Als ich vor etwa einem Dutzend Jahren mein Haus baute, bot der Bauunternehmer „Zulagen“ für Materialien und Produkte an, die ich im Bauprozess liefern würde.

Unter anderem lieferte ich einen verbesserten Satz Fenster, eine andere Marke von Geräten, einen supereffizienten Gaskamin, automatische Garagentoröffner und bessere Leuchten.

Natürlich war meins ein einzigartiges Custom Home. Es hat auch geholfen, dass ich einen Sohn habe, der Architekt ist, und einen anderen, der für einen großen Holz- und Baustoffhändler gearbeitet hat. Und es hat nicht geschadet, dass ich seit mehr als 40 Jahren über Wohnen und Immobilien schreibe und mehr als ein paar Leute in der Branche kenne.

Aber der Punkt hier ist, dass selbst wenn Sie ein Produktionshaus kaufen — ein Modell, das mehrmals in derselben Gemeinde und in den anderen Immobilien des Bauherrn wiederholt wird — Sie möglicherweise die Möglichkeit haben, Ihren Teppichboden von anderen Orten anstelle von durch Ihren Bauherrn oder bringen Sie Ihr fast neues und beliebtes Restaurantsortiment aus Ihrem alten Haus mit.

Wie funktionieren Zulagen?

Wenn Ihr Bauherr so geneigt ist, wird er Ihnen eine sogenannte Zulage anbieten, die einen Betrag für das darstellt, was es ihn sonst kosten würde, das Produkt oder die Dienstleistung bereitzustellen. Die Vergütung wird vom Gesamtvertragspreis abgezogen. Wenn Sie sich also anmelden, um Ihr Haus für 325.000 US-Dollar zu kaufen, und der Bauherr Ihnen eine Zulage von 10.000 US-Dollar gewährt, weil Sie Ihre eigenen Geräte gekauft haben, beträgt der Endpreis 315.000 US-Dollar.

Zulagen sind nicht mit Upgrades zu verwechseln, die Sie aus einer Liste von vom Builder bereitgestellten Optionen auswählen. Ein besserer Kühlschrank zum Beispiel oder ein besserer Bodenbelag. Zulagen hingegen sind Gutschriften für einen Betrag, den der Bauherr gekostet hätte, wenn er den Gegenstand zur Verfügung gestellt hätte.

Es gibt keine festen Regeln, wenn es um Zertifikate geht. Einige Bauherren erlauben Ihnen nicht, etwas zur Verfügung zu stellen, während andere Ihnen erlauben, eine begrenzte Menge an Vorräten zur Verfügung zu stellen. Wenn Sie zu viele Artikel liefern möchten, glauben sie, können Sie sie genauso gut als Generalunternehmer einstellen, um Ihr jetzt benutzerdefiniertes Haus auf einer Kosten-Plus-Basis zu errichten, wobei das Plus ein Betrag ist, um ihre Gemeinkosten sowie einen Gewinn zu decken.

Was eine angemessene Anzahl von Änderungen ausmacht, hängt vom jeweiligen Builder ab. Sie müssen also Ihre fühlen, um zu sehen, was ihre Politik ist. „Wir werden unser Bestes tun, um mit unseren Käufern zusammenzuarbeiten“, sagte mir ein Produktionsbauer aus dem Mittleren Westen.

Es gibt auch keine festgelegte Liste von Zertifikaten. Sie variieren stark, aber zu den häufigsten gehören Zulagen für Geräte, Leuchten und Fußböden. Und es muss kein komplettes Set sein. Die Leute wollen oft ihre wertvollen Esszimmer Kronleuchter mit ihnen zu bringen, zum Beispiel. Und eine Familie, die ich kenne, bringt ihre maßgeschneiderte Haustür mit, wann immer sie umziehen.

Das Problem mit Zulagen

Natürlich gibt es gute Gründe, warum ein Bauherr Zulagen möglicherweise nicht berücksichtigt, während andere sie einschränken. Eine davon ist Scheduling. Wenn die Arbeitsplatten, die Sie anderswo kaufen, zu spät kommen, wirft das den ganzen Job weg. Wenn ein Artikel erst zwei Wochen nach dem Umzug der Installateure am Arbeitsplatz auftaucht, müssen sie zurückgebracht werden — und wer weiß, wann die Installateure verfügbar sein werden.

Ein weiteres häufiges Problem mit Zulagen ist, dass der Artikel, den Sie kaufen, die falsche Größe hat, kaputt oder beschädigt ist. Manchmal fehlen Teile oder das Produkt hat die falsche Farbe. Angenommen, Sie kaufen eine Super-Upgrade-Whirlpool-Badewanne für Ihr Master-Bad in einem Discounter in der nächsten Grafschaft. Sagen Sie jetzt, es kommt an und es ist zu groß für den vom Bauherrn zugewiesenen Platz. Oder vielleicht ist es so zerkratzt, dass es inakzeptabel ist. Wenn es die falsche Größe ist, müssen Rohre bewegt werden, um Platz für Ihre Wanne zu machen, und das bedeutet, dass der Klempner und Elektriker zum Job zurückgerufen werden müssen. Wenn es beschädigt ist oder die falsche Farbe hat, muss es zurückgegeben und ersetzt werden, was zu Verzögerungen führt.

Ein weiteres potenzielles Problem bei Zertifikaten ist die Qualität des Subunternehmer-Installateurs. Bauherren neigen dazu, immer wieder mit denselben Subs zu arbeiten, Sie kennen also ihre Arbeit — und sie wissen, an wen sie bellen können, wenn es ein Problem gibt. Die Subs des Baumeisters ziehen auch innerhalb derselben Unterteilung von Haus zu Haus, sodass sie manchmal in der Nähe sind, wenn ein Problem entdeckt wird, und leicht genug zurückkehren können.

Ihr Typ hingegen ist eine unbekannte Größe. Und wenn er die Installation der Küchenschränke, die Sie im Discounter gekauft haben, vermasselt, ist er normalerweise nirgends zu finden, um die Korrekturen vorzunehmen. Das Ergebnis ist natürlich eine weitere Verzögerung.

Und dann ist da noch das Problem des Diebstahls. Die Küchenschränke, die Sie anderswo bestellt haben, gehören Ihnen, nicht dem Bauherrn. Wenn Ihre Schränke also einige Tage oder sogar über Nacht auf der Baustelle stehen und dann verschwinden, liegen sie in Ihrer Verantwortung. Die Versicherung des Bauherrn deckt das nicht ab.

Jeder Bauherr ist anders

Verschiedene Bauherren werden Zertifikate unterschiedlich bewerten, also achten Sie hier besonders darauf. Einige geben Ihnen einen geraden Dollar-für-Dollar-Rabatt, aber andere geben Ihnen nur einen bestimmten Prozentsatz ihrer ursprünglichen Kosten.

In erster Linie erhalten Sie möglicherweise eine Zulage von 10.000 USD für die Fliesen im Wert von 10.000 USD, die Ihr Bauherr nicht bereitstellt. Im letzteren Fall erhalten Sie möglicherweise nur einen Rabatt von 8.000 USD, der seinen tatsächlichen Kosten entspricht. Die anderen $ 2.000 waren für Overhead und Gewinn, die er nicht mehr sieht. Und wenn Sie eine Kachel auswählen, die $ 2.000 über der Zulage liegt, können Sie zusätzlich $ 2.000 oder mehr für den Erbauer berechnen, um es zu installieren. Und einige Bauherren können Ihnen zusätzlich eine Änderungsbestellung in Rechnung stellen.

Eine Möglichkeit, diese Probleme zu vermeiden, besteht darin, Ihre Auswahl frühzeitig zu treffen, damit der Bauherr über die richtigen Spezifikationen verfügt und diese rechtzeitig bestellt werden können. Es ist auch ratsam, sicherzustellen, dass Sie die Preispolitik des Bauherrn vollständig verstehen, da sie für Zertifikate gilt und in den Kaufvertrag aufgenommen wird. Auf diese Weise wird es keine Überraschungen oder Missverständnisse geben. Haben Sie also keine Angst, Fragen zu stellen.

Stellen Sie schließlich sicher, dass Sie im Voraus wissen, wie viel Kredit der Bauherr zulässt und ob er nur das betreffende Produkt abdeckt oder ob er einen Betrag für Arbeit, Gewinn und Gemeinkosten enthält.