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Zu den beliebten Wohngegenden mit einer großen Auswahl an Häusern in Tokio gehören Setagaya, Ota (insbesondere das Gebiet Denenchofu) und entlang der Toyoko-Bahnlinie in Meguro-ku. In den zentralen Gebieten wie Minato und Shibuya gibt es auch einige sehr hochwertige Viertel wie Shoto, Jingumae, Minami Aoyama, Hiroo / Azabu, Ebisu und Shirokane, aber aufgrund der hohen Grundstückspreise sind die Häuser viel teurer oder viel kleiner. In den Stadtteilen im Zentrum von Tokio gibt es nur ein sehr begrenztes Angebot an Einfamilienhäusern, und möglicherweise steht nur eine sehr geringe Anzahl von Häusern gleichzeitig zum Verkauf.

Berücksichtigen Sie bei der Entscheidung für ein Viertel die örtlichen Schulen, Transportmöglichkeiten, Einkaufsmöglichkeiten und Parks.

DENENCHOFU (OTA WARD)

Hauspreise: 60 Millionen ~ 1,25 Milliarden Yen+
Grundstückspreise: Rund 900.000 Yen / qm

11 Minuten mit dem Zug von Shibuya oder 30 ~ 40 Minuten mit dem Auto. Das Denenchofu-Gebiet wurde von Viscount Shibusawa geplant, der sich von Sir Ebenezer Howard inspirieren ließ und das Gebiet nach Letchworth Garden City in England modellierte. Landblöcke sind in der Regel größer und Straßen sind breiter. Zu den berühmten Bewohnern von Denenchofu gehören Prominente, Politiker, ehemalige Baseballspieler, der ehemalige Gouverneur von Tokio, Shintaro Ishihara, der ehemalige Premierminister Hatoyama, der Präsident und Gründer von Doutor Coffee und der Präsident des Imperial Hotels. Ein bekannter Musikproduzent soll 4 Milliarden Yen (40 Millionen USD) für den Bau seines Traumhauses in diesem Viertel ausgegeben haben, obwohl es 2014 mit einem Preis von nur 1,25 Milliarden Yen zum Wiederverkauf angeboten wurde. In den letzten Jahren gab es eine Verschiebung, da ältere Bewohner, die den Weg ins Zentrum von Tokio und den Unterhalt eines großen Hauses satt haben, aus Denenchofu in Wohnungen im Zentrum von Tokio ziehen. Lokale Statuten, die Losgrößen über einer Mindestgröße erfordern, haben Denenchofu für jüngere Familien unerschwinglich gemacht, Neuankömmlinge in der Nachbarschaft einschränken.

SHOTO / KAMIYAMACHO (BEZIRK SHIBUYA)

Immobilienpreise: 180 Millionen ~ 3 Milliarden Yen+
Grundstückspreise: 2.000.000 ~ 3.000.000 Yen / qm+

Dies ist eine kleine und hoch angesehene Wohn-Enklave direkt hinter Shibuyas Haupteinkaufsviertel. Es gehört zu den teuersten Wohngegenden in Tokio (und sogar Japan) und hat einige sehr große und private Häuser. Mehrere sehr hochkarätige und wohlhabende Personen nennen Shoto / Kamiyamacho zu Hause, darunter der Präsident von Rakuten, der derzeitige Premierminister und der ehemalige Premierminister Taro Aso, dessen Haus auf mehr als 6,2 Milliarden Yen geschätzt wird. Die ehemalige offizielle Residenz des Gouverneurs von Tokio befindet sich ebenfalls in Shoto 1 Chome. Es war für 3,2 Milliarden Yen zum Verkauf angeboten worden und wurde von einem Bauträger erworben.

Es gibt mehrere Botschaften in diesem Viertel sowie das Shoto Museum of Art. In Shoto gibt es einen kleinen Park namens Nabeshima Park mit einer kleinen Anzahl von Häusern mit Blick auf den Teich und die Gärten. Land rund um Nabeshima Park ist extrem selten und kann überall nach oben 3,000,000 Yen / qm festgesetzt werden.

HIROO / AZABU (BEZIRKE SHIBUYA UND MINATO)

Hauspreise: 70 Millionen ~ 1 Milliarde Yen+
Grundstückspreise: 1.500.000 ~ 3.000.000 Yen / qm+

Dies ist eine sehr beliebte Wohngegend für Expatriates und Familien. Es hat internationale Schulen, ausländische Supermärkte, Cafes, Restaurants, Parks und Botschaften. Es umfasst das Gebiet um den Bahnhof Hiroo und die Adressen Minamiazabu, Motoazabu und Nishiazabu.

SHIROKANE / TAKANAWA (BEZIRK MINATO)

Hauspreise: 60 ~ 400 Millionen Yen+
Grundstückspreise: 1.000.000 ~ 2.000.000 Yen / qm+

Dieses Gebiet befindet sich immer noch in Minato-ku und südlich von Hiroo und Azabu, wird aber von Einheimischen sehr geschätzt. Es gibt sowohl erschwingliche als auch gehobene Häuser in dieser Gegend. In der Nachbarschaft befinden sich das Grand Prince Hotel, das Sheraton Miyako Hotel, die Meiji Gakuin University, der Nature Study Park und „Platinum Dori“ – eine von Bäumen gesäumte Allee mit Restaurants und Boutiquen. Im Jahr 2014 wurde die historische Residenz und das Anwesen des Gründers der Seiko Watch Company für rund 30,5 Milliarden Yen (280 Millionen USD) verkauft.

Preise

Wenn man sich den Preis eines Hauses und Grundstücks im Zentrum von Tokio ansieht, macht das Haus im Allgemeinen ungefähr 30% des Preises aus, während das Land die restlichen 70% ausmacht. In Außenbezirken und regionalen Gebieten kann sich diese Zahl aufgrund günstigerer Grundstückspreise umkehren. Dies ist keine feste Regel, sondern eine allgemeine Anleitung.

Wenn das Haus alt und baufällig ist, kann die Immobilie nur zum Grundstückswert oder sogar etwas unter dem Grundstückswert bewertet werden, da der Abriss der bestehenden Struktur Geld kostet. Die Erwartung ist, dass der Käufer das Haus abreißen und ein neues bauen wird.

Ein einfaches Holzrahmenhaus kostet durchschnittlich 200.000 Yen / qm, während einfache Stahlbetonhäuser ab 450.000 Yen / qm kosten können. Die Preise werden je nach Design und Ausführung steigen, wobei einige Luxus-Sonderanfertigungen bis zu 1.000.000 Yen / qm + kosten.

Die Punkte, die zum Preis eines Hauses beitragen, sind:

• Nach Süden ausgerichtete Straßenfront: Die Südseite einer Immobilie erhält den ganzen Tag über das meiste Sonnenlicht. Da ein Haus normalerweise Nachbarn auf 3 Seiten sehr nahe hat, ist die Straßenseite die einzige Seite, die das meiste Licht bekommen kann. Diese nach Süden ausgerichtete Seite des Hauses bietet hellere Wohnbereiche.
• An einer breiten Straße gelegen. Die beste Breite beträgt 5 ~ 6 Meter, obwohl dies in den meisten Wohnvierteln in der Region Tokio und den umliegenden Bezirken selten ist. Jeder breiter und die Straße kann zu viel Verkehr haben. Schmalere und größere Fahrzeuge können Schwierigkeiten haben, die Straße zu betreten (es kann sich auch um eine Einbahnstraße handeln). Die meisten Straßen sind in der Regel etwa 4 m breit oder weniger.
• Eine breitere Straßenfront erhöht den Wert des Grundstücks. Ein Haus auf einem Landblock mit einer schmalen Straßenfront, oder ein ‚Fahnenmast‘ oder ‚Streitaxt‘ förmigen Block, kann manchmal weniger wünschenswert und weniger wertvoll sein.
• Ein Haus auf einer Eckzuteilung.
• Zonierung / Dichte.

Neu kaufen

Sie können ein brandneues Haus direkt von einem Entwickler kaufen, der eine 10-jährige Garantie gegen Mängel haben sollte. Wenn der Entwickler in Konkurs geht, können Sie die Garantie noch vor Ablauf der 10-Jahre in Anspruch nehmen. Der Entwickler muss eine Kaution bei einer autorisierten Einzahlungsstelle hinterlegen. Wenn der Entwickler bankrott ist, wird dieses Geld noch 10 Jahre lang aufbewahrt, bis alle Garantien ablaufen.

Kauf eines älteren Hauses

Sie können einige der anfänglichen Abschreibungen sparen, die bei einem brandneuen Haus auftreten können, indem Sie ein älteres Haus kaufen. Ein über 30 Jahre altes Haus gilt aus steuerlichen Gründen als fast am Ende seiner Nutzungsdauer und kann je nach Zustand nahe am Grundstückswert verkauft werden. Einige dieser älteren Häuser wurden von ihren Besitzern gut gepflegt, während andere nicht, so gibt es eine große Vielfalt. Natürlich sind nicht alle alten Häuser bewohnbar. Gebäudeinspektionen werden immer beliebter und es gibt Hausinspektionsfirmen, die eine Untersuchung auf Kosten des Käufers durchführen können, obwohl Inspektionen bei weitem nicht so gründlich sind wie in anderen Ländern.

Hausrenovierungs- (Reform-) Unternehmen sind darauf spezialisiert, alte Häuser zu modernisieren und ihnen das Gefühl zu geben, neu zu sein. Mitsui Home Remodeling Werben Sie für eine vollständige Renovierung Ihres Hauses basierend auf einem 100 qm großen Haus für 8 Personen.61 Millionen Yen, aber andere Unternehmen werben für Basispakete ab 5,75 Millionen Yen. Renovierungskosten können stark variieren, je nachdem, was Sie tun, und es ist ratsam, die Kosten mit einem Renovierungsunternehmen zu besprechen, da es leicht mehr als diese Schätzungen kosten kann.

Einige sehr alte Häuser, die gerade für das darunterliegende Land verkauft werden, können ohne Garantie gegen Mängel verkauft werden. Dies wird Kashitanpo-Menseki genannt und bedeutet, dass der Käufer keinen Rückgriff gegen den Verkäufer hat, sollte das Haus Termiten, Wasserlecks und so weiter haben.

Ein Wohnungsbaudarlehen für ein älteres Haus zu erhalten, kann jedoch manchmal schwierig sein, und die Bankbewertungen können niedriger als erwartet ausfallen. Einige Banken vergeben möglicherweise überhaupt keine Kredite, es sei denn, Sie planen, ein neues Zuhause zu bauen.

Kauf eines Hauses auf Pachtland (Mietrecht)

Nur eine kleine Anzahl von Häusern in Tokio befindet sich auf Pachtland. In Tokio liegt der Kauf des Rechts, die Immobilie zu leasen, zwischen 60 und 90% dessen, was es kosten würde, das Land zu kaufen, wenn es Eigentum wäre. In Minato-ku und Shibuya-ku beträgt das Leasingrecht ungefähr 70 bis 90% des Marktpreises, in Meguro-ku und Ota-ku sind es normalerweise 60 bis 80%.

Es gibt verschiedene Arten, aber Pachtgrundstücke für Privathäuser fallen am häufigsten unter das „Chinshaku-ken“ -Gesetz. Dieses Gesetz wird dann in das alte Gesetz und das neue Gesetz zerlegt. Leasingverträge, die nach dem alten System eingerichtet wurden, sind immer noch an die Bedingungen des alten Gesetzes gebunden.

Mietdauer:

Das neue Gesetz wurde 1992 eingeführt und legt die Standardmietdauer unabhängig von der Immobilie auf 30 Jahre fest, aber eine längere Laufzeit kann von den Parteien zum Zeitpunkt des ursprünglichen Vertrags festgelegt werden.

Nach altem Recht wurde die Mietdauer durch die Bauweise des Gebäudes auf dem Grundstück bestimmt. Für starke Gebäude (zB. Stahlbetonkonstruktionen) betrug die Laufzeit 30 Jahre. Für Holzkonstruktionen waren es 20 Jahre. Kürzere Laufzeiten gab es auch. Für Mietbedingungen, die nicht ausdrücklich angegeben wurden, hat das Gesetz eine Laufzeit festgelegt. Für Betonbauten waren es 60 Jahre und für Holzkonstruktionen 30 Jahre. Selbst wenn die Laufzeit nicht festgelegt war, konnte sie nicht als unbefristeter Mietvertrag angesehen werden.

Erneuerung einer Pacht:

• Neues Gesetz: Die erste Verlängerung hat eine Laufzeit von 20 Jahren, die zweite und daraus resultierende Verlängerung jeweils 10 Jahre, obwohl von beiden Parteien längere Laufzeiten festgelegt werden können.
• Altes Gesetz: Betonbau = 30 Jahre; Holzbau = 20 Jahre.

Was ist, wenn der Grundbesitzer sich weigert, den Mietvertrag zu verlängern?

• Neues Gesetz: Wenn der Grundbesitzer einen berechtigten Grund hat und dem Mieter eine Räumungsgebühr zahlt, kann er die Verlängerung des Mietvertrags verweigern.
• Altes Gesetz: Der Grundbesitzer kann eine Erneuerung mit der Begründung ablehnen, dass er das Land selbst nutzen muss.

Ausgaben:

Beim Pachten von Grundstücken fallen zusätzliche Gebühren und Kosten an. Dazu gehören:

• Monatliche Grundrente
• Wiederaufbaugebühr: In vielen Fällen müssen Sie dem Grundbesitzer eine Gebühr zahlen, um dessen Genehmigung für den Wiederaufbau einer Struktur auf dem Land zu erhalten. Das Honorar kann 5% des Pachtübertragungspreises betragen.

Ein typisches japanisches Haus

Die durchschnittliche Größe eines neuen Hauses in Tokios 23 Bezirken beträgt etwa 100 qm (1076 qm).ft). In Tokio ist das typische Haus eine schmale, 3-stöckige Struktur mit einem Parkplatz, Schlafzimmer und Bad im Erdgeschoss, Wohn- / Ess- / Küche im 2. Stock, 2 weitere Schlafzimmer im 3. Stock und manchmal eine kleine Dachterrasse zum Trocknen von Wäsche. Aufgrund hoher Grundstückswerte und kleiner Blockgrößen haben sie sehr selten Platz für einen Garten.

In einem 2-stöckigen Haus befindet sich der Wohnbereich normalerweise im 2. Stock und Schlafzimmer und Badezimmer im Erdgeschoss. Dies liegt daran, dass das Erdgeschoss tendenziell der dunkelste Teil des Hauses ist, da benachbarte Häuser ziemlich nahe beieinander liegen. Da im Wohn- und Küchenbereich die meisten Menschen das Tageslicht verbringen, ist es sinnvoll, diese im 2. Stock zu haben.

Die Installation des Badezimmers ist am billigsten für das Erdgeschoss. Es kostet mehr, ein Badezimmer auf einer höheren Etage zu installieren, so dass Sie diese normalerweise im Erdgeschoss sehen werden.

Keller

Keller sind teurer zu bauen, da sie Ausgrabungen, Stahlbeton und zusätzliche Planung erfordern. Sie kosten in der Regel das 1,5-fache dessen, was ein oberirdischer Boden kosten würde. Allerdings kann nur ein Teil der Kellergröße in der gesamten Gebäudegrundfläche für die Zoneneinteilung enthalten sein, so dass ein Keller eine clevere Möglichkeit ist, zusätzliche Fläche zu erhalten.

Einige Häuser nennen das Erdgeschoss das Untergeschoss, auch wenn es nicht ganz unterirdisch zu sein scheint. Dies kann auf einen abfallenden Landblock zurückzuführen sein.

Der Nachteil von Kellern ist, dass sie viel Belüftung und ausreichende Entwässerung erfordern. Japan hat einige sehr feuchte Sommer und Keller können ohne ausreichende Belüftung ernsthaften Schimmel entwickeln. Sie benötigen Luftentfeuchter, um rund um die Uhr zu arbeiten.

Wichtige Dinge, auf die Sie vor dem Kauf eines Hauses achten sollten

Verkaufsbedingungen

Hat das Haus eine Garantie gegen Mängel oder wird es ohne Garantie verkauft (kashitanpo-menseki)?

Bebaubare Größe

Jeder Landblock in Japan hat zwei Verhältnisse namens „Yosekiritsu“ und „Kenpeiritsu“, die die Grenze für die Gesamtgröße des Hauses und die Größe des Fußabdrucks des Hauses auf dem Land festlegen.

Yosekiritsu ist das Gesamtvolumen oder die Größe des Hauses in Bezug auf das Land. Es wird in Prozent ausgedrückt. Zum Beispiel bedeutet ein 100qm großer Landblock mit einem Yosekiritsu- oder Gebäudevolumen von 150%, dass Sie ein Haus mit einer Größe von bis zu 150qm (100qm x 150%) bauen können (ohne Keller und andere Zulagen für eine Garage). Dies wird durch die Breite der Frontstraße begrenzt – eine schmalere Straße kann zu einem Yosekiritsu führen, der niedriger ist als das Verhältnis für diesen Bezirk. Z. ein Block von Wohn-Zonen-Land kann ein Verhältnis von 300% haben, aber wenn es Fronten auf eine 4 Meter breite Straße wird das Verhältnis auf 160% reduziert.

Kenpeiritsu ist das Gebäude-zu-Land-Abdeckungsverhältnis. Es wird auch in Prozent ausgedrückt. Zum Beispiel bedeutet ein 100qm-Landblock mit einem Kenpeiritsu- oder Gebäudedeckungsverhältnis von 70%, dass der Footprint der Struktur bis zu 70qm (100qm x 70%) des Landblocks abdecken kann.

Grundstücke im Zentrum Tokios weisen im Allgemeinen höhere Verhältnisse auf als Grundstücke in äußeren Gebieten wie Setagaya oder Denenchofu. Grundstücke in einem exklusiven Wohnviertel der Kategorien 1 und 2 weisen in der Regel niedrige Verhältnisse auf, Dies macht solche Gebiete für Familien wünschenswert, da sie nicht so dicht überfüllt sind. Sie werden jedoch mehr für dicht zoniertes Land bezahlen, da es ein größeres Gebäude ermöglicht.

Es kann auch Gesetze geben, die festlegen, wie nahe Ihr Haus an der Grenze gebaut werden darf. Ein größerer Abstand ist gut, wenn Sie Ihre Nachbarn nicht schnarchen oder duschen hören möchten, aber er schränkt auch die Größe Ihres Hauses ein.

Es ist wichtig zu prüfen, ob das aktuelle Haus innerhalb der Zonenordnung gebaut wurde. Einige Häuser können diese überschreiten, da der Vorbesitzer nicht registrierte Ergänzungen vornimmt. Dies kann die Finanzierungsmöglichkeiten einschränken und erfordert in der Regel einen vollständigen Barkauf.

Gebäudehöhe

Einige Bereiche können die Gebäudehöhe einschränken. Kategorie I und II Ausschließlich flache Wohngebiete haben Höhenbeschränkungen von 10 ~ 12 Metern. Höhenbeschränkungen können auch in Stadtteilen üblich sein, die als Landschafts- oder Landschaftszonen ausgewiesen sind.

Das Feuerwehrgesetz kann Häuser auf Fahnenmast- oder Streitaxtblöcken auf nur 2 Stockwerke beschränken.

Straßenzugang

Die minimale Straßenbreite beträgt 4,0 Meter. Während Sie in Tokio leicht engere Straßen finden können, verlangen die Gesetze von den Landbesitzern entlang dieser Straßen, dass sie ihr Land kürzen, wenn sie ihr Haus wieder aufbauen. Wenn Sie ein altes Haus in einer engen Straße kaufen, prüfen Sie, ob ein „Rückschlag“ erforderlich ist – dies bedeutet, dass Sie Ihren Block beim Wiederaufbau verkürzen müssen, um die Straße breiter zu machen.

Straßen mit einer Breite von weniger als 4 m sind für Feuerwehrautos, Einsatzfahrzeuge und fahrende Lastwagen schwer zugänglich.

Straßen in Japan können private oder öffentliche Straßen sein. Einige der kleineren Seitenstraßen sind Privatstraßen und können einen Eigentümer haben oder gemeinsam von allen Grundbesitzern entlang dieser Straße besessen werden. Wenn das Haus und das Grundstück im gemeinsamen Besitz der Privatstraße vor Ihnen liegen, müssen Sie möglicherweise einen Teil der Kosten für Straßenreparaturen teilen.

Die minimale gesetzliche Straßenfront für ein Haus ist 2m – genug Breite, damit ein Auto auf dem Block geparkt werden kann. Wenn die Straßenfront kleiner ist, kann der Wiederaufbau einer Struktur auf dem Land verboten sein (Sai-Kenchiku-fuka genannt). Wenn das Haus nicht an einer Straße liegt, sondern an einem kleinen Weg oder einer asphaltierten Wasserstraße, können Sie es möglicherweise nicht ohne Erlaubnis der lokalen Regierung wieder aufbauen. Der Kauf eines Hauses, das nur über einen Weg oder eine überdachte Wasserstraße zugänglich ist, ist riskant, da die Nachbarn nicht verpflichtet sind, die Straße zu verbreitern, und kein Zugang für Feuerwehrautos oder Müllwagen besteht. Möglicherweise stellen Sie auch fest, dass Banken weniger bereit sind, Finanzmittel bereitzustellen.

Checkliste der Dinge, die Sie Ihrem Immobilienmakler stellen sollten

• Hat das Haus eine Garantie gegen Mängel?
• Ist die Straße privat oder öffentlich?
• Wo befinden sich die Abwasser-, Gas- und Wasserleitungen unter der Straße und wo werden sie an das Stromnetz angeschlossen?
• Wie breit ist die Straße und wie breit ist die Straßenfront für den Grundstücksblock?
• Kann das Haus wieder aufgebaut werden oder ist es verboten (sai-kenchiku-fuka)?
• Ist das Haus innerhalb der geltenden Vorschriften für die Größe (Yosekiritsu und Kenpeiritsu) gebaut?
• Ist ein Teil des Landes für die zukünftige Straßenplanung vorgesehen?
• Sind dem Verkäufer etwaige Mängel am Haus bekannt? (Dies muss auch in den vertragsbezogenen Unterlagen stehen, die dem Käufer zum Zeitpunkt des Verkaufs zur Verfügung gestellt wurden)
• Wurde die Immobilie auf zurückgewonnenem Land, ehemaligen Teichen, Flussbetten oder sumpfigen Gebieten gebaut? (Es sind Landrisikokarten verfügbar. Klicken Sie hier für weitere Informationen zu erdbebengefährdeten Gebieten und Verflüssigungsrisikogebieten)