¿Qué es un desalojo?

Un desalojo es una demanda por parte de un propietario, presentada en un tribunal, para retirar a un inquilino de una propiedad de alquiler.

¿Por qué un propietario puede desalojarme?

• No pagaste el alquiler

• Permaneció en el local de la unidad de alquiler después del final del período de arrendamiento (independientemente de que el arrendamiento se haga por escrito o no)

• Usted es un huésped (o inquilino a voluntad) y el propietario quiere que se vaya

• Ha roto cualquier condición del contrato de arrendamiento

• Ha cometido ciertos delitos contra personas o bienes mientras estuvo en las instalaciones

• Ha cometido ciertos delitos relacionados con la posesión, el uso o la venta de drogas en la propiedad

No pagué el alquiler, ¿puede el propietario desalojarme?

Quizás. Si no paga el alquiler y recibe un «aviso de diez días» o una «demanda de cumplimiento o posesión» y no paga el alquiler dentro de los diez días, el propietario puede presentar un caso de desalojo en la corte para que lo retiren de la propiedad de alquiler.

Siempre que pague el alquiler en su totalidad (la cantidad exigida en el aviso de desalojo, que a veces incluye cargos por pago atrasado) dentro de los diez días posteriores a la recepción del aviso, puede evitar que el desalojo continúe. Sin embargo, una vez transcurridos los diez días, el propietario puede rechazar su pago y proceder con el desalojo.

Asegúrese de obtener un recibo por escrito si paga su alquiler y cualquier cargo por retraso.

Hay algunos tipos de casas donde un propietario puede darle menos de diez días para pagar el alquiler. Si un propietario posee cinco o menos casas unifamiliares y su contrato de arrendamiento dice que el período de diez días no se aplica, entonces el propietario solo tiene que darle cinco días para pagar el alquiler. Si su empleador o un socio de su empleador proporciona su vivienda, el propietario solo tiene que darle tres días para pagar el alquiler. Independientemente del período de tiempo que se aplique a usted, el propietario tiene que darle una demanda por el alquiler antes de iniciar un caso de desalojo.

Para evitar el desalojo, debe pagar o intentar entregar el dinero al propietario. Prometer pagar en un momento futuro no es suficiente a menos que el propietario acepte esperar el dinero. Si el propietario acepta esperar, asegúrese de obtener un acuerdo por escrito de su propietario.

Rompí una condición del contrato de arrendamiento, ¿puede el propietario desalojarme?

Quizás. Si ha roto una condición del contrato de arrendamiento, lo más probable es que reciba un aviso de cumplimiento de diez días de demanda que le permitirá corregir (curar) el problema dentro de los diez días. Si corrige el problema en un plazo de diez días, no será desalojado.

Hay algunos tipos de casas en las que tienes menos de diez días para corregir el problema. Si un propietario posee cinco o menos casas unifamiliares, y su contrato de arrendamiento dice que el período de diez días no se aplica, entonces solo tienen que darle cinco días para corregir el problema. Si su empleador o un socio de su empleador proporciona su vivienda, entonces el propietario solo tiene que darle tres días para corregir el problema.

Sin embargo, si ha roto la misma condición del contrato de arrendamiento más de una vez, es posible que no tenga otra oportunidad de corregir (curar) el problema y tendrá que irse en diez días o su propietario puede iniciar un caso de desalojo.

¿Cuál es el procedimiento de desalojo para los inquilinos con un contrato de arrendamiento por escrito?

El propietario debe dar un aviso de demanda por escrito de diez días. Este aviso debe ser entregado al inquilino personalmente, colocado en la puerta, enviado por correo o entregado a alguien en el hogar de más de 15 años de edad.

El aviso de diez días será un:

• «Aviso para Curar» también conocido como «Demanda de Cumplimiento o Posesión». Este aviso debe indicarle cuál es la queja del propietario y le da la opción de corregir el problema dentro de los diez días o salir de la unidad de alquiler. Por lo general, recibirá este aviso si no ha pagado el alquiler o ha violado una condición del contrato de arrendamiento solo una vez. Si paga el alquiler o corrige el problema dentro de los diez días, no será desalojado (aunque aún puede estar sujeto a cargos por demora u otros cargos).
• • Hay algunos tipos de casas en las que tiene menos de diez días para pagar el alquiler o corregir el problema. Si un propietario posee cinco o menos casas unifamiliares, y su contrato de arrendamiento dice que el período de diez días no se aplica, entonces tiene solo cinco días para pagar el alquiler o corregir el problema. Si su empleador o un socio de su empleador proporciona su vivienda, solo tiene tres días para pagar el alquiler o corregir el problema.
• «Aviso para dejar de fumar o Desocupar» significa que no tiene la opción de corregir el problema y debe abandonar la unidad de alquiler dentro de los 10 días. Puede recibir este aviso si ha roto la misma condición del contrato de arrendamiento al menos una vez antes. También puede recibir este tipo de aviso si ha cometido una «violación sustancial», por lo general un acto de violencia o un delito grave relacionado con las drogas. También puede recibir dicho aviso al final del período de arrendamiento, aunque no es obligatorio, a menos que haya alguna disposición para ello en el contrato de arrendamiento. Por lo general, el contrato de arrendamiento requerirá más aviso.
  • Hay algunos tipos de hogares en los que tiene menos tiempo para salir (dejar de fumar). Si un propietario posee cinco o menos casas unifamiliares, y su contrato de arrendamiento dice que el período de diez días no se aplica, entonces solo tiene cinco días para irse. Si su empleador o un socio de su empleador proporciona su vivienda, solo tiene tres días para irse.

***nota Importante: un aviso de diez días significa que tiene diez días para pagar el alquiler/corregir el problema o la corte se involucrará. NO significa que tengas que salir de tu casa en diez días. Tampoco significa que no tenga que pagar cargos por mora.

* * * Nota importante para los inquilinos de viviendas subsidiadas: los inquilinos de viviendas subsidiadas pueden recibir avisos adicionales con derechos adicionales, incluidos plazos más largos y el derecho a reunirse con el propietario antes de que éste pueda solicitar un aviso de desalojo.

Hay requisitos específicos para un aviso de desalojo válido. Si no recibe un aviso con esta información, puede tener una defensa en la Corte.

• El Aviso de Subsanación / Demanda de Cumplimiento o Posesión debe contener la siguiente información:
  • La dirección del local
  • Que tiene diez (10) días para corregir/corregir la violación del contrato de arrendamiento o mudarse
  • El presunto incumplimiento del contrato de arrendamiento con algún detalle
  • El aviso puede indicar que tiene 5 días para corregir la violación si vive en una vivienda residencial exenta, o 3 días para corregir la violación si vive en una vivienda provista por el empleador
    • La fecha en la que debe cumplir con el contrato de arrendamiento o desocupación, y
    • La firma del propietario, o su agente o abogado
• El Aviso de Diez (10) Días para Dejar de fumar o desocupar (avisos de violación repetidos o sustanciales) debe contener la siguiente información:
  • La dirección del local
  • El presunto incumplimiento del contrato de arrendamiento con algún detalle
  • Que el presunto incumplimiento es una violación repetida del contrato de arrendamiento o una violación sustancial del contrato de arrendamiento
  • La fecha en la que debe mudarse y
  • La firma del propietario, o su agente o abogado

En el día 11 (o el día 6 si vive en una vivienda residencial exenta, o el día 4 si vive en una vivienda provista por el empleador) a partir del día en que usted o alguien de su hogar reciba el Aviso, si no ha curado (corregido el problema), el propietario puede ir a la corte y presentar una Citación y queja. Si recibe una Citación y Demanda, se le dará una fecha de audiencia. La fecha de audiencia debe ser de al menos siete días y no más de catorce días calendario después de que se le entregue (reciba) los documentos. Durante este tiempo puede permanecer en su unidad de alquiler.

***Nota importante: aunque está legalmente permitido permanecer en su unidad de alquiler durante este tiempo, si va a la corte y pierde, el sheriff puede retirarlo tan pronto como 10 días después de que se emita la orden de la corte.

Si desea impugnar el desalojo, debe presentar una Respuesta (o Respuesta) a la Citación y Queja completando el formulario CRCCP 3 (haga clic aquí para obtener una copia) desde la página de formularios de desalojo en el sitio web de la corte estatal. Para presentar una respuesta, debe ir a la corte de su distrito o condado y pagar la cuota de presentación. Si no puede pagar la cuota de presentación de la corte, puede solicitar que se le exima la cuota (es posible que no tenga que pagarla). Puede encontrar los formularios adecuados (JDF 205 & 206) haciendo clic aquí, o puede ir al secretario de la corte y pedir un «Formulario de Exención de cuotas». Tendrá que presentar todos los documentos (la Respuesta y la Solicitud de Exención de Cuotas) en persona en la corte en o antes de la fecha de audiencia.

Al presentar su Respuesta, puede incluir las defensas que tiene ante las acusaciones que el propietario ha hecho en su contra, así como cualquier reclamo que pueda tener contra el propietario. Una vez que presente una Respuesta para impugnar el desalojo, el caso se fijará para juicio. La fecha del juicio puede programarse dentro de aproximadamente cinco días hábiles. Si necesita más tiempo para preparar su defensa, debe solicitar el tiempo adicional cuando comparezca ante la corte por primera vez. La corte puede requerir que deposite algo de dinero en la corte como condición para conceder un retraso de más de 5 días hábiles.

Debe comparecer ante el tribunal. Si no comparece ante el tribunal, el propietario ganará automáticamente y el tribunal permitirá el desalojo. Eso significa que el alguacil puede venir y desalojarlo 10 días después de cualquier fecha perdida en la corte. Si el propietario gana, puede ser desalojado y puede tener que pagar daños (como cualquier alquiler no pagado o cualquier valor de cualquier daño causado al apartamento).

En un juicio por desalojo, el propietario debe probar lo siguiente:

• Usted y el propietario tenían un acuerdo oral o un contrato de arrendamiento por escrito en virtud del cual vivían en la unidad de alquiler, o que continuaron ocupando la propiedad con el consentimiento del propietario después de que expirara el contrato de arrendamiento original
• Violaron el acuerdo o el contrato de arrendamiento, o no se mudaron después de que expirara su derecho a ocupar la propiedad
• Se les entregó debidamente un plazo de diez días (o cinco días si viven en si usted vive en una vivienda provista por el empleador), un Aviso para Dejar de Fumar por Violación Posterior o un Aviso de Renuncia al vencimiento de su contrato de arrendamiento o derecho a ocupar
• Si le entregaron una Demanda de Cumplimiento o Posesión, que no cumplió O, si le entregaron un Aviso de Renuncia por Violación Posterior y que el propietario tenía motivos para entregarle el Aviso

El propietario presenta su caso primero, testificando, haciendo que otras personas testifiquen e introduciendo documentos de prueba (como el contrato de arrendamiento y la Demanda de Pago o Posesión).

Después de que cada testigo testifique, se le permite hacer preguntas al testigo. Una vez que el propietario termine su caso, usted tiene la oportunidad de presentar su caso. Usted y / u otros testigos pueden hablar, y puede mostrarle al Juez cualquier documento que ayude a probar su caso. Trate de mantener su caso simple, y solo presente testimonios y documentos que estén relacionados con las alegaciones del propietario y las defensas legales que escribió en su Respuesta. Si no tiene una buena defensa legal, el Juez no puede permitirle quedarse si el propietario no está de acuerdo

Si pierde su caso, el Juez puede dictar un fallo en su contra por dinero y por la posesión de la propiedad alquilada. Si el propietario gana, usted puede ser destituido por el alguacil 10 días después de que se emita la orden de la corte. Si el propietario afirma que usted también debe dinero, esa pregunta también puede resolverse en el juicio o puede diferirse para otros procedimientos judiciales, dependiendo del condado en el que viva.

Una vez que el propietario gana y obtiene un fallo por posesión, tiene derecho a obtener una Orden de Restitución del Tribunal. (haga clic aquí para ver la definición de la Orden de Restitución.) El propietario puede entonces usar la Orden de Restitución para programar que el alguacil venga a las instalaciones. Sin embargo, su mudanza no puede programarse hasta 10 días después de que el juez haya tomado la decisión en su caso de que el propietario obtenga la posesión de la propiedad.

***nota Importante: Si recibió la entrega legal solo por correo y no va a la corte o pierde en el juicio, el Juez dictará un fallo por falta de comparecencia en su contra solo por posesión (lo que significa que puede ser desalojado), pero el Juez no dictará un fallo en su contra por dinero.

Si gana, podrá permanecer en la unidad de alquiler.

Puede llamar a la división civil de la oficina del sheriff del condado en el que vive para averiguar cuándo estará allí un ayudante del sheriff para desalojarlo. Encuentre la oficina de su sheriff local haciendo clic aquí. Puede durar más de 10 días, dependiendo de lo ocupada que esté la oficina del sheriff. Debe tener en cuenta que muchas oficinas del alguacil no le proporcionarán información sobre cuándo puede venir el alguacil a desalojarlo.

Es una buena idea estar fuera de la unidad de alquiler antes de que llegue el sheriff. El propietario o alguien que lo ayude lo sacará a usted y a sus pertenencias de las instalaciones. El sheriff estará allí para mantener la paz. Sus pertenencias serán puestas en la calle. Ni el sheriff ni el propietario tienen ninguna obligación de asegurarse de que sus pertenencias estén a salvo después de que se pongan en la calle.

Si desea continuar viviendo en la unidad de alquiler, puede intentar llegar a un acuerdo con el propietario o su abogado. Es posible que pueda reunirse con el propietario o el abogado del propietario antes de que comience la corte, especialmente si vive en una vivienda subsidiada. Su acuerdo debe al menos darle derecho a quedarse si paga alguna cantidad de dinero, o si está de acuerdo en que el propietario puede tener un «fallo por posesión», pero no hará que el sheriff lo retire hasta una fecha acordada. Si se hace un acuerdo, debe obtenerlo por escrito y asegurarse de que el propietario lo firme. Además, debe permanecer en la corte hasta que el Juez llame a su caso. Permanezca en la corte incluso si el propietario o el abogado del propietario sugieren que está bien que usted se vaya. Dígale al juez sobre su acuerdo. Si el juez no está disponible, asegúrese de obtener el acuerdo por escrito, firmado y presentado ante la corte.

¿Qué defensas legales puedo tener cuando voy a la Corte?

Algunos ejemplos de defensas legales son:

• El aviso de diez días no contiene toda la información requerida o no se entregó correctamente porque usted estaba disponible para recibir el aviso y el propietario no trató de entregárselo antes de publicarlo
  • O un aviso de cinco días, en casos de acuerdos residenciales exentos; o con tres días de antelación, en los casos de vivienda proporcionada por el empleador

• Usted intentó pagar la totalidad del alquiler adeudado dentro de los diez días y el propietario se negó a aceptarlo
  • • O en un plazo de cinco días, en los casos de acuerdos residenciales exentos; o en un plazo de tres días, en caso de que el empleador proporcione vivienda

• Usted no violó el contrato de arrendamiento como afirma el propietario
• La parte del contrato de arrendamiento violada no era una disposición material (muy importante) del contrato de arrendamiento
• El propietario ha violado la «garantía de habitabilidad» después de que usted hizo demandas por escrito de cumplimiento

Si convence al Juez de que tiene una defensa legal, el Juez le permitirá permanecer en la unidad de alquiler.

Si una de sus defensas es que la condición del local es terrible y usted prueba que hizo una demanda para que el propietario la arreglara, el Juez aún puede dictar una Orden que le exija mudarse a menos que la base del caso sea la falta de pago. Si el motivo para el desalojo es la falta de pago del alquiler y usted puede mostrar el terrible estado de la unidad de alquiler, el juez podría estar de acuerdo con su reclamo y reducir la cantidad de dinero que le debe al propietario.

Si pierde el caso, el propietario puede hacer que el Sheriff lo desaloje tan pronto como 10 días después de que el Juez decida su caso. Normalmente, el Sheriff no supervisará un desalojo el sábado o el domingo. Llame a la oficina del Sheriff para confirmar esto. El alguacil puede sacarlo de las instalaciones solo entre las horas del amanecer y el atardecer.

¿Cuáles son mis derechos si vivo en una unidad propiedad de mi empleador como parte de mi empleo?

Si trabaja para un negocio, como una empresa de administración de propiedades, un restaurante u otro negocio, y vive en una unidad propiedad de su empleador como parte de su salario o compensación, puede ser desalojado de la unidad si tiene un acuerdo firmado y por escrito que indique que su derecho a ocupar la unidad puede ser terminado si su empleo es terminado.

¿Qué pasa si su empleo es despedido?

Su empleo se rescinde (por cualquier motivo) y se le entrega un aviso por escrito de 3 días de terminación de su contrato de arrendamiento.

Si no se muda dentro de los tres (3) días posteriores a la entrega formal de la notificación por escrito, el alguacil del condado puede sacarlo a usted y a su propiedad de la unidad. Por lo general, el alguacil se pondrá en contacto con usted antes de sacarlo físicamente a usted y a su propiedad de la unidad. Esto a veces puede darle un poco de tiempo para mudarse.

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Actualizado en agosto de 2021