Ein altmodischer Begriff für den Prozess des Kaufs einer Immobilie in der Zwangsvollstreckung, der Kauf eines Hauses auf den Courthouse Steps ist eine Möglichkeit, ein echtes Geschäft für ein Haus zu bekommen – oder in echte Schwierigkeiten zu geraten.

Der Zwangsvollstreckungsprozess

Die Zwangsvollstreckung ist eigentlich ein mehrstufiger Prozess, der mit „Pre-foreclosure“ beginnt.“

Das ist der Zeitraum, nachdem die Hypothek / Treuhandurkunde zuerst in Verzug gerät.

Zu diesem Zeitpunkt beginnt der Kreditgeber mit dem rechtlichen Verfahren, das die Zwangsvollstreckung der Immobilie einleitet.

Dies beinhaltet die Einreichung der erforderlichen rechtlichen Unterlagen und die Einreichung einer Absichtserklärung beim Gericht.

Der Kreditgeber ist auch verpflichtet, eine Ankündigung der bevorstehenden Zwangsvollstreckung in der lokalen Zeitung (unter rechtlichen Hinweisen) zu platzieren, in der Regel für einen bestimmten Zeitraum.

Wenn Sie an einer Immobilie interessiert sind, haben Sie Zeit, darüber zu recherchieren. Sobald die Wartezeit vorbei ist, kann der Prozess sehr schnell gehen!

Sobald die gesetzlich vorgeschriebenen Schritte abgeschlossen sind, kann der Kreditgeber die Immobilie in einer öffentlichen Auktion zum Verkauf anbieten. Wie lange dieser Prozess dauert, hängt von den Gesetzen in jedem Staat ab.

The Courthouse Steps

Die Versteigerungen finden im County Courthouse des Countys statt, in dem sich das abgeschottete Grundstück befindet. Es tritt an bestimmten Tagen eines jeden Monats auf. Auktionen sind nicht immer gut besucht, und Sie könnten sich als einziger dort wiederfinden. Wenn dies der Fall ist, kann dies bedeuten, dass die Immobilie nicht allgemein als Schnäppchen angesehen wird (für Preis oder Zustand), und Sie müssen aufpassen.

Der Kreditgeber kann einen „Mindestpreis“ angeben, der das Minimum ist, das er für die Übertragung der Immobilie akzeptiert. Dies deckt das Engagement des Kreditgebers in der Immobilie ab oder minimiert es zumindest, wenn die Immobilie wahrscheinlich unter dem ausstehenden Kreditbetrag verkauft wird.

Das staatliche Recht kann vorsehen, dass das Bieten vor der Auktion beginnt, um Erstkäufern die Möglichkeit zu geben, auf das Grundstück zu bieten. Wenn ihr Angebot vom Kreditgeber angenommen wird, wird die Auktion abgebrochen.

Gebote können entweder geschrieben oder aufgerufen werden.

Sie müssen am Auktionstag mit zertifizierten Geldern oder anderen vom Gericht angegebenen Zahlungsmitteln kommen und bereit sein, den Kauf sofort abzuschließen. Im Gegensatz zu normalen Immobilientransaktionen gibt es zwischen der Unterzeichnung eines Angebots und dem Abschluss des Verkaufs keine Treuhandfrist.

Wenn die Immobilie keine Gebote erhält, nimmt der Kreditgeber die Immobilie zurück. Es wird dann als „REO“ oder Immobilien des Kreditgebers klassifiziert, die der Kreditgeber zu einem späteren Zeitpunkt verkaufen wird.

Der spezifische Prozess variiert von Staat zu Staat, daher ist es am besten, dass Sie die spezifischen Verfahren und Anforderungen aus vertrauenswürdigen lokalen Quellen überprüfen.

Abschottung Immobilienrisiken

Aus Käufersicht ist die Abschottung ziemlich einfach und hat Potenzial für große Belohnungen. Es gibt jedoch Risiken, die Sie berücksichtigen müssen.

Bidding Wars

Auktionen können Bidding Wars erstellen! In diesem Fall ist es möglich, dass der Preis dem tatsächlichen Marktpreis oder sogar darüber entspricht. Ein oder mehrere Bieter, die die Immobilie als persönlichen Wohnsitz kaufen möchten, können auf dem Grundstück gesperrt sein und sich nicht zu sehr um den Wiederverkaufswert kümmern.

Kennen Sie den Marktwert der Immobilie, passen Sie den Zustand und den erwarteten Gewinn an und bieten Sie niemals höher als Ihren vorher festgelegten Höchstpreis.

Immobilienzustand

Ein inhärentes Problem bei Zwangsvollstreckungen ist, dass Sie im Allgemeinen keine Hausinspektion durchführen können. Insassen neigen dazu, in abgeschotteten Eigenschaften bis (und nach) der letzten Minute zu bleiben, und lassen Sie nicht in zu inspizieren. Außerdem könnte die Immobilie große strukturelle Probleme haben, die Ihr Problem sein werden, nachdem Sie das Haus gekauft haben. Sie werden ungesehen sight kaufen!

Machen Sie eine Drive-By-Inspektion und schauen Sie sich das Äußere und das Anwesen selbst genau an, um Hinweise zu erhalten. Wenn es außen ein Wrack ist, ist es wahrscheinlich innen. Abgeschottete Besitzer zerstören das Haus manchmal absichtlich.

Titelfragen

Gehen Sie niemals davon aus, dass die Hypothek das einzige Pfandrecht an einer Immobilie ist. Wenn das Haus in Zwangsvollstreckung ist, gibt es wahrscheinlich auch andere Pfandrechte.

Bestellen Sie eine Titelsuche für jede Immobilie, an der Sie ernsthaft interessiert sind, damit Sie wissen, worauf Sie sich einlassen werden.

Vorbesitzer, die nicht räumen

Die Vorbesitzer des Hauses dürfen nicht gehen, nachdem Sie ihr Haus gekauft haben. Möglicherweise müssen Sie rechtliche Schritte einleiten, um sie auf eigene Kosten entfernen zu lassen.

Bieten Sie alternativ entweder nur auf Immobilien, von denen bekannt ist, dass sie unbesetzt sind, oder seien Sie bereit, den Vorbesitzern einen Baranreiz zum Verlassen zu bieten.

Finanzierungsfragen

Hypothekengeber haben Standards, die normalerweise nicht gut zu Zwangsvollstreckungsobjekten passen. Wenn Sie eine Zwangsvollstreckung kaufen, nehmen Sie es wie es ist; Der Kreditgeber wird in der Regel bestimmte Gegenstände reparieren wollen, und das wird nicht passieren. Kreditgeber werden auch besorgt sein, wenn Sie das Haus für Investitionen kaufen, oder schlimmer noch, um schnell einen Gewinn zu erzielen.

Der Kauf von Zwangsvollstreckungen funktioniert wahrscheinlich nicht, wenn Sie eine Hypothek benötigen. Bar bezahlen, oder Partner mit Menschen, die können.

Fragen nach der Zwangsvollstreckung

Einige Staaten erlauben eine Wartezeit nach einem Auktionsverkauf, während der der Vorbesitzer die Immobilie zurückkaufen kann, wenn er das höchste Gebot abgeben kann. Wenn Sie in einem dieser Staaten leben, könnten Sie das Gebot gewinnen und immer noch nicht das Haus bekommen.

Der Kauf von Zwangsvollstreckungen kann enorm profitabel sein. Aber wie Sie sehen können, ist das Potenzial, für die Immobilie zu viel zu bezahlen, größere Reparaturkosten zu verursachen oder in rechtliche Verstrickungen zu geraten, real. Gehen Sie vorsichtig vor!