Steigende Immobilienpreise sind oft mit einer höheren Nachfrage nach Wohnraum verbunden oder werden oft ausländischen Investoren oder Spekulanten angelastet.
Während alle oben genannten Faktoren eine Rolle bei den Eigenheimpreisen spielen, kommt ein großer Teil der Preise direkt vom Entwickler.
Käufer fragen sich oft, wie Condo-Entwickler den Preis pro Quadratmeter für eine Condo-Einheit bestimmen. Es gibt viele Faktoren, die in die Preisgestaltung von Eigentumswohnungen vor dem Bau einfließen, z. B. die Kosten für den Kauf von Grundstücken, die Baukosten und die staatlichen Gebühren.
Bevor ein Entwickler mit der Arbeit an einem Eigentumswohnungsprojekt beginnt, erstellt er ein Pro-Forma-Formular, das ihm hilft, seine Gesamtentwicklungskosten und -risiken zu verstehen und zu verwalten.
Da Grundstücke, Baukosten und staatliche Abgaben steigen, müssen Immobilienentwickler das Entwicklungsrisiko mithilfe von Pro-Formas steuern.
Wir wissen, dass Entwickler Projekte nicht aus eigener Tasche finanzieren. Es gibt Kreditgeber und andere Joint-Venture-Partner sowie Eigenkapitalinvestoren, die Entwicklern große Geldsummen zur Verfügung stellen. Diese Stakeholder müssen sich darauf verlassen können, dass ihr Geld gut verwaltet wird und sich ihre finanziellen Beiträge amortisieren.
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Investoren und Endnutzer möchten dies vielleicht nicht hören, aber Entwickler sind mit Sicherheit besorgt über ihr Endergebnis.
Aus diesem Grund sind Pro-Formas gute Werkzeuge für Entwickler bei der Bestimmung der Kosten pro Quadratfuß. Es ist nicht ungewöhnlich, dass Entwickler „Was wäre wenn“ -Szenarien verwenden, um den Projekterfolg zu testen, und eines der einfachsten „Was wäre, wenn“ fragt: „Was ist, wenn ich den Preis pro Quadratfuß erhöhe?“
Der Preis pro Quadratfuß ist am einfachsten zu erhöhen, um die Projektziele zu erreichen, insbesondere wenn das Marktumfeld die Entwickler direkt finanziell beeinflusst, einschließlich des Grundstückswerts und der individuellen harten und weichen Kosten, die für den Bau und letztendlich die Fertigstellung des Eigentumswohnungsprojekts erforderlich sind.
Also, was genau berücksichtigen Entwickler, wenn sie ihre Preise festlegen? Hier ist eine kurze Aufschlüsselung für Sie:
Steigende Grundstückskosten
MCAP bietet regelmäßige Berichte über kommunale Grundstückswerte, und die Daten aus diesen Berichten sagen uns, dass die Grundstückskosten je nach Region wirklich variieren. Wenn wir uns zum Beispiel Torontos Innenstadt ansehen, können wir sehen, dass der durchschnittliche Marktwert von Hochhaus-Eigentumswohnungen zwischen 265 und 275 US-Dollar pro Quadratfuß liegt. Das ist ziemlich teuer für jeden Entwickler und erklärt definitiv, warum die Kosten pro Quadratfuß in der Innenstadt von Toronto viel höher sind als in anderen kleineren Gemeinden.
Vergleichen Sie dies nun mit Vaughan, einer wachsenden Stadt mit durchschnittlichen Grundstückswerten von 55 bis 70 US-Dollar pro Quadratfuß. Natürlich kann jeder Entwickler, der in Vaughan baut, jetzt einen wettbewerbsfähigeren Preis für Eigentumswohnungsprojekte im Gegensatz zur Innenstadt von Toronto anbieten, da er keine hohen Grundstückskosten zahlen muss.
Dies bedeutet nicht, dass Immobilien in Vaughan keine großartigen Investitionen sind, aber es ist einfach eine Möglichkeit für Käufer zu verstehen, dass es einen Grund gibt, warum Eigentumswohnungen in der Innenstadt von Toronto bei den Kosten pro Quadratfuß viel teurer sind.
Es ist auch wichtig zu erkennen, dass auch die Nachfrage eine Rolle spielt. Wenn also die Grundstückswerte in Vaughan billiger sind, bedeutet das nicht, dass dies auch in Zukunft so bleiben wird. Es kann Marktbedingungen geben, die einen signifikanten Preisanstieg in Vaughans Landwerten sehen, wenn es eine Flut von Nachfrage oder Investitionen in der Stadt gibt, die eine größere Anzahl von Investoren und Interessengruppen anzieht.
Harte und weiche Baukosten
Auch mit Impfungen zur Bekämpfung der Pandemie, die 2020 begann, wird die Bauindustrie die langfristigen Auswirkungen dieser globalen Gesundheitskrise weiterhin spüren. Die Störung der globalen Lieferkette, Rezession und Sperren wirken sich auf die Baukosten in der GTA und darüber hinaus aus.
Käufer möchten ein aktuelles und genaues Verständnis dafür, wie Entwickler einen endgültigen Quadratfußpreis für Eigentumswohnungen vor dem Bau festlegen, um ein besseres Bild der vielfältigen Kosten für den Bau einer neuen Wohnwohnung in der GTA zu erhalten.
Der Öffentlichkeit sind oft Dinge wie steigende Immobilienpreise bewusst, die oft mit einer höheren Nachfrage nach Wohnraum verbunden sind. Die Leute beschuldigen oft ausländische Investoren, die Kosten pro Quadratfuß erhöht zu haben, aber die Preisgestaltung ist komplexer.
Es ist wahr, dass manchmal eine Menge spekulativer Investitionen stattfinden, die die Kosten für den Kauf einer neuen Wohnung erhöhen können. Diese Erhöhungen werden als Kosten pro Quadratfuß gebucht, was der Standard ist, den Entwickler bei der Preisgestaltung innerhalb jeder Marktbedingung verwenden. Die Kosten pro Quadratfuß reagieren sehr empfindlich auf diese Marktbedingungen, da die Entwickler das Preiswachstum entsprechend der bestehenden Nachfrage nutzen.
Davon abgesehen ist der größte und direkteste Faktor für Entwickler bei der Festlegung eines Quadratfußpreises die Baukosten.
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Wenn Bauherren Eigentumswohnungen vorverkaufen, um sich für eine Baufinanzierung zu qualifizieren, werden im Allgemeinen Verträge und Vereinbarungen mit Käufern unterzeichnet, die Einlagen zu festgelegten Preisen einreichen, die vollständig zu zahlen sind, sobald das Projekt bezugsfertig ist. Aus diesem Grund verwenden Bauherren ihre Pro-Formas, um alle Baukosten, einschließlich hart und weich, bei der Bestimmung des Quadratfußpreises für jede Einheit in der Planungs- und Entwicklungsphase zu bestimmen.
Das Erstellen genauer Schätzungen ist wichtig, um sicherzustellen, dass Entwickler die Kosten nicht unterschätzen, da dies die Rentabilität des gesamten Projekts beeinträchtigen kann. Wenn die Entwicklungskosten dramatisch steigen oder eine schlechte Planung in die Preisgestaltung einfließt, hat der Bauherr wahrscheinlich keine andere Wahl, als das gesamte Projekt abzubrechen. Erfahrene Entwickler sind es nicht gewohnt, Projekte abzubrechen, weil sie wissen, dass dieses Verhalten ihren Ruf beeinträchtigt.
Bevor ein Entwickler in der Lage ist, einen Preis pro Quadratfuß zu bestimmen, müssen sie alle ihre harten Kosten berücksichtigen, die am einfachsten zu definieren sind, da sie physischer Natur sind.
Erfahrene Bauunternehmen wissen, wie sie die Kosten abschätzen und ermitteln können, bevor sie mit den Arbeiten am Gebäude beginnen. Diese Fachleute kennen die genaue Art und Menge der benötigten Materialien, noch bevor ein Entwickler ein potenzielles Projekt startet.
Die Altus Group erstellt regelmäßig Berichte und Studien, die einen Einblick in die harten Baukosten geben und Käufern eine Einschätzung der herausfordernden Aufgabe geben können, mit der Entwickler bei der Bestimmung des Quadratfußpreises konfrontiert sind.
Laut dem neuesten kanadischen Kostenleitfaden der Altus Group für 2021 können die Baukosten im Segment der Wohneigentumswohnungen zwischen 250 und 340 US-Dollar pro Quadratfuß für ein 40- bis 60-stöckiges Eigentumswohnungsgebäude in der GTA liegen. Vergleichen Sie diesen Wert mit einer Stadt wie Montreal, in der die Baukosten nur 190 bis 270 US-Dollar pro Quadratfuß betragen.
Wenn sich Käufer also fragen, warum Städte wie Toronto mehr kosten, ist es wichtig, regionale Unterschiede zu berücksichtigen, die höhere Kosten verursachen. Wenn Sie über die Kosten nachdenken, die mit der Einstellung eines Tischlers, Baggers oder sogar eines Elektrikers verbunden sind, werden Sie feststellen, dass der Stundensatz für diese Fachleute zwischen mindestens 65 und 85 US-Dollar pro Stunde liegt.
Im Durchschnitt können weiche Kosten zwischen 15% und 20% der gesamten baubaren Kosten variieren. Diese Kosten unterscheiden sich von harten Kosten, da sie nicht aufhören, sobald eine Wohnung fertiggestellt ist. Diese Kosten fallen auch nach dem Bau weiter an und umfassen Dinge wie Instandhaltung, Versicherung, Sicherheit und andere laufende Kosten, die zur Wartung eines Vermögenswerts erforderlich sind.
Staatliche Gebühren
Ein oft übersehener Aspekt der Kosten bezieht sich auf staatliche Gebühren wie Entwicklungsgebühren, Parkland-Widmungsgebühren und eine Gebühr für Gemeinschaftsleistungen (interner Link zum Immobilieninfo-Artikel).
Die Kommunalverwaltungen erheben Bauträgergebühren, die letztendlich an die Käufer von Eigenheimen weitergegeben werden. Interessant ist, dass die Erschließungsgebühren weiter steigen, obwohl dieselben Gemeinden Monate und Jahre für die Genehmigung der Erschließung benötigen. Für ein neues Eigentumswohnungsgebäude betragen die durchschnittlichen staatlichen Gebühren pro Einheit ungefähr 122.800 USD oder ungefähr 23,9% des Durchschnittspreises für eine neue Eigentumswohnung.
Diese Gebühr soll sicherstellen, dass Entwickler genügend Grünflächen in ihren Eigentumswohnungsplänen bereitstellen. Von Bauherren wird normalerweise erwartet, dass sie mindestens 5% des Landes für Grünflächen verwenden, aber dies kann in einer Stadt wie Toronto oft eine Herausforderung sein. Infolgedessen sind die Entwickler gezwungen, anstelle dieser „Widmung“ für Parkland-Grünflächen eine Gebühr zu zahlen, was die Gesamtentwicklungskosten des Bauherrn für das Projekt erhöht.
Diese Gebühr wirkt sich direkt auf die Berechnung der Kosten pro Quadratfuß aus, da dies weitere zusätzliche Kosten sind, die Entwickler zahlen müssen, um sicherzustellen, dass das Projekt abgeschlossen ist.
Eine Studie der Altus Group aus dem Jahr 2018 ergab, dass GTA-Gemeinden ungefähr 1 US-Dollar gesammelt haben.13 Milliarden in Parkland Cash Reserve Gebühren, die eine große Summe Geld ist, die in den endgültigen Kosten pro Quadratfuß für neue Eigentumswohnung Projekte enthalten ist. Laut BILD sind zwischen 2006 und 2017 die in den Gemeinden der GTA vorhandenen Mittel von etwas mehr als 300 Millionen US-Dollar auf 1, 13 Milliarden US-Dollar gestiegen. Dies zeigt auch, dass Entwickler sich mehr dafür entscheiden, Bargeld anstelle von dedizierten Parklandschaften zu bezahlen, weil es einfach nicht genug Land zum Bauen gibt.
BILD hat herausgefunden, dass diese Kosten mindestens $ 20.000 bis $ 30.000 pro Einheit für Hochhausentwicklungen hinzufügen, weil Entwickler sich für Cash-in-Lieu-Beiträge entscheiden. So ist es wichtig zu verstehen, dass dies eine weitere zusätzliche Kosten, die den Preis pro Quadratmeter für Investoren und Käufer von Pre-Bau-Wohnung Projekte erhöht.
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Wenn wir zum Beispiel die durchschnittlichen Kosten pro Quadratfuß Land in Torontos Downtown West nehmen, dann können wir sehen, dass die durchschnittlichen Kosten für Land zwischen $ 165 und $ 175 pro Quadratfuß liegen können, was bedeutet, dass diese Community Benefits Charge zusätzliche 4% zu diesem Wert hinzufügen kann, was zu Gesamtkosten zwischen $ 172 und $ 182 pro Quadratfuß führt. Obwohl Entwicklern nicht mehr als 4% des Grundstückswerts in Rechnung gestellt werden, ist es für Käufer von Eigentumswohnungen wichtig zu wissen, dass dies zusätzliche Kosten für Entwickler sind, die in die endgültige Berechnung des Quadratfußpreises für den Kauf einer neuen Eigentumswohnungseinheit einfließen.
Fallbeispiel: Kostenanalyse für ein durchschnittliches GTA-Eigentumswohnungsprojekt
Um ein praktischeres Verständnis dafür zu erhalten, wie Entwickler die Kosten pro Quadratfuß bestimmen, werfen wir einen kurzen Blick auf das durchschnittliche GTA-Eigentumswohnungsprojekt.
Die durchschnittlichen Kosten für Hochhaus-Eigentumswohnungen in der GTA betragen ungefähr 27 Millionen US-Dollar für 2,1 Hektar großes Land, was etwa 112 US-Dollar pro bebaubarem Quadratfuß entspricht.
Da die meisten GTA-Eigentumswohnungsprojekte höher als 5 Stockwerke mit mehr als 10 Wohneinheiten sind, bedeutet dies, dass der Entwickler automatisch eine auf 4% beschränkte Gemeindegebühr zahlen müsste.
Schauen wir uns nun die staatlichen Gebühren an. Die durchschnittlichen staatlichen Gebühren in der GTA betragen ungefähr 16% der Gesamtkosten für Hochhausentwicklungen. In US-Dollar bedeutet dies etwa 96.233 US-Dollar pro Einheit beim Kauf einer Eigentumswohnung in Markham und 76.762 US-Dollar pro Einheit beim Kauf in Toronto.
Und die dritten großen Kosten beziehen sich auf die Baukosten, die Entwickler zahlen müssen. Wenn wir über Baukosten sprechen, berücksichtigen wir sowohl weiche als auch harte Kosten. Wie wir wissen, liegen die Baukosten allein in Toronto zwischen 200 und 260 US-Dollar pro Quadratfuß für ein 40- bis 60-stöckiges Eigentumswohnungsgebäude, was etwa 20% bis 30% der Gesamtkosten pro Quadratfuß entspricht. Für ein Eigentumswohnungsprojekt, das bei $ 900 pro Quadratfuß festgesetzt wird, werden die weichen Kosten ungefähr $ 90 pro Quadratfuß im Durchschnitt darstellen.
Wenn man also die Baukosten berücksichtigt, die sowohl harte als auch weiche Kosten beinhalten, beträgt die Summe ungefähr $ 300 bis $ 350 pro Quadratfuß als Anteil der Gesamtkosten pro Quadratfuß, die Entwickler berechnen, was etwas mehr als einem Drittel der Kosten für ein Eigentumswohnungsprojekt entspricht, das für $ 900 pro Quadratfuß verkauft wird.
Wenn wir nun eine grobe Berechnung der Hauptkosten durchführen, indem wir Land, Baukosten und staatliche Gebühren hinzufügen, die Entwickler zahlen müssen, können wir der folgenden Tabelle entnehmen, dass die Gesamtkosten pro Quadratfuß, die ein Entwickler möglicherweise für die Entwicklung eines Hochhaus-Eigentumswohnungsprojekts zahlen muss, zwischen mindestens 665 und 775 US-Dollar pro Quadratfuß für ein Eigentumswohnungsprojekt liegen, das für 900 US-Dollar pro Quadratfuß an die Öffentlichkeit verkauft wird. Das lässt den Entwickler mit einer Gewinnspanne von etwa $ 125 bis $ 235 pro Quadratfuß für jede Wohnung Einheit.