Comment acheter une propriété En dessous de la Valeur marchande
Chez Progressive Property, nous parlons beaucoup de « acheter des propriétés en dessous de la valeur marchande (BMV) » – mais combien d’investisseurs savent quoi rechercher et quoi éviter?
Il existe deux types de propriétés BMV: celles qui peuvent vous rapporter de l’argent et celles qui ont été ignorées car elles drainent de l’argent. Ce deuxième type sont les propriétés BMV que vous ne devriez jamais acheter, bien sûr, mais il est facile d’être attiré par l’achat de quelque chose de bon marché qui vous coûtera en fait beaucoup plus de temps, d’argent et d’efforts que cela n’en vaut la peine.
Les propriétés de valeur marchande ci-dessous que vous souhaitez trouver sont celles que les autres investisseurs n’ont pas ignorées, mais qu’ils ont manquées. Ce sont les propriétés qui sont tombées sous les radars d’autres investisseurs moins observateurs, et qui sont prêtes à vous lancer, à balayer et à faire d’énormes profits.
Tout d’abord, que signifie réellement « En dessous de la valeur marchande »?
Propriétés « BMV » et processus d’évaluation
Selon le Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS), la valeur marchande est « le montant estimé pour lequel une propriété devrait être échangée à la date de l’évaluation entre un acheteur volontaire et un vendeur volontaire dans une transaction sans lien de dépendance après la commercialisation de la propriété dans laquelle les parties avaient chacune agi en connaissance de cause, avec prudence et sans contrainte. »
Maintenant, c’est une sacrée bouchée!
En principe, un évaluateur comparera la propriété à d’autres propriétés similaires dans la région, en plus de son niveau estimé de demande, de la transférabilité, de la rareté, et de la capacité de s’acquitter de ses obligations en tant qu’environnement confortable dans lequel vivre, et établira une estimation des prix à l’aide de ces preuves combinées.
L’investisseur Peter Jones a animé un récent podcast sur la propriété progressive sur le sujet, et au cours de l’épisode, il a suggéré que le système d’évaluation actuel au Royaume-Uni pourrait être défectueux. Peter a déclaré que les propriétés que les évaluateurs compareront les propriétés qu’ils évaluent ont souvent été vendues « avec contrainte ». Les vendeurs en difficulté qui ont une propriété sur le marché pour des raisons telles que le divorce, la perte d’emploi ou des difficultés financières sont parmi les raisons pour lesquelles une propriété peut être vendue par contrainte – ce qui contredit la définition de la RICS.
Pour cette raison, considérez la valeur marchande à côté des questions: « Quel prix suis-je prêt à payer pour cette propriété? » et « Combien d’argent cette propriété me rapportera-t-elle? »
Voici 10 Façons d’Acheter une propriété En dessous de la valeur marchande:
Assurez-vous qu’il s’agit d’une propriété à flux de trésorerie
Toutes les propriétés en vente ou pouvant être achetées à une valeur inférieure au prix du marché ne constitueront pas d’excellents investissements. Certains d’entre eux sont bon marché comme des jetons pour une raison!
Par exemple, il est très possible d’acheter des propriétés bon marché et de haute qualité dans des villages ruraux situés dans des régions isolées du Royaume-Uni. Ceux-ci pourraient avoir les vues les plus enchanteresses et les plus beaux designs, mais la probabilité que vous les vendiez ou que vous les louiez facilement est peu probable. Même les propriétés dans des zones apparemment souhaitables peuvent causer des problèmes de vente inattendus, tels qu’un manque de locataires affamés ou des prix de loyer bas dans la région ne couvrant pas l’hypothèque.
Une bonne propriété d’investissement doit payer à sa manière, alors assurez-vous que toute propriété que vous envisagez d’acheter va générer des liquidités – ou avoir une très bonne raison si vous ne le faites pas.
Faites votre diligence raisonnable
Sans preuve du potentiel rentable d’une propriété, vous basez vos achats sur votre instinct et vos ouï-dire.Entreprise risquée. Pour trouver des preuves du potentiel d’une propriété, faites preuve de diligence raisonnable en visitant la propriété et en visitant les environs – ou à tout le moins, envoyez un partenaire commercial, un collègue ou un pair en qui vous avez confiance. Utilisez une application immobilière pour vérifier le prix des propriétés vendues dans le même code postal au cours de l’année écoulée. Vous pouvez également vérifier les prix de location dans la même région et envisager de faire appel à un avocat avant de vous engager dans un contrat.
Assurez-vous qu’il y a une demande de location
Pas de demande de location, non tenants.No locataires, pas de loyer. Pas de loyer, pas d’argent, et un grand trou noir où l’argent que vous avez investi était.
Pour vous donner une idée de la demande locative dans la région pour des propriétés telles que celle que vous envisagez d’acheter, surveillez les sites Web et applications tels que Zoopla et Rightmove pour vérifier, a) combien de propriétés sont actuellement disponibles à la location, et b) à quelle fréquence les annonces disparaissent et de nouvelles apparaissent. Trop de propriétés disponibles peuvent suggérer une sursaturation, et pas assez de changement dans les annonces peut suggérer un manque de demande.
Rechercher des vendeurs motivés
Un bien qui est sur le marché depuis longtemps est susceptible d’avoir un vendeur motivé.
Sur une application, telle que Zoopla, vérifiez la liste « la plus récente », mais à l’envers.
Si vous combinez la preuve que des propriétés similaires sont louées avec succès dans la région avec le fait que la propriété en vente est répertoriée depuis longtemps, vous trouverez probablement un vendeur motivé. Toute propriété qui n’a pas été consultée sur un site Web ou une application immobilière depuis un mois ou plus suggère que le vendeur sera plus ouvert aux offres inférieures, car plus sa propriété est en vente pendant longtemps, plus cela coûtera au vendeur.
La volonté – voire le désespoir – d’un vendeur de vendre sa propriété vous offre beaucoup d’effet de levier.
Annoncez localement
Une autre façon de trouver des propriétés de valeur marchande inférieure est également une autre façon de trouver des vendeurs motivés, mais inclut la possibilité de trouver des propriétés qui n’ont pas encore été commercialisées, y accédant ainsi avant les autres investisseurs immobiliers de la région.
Une annonce ciblée peut apparaître en ligne, dans les journaux, dans les vitrines des marchands de journaux, ou même dans des dépliants si vous voulez aller à l’ancienne. Idéalement, toutes les annonces devraient apparaître dans une zone que vous avez déjà identifiée comme un endroit potentiellement lucratif pour l’achat de propriétés. Si vous faites savoir aux propriétaires locaux que vous cherchez à acheter des propriétés dans la région de cette manière, générer des prospects devrait être simple et vous transformer en premier point de contact pour tout propriétaire qui est même tenté de vendre, sans parler de ceux qui se retrouvent soudainement sous pression par des circonstances imprévues.
6. Ne prenez pas « BMV » à la valeur nominale
Il est difficile de prouver qu’une propriété est « BMV » d’un point de vue technique, c’est pourquoi vous devez considérer d’autres fondamentaux d’investissement. Peu importe à quel point vous achetez une propriété à moindre coût si elle ne vous fera pas de profit.
Obtenir des clignotants de prix peut vous coûter cher, alors assurez-vous de tenir compte de vos attentes de profit, qu’il s’agisse d’un engagement à court ou à long terme, de la quantité de travail à effectuer pour la propriété, etc., avant de vous fixer sur le prix de l’endroit que les autres à proximité.
N’achetez pas dans le Bronx
Acheter dans la mauvaise région est l’une des erreurs les plus courantes que les investisseurs immobiliers pour la première fois sont susceptibles de commettre. De nombreuses régions peuvent avoir la réputation d’être « prometteuses », avec des plans pour de meilleurs transports, un nouveau centre commercial, un financement accru et de nombreuses autres possibilités intéressantes. Cependant, à moins que de tels plans ne deviennent concrets – et parfois, même s’ils le sont –, ils peuvent facilement tomber à l’eau.
Chaque investissement comporte des risques, bien sûr, mais c’est votre rôle de minimiser la probabilité de perte et d’augmenter la probabilité de profits. Pour cette raison, évitez d’acheter une propriété dans les quartiers réputés « mauvais » de la ville simplement en raison de leur prix bas, à moins d’avoir des preuves sérieuses qu’elle va faire un investissement digne.
N’achetez pas de propriétés qui nécessitent trop de travail
Certains investisseurs immobiliers sont tellement excités par le prix qu’ils négligent de considérer combien de travail supplémentaire une propriété va prendre avant de pouvoir être louée ou revendue.
Si vous avez d’excellents contacts de constructeur, une propriété qui nécessite une CCM peut être un excellent moyen de créer un profit supplémentaire. Cependant, il y a des risques lors de l’achat d’une propriété délabrée, alors assurez-vous d’embaucher un géomètre fiable pour inspecter l’endroit et détailler les réparations ou modifications majeures nécessaires.
9. Ne passez pas par des « intermédiaires »
Il y a souvent des entreprises et des entrepreneurs qui prétendent être en mesure de vous fournir une gamme de propriétés inférieures à la valeur marchande. En général, si vous permettez à quelqu’un d’autre de s’approvisionner pour vous, vous devrez payer la propriété elle-même et la commission de cette personne ou de cette entreprise. Il y a aussi une question que vous devriez vous poser: pourquoi cette entreprise ne s’arrache-t-elle pas cette affaire d’une vie pour elle-même? Est-ce parce qu’il y a un piège, et que l’accord n’est pas aussi fantastique qu’il est censé l’être? Y a-t-il des problèmes structurels invisibles que même les géomètres auront du mal à identifier?
Pour ces raisons, essayez d’éviter d’être pris pour un tour par des intermédiaires et, ce faisant, maximisez vos profits.
N’ayez pas peur de marchander
Le propriétaire d’une propriété annoncée pour un prix qui semble étonnamment bas est susceptible d’être désireux d’une vente rapide – sinon, il augmenterait le prix à un niveau plus raisonnable et attendrait de trouver quelqu’un pour le payer. Cela vous offre un effet de levier que vous devriez utiliser.
Même avec des prix bas, si vous souhaitez faire autant de bénéfices que possible – et vous devriez l’être –, faites une offre encore plus basse. S’ils ne l’acceptent pas, vous pouvez toujours les accepter sur leur offre originale si l’offre est assez chaude.
Réflexions finales
Alors que certains soutiennent qu’il n’y a techniquement aucun moyen d’acheter BMV, car dès qu’une propriété est vendue, le prix du marché devient ce pour quoi elle a été vendue, c’est une façon inutile de voir le marché immobilier.
Acheter en dessous de la valeur marchande, c’est trouver une propriété à un prix inférieur à celui pour lequel d’autres propriétaires vendent leurs propres propriétés similaires. Si vous pouvez trouver un vendeur en difficulté, ou toute propriété qui a été négligée par d’autres acheteurs en raison d’un manque de publicité ou d’une autre négligence de la part du vendeur, gardez les connaissances pour vous, faites votre diligence raisonnable et préparez-vous à gagner de l’argent sérieux.
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