Die Werte von Gewerbeimmobilien werden weitgehend von Mietrenditen oder dem Potenzial für Kapitalwachstum bestimmt. Es gibt eine Reihe von Methoden, die bei der Bewertung von Immobilien verwendet werden können.

Diese Methoden umfassen:

• Vergleichbare Verkaufsmethode
• Summation
• Kapitalisierung
• Wiederbeschaffungskosten
• Hypothetische Entwicklung

Im Folgenden betrachten wir diese verschiedenen Bewertungsmethoden und erklären jeden Ansatz genauer, aber wenn Sie nach einer genauen Bewertung für ein bestimmtes Geschäft suchen, dann immobilien, kontaktieren Sie unser Team noch heute.

Vergleichbare Verkaufsmethode

Manchmal auch als vergleichende Marktanalyse (CMA) bezeichnet. Diese Methode wird auch als direkter Vergleich bezeichnet und ist eine beliebte Methode zur Bewertung von Gewerbeimmobilien. Es beinhaltet den Vergleich der Immobilie mit anderen ähnlichen Typen und Standards, die kürzlich verkauft wurden.

Dieser direkte Vergleich ist in der Regel die Grundlage für die Umsatzanalyse und diese Methode stützt sich auf tatsächliche Marktnachweise. Der direkte Vergleich ist relativ simpel in der Bedienung und bildet auch einen integralen Bestandteil anderer Bewertungsmethoden. Vergleichbare Marktanalyse (CMA) oder direkte Vergleichsmethode wird am besten für die Beurteilung von industriellen Schichten Einheiten verwendet, da sie oft sehr vergleichbar sind. Andere Formen von Gewerbeimmobilien können stark variieren, was diese Form der Bewertung weniger zuverlässig macht. Zu den Faktoren, die bei dieser Methode häufig überprüft werden, gehören:

• Verkaufsdatum
• Lage der Immobilie
• Größe der Immobilie
• Physikalische Eigenschaften (Abstand, Zugang usw.)
• Annehmlichkeiten und Dienstleistungen (Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Infrastruktur usw.)
• Zonierung der Immobilie

Summierungsmethode (Kostenansatz)

Der Begriff ‚Summation‘ bedeutet, die Werte der verschiedenen Teile einer Eigenschaft zu addieren, um ihren vollen Wert zu berechnen. Die Summationsmethode basiert auf der Zuordnung eines Werts zu jeder Komponente der Eigenschaft und nicht auf einem Wert für die Eigenschaft in ihrer Gesamtheit. Die Summationsmethode wird meist als Scheckbeurteilung verwendet. Unter der Summationsmethode berechnet man die Kosten des Landes, die Kosten der Verbesserungen, wie die Fabrik und das Büro und die Kosten für die Einrichtung des Parkplatzes, der Umzäunung und der Landschaftsgestaltung. Die Kosten werden dann summiert.

Die Summierung basiert auf den laufenden Kosten abzüglich Abschreibungen und wird auch als Kostenansatz bezeichnet. In den meisten Fällen, in denen der Kostenansatz involviert ist, ist die Gesamtmethodik eine Mischung aus Kosten- und Umsatzvergleichsansätzen.

Während beispielsweise die Wiederbeschaffungskosten für den Bau eines Gebäudes durch Addition der Arbeits-, Material- und sonstigen Kosten ermittelt werden können, müssen Grundstückswerte und Abschreibungen aus einer Analyse vergleichbarer Daten abgeleitet werden. Die Summationsmethode ist besonders nützlich bei der Entwicklung von Vororten. Da eine Person jedoch eine bestimmte Summe für Immobilien ausgegeben hat, bedeutet dies nicht, dass andere bereit sind, für die Verbesserungen zu zahlen (dies wird als Überkapitalisierung bezeichnet).

Eine überkapitalisierte Immobilie (eine Immobilie, die weit über dem Durchschnittspreis des Gebiets entwickelt wurde) kann sehr schwer zu einem Preis zu verkaufen sein, der das gesamte vom derzeitigen Eigentümer dafür ausgegebene Geld zurückerhält. Der Kostenansatz wird bei neueren Strukturen als zuverlässig angesehen, Bei älteren Immobilien wird die Methode jedoch tendenziell weniger zuverlässig. Bei Sondernutzungsobjekten (z.B. Schlachthöfe, öffentliche Gebäude, Yachthäfen) ist der Kostenansatz oft der einzig verlässliche Ansatz.

Die Abschreibung ist ein wichtiger Faktor, der bei der Verwendung der Summationsmethode berücksichtigt werden muss. Manchmal ist es notwendig zu verstehen, wie die Länge der Zeit, um zu bestimmen, wird ein Gebäude als Wertquelle nützlich bleiben. Dies erfordert ein Verständnis für die Berechnung der Abschreibung und beinhaltet die Bestimmung, wo ein Gebäude oder eine Verbesserung im Laufe der Zeit an Wert verloren hat, was eine aufgelaufene Abschreibung ist. Gebäude und Verbesserungen altern und verschlechtern sich im Laufe der Zeit und können, selbst wenn sie gewartet werden, nicht mit Gebäuden oder Verbesserungen verglichen werden, die aktueller und moderner sind.

Abschreibung ist ein Wertverlust einer Immobilie aus irgendeinem Grund und ist die Differenz zwischen den Wiederbeschaffungskosten neu und der aktuelle Marktwert. Denken Sie bei der Anwendung der Summationsbewertungsmethode immer daran, dass die Kosten nicht immer gleich dem Wert sind! Zum Beispiel gibt ein Eigentümer 250.000 US-Dollar für die Erweiterung und Renovierung seiner bestehenden Fabrik aus. Es gibt keine Garantie, dass die Immobilie sofort 250.000 US-Dollar mehr wert ist als zuvor.

Sie können die Summationsmethode auch als Prüfung für die vergleichbare Verkaufsmethode verwenden. Es wird hauptsächlich zur Bewertung oder Bewertung von Immobilien verwendet wie:

• Immobilien in Märkten, in denen vergleichbare Verkaufsdaten äußerst begrenzt sind
• Immobilien für besondere Zwecke, auch wenn die Verkaufsdaten begrenzt sind
• Immobilien in isolierten Märkten
• Öffentliches Eigentum oder Versorgungsunternehmen, in denen es keinen formellen Handelsmarkt gibt

Der Wert von Verbesserungen wird wie im folgenden Beispiel zum Grundstückswert addiert:

Der Grundstückswert wird durch direkten Vergleich mit ähnlichen Leerverkäufen oder durch Analyse verbesserter Verkäufe ermittelt, um einen Leerstand zu erhalten. Der Wert, der zu Bewertungszwecken auf Land gelegt wird, kann von Agenten als allgemeiner Leitfaden verwendet werden, aber die Analyse von Verkäufen hilft, Ungenauigkeiten zu verringern.

Kapitalisierungsmethode

Diese Methode basiert auf dem Einkommen der Immobilie und wird hauptsächlich zur Bewertung oder Bewertung von einkommensschaffenden Immobilien verwendet. Die Berechnungen basieren auf dem Nettoeinkommen der Immobilie und nicht auf den Bruttomieteinnahmen, da die ausgehenden Ausgaben für Immobilien von einem zum anderen sehr unterschiedlich sein können.

Die Kapitalisierungsrate (oder Cap Rate) ist ein Verhältnis, das verwendet wird, um den Wert von Einkommen produzierenden Immobilien zu schätzen. Einfach ausgedrückt ist die Cap-Rate das Nettobetriebsergebnis dividiert durch den Verkaufspreis oder Wert einer Immobilie, ausgedrückt in Prozent.

Investoren, Kreditgeber und Gutachter verwenden die Cap Rate, um den Kaufpreis für verschiedene Arten von Einkommen produzierenden Immobilien zu schätzen. Eine Marktkapitalisierungsrate wird durch die Auswertung der Finanzdaten ähnlicher Immobilien bestimmt, die kürzlich in einem bestimmten Markt verkauft wurden. Die Cap-Rate-Berechnung berücksichtigt den Verkaufspreis einer Immobilie, Bruttomieten, Nichtmieteinnahmen, Leerstandsbetrag und Betriebskosten und bietet somit eine zuverlässigere Schätzung des Wertes, als wenn nur der Verkaufspreis und die Bruttomieten einer Immobilie berücksichtigt würden.

Bei der Ermittlung des Nettoeinkommens für die Immobilie sind zwei Schritte erforderlich:

• Ermitteln Sie die Ausgaben der Immobilie
• Ziehen Sie die Ausgaben von den erzielten Bruttomieteinnahmen ab

Das Nettoeinkommen wird dann zu einem angemessenen Satz aktiviert, der sich aus einer vergleichbaren Verkaufsanalyse ergibt. Zum Beispiel kann die Forschung zeigen, dass die Nettorendite auf Einzelhandelsflächen in der Gegend durchschnittlich 6% beträgt. Diese Rendite wird als Kapitalisierungssatz bezeichnet und bildet die Grundlage für die Berechnung des Marktwerts.

Nettokapitalisierungsrate % = (Bruttojahresmieteinnahmen-Ausgaben x 100) ÷ Verkaufspreis

Um diese Formel zu verwenden, müssen Sie die monatlichen Mieteinnahmen mit 12 multiplizieren. Alle Immobilienkosten einschließlich Wartung, Maklergebühren und Gebühren müssen berechnet und dann abgezogen werden, sodass Sie die folgende Berechnung erhalten:

Kapitalisierungssatz = (Nettomietjahreseinkommen x 100) ÷ Verkaufspreis

Wenn diese Berechnungen einfach auf der Grundlage des Bruttoeinkommens durchgeführt werden, sind die Zahlen möglicherweise weniger vergleichbar, da sie die große Varianz der Ausgaben zwischen verschiedenen Gebäuden nicht berücksichtigen.

BEISPIEL

Der Kapitalisierungssatz ist der Nettobetriebsertrag der Immobilie geteilt durch den Kaufpreis. Die Rate zeigt die erwartete jährliche prozentuale Rendite für eine bestimmte Investition. Wenn im obigen Beispiel das Nettoeinkommen von 42.500 USD pro Jahr zu 5% aktiviert wird, beträgt das Ergebnis oder der Kapitalwert dieser Immobilie 850.000 USD bei einer Rendite oder Kapitalrendite von 5% pro Jahr. Der Vorteil der Verwendung eines Kapitalisierungssatzes besteht darin, dass Käufer ihren erwarteten Umsatz bestimmen und definieren können, was eine potenzielle Investition tatsächlich wert ist. Die Verwendung der Rate zur Ermittlung des Kapitalwerts einer Immobilie lautet wie folgt:

Das Nettoeinkommen für die Immobilie beträgt 50.000 PA. Basierend auf einer Kapitalisierungsrate von 6% und unter Verwendung dieser hier gezeigten Kapitalisierungsrate hat die Immobilie einen Kapitalwert von 833.333 USD.

KAPITALWERT = Nettogewinn ÷ Kapitalisierungsrate

Immobilien, die auf der Grundlage der Rendite aus Miet- oder Nettogewinnerträgen erworben werden, werden nach einer Einkommensmethode bewertet oder bewertet.

Das der Kapitalisierung zugrunde liegende Prinzip besteht darin, dass das durch die Immobilie erzielte Einkommen auf Dauer (für immer) besteht. Auf dieser Grundlage wird die Immobilie unter der Annahme bewertet, dass das aktuelle Nettoeinkommen immer verfügbar ist. Das relative Risiko dieses Ertragsstroms wird anhand des Kapitalisierungssatzes gemessen. Je höher das Risiko ist, das aktuelle Niveau der Nettomiete oder des Nettogewinns beizubehalten, desto höher ist der Kapitalisierungssatz.

Mit ausreichenden Daten kann diese Formel verwendet werden, um den Immobilienwert zu bewerten, und Makler können auf aktuelle Mietdaten aus ihren eigenen Mietlisten zugreifen, sofern sie den Vergleichsdatenprinzipien von like with like folgen und aktuelle oder aktuelle Informationen verwenden, um die Genauigkeit sicherzustellen.

Wiederbeschaffungskosten

Gutachter müssen häufig Immobilien für Versicherungszwecke auf der Grundlage der aktuellen Wiederbeschaffungskosten bewerten. Während Gewerbeimmobilienmakler diese Methode im Allgemeinen nicht verwenden, um eine Preisschätzung zu erstellen, lohnt es sich, die Wiederbeschaffungskostenmethode zu verstehen, da Sie möglicherweise auf Informationen von Kunden stoßen. Agenten, die Immobilien für Kunden verwalten, können diese Methode auch verwenden, wenn sie einen Kunden bei der Überprüfung des Versicherungsschutzes unterstützen, um sicherzustellen, dass die abgedeckten Werte auf dem neuesten Stand sind. Bei der Wiederbeschaffungskostenmethode der Immobilienbewertung werden nur die Gebäudestruktur (en) berücksichtigt. Der Wert des Grundstücks wird vom Gesamtwert abgezogen, um den Wert der Struktur zu ermitteln.

Diese Methode beinhaltet den Zugang zu Informationen über die aktuellen Baukosten, die zwischen städtischen und ländlichen Gebieten erheblich variieren können. Die Baukosten steigen im Allgemeinen jedes Jahr, und es ist wichtig, bei der Berechnung der Wiederbeschaffungskosten genaue Informationen zu verwenden, die den aktuellen Richtlinien der Bauindustrie entsprechen.

Beachten Sie, dass ein Agent, der eine bestehende etablierte Immobilie auf der Grundlage der Wiederbeschaffungskosten bewertet, wahrscheinlich eine ungenaue Zahl oder Spanne ergibt, da die Wiederbeschaffungskosten aufgrund der Tatsache, dass die Immobilie selbst abwertet und im Allgemeinen das Land die Komponente ist, die wertschätzt, wenig Einfluss auf den Marktpreis der Immobilie hat. Es ist am besten für rein Versicherungszwecke verlassen.

Hypothetische Entwicklung (Machbarkeit)

Diese Methode wird bei der Bewertung von Landunterteilungen und Entwicklungsstandorten verwendet. Der Wert des Landes für den Entwickler wird unter Berücksichtigung einer Reihe von Faktoren in Bezug auf das Gesamtprojekt ermittelt:

• Brutto-Gesamtumsatz des fertigen Projekts abzüglich Verkaufskosten (plus GST) = Nettorealisierung
• Abzüglich Marge für Gewinn und Risiko des Entwicklers = Gesamtkapitalaufwand (Erschließungs-, Grundstücks- und Zinskosten)
• Abzüglich Erschließungskosten, Gebühren und Zinsen (Zins- und Eventualkosten) = Wert von Grundstücken und Zinsen
• Abzüglich Zinsen auf Grundstückswert = Gesamtgrundstückswert

Dieser Wert gibt an, ob die Entwicklung hypothetisch machbar ist oder nicht. Wenn die Entwickler das Land nicht kaufen und die Zinsgebühren für etwa den Preis decken können, den ihre Berechnungen zeigen, dass es ihnen wert ist, wird das Projekt im Allgemeinen nicht fortgesetzt. Natürlich müssen auch die anderen Kosten- und Umsatzschätzungen sowie das Timing sehr genau prognostiziert werden.

Der hypothetische Entwicklungsprozess lässt sich wie folgt zusammenfassen:

• Der Entwickler wählt einen Standort basierend auf dem geplanten Endprodukt aus
• Der Entwickler kauft Land und erhebt Zinsen für geliehene Mittel
• Der Standort wird mit Kosten für Entwicklung, Bau, Zinsen für Kredite entwickelt
• Der Entwickler durchläuft den Verkaufsprozess, um Verluste auszugleichen und seinen Gewinn zu realisieren

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Bei Fragen wenden Sie sich bitte jederzeit an das Team von Chapman & Frazer Commercial Real Estate.