Después de terminar mi apartamento, estoy feliz de documento de los costos, cuando la gente pregunta: ¿cuánto cuesta construir un piso para alquilar?

Puede pedir un» kit de apartamento para abuela», y le costará menos de 5 50,000. O para un piso grande personalizado de abuela, esto le costará 1 100,000 o más. Mi apartamento de 2 habitaciones para abuelita me costó 9 91,071. 64 como propietario constructor.

En esta guía, voy a desglosar los gastos exactos que pagué para construir este piso de abuelita diseñado a medida como un «propietario-constructor».

Este apartamento de abuela era el más grande que podía construir legalmente en Nueva Gales del Sur.

Las especificaciones de la construcción son:

• 60 espacio de piso interno de m2 + Cubierta de 10 m2
• Techos altos
• Diseño/Plan personalizado
• Cocina personalizada + sección de «Lavandería»
• Tamaños de ventana personalizados
• 2 Dormitorios
• 1 Baño

Esto no incluye honorarios del consejo y costos de certificación, a los que hablaré más adelante en este artículo. Te haré saber los costos de estos también.

NOTA:

Hay opciones más baratas, como obtener un «kit abuelita plana» que comparto en este artículo.

Y puede que tengas la tentación de conseguir un apartamento de abuela muy barato, pero el resultado será más como un pequeño cobertizo en lugar de un «mini hogar»completo.

También es importante tener en cuenta que mi apartamento de abuela hecho a medida era:

• Construido en muelles
• En un sitio inclinado.
• Incluyendo techos más altos que el promedio de 2,4 m de altura.
• Muchas ventanas de tamaño personalizado y una enorme puerta de vidrio apilable
• , incluida una plataforma de madera Merbau.

Todos estos puntos anteriores agregan costo a un piso básico de 2 habitaciones para abuelas.

Pero estoy encantado con el resultado final.

Y es probable que si no optas por las cosas «caras» de arriba, te costará mucho menos.

Por ejemplo, Si construyes un diseño con:

• Menos habitaciones o
• Techos inferiores
• Elegir una cocina más barata
• Construir sobre una losa de hormigón y
• Usar acabados más baratos.

sin duda le costará mucho menos que mis gastos desglosados a continuación.

Desglose de costos para un piso de abuela

Hay algunas etapas de construcción que quería desglosar para explicar los costos:

1. Informe de topógrafos
2. Costo de planificación (diseño)
3. Costo de diagramas de ingeniería y asesoramiento de ingenieros (si es necesario)
4. Costo de Certificador (ya sea municipal o Privado)
5. Costos de Materiales
6. Costos de Mano de obra (Si subcontrata esto)
7. Costos de Oficios, (Electricista, Fontanero, etc)

Al construir mi apartamento de abuelita, registré todos los costos que había en él. Y mantuve una cuenta de gastos clara a medida que avanzaba con la construcción.

Así que vamos directamente a ello, para que pueda compartir el desglose.

1. Los encuestadores informan de un costo

Antes de que pueda hacer algo, debe obtener un informe de encuesta. Aquí es donde un topógrafo vendrá a su tierra y hará mediciones para confirmar los límites de la tierra.

También toman alturas de muchos puntos de su tierra según el AHD (Dato de Altura australiano), que se basa en el nivel del mar. Esto es necesario para confirmar la altura de su abuelita plana desde el nivel del suelo. (muy importante desde la perspectiva del consejo)

Esto me costó $1300.

2. Costos de Planes/Diseño

Con respecto a los costos de planificación, pagué $1,700 por planes listos para la construcción.

Estos planos estaban lo suficientemente detallados como para ser emitidos con un certificado de construcción (para que pudiera comenzar la construcción física). Sin embargo, esto debería haberme costado menos.

Siendo un completo novato en esta etapa, seguí adelante con una sola cita.

Aprendí rápidamente que necesito obtener al menos 3 cotizaciones para cualquier cosa.

Debería poder darle a su persona de proyecto (o arquitecto) el informe de levantamiento de su terreno y su diagrama de ingeniería para que puedan ponerse a trabajar creando planos listos para la construcción.

Vale la pena señalar que los arquitectos (en general) le cobrarán más por sus planes que los borradores. La educación superior / cualificaciones en el campo equivale a más dinero en cuotas.

3. Los ingenieros informan

Esto cubre una prueba de suelo (si está construyendo sobre pilares) para que puedan indicar cuán grandes deben ser sus zapatas de concreto.

O confirme los detalles de la losa de concreto, como el refuerzo y tal vez la resistencia del concreto requerida.

Y también indicarán (en función de sus diseños/planos) cuántos soportes y vigas necesita y cuán separados debe estar cada muelle.

Aquí está mi informe y el diagrama que indica dónde se necesitaban colocar los muelles.

La flecha roja en la imagen de arriba muestra la posición propuesta de la vivienda secundaria. Y el número de muelles requeridos. (Los círculos azules)

4. Costos del certificador

Necesitará un certificador para aprobar sus planos antes de que se le emita un certificado de construcción.

Si desea ver todos los requisitos del consejo necesarios antes de comenzar, consulte este artículo.

Fui con un certificador privado vs. un certificador del consejo.

Esto me costó 1 1600, y ciertamente son más caros que usar un certificador del consejo local.

La razón por la que decidí pagar más fue que un certificador privado (generalmente) será más rápido para responder a las preguntas que tenga. Y más rápido para hacer las inspecciones necesarias durante la construcción.

Tiene que programar las inspecciones principales en el camino con mi certificador privado, pude reservar en inspecciones con solo 1 día de anticipación.

He oído que esto no es posible cuando se utilizan certificadores del consejo.

Quería limitar el retraso durante la construcción, así que elegí la ruta privada.

5. Costo de los Materiales de construcción

El mayor gasto estará aquí: Los Materiales.

Los principales costos de material para mi apartamento de abuelita fueron: 5 57,913

He agregado una captura de pantalla rápida de los 10 costos principales de material a continuación. De mayor a menor. (No incluí todos los materiales, ya que esta era una lista bastante larga.)

Como se mencionó, registré todos los costos, incluidos tornillos, cuerdas de construcción, rodillos para dolor, etc. Los costos de todos estos artículos «más pequeños» no se incluyeron en los principales costos de materiales.

Hay reglas estrictas sobre la construcción de cualquier vivienda en Australia y algunas de estas reglas se refieren al uso de materiales antiguos y nuevos.

NOTA: Se necesitan materiales nuevos frente a materiales usados para construcciones nuevas. Esto se establece en el Código de Construcción de Australia.

Eso no significa que no puedas decorar por mucho menos de lo que la gente podría pensar.

Por ejemplo, ir a un «patio de reciclaje de madera» significa que encontramos esta gran pieza de madera desgastada por $80.

6. Costo de mano de obra

Como propietario constructor, aquí es donde puede ahorrar mucho.

Sin embargo, es aconsejable equilibrar lo que se siente seguro de hacer (o quiere hacer) y lo que siente que las personas más calificadas deben hacer.

Mi tío, una capa de ladrillo calificada, colocó estos pilares de ladrillo para mí. Y estoy eternamente agradecido por su ayuda con esto.

Si no conoce mi historia, nunca había construido nada antes; pero sorprendentemente, con la guía de las personas adecuadas, pude:

Colocar los portadores, las vigas y el suelo yo mismo (con la ayuda de amigos para la parte de levantamiento pesado)

, así como colocar las piezas de piso de lengüeta y ranura también:

Sin embargo, contraté constructores (2 constructores que trabajaban juntos y les pagaban por hora) para levantar el marco e instalar las vigas. (Teníamos un diseño de techo de millones de dólares).

El costo de todo este trabajo anterior se redujo a 1 1700 para que los constructores colocaran el marco y las vigas para mí, incluida la garantía de que todo fuera cuadrado y a plomo.

Hice que un techador entrara para hacer el techo. (Parece que cobran mucho por el trabajo).

Como quería un techo colorbond, acudí a un fabricante de metales local que trabaja con metales Colorbond.

Y me dieron una cotización de 1 1690 por todos los materiales.

No estaba seguro de poner el techo (ya que nunca lo había hecho antes) ¡además, el mal tiempo estaba en el horizonte!

Así que contraté a un techador para hacer esto, sé que compró los materiales para techos en el mismo lugar en el que recibí la cotización del material, sin embargo, el costo total de materiales + mano de obra fue de: $5662.81.

Sí, esa diferencia de precio (alrededor de 4 4,000) era el costo de mano de obra para 2 personas durante 2 días de trabajo.

Como puede ver, el costo de la mano de obra fue enorme para el techador. Si te sientes seguro al hacer esto, ahorrarás mucho aquí.

También hice que los constructores instalaran las ventanas y el revestimiento. Usé láminas de revestimiento de James Hardy y eran mucho más pesadas de lo que pensaba.

El costo de mano de obra para que los constructores pusieran el revestimiento, colocaran las ventanas y las sábanas del alero llegó a unos pocos días de trabajo para ambos y esto costó 5 5393 en mano de obra.

7. Costo de las operaciones

Hay dos operaciones principales que necesitará y son:

• Electricista
• Fontanero

Trabajo de electricista

El electricista trabajará en 2 etapas principales:

1. Estarán en el sitio una vez que el marco esté listo, e instalarán el cableado y la conexión a su fuente de alimentación principal. (De la casa principal en la mayoría de los casos).

1. Volverán al lugar una vez que esté cerca de terminar, para instalar las luces, los interruptores, etc. y finalizar el medidor separado o la caja de electricidad en el piso de su abuela.

El electricista me costó 6 6250 por todo este trabajo combinado.

Sin embargo, entiendo que la mayoría de los lugares son diferentes, en términos de cuán lejos está el piso de la abuela de la calle, cuántas luces desea, ventiladores, interruptores, puntos de alimentación, etc.

Estas solicitudes individuales alterarán mucho la cotización.

También estaba ocupado con otros trabajos para poder cavar las zanjas necesarias para que los cables condujeran al piso de la abuela.

Así que contraté a una persona que usaba Airtasker para cavar una zanja de 30 m de largo y 60 cm de profundidad. Esta mano de obra me costó $250 (se muestra a continuación).

Como nota al margen, buscando mano de obra en Airtasker.com puede ser una gran idea para que los lugareños obtengan un poco de dinero extra y le ahorren mucho tiempo.

Trabajo de fontanería

Aquí es donde admito que perdí dinero y debería haber sido más barato.

Un gran fontanero que ayudó con trabajos ocasionales en nuestra casa (un local) estaba más que interesado en el trabajo. Al ser alguien en quien podía confiar el trabajo, no me molesté en obtener citas

Esto terminó siendo un error.

Lo dejé en sus propios dispositivos a una tarifa por hora para hacer lo que quería cuando quería. Lo que habría estado bien, solo que la factura final era de 1 10,903.60, que era más de lo que tenía presupuesto y esperaba.

Y hablando con otros plomeros después de todo, esto era ciertamente demasiado alto, ya que tampoco incluía el tanque de agua caliente ni la instalación del mismo. Me dijeron que por el trabajo terminado no debería haber sido de más de 7 7,000.

Costo total del edificio

Para que sea más fácil de ver, he incluido todos los costos principales en la tabla a continuación:

Hay costos adicionales más pequeños como se mencionó con esta construcción, sin embargo, los que se muestran arriba son la mayoría.

Costos adicionales

Hay otros costos no mencionados en la tabla anterior, y aunque individualmente no eran enormes, suman un número sustancial.

Por ejemplo, contratar un «contenedor de basura» para deshacerse del desorden de materiales de construcción. Eran 3 335.

Manijas de compra para gabinetes de cocina, perillas de puertas, pegamento de compra, silicona, clavos, etc., todo esto también se suma.

Lo que mi esposa y yo encontramos que funcionó mejor, fue hacer una lista de cada habitación y escribir lo que esa habitación necesitaba.

Por ejemplo:

Necesidades de baño:

• Inodoro
• Mampara de ducha
• Tocador
• Espejo
• Toallero
• Portarrollos
• Impermeabilización
• Azulejos
• Ventilador
• Cabezal de ducha
• Grifos
• Toallero de mano
• Rejillas de desagüe

Luego, después de tener esta lista, establezca un presupuesto para cada habitación y asigne fondos a cada artículo de su lista.

Pronto comenzarás a preguntarte: «¿Realmente necesito gastar 4 400 en un cabezal de ducha?»

La respuesta es; No, no lo haces.

Así que tal vez desee tomar el dinero ahorrado en un cabezal de ducha y obtener un espejo de tocador más grande, por ejemplo.

Enumerando los materiales que se necesitan de este modo, pronto se dará cuenta de que las habitaciones tampoco tienen una larga lista de «cosas» requeridas.

Y las cocinas son más fáciles de lo que crees. Al comprar una cocina plana, de Ikea o Kaboodle (Que, por cierto, son más baratas que la cocina de fabricación australiana Polytec que compré). Incluirá la mayor parte de lo que necesita, aparte de los electrodomésticos que es.

Costos de Certificación y Consejo

Quería mostrarle los costos que tenía con respecto a los certificados y el consejo:

Como puede ver antes de que se me otorgara un «certificado de ocupación», una vez hecho todo, había gastado más de $2,500.

Estos eran costos de los que no podía escapar.

A pesar de que no tenían el mayor sentido, como pagar dinero por el impuesto de servicio prolongado de un constructor, a pesar de que yo era el propietario-constructor y no me beneficiaría de eso de ninguna manera.

Tampoco está claro exactamente cómo llegan a estos costos.

O ¿Por qué tendría que pagar por una búsqueda de título después de pagar por un topógrafo?

Ahora, es posible que no necesites gastar tanto como yo. Dependiendo de su consejo local, hay diferentes tarifas y «contribuciones» que debe pagar.

También es importante tener en cuenta que algunos consejos le cobrarán los costos de contribución adicionales. Y desafortunadamente, esto es mala suerte. Por ejemplo, si viviéramos en el siguiente distrito del consejo, tendríamos que pagar otros 9 9,000 en contribuciones del consejo.

No verá ningún beneficio personal de esta contribución a su apartamento de abuela. Es sólo un costo establecido por ese consejo en particular. También es importante saber que estos costos de consejo y certificación pueden no estar incluidos cuando contrata a una empresa de construcción para construir todo el piso de la abuela para usted.

Una empresa de construcción profesional podría decírtelo; depende de (el propietario) cubrir estos costos y no están incluidos en los paquetes que ofrecen.

Costos de paisajismo

Solo reservé $1000 para paisajismo, y esto fue bajo.

Sin embargo, estoy feliz de decir que pude cumplir con ese objetivo fácilmente.

Al tener esta limitación puesta en mí, tuve que mirar fuera de la caja para comprar las cosas que necesitaba.

Puede parecer que este trabajo costó mucho, pero no lo hizo.

Gasté menos de $100 en pintura para la pared posterior, después de raspar el viejo enlucido de cemento.

La yuca contra la pared trasera encaja perfectamente y me costó 0 0.

Llegando a un año desde que se plantaron, me alegra ver que todavía están prosperando.

Al ir a «Facebook Market Place» encontré a una persona que vivía a un par de suburbios de distancia y dije que podía tenerlos gratis siempre y cuando los sacara yo mismo.

Así que la mayor «trampa» de nuevo es hacer el trabajo tú mismo o contratar a alguien en Airtasker.

Pero debo decir que hay fantásticas ofertas en Facebook market place.

En la mayoría de los casos, la gente solo quiere que las plantas, la madera y otras cosas se vayan. Es por eso que la mayoría de las cosas son tan baratas. Si buscas en Google «Facebook market place», haz clic en el primer resultado de búsqueda, puedes encontrar mucho de lo que necesitas cerca.

Sin embargo, saltar a Airtasker y publicar un trabajo para que alguien lo haga por usted aún le ahorraría mucho dinero.

La hierba que ves arriba fue plantada de una semilla que compré en eBay por eBay 77.

¡El inconveniente era que tenía que regarlo la mayoría de los días y esperar 6 semanas!

La otra opción habría sido comprar el césped y colocarlo yo mismo, sin embargo, para mi espacio, esto habría costado más de $550.

La «grava» era la base de carretera más barata que se podía comprar en un negocio local.

Y compré madera H4 de Bunnings para el marco alrededor de las plantas y para enmarcar el camino que conduce a la entrada plana de la abuela. Esto me costó 3 324.

Otro consejo, es simplemente llamar a los podadores de árboles locales en su área y pedirles que vuelquen una gran cantidad de astillas de madera en su camino para paisajismo. Tienen que pagar para que se lo quiten, por lo que aprovecharán la oportunidad de dejar mucho en su casa sin que les cueste nada.

Propietario Constructor vs. Empresa de construcción

Nos cotizaron 3 empresas de construcción locales 1 140,000+ para esta construcción.

Y estoy seguro de que habría costado más que esto.

Al igual que durante la compilación, hicimos cambios en el tamaño de las ventanas y algunas otras cosas más pequeñas.

Un beneficio mayor de tener el control total de la compilación es que puede realizar estos cambios sin pagar un extra que cobran las empresas tradicionales. Notará que en un contrato que firme con una empresa de construcción de pisos para abuelas, habrá una cláusula que le cobrará más por cualquier cambio en el camino.

Lo complicado es que no notas estos cambios sutiles que quieres hacer, hasta que progresas con la compilación.

Que es un beneficio de administrar todo el proyecto como propietario-constructor.

Conclusión

Espero que este post haya podido resaltar los costos involucrados en la construcción de un apartamento para abuelas.

Como se mencionó, cada circunstancia, cada bloque de terreno y la elección del material para construir es diferente. Pero espero que compartir mi experiencia personal arroje algo de luz sobre este tema para usted.

Al tener en cuenta los principales costos enumerados en el gráfico anterior y no sobrepasar el presupuesto para cada uno de ellos, se sorprenderá gratamente de cuánto puede ahorrar. Una vez más, estos costos serían menores si estuviera más inclinado a hacer aún más trabajo de lo que hice, y si escogiera materiales y opciones de diseño más baratos.

Sin embargo, la desventaja es que lo más probable es que le tome más tiempo que una empresa de construcción profesional, por lo que es importante tener esto en cuenta.