Kein Vermieter möchte einen Mieter vertreiben, aber manchmal ist die Situation unvermeidlich. Eines der großen Probleme kann sein, dass einige wichtige Schritte zu unternehmen sind, die nicht schneller als die gesetzlichen Zeitrahmen durchgeführt werden können. Also, wenn Sie einen Mieter vertreiben müssen, welche Art von Zeitrahmen sollten Sie erwarten? Wie lange dauert es, einen Mieter in Großbritannien zu vertreiben?

Gründe, einen Mieter zu vertreiben

Es gibt ein paar Gründe, einen Mieter zu vertreiben und der Grund für die Aktion spielt eine Rolle, wie die Räumung stattfindet.

Manchmal liegt es einfach daran, dass das Mietverhältnis zu Ende geht und Sie die Immobilie nicht weiter vermieten möchten. Dies würde Sie auf einer Route führen und wird in der Regel schneller sein.

Das andere ist, wo es irgendeine Art von Problem gegeben hat, aber der Mietvertrag ist nicht zu Ende. Häufige Gründe für die Räumung eines Mieters sind:

• Mietrückstände
• Ständige verspätete Zahlung der Miete
• Vertragsbruch
• Die Immobilie verfallen lassen oder Schaden anrichten
• Unsoziales Verhalten
• Falsche Informationen wie eine erfundene Bonitätsprüfung, um das Mietverhältnis zu erhalten

Manchmal kann der Grund sogar ein sei aus der Hand beider Parteien. Beispiele hierfür sind, wenn sich der Vermieter in finanziellen Schwierigkeiten befindet und das Mietobjekt wieder in Besitz genommen wird. Oder die Immobilie wurde im Rahmen eines Jobs zur Verfügung gestellt und der Mieter hat die Rolle nicht mehr.

Wie lange dauert eine Räumung?

Die Frage, wie lange eine Räumung dauert, ist heikel. Wie Sie oben sehen können, gibt es verschiedene Gründe, jemanden zu vertreiben, und jeder hat seine eigenen Anforderungen und gesetzlichen Bestimmungen.

Nach unserer Erfahrung liegt der Durchschnitt jedoch bei etwa 6 Wochen ab dem Datum des Räumungsbefehls. Manchmal kann es schneller gehen und es gibt Fälle, in denen es länger dauern kann. Einige Fälle können bis zu 6 Monate dauern, wenn es viele Streitigkeiten zwischen den Parteien oder anderen Faktoren gibt. Der Schlüssel zum Verständnis, wie lange die Räumung dauert, besteht darin, den Prozess zu verstehen, der stattfindet – und wie lange jedes Element benötigt.

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Mieterräumungsprozess

Schauen wir uns die allgemeinen Prozesse rund um eine Räumung an und geben Sie einige Ideen, wie lange sie dauern, um Ihnen einige Beispiele zu geben.

Zustellung eines rechtlichen Hinweises (Abschnitt 8 oder 21)

Jede Räumung beginnt mit der Zustellung eines rechtlichen Hinweises, und es gibt zwei, die in Großbritannien verwendet werden – Abschnitt 8 oder Abschnitt 21. Wie viel Sie Ihrem Mieter mitteilen müssen, hängt von den individuellen Umständen Ihres vereinbarten Mietverhältnisses ab.

Abschnitt 21 ist eine ‚Mitteilung über den Besitz‘ und bedeutet, dass Sie eine Immobilie am Ende eines Mietvertrags zurücknehmen oder eine vereinbarte Pausenklausel im Vertrag verwenden. Es ist nicht erforderlich, ein Warum dafür anzugeben, sondern nur, dass Sie es tun möchten.

Abschnitt 8 ist ein Räumungsbescheid und wird verwendet, wenn es einen klaren Grund für die Räumung gibt. Beispiele hierfür sind die oben aufgeführten, wie z. B. Nichtbezahlung der Miete oder asoziales Verhalten. Sie müssen einen Grund für die Räumung angeben, und der Mieter kann dies bestreiten, was eine Gerichtsverhandlung erfordern kann.

Abschnitt 8 und 21 Zeitrahmen

Sie müssen innerhalb bestimmter Zeitrahmen eine Mitteilung nach Abschnitt 8 oder 21 ausstellen und einen bestimmten Zeitraum angeben, je nachdem, wann das Mietverhältnis unterzeichnet wurde:

• Vor dem 26. März 2020 – 2 Monate Kündigungsfrist
• Zwischen dem 26. März 2020 und dem 28.August 2020 – 3 Monate
• Nach dem 29. August 2020 – 6 Monate

Diese Mitteilungen sind nur sechs Monate ab dem Ausstellungsdatum gültig.

Sie können keine Section 21-Benachrichtigung ausstellen, wenn das Mietverhältnis innerhalb der ersten vier Monate liegt, es sei denn, der Vertrag enthält eine Klausel, die dies zulässt.

Gerichtsverfahren

Wenn das Datum in der Bekanntmachung steht und der Mieter die Immobilie nicht verlassen hat, müssen Sie ein Gerichtsverfahren einleiten.

Das Standardverfahren für Besitzansprüche würde das Ausfüllen eines Formulars N5 Anspruch auf Besitz und N119 Einzelheiten des Anspruchs auf Besitz beinhalten. Diese Bestellung kann auch in beiden Abschnitten verwendet werden, wenn Sie gleichzeitig Mietrückstände zurückfordern möchten.

Sobald Sie die Unterlagen für ein Gerichtsverfahren ausgefüllt haben, findet eine Anhörung statt. Es gibt eine Reihe möglicher Ergebnisse für den Fall, einschließlich:

• Entlassen Sie den Fall und es wird keine Anordnung getroffen
• Vertagen Sie den Fall, um zu einem späteren Zeitpunkt zu wechseln, wenn keine Entscheidung getroffen werden kann, dann
• Machen Sie eine ‚Bestellung‘ oder offizielle rechtliche Entscheidung darüber, was passieren soll

Es gibt dann einige Anordnungen, die der Richter je nach Situation erlassen kann. Der wichtigste ist ein ‚Order for possession‘, was bedeutet, dass der Mieter bis zum angegebenen Datum verlassen muss, in der Regel 14 oder 28 Tage nach der Gerichtsverhandlung.

Sie können das Gericht bitten, sie mit einem ‚Haftbefehl wegen Besitzes‘ zu vertreiben, wenn sie nicht bis zu diesem Datum gehen.

Besitzbefehl

Ein Besitzbefehl wird verwendet, wenn der Mieter nicht bis zu dem im Gerichtsbeschluss angegebenen Datum abreist oder gegen die Bedingungen eines Aussetzungsbeschlusses verstößt. Dies ist, wenn ein Gerichtsvollzieher den Mieter vertreiben kann.

Formular N325 wird dafür verwendet und die Haftbefehlsnummer wird vom Gericht zur Verfügung gestellt. Sie senden dann ein Formular zurück, um dem Gericht das Datum der Räumung mitzuteilen, um sicherzustellen, dass der Prozess legal ist.

Sie können auch einen ‚Writ of Possession‘ erhalten, um den Haftbefehl an den High Court zu übertragen, der es einem High Court Enforcement Officer ermöglicht, Ihre Mieter zu vertreiben.

Was passiert, wenn Ihr rechtlicher Hinweis ignoriert wird?

Wenn die rechtliche Mitteilung an den Mieter gegeben wird, sollten Sie in einem Certificate of Service Formular N215 ausfüllen und fügen Sie die Details, wer die Mitteilung serviert und wenn auf dem Papierkram. Wenn der Mieter nicht bis zum angegebenen Datum abreist, können Sie das Formular verwenden, um nach Ablauf des Datums einen Besitzauftrag zu beantragen.

Was ist, wenn Ihre Besitzreihenfolge ignoriert wird?

Wenn ein Besitzbefehl ignoriert wird, kann der Vermieter einen Gerichtsvollzieher beantragen, um die Mieter zu vertreiben. Dies beinhaltet normalerweise, dass ein Gerichtsvollzieher es durchsetzt und dies kann 4-7 Wochen dauern.

Gibt es einen schnelleren Weg, einen Mieter zu vertreiben?

Sie können entweder die unten beschriebene beschleunigte Besitzreihenfolge verwenden, um den Prozess zu beschleunigen. Oder wenn Sie vermeiden möchten, auf einen Gerichtsvollzieher warten zu müssen, können Sie beantragen, dass der Fall an den High Court übertragen wird. Dann kann ein High Court Enforcement Officer die Räumung für Sie erledigen.

Beschleunigter Besitz

Eine Möglichkeit, die Zeit für die Räumung eines Mieters zu verkürzen, besteht darin, einen beschleunigten Besitz zu verwenden, aber dies gilt nicht für jede Situation.

Wenn Sie eine Mitteilung nach Abschnitt 21 haben, in der ein schriftlicher Mietvertrag vorliegt und keine Mietrückstände zu bewältigen sind, können Sie das beschleunigte Verfahren anwenden. Dies vermeidet die Notwendigkeit einer Gerichtsverhandlung, aber es ist immer noch eine Gerichtsgebühr zu zahlen. Sie müssen dafür das Formular N5B Claim for Possession (beschleunigtes Verfahren) verwenden.

Covid-19-Auswirkungen auf die Räumung von Mietern

Mit der aktuellen Gesetzgebung zum Schutz der Mieter während der Pandemie gibt es viel mehr Vorschriften für Räumungen, was den Prozess verlangsamen kann.

Ein weiteres Problem ist, dass es vor Gericht erhebliche Verzögerungen mit einem Rückstand von Fällen gibt, so dass es 8-10 Wochen dauern kann, bis ein Fall verhandelt wird.

Ist es legal, einen Mieter ohne Gerichtsbeschluss zu vertreiben?

Sie müssen den rechtlichen Verfahren folgen, um einen Mieter zu vertreiben, oder Sie könnten der illegalen Räumung für schuldig befunden werden. Dies ist, wo Sie den Mieter ohne Gerichtsbeschluss vertreiben, geben Sie ihnen nicht die richtige Menge an Ankündigung oder tun Sie etwas wie das Ändern der Schlösser.

Ich bin Vermieter, kann ich meinen Mieter selbst vertreiben?

Die Antwort darauf ist komplex, aber kurz gesagt, die Antwort muss lauten: Nein – Sie können Ihren Mieter als Vermieter nicht selbst vertreiben.Während es einige Teile des Prozesses gibt, die Sie selbst bewältigen können, ist es definitiv notwendig, die richtige Hilfe in anderen Bereichen zu erhalten. Sie können beispielsweise selbst eine Mitteilung nach Abschnitt 8 oder 21 ausstellen.

Aber sobald der Gerichtsbeschluss vorliegt, muss ein Gerichtsvollzieher oder ein Vollstreckungsbeamter des Obersten Gerichtshofs derjenige sein, der die Räumung durchführt, um sicherzustellen, dass sie legal und korrekt durchgeführt wird. Andernfalls könnten Sie in Schwierigkeiten geraten, wenn Sie eine illegale Räumung durchführen.

Sie müssen auch vorsichtig sein, um Aktionen zu vermeiden, die als Belästigung eines Mieters oder als Versuch, ihn physisch zu entfernen, angesehen werden können. Deshalb ist es am besten, Profis die Räumung für Sie erledigen zu lassen.

Holen Sie sich die richtige professionelle Hilfe

Hier bei Able Investigations sind wir Experten für Mieterräumungen und haben mit Kunden im ganzen Land in einer Vielzahl von Fällen zusammengearbeitet. Wir können als Gerichtsvollzieher fungieren und haben auch High Court Enforcement Officers im Team, um eine High Court Order zu bearbeiten. So können Sie sicher sein, dass die Räumung legal und korrekt durchgeführt wird. Wir stellen auch sicher, dass alle erforderlichen Unterlagen ausgefüllt sind, damit Sie die Papierspur haben, um zu bestätigen, dass alle Prozesse abgeschlossen sind.

Wenn Sie Hilfe oder Beratung zu Räumungsdiensten für gewerbliche oder private Mieter benötigen, wenden Sie sich noch heute an uns, um weitere Informationen zu erhalten.