Comprar una casa embargada puede ser un arma de doble filo. Por un lado, puede obtener una gran oferta, posiblemente a un precio de ganga. Por otro lado, puede ser un gran riesgo, ya que es posible que no tenga idea de en qué condiciones se encuentra la propiedad. Como tal, lo mejor es entender todo sobre el proceso antes de involucrarse. Definitivamente no es un segmento de mercado para compradores por primera vez o inversores principiantes.

En este artículo, cubriremos todos los aspectos básicos de una ejecución hipotecaria, las diferentes formas de comprar una y cómo navegar por el proceso.

¿Qué es una ejecución hipotecaria?¿Qué es una ejecución hipotecaria?

Una ejecución hipotecaria es cuando un prestamista, generalmente un banco, se muda a la propiedad de un propietario que ha incumplido sus pagos hipotecarios. Su derecho a hacerlo se indicará claramente en los términos del acuerdo hipotecario, que el prestatario firma como parte del proceso de solicitud. Una vez que la casa ha sido embargada por completo, el prestamista intentará recuperar la mayor parte de su inversión posible vendiendo la casa, generalmente a un precio rebajado en una subasta.

En el estado de Nueva York, el proceso de ejecución hipotecaria funciona de la siguiente manera. Después del primer pago perdido, el propietario recibe un aviso de que está incumpliendo los términos del préstamo y debe pagar para evitar la ejecución hipotecaria. Deben transcurrir 90 días completos después de que se pierda el primer pago antes de que el prestamista pueda comenzar el proceso de ejecución hipotecaria. En ese momento, también deben proporcionar información al propietario de la vivienda sobre cómo pueden recibir ayuda para pagar sus honorarios hipotecarios. Después de 90 días, el prestamista puede presentar Litispendencia, una citación legal formal y una queja ante el tribunal. Se lo entregarán al propietario en persona o por correo, y tendrán de 20 a 30 días para responder. A partir de aquí, es un largo proceso legal que puede terminar en un juicio, con la ejecución hipotecaria desestimada o ejecutada.

Comprar una ejecución hipotecaria Comprar una Ejecución hipotecaria

Para un comprador que busca recoger una ejecución hipotecaria, hay algunas maneras de hacerlo.

• Venta previa a la ejecución hipotecaria: El propietario se atrasa más de 90 días en sus pagos y el prestamista ha iniciado la ejecución hipotecaria. En este punto, tienen tres opciones, pagar la cantidad adeudada, vender la propiedad o enfrentar la ejecución hipotecaria. La mayoría opta por vender y usar las ganancias para pagar la hipoteca restante.
• Venta corta: El propietario desea vender porque no puede mantenerse al día con los pagos de su hipoteca. Esto se hace generalmente cuando deben más de lo que vale la propiedad. El prestamista acepta un pago que es menor de lo que se debe y perdona el resto. A pesar de la pérdida, muchos bancos consideran que esta es una opción más fácil que pasar por una ejecución hipotecaria.
• Subasta-La casa ha sido totalmente embargada y se pone en subasta pública para ser vendida al mejor postor. Estas son siempre compras en efectivo, y es posible que solo tenga una semana o un mes para obtener el saldo completo antes de perder su depósito.
• Venta de REO: Si una propiedad no se vende en subasta porque nadie ofrece el mínimo del Demandante, se devuelve al Demandante, en este caso, al banco. Esto la convierte en una propiedad de bienes raíces, lo que significa que ahora es propiedad del banco. No es un acuerdo preferible, ya que hace que el banco sea responsable de pagar los embargos y desalojar a los ocupantes. La mayoría se venden lo más rápido posible a través de una agencia local con una reducción significativa.

Cada enfoque tiene ventajas y desventajas. Las ventas de REO son las menos riesgosas, ya que puede inspeccionar la propiedad antes de comprarla. Sin embargo, también vienen con los rendimientos más bajos y pueden requerir reparaciones extensas. Las subastas son de muy alto riesgo, alta recompensa. Usted podría obtener una excelente oferta o terminar con un pozo de dinero, ya que no tiene forma de inspeccionar la propiedad antes de hacer una oferta. Las ventas cortas pueden ser un buen negocio, pero son notoriamente largas. Las ejecuciones previas a una hipoteca también pueden ser un buen negocio, pero tienden a atraer a muchos compradores interesados.

5 Pasos para Comprar una Ejecución Hipotecaria5 Pasos para Comprar una Ejecución Hipotecaria

Contrate a un Agente de Bienes Raíces 1. Contrate a un Agente de Bienes Raíces

Sea cual sea el enfoque que elija, el proceso de compra de una ejecución hipotecaria puede ser largo y complicado. Para superar esto, encuentre un agente de bienes raíces que tenga conocimiento y experiencia en el manejo de las ventas de ejecuciones hipotecarias. También deben estar familiarizados con el área que desea comprar. Una vez que haya adquirido un agente, pídale que busque propiedades de ejecución hipotecaria que coincidan con sus criterios. Este tipo de anuncios pueden generar mucha atención de los inversores inteligentes, así que espere mucha competencia y esté listo para moverse rápidamente.

Obtener una Preaprobación Carta2. Obtenga una carta de aprobación previa

Aunque es posible que haya escuchado que las ejecuciones hipotecarias solo se pueden comprar en efectivo, no siempre es el caso. Para ventas cortas y propiedades REO, es posible financiar la compra con una hipoteca. Si esto parece una ruta a la que le gustaría ir, el primer paso aquí será obtener una carta de aprobación previa para demostrar que se toma en serio la compra. Las cartas de aprobación previa muestran cuánto dinero en efectivo puede esperar pedir prestado en función de su puntaje de crédito y sus ingresos. Lo mejor sería que hablara con un prestamista hipotecario que entienda sus metas y pueda proporcionarle el papeleo necesario para que lo llene. La mayoría de los préstamos de este tipo requerirán una cuota inicial del 10-20% y vienen con una tasa de interés alta. Pero una vez que tenga uno, estará mucho mejor preparado, lo que facilitará la transacción.

Este también es un buen momento para decidir para qué tipo de préstamo desea obtener la aprobación. La mayoría de las propiedades de ejecución hipotecaria requerirán un poco de TLC, por lo que un préstamo FHA 203(K) puede ser la mejor opción. Estos préstamos son perfectos para ejecuciones hipotecarias, ya que permiten a los compradores financiar hasta 3 35,000 para reparaciones.

Hacer un Análisis Comparativo de Mercado Antes de Comprar3. Haga un Análisis Comparativo de Mercado Antes de Comprar

Saber qué ofrecer en una casa puede ser más un arte que una ciencia. Para facilitar las cosas, su agente puede realizar un análisis comparativo de mercado (CMA). Esto puede determinar el valor de la propiedad en función de los precios de venta recientes de propiedades comparables. Analiza varios factores, incluido el volumen actual de ventas de las casas, el historial de la evaluación de impuestos, los pies cuadrados, la ubicación y muchos más. Cada corretaje de bienes raíces tiene su propia fórmula única para elaborar una.

Para los compradores que compiten contra las ofertas en efectivo, una buena CMA puede nivelar el campo de juego diciéndole qué tipo de oferta hacer. Tenga en cuenta que una CMA no es lo mismo que una tasación, que puede regresar con un número diferente al que usted hizo. Cualquier déficit entre el valor tasado y su oferta tendrá que ser cubierto de su bolsillo.

Pujar Más Alto Si Otras Ejecuciones Hipotecarias Se Están Vendiendo Rápidamente4. Puja Más Alto Si Otras Ejecuciones hipotecarias se están vendiendo Rápidamente

No hay una forma clara de saber cuál es el resultado final del banco. Si está viendo una gran cantidad de casas embargadas que se venden en su área, entonces debe trabajar en estrecha colaboración con su agente para elaborar la mejor oferta. Esto debe estar respaldado por su carta de aprobación previa (si es financiación) y un mínimo de contingencias. La mayoría de las ejecuciones hipotecarias ya tienen grandes descuentos, por lo que ofertar demasiado bajo podría ser un mal comienzo. Al operar en un mercado competitivo, es posible que tenga que ofrecer el precio de venta o un poco por encima para superar varias ofertas.

Tenga en cuenta que Comprará la Casa Embargada en Condiciones «Tal Cual» 5. Tenga en cuenta que comprará la Casa Embargada en la Condición «Tal Cual»

Los compradores experimentados de Nueva York sabrán que este es territorio de «cuidado con el comprador». Esto nunca es más cierto que con las ejecuciones hipotecarias, que siempre se venden en condiciones «tal cual». Esto significa que no tendrá forma de garantizar en qué estado se encuentra la propiedad. Por lo que sabes, podría ser una corona total y requerir tanto dinero en efectivo como ya hayas pagado para recuperarlo. Es el principal factor de riesgo con la compra de ejecuciones hipotecarias y por qué los compradores experimentados solo deben manejarlas.

Pensamientos finales

Para aquellos dispuestos a afrontar los riesgos, la inversión en ejecuciones hipotecarias puede ser una excelente manera de obtener una ganga. Los riesgos son grandes, pero también lo son los beneficios si juegas bien tus cartas. Para obtener más información sobre la inversión en ejecuciones hipotecarias e invertir en general, Elika Real Estate está aquí para ayudarlo.