Der größte Trend, der während meiner Zeit in Immobilien stattgefunden hat, ist die große und plötzliche Verschiebung zu Menschen, die Immobilien innerhalb von Unternehmen kaufen.

Bis 2015 war es eine sehr Minderheitenentscheidung: Es gab keinen zwingenden Bedarf für viele Menschen, und Hypotheken für Unternehmen waren viel weniger wettbewerbsfähig.

Doch dann kam es zu den im Sommerhaushalt 2015 eingeführten Änderungen der Behandlung von Hypothekarkrediten – was den Unternehmensweg weitaus attraktiver machte. Laut Maklern sind bis zu 80% der neuen Hypothekenanträge jetzt für Gesellschaften mit beschränkter Haftung.

Es wird immer noch nicht jedermanns Sache sein, aber jetzt sollte jeder Investor darüber nachdenken. Die richtige Eigentümerstruktur zu finden, könnte einen großen Unterschied zur Höhe der Steuern machen, die Sie im Laufe Ihres Lebens (und darüber hinaus) zahlen – werfen wir also einen Blick auf die Vor- und Nachteile…

Sind Sie Händler oder Investor?

Der erste wichtige Unterschied, den Sie bei dieser Entscheidung treffen müssen, ist, ob Sie ein Immobilienhändler oder ein Investor sind.

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, um wertsteigernde Verbesserungen vorzunehmen und mit Gewinn weiterzuverkaufen, sind Sie ein Händler. In diesem Fall sind Sie wahrscheinlich am besten dran, als Gesellschaft mit beschränkter Haftung zu kaufen.

Warum? Denn wenn Sie Immobilien als Gesellschaft mit beschränkter Haftung handeln, zahlen Sie Körperschaftsteuer auf Ihre Gewinne – den aktuellen Satz finden Sie hier. Wenn Sie eine Immobilie gekauft hätten, um als Einzelperson zu „kippen“, würden Ihre Gewinne als Einkommen besteuert – was, wenn Sie mit dem höheren Satz besteuert werden, viel mehr sein wird (aktuelle Sätze hier).

(Als Einzelperson könnten Sie in der Lage sein, den Gewinn eher als Kapitalgewinn als als Einkommen zu behandeln, wenn Sie nachweisen könnten, dass Sie beabsichtigten, die Immobilie zu vermieten, und dies vielleicht für eine kurze Zeit vor dem Verkauf taten, aber lassen Sie uns das vorerst parken.)

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, um die Miete zu kassieren und zu beobachten, wie ihr Wert im Laufe der Jahre steigt, sind Sie ein Investor. Hier kommen wir in das Gebiet „Es kommt darauf an“: Die meisten Anleger waren in der Vergangenheit als Einzelunternehmer tätig, aber viele werden jetzt von der Nutzung einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung profitieren.

Warum sollten Anleger eine Aktiengesellschaft nutzen wollen?

Aus rein finanzieller Sicht gibt es drei offensichtliche Gründe, warum Sie Immobilien als Unternehmen und nicht als sich selbst halten möchten.

Steuerliche Behandlung von Gewinnen

Wenn Sie eine Immobilie in Ihrem eigenen Namen besitzen, werden die Gewinne, die Sie aus der Vermietung erzielen, zu Ihren anderen Einnahmen (z. B. aus Ihrem Job) addiert und als Einkommensteuer besteuert. Wenn Sie es jedoch innerhalb eines Unternehmens halten, werden die Gewinne stattdessen körperschaftsteuerpflichtig.

Der Körperschaftsteuersatz liegt tendenziell bei etwa der Hälfte des höheren Einkommensteuersatzes – eine enorme Ersparnis.

Sie werden immer noch auf die Dividenden besteuert, wenn Sie Gewinne aus dem Unternehmen nehmen (was wir später kommen werden), aber es gibt Flexibilität: Sie können Ihre Dividendenausschüttungen für maximale Steuereffizienz zeitlich festlegen oder sie an Familienmitglieder verteilen, die nur Grundsteuerzahler sind – oder lassen Sie die Gewinne einfach innerhalb des Unternehmens rollen, um die nächste Immobilie zu kaufen.

Steuerliche Behandlung von Hypothekenzinsen

Ab April 2020 sind Hypothekenzinsen für einzelne Immobilieninvestoren kein zulässiger Aufwand mehr (sie beanspruchen stattdessen einen Grundzinszuschlag) – für Unternehmen, die Immobilien halten, ist dies jedoch weiterhin zulässig.

(Die Änderung wird ab April 2017 schrittweise eingeführt, und Sie können alle Details hier lesen.)

Der Beitrag, den ich verlinkt habe, geht darauf ein, wie alles funktioniert, aber das Ergebnis ist, dass, wenn Sie Steuern mit dem höheren Satz zahlen und Sie Hypotheken verwenden, um Immobilien zu kaufen, Ihre Steuerrechnung höher sein wird, wenn Sie Eigentum in Ihrem eigenen Namen und nicht in einem Unternehmen besitzen.

Möglichkeiten zur Minderung der Erbschaftssteuer

Immobilien innerhalb eines Unternehmens bieten mehr Optionen für die Planung der Erbschaftssteuer. Es ist alles weit über meine Gehaltsstufe hinaus (und Sie sollten sich von einem spezialisierten Steuerberater beraten lassen, wenn die Weitergabe von Immobilien ein wichtiger Teil Ihrer Pläne ist), aber Sie können Vertrauensstrukturen, verschiedene Arten von Aktien und alle Arten von cleveren Methoden, auf die Sie sonst keinen Zugriff hätten.

Wenn es also einen Einkommensteuervorteil, einen Hypothekenbehandlungsvorteil und möglicherweise einen Erbschaftssteuervorteil gibt, warum sollten Sie dann nicht über eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung investieren?

Denn natürlich gibt es auch Nachteile…

Warum nicht über eine Aktiengesellschaft investieren?

Verfügbarkeit von Hypotheken

Früher war dies ein großer Nachteil: Hypotheken für Unternehmen waren begrenzt, teuer und hatten niedrigere Kreditlimits.

Die Anzahl der angebotenen Produkte für Gesellschaften mit beschränkter Haftung ist immer noch viel geringer als für Einzelpersonen, ändert sich jedoch rasant: Da sich immer mehr Investoren in diese Richtung bewegen, folgen Kreditgeber, um ihr Geschäft zu gewinnen.

Sie müssen immer noch eine persönliche Garantie geben und Ihre eigenen Finanzen werden geprüft, so dass es in vielerlei Hinsicht eine persönliche Hypothek in allen außer dem Namen ist: betrachten Sie das Unternehmen als „Steuer-Wrapper“. Während Sie also nicht ganz so viele Optionen finden und die Preise und Gebühren wahrscheinlich höher sind, ist es weniger ein Dealbreaker als es einmal war.

Dividendenbesteuerung, wenn Sie das Geld herausnehmen

Wenn Sie Ihre Mietgewinne im Unternehmen belassen, kein Problem: Sie zahlen Körperschaftsteuer und lassen dann das Nachsteuereinkommen zusammenrollen – vielleicht, um mehr Immobilien zu kaufen.

Aber wenn Sie das Geld herausnehmen (zum Beispiel für Ihre eigenen Lebenshaltungskosten), werden Sie auf die Dividenden besteuert, die Sie nehmen. Das bedeutet, dass Sie zuerst Körperschaftssteuer zahlen und dann einen kräftigen Schlag in die Dividendensteuer auf das zahlen, was übrig bleibt (aktuelle Sätze hier), um es herauszunehmen.

Also, wenn Sie von Ihrem Immobilieneinkommen leben wollen, anstatt es zu akkumulieren, wird es ein bisschen ein Wurf sein. Sie sparen in mancher Hinsicht Steuern, in anderen fallen jedoch zusätzliche Steuern an. Sie müssen die Zahlen ausführen, um herauszufinden, welche in Ihrer Situation am besten funktionieren.

Zusätzliche Kosten und Ärger

Kein Problem, aber mit der Einreichung von Jahresabschlüssen sind höhere Buchhaltungskosten verbunden – das ist also ein Aufwand, den Sie berücksichtigen müssen, und Ihr Leben wird voller Papierkram sein, als es sonst der Fall gewesen wäre.

So entscheiden Sie, ob die Verwendung einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung für Sie geeignet ist

Auf welche Seite des Zauns Sie beim Kauf über eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung stoßen, hängt weitgehend von drei Faktoren ab:

Wie viel Einkommen haben Sie?

Wenn Sie den höheren Einkommensteuersatz zahlen und keinen einkommensschwächeren Ehepartner haben, auf dessen Namen das Grundeinkommen erhoben werden könnte, wird die Verlockung, den viel niedrigeren Körperschaftsteuersatz zu zahlen, stark sein.

Denken Sie jedoch daran, dass Ihr Portfolio, wenn Sie aktiv Immobilien erwerben, eher einen Papiersteuerverlust als einen Gewinn generieren könnte – bei der Planung könnten sich die zu versteuernden Gewinne verzögern, bis Sie in Rente gehen und Ihr Einkommen sinkt.

Möchten Sie, dass die Immobilieneinnahmen davon leben?

Wenn Sie es im Unternehmen belassen (für zukünftige Einkäufe oder nur bis Ihr Einkommen aus Nichteigentum sinkt), sind Sie besser dran, als wenn Sie es zum Ausgeben herausnehmen müssen.

Verwenden Sie Hypotheken?

Die Möglichkeit, die Gesamtheit Ihrer Hypothekenzinsen als Betriebskosten zu beanspruchen (sobald die neuen Regeln greifen), wird ein Hauptargument für die Verwendung eines Unternehmens für Steuerzahler mit höherem Steuersatz sein.

Für wen kaufen Sie Immobilien?

Am Anfang bist du es natürlich, aber was ist deine Exit-Strategie – planst du, sie zu verkaufen, um deine teure Kreuzfahrtgewohnheit in deinen späteren Jahren zu finanzieren, oder ist es wichtig, dass du dein Portfolio an deine Kinder oder Enkel weitergibst?

Wenn es Ihnen wichtig ist, Ihre Immobilien weiterzugeben, kann das Halten innerhalb eines Unternehmens (wenn es richtig strukturiert ist) zu enormen Einsparungen bei der Erbschaftssteuer führen.

Die Antwort lautet also natürlich … „es kommt darauf an“

Puh … 1.300 Wörter und wir haben immer noch wirklich nur an der Oberfläche dieser ganzen Debatte gekratzt.

Wenn es eine Sache gibt, die wir gelernt haben, dann ist es, dass viele verschiedene Faktoren im Spiel sind – Sie müssen also erkennen, dass Kompromisse unvermeidlich sind, und alle Vor- und Nachteile abwägen, bevor Sie entscheiden, auf welche Seite des Zauns Sie fallen sollen.

Bevor Sie dies tun, sollten Sie unbedingt mit Ihrem Buchhalter sprechen: Anstatt dass dieser Beitrag das Ende Ihrer Forschung ist, verwenden Sie ihn einfach, um sich mit den Fakten vertraut zu machen, damit Sie ein produktives Gespräch mit einem Experten führen können.