer votre dépôt.

Chaque fois que vous accédez à des capitaux propres, vos dépenses augmentent (parce que vos paiements hypothécaires augmentent), de sorte qu’un flux de trésorerie positif vous donne un coussin de revenus pour vous aider et payer les prêts supplémentaires que vous contracterez. De plus, le flux de trésorerie positif peut être utilisé pour économiser un autre dépôt.

Avoir des Moyens de Scanner Rapidement Le Marché

Être capable d’analyser rapidement et facilement le marché pour trouver d’excellents investissements est important si vous allez acheter des propriétés de manière cohérente.

Les sites de recherche de base ne vous permettent tout simplement pas d’être assez précis et vous passerez des heures à regarder et à analyser des centaines ou des propriétés pour en trouver une seule appropriée.

Comme votre temps est susceptible d’être extrêmement limité, les outils de recherche de propriété vous aideront à localiser les meilleurs investissements plus rapidement et plus facilement afin que vous puissiez continuer à « gagner de l’argent lorsque vous achetez ».

Je suggère les outils suivants (liens d’affiliation):

Ripe House – Le meilleur outil pour rechercher des zones et comprendre si la zone (ou la rue) dans laquelle se trouve une propriété va générer de la croissance et être un bon investissement pour vous

Immobilier Investar – L’outil de recherche spécifique à la propriété le plus puissant disponible. Cet outil vous permet de rechercher des annonces immobilières pour des mots clés qui s’identifient à votre stratégie d’investissement. Cela signifie que vous pouvez restreindre les recherches aux propriétés inférieures à la valeur marchande ou aux propriétés de flux de trésorerie positifs très rapidement.

Diversifiez Votre Portefeuille

Si vous comptez sur la croissance du capital pour financer votre achat d’un plus grand nombre d’immeubles de placement, il est souvent judicieux de diversifier votre portefeuille.

Bien sûr, si vous avez 5 propriétés dans une banlieue et que chaque année cette banlieue augmente de valeur, tout ira bien, mais les chances que cela se produise sont très minces.

Ce qui est le plus susceptible de se produire, c’est que les différentes banlieues augmentent en valeur ou stagnent à des moments différents.

Si toutes vos propriétés se trouvent dans une banlieue et que la valeur de cette banlieue n’augmente pas pendant 3 ans, vous n’aurez pas de fonds propres à investir pendant ces 3 ans.

Mais si vous avez 5 propriétés dans 5 banlieues différentes, il est probable qu’au moins une de ces propriétés augmentera de valeur chaque année. Vous permettant d’élargir continuellement votre portefeuille de placements.

Vendre Des Propriétés Qui ne fonctionnent plus

Steve McKnight auteur du best-seller 0-130 propriétés en 3,5 ans discute ouvertement du fait qu’il vend joyeusement des propriétés sous-performantes afin d’acheter des propriétés qui lui rapporteront un meilleur rendement.

S’il a une propriété dont la valeur a augmenté et que, par conséquent, le rendement locatif a chuté, il envisagera de vendre cette propriété pour réinvestir dans une propriété qui générera un rendement locatif plus élevé.

Ne vous contentez pas de conserver des propriétés qui sont de mauvais investissements et qui vont rester de mauvais investissements pendant de nombreuses années à venir et n’y réfléchissez pas à deux fois. Envisagez de vendre, d’accéder aux capitaux propres et de les utiliser pour investir dans quelque chose qui vous apportera un rendement positif.

Obtenez vos propriétés réévaluées

Obtenez vos propriétés réévaluées et réévaluées souvent, surtout si elles ont augmenté de valeur. En procédant à une réévaluation régulière de vos propriétés, vous pouvez alors accéder à toutes les actions que vous avez pu gagner grâce à la croissance du capital.

Si vos biens ne sont pas réévalués, la banque supposera continuellement qu’ils valent le même montant et ne prolongera donc pas vos privilèges de prêt.

REMARQUE: La plupart des prêteurs ne vous permettront pas de réévaluer votre propriété si vous avez déjà fait une évaluation il y a moins de 12 mois. Cependant, certains prêteurs le feront (par exemple. La plupart des 4 grandes banques). Alors réfléchissez à cela avant de décider avec quel prêteur aller.

En savoir plus sur les évaluations immobilières:

Combien coûte une évaluation

Une évaluation immobilière est-elle déductible d’impôt

Ne pas croiser la garantie

La garantie croisée est lorsqu’un prêt est garanti par plusieurs propriétés de votre portefeuille.

La plupart des prêteurs le font automatiquement, vous devez donc faire attention.

Disons que vous possédez deux propriétés et que les deux ont été achetées pour 200 000 $.

La propriété 1 augmente de 50 000 $. Dans la plupart des cas, vous pourriez obtenir un prêt d’actions pour 40 000 $ (80%), mais disons que la propriété # 2 a perdu de la valeur de 50 000 $.

Si ces propriétés sont garanties croisées, vous ne pourrez accéder à aucune action car la valeur totale du portefeuille reste la même. Cependant, si chaque prêt est garanti séparément, vous pouvez toujours avoir accès à des capitaux propres sur la propriété de croissance # 1 de 50 000 received reçue.

Utilisez des prêts à intérêt uniquement

Les prêts à intérêt uniquement sont un excellent moyen de réduire vos dépenses hebdomadaires / mensuelles et de libérer des flux de trésorerie afin d’être capable de gérer plus de prêts et d’acheter plus de propriétés.

Les prêts à capital et à intérêt ont des dépenses mensuelles plus importantes, car vous payez plus que le taux d’intérêt. Cela signifie que vous devez trouver plus d’argent chaque mois pour pouvoir vous permettre de payer ces prêts.

Cela doit soit sortir du loyer, soit sortir de votre propre poche. Il est probable que ce coût supplémentaire limitera la rapidité avec laquelle vous pourrez économiser de futurs dépôts ainsi que le nombre de prêts que vous pouvez vous permettre.

En ne portant que des intérêts, vous vous donnez les meilleures chances de vous développer dans de nouvelles propriétés en raison des coûts hypothécaires en cours plus bas.

Vous pouvez ensuite passer au capital et aux intérêts une fois que vous avez décidé d’acheter suffisamment de propriétés et que vous souhaitez commencer à rembourser une partie de votre dette.

Gérez Activement Votre Portefeuille

La plupart des Australiens adoptent une approche « fixe et oubliée » de leur investissement. Ils le font pour leur super et ils le font aussi pour leur portefeuille immobilier.

En suivant activement la performance de votre portefeuille immobilier et en cherchant des moyens d’améliorer sa performance, vous augmenterez considérablement vos chances d’acheter et de pouvoir vous permettre plusieurs investissements immobiliers.

Ne quittez pas Votre emploi de jour

L’objectif de la plupart des gens lors de l’achat de plusieurs propriétés est d’atteindre la liberté financière. Cependant, cela ne se produit pas instantanément et si vous quittez votre emploi trop tôt, il peut être difficile d’élargir votre portefeuille.

Si vous quittez votre emploi de jour plus tôt, vous perdrez votre flux de revenus stable et sûr et les prêteurs peuvent refuser de vous prêter parce qu’ils croient que vous ne pouvez pas supporter les remboursements requis par le prêt.

Quittez votre emploi de jour une fois que vous avez atteint la liberté financière ou une fois que vous vous êtes établi auprès de vos prêteurs afin qu’ils acceptent de vous prêter en fonction de la performance de votre portefeuille, et non en raison du revenu de votre emploi.

Acheter plusieurs Propriétés Demande Beaucoup de travail et de dévouement

Acheter plusieurs propriétés n’est pas facile. Cela demande beaucoup de travail et beaucoup de dévouement. Cela ne se produira pas du jour au lendemain, et cela ne se produira pas en seulement 12 mois (sauf si vous êtes un investisseur génial).

Mais donnez-lui du temps et avant de le savoir, vous vous réveillerez un matin (sans avoir à aller travailler) en vous disant: « Comment ai-je eu autant de chance? »