Ob Sie eine Wohnung kaufen, die eine komplette Renovierung benötigt, bevor Sie einziehen, oder Sie möchten Ihre aktuelle Wohnung (a) rechtzeitig für das Baby, (b) bevor die Badezimmerdecke einstürzt oder (c) während Sie spry genug sind, um die Früchte der Arbeit Ihres Auftragnehmers zu genießen, müssen Sie mit einem realistischen Gefühl des Timings beginnen.
„Die meisten Leute denken darüber nach, wie lange die Renovierung selbst dauert — von dem Moment an, in dem der Bauunternehmer einsteigt und mit dem Abriss beginnt —, aber das ist nur ein Teil der Geschichte“, sagt Fraser Patterson, CEO von Bolster — einem New Yorker Unternehmen, das einen transparenten und unterhaltsamen Prozess für Hausbesitzer in NYC entwickelt hat, die größere Renovierungen durchführen. „Bei richtiger Planung durch ein qualifiziertes Renovierungsteam kann die eigentliche Darmsanierung selbst — bei der alles bis auf die Stollen aus Ihrer Wohnung genommen wird — zwischen drei und 12 Monaten dauern. Aber es kann genauso lange dauern, um das Projekt auf den Weg zu bringen.“
Hier ist, wie lange Sie damit rechnen sollten, eine Darmrenovierung in New York City zu planen und durchzuführen.
Erster Schritt: Entscheiden Sie, wie Ihr Projekt umgesetzt werden soll, und beauftragen Sie einen Architekten (1 bis 2 Wochen, wenn Sie effizient sind und sofort einen guten Kandidaten identifizieren; 2 Wochen – 2 Monate, wenn sich der Prozess hinzieht)
Es gibt drei Möglichkeiten, sich einer Renovierung zu nähern, erklärt Patterson.
„Das erste und einfachste ist „Nur bauen“, bei dem Sie einen Generalunternehmer beauftragen, Ihr Projekt ohne Zeichnungen oder basierend auf den vorhandenen Zeichnungen eines Architekten zu bearbeiten“, sagt er. „Es ist ideal für eine einfache, unkomplizierte Renovierung, die sehr wenig Designarbeit erfordert.“
In der Regel kostet ein Build-Only-Projekt weniger als 200.000 US-Dollar, und der Eigentümer kann seine eigenen Oberflächen auswählen. In NYC — wo nur wenige Dinge jemals einfach sind – ist es jedoch nicht ungewöhnlich, dass Sie für Ihre Renovierung eine Genehmigung des Department of Buildings benötigen, und Ihr Gebäudemanagement kann immer noch verlangen, dass Sie einen Architekten einstellen.
Die zweite Option ist Design and Build, bei dem Sie einen Generalunternehmer und einen Architekten beauftragen, die zusammenarbeiten, um Ihr Projekt zu liefern. Patterson empfiehlt diesen Ansatz für budgetbewusste Hausbesitzer, die kleinere Darmsanierungen durchführen – in New York City bedeutet dies Projekte, die unter 500.000 US-Dollar kosten.
Die dritte Option ist Design-Bid-Build, ideal für komplexe, designorientierte und teurere Projekte.
„Sie beauftragen zuerst einen Architekten, der Ihr Projekt entwirft und es dann an mehrere Auftragnehmer ausschreibt“, sagt Patterson. „Es bietet ein unparteiischeres Designteam und potenziell qualitativ hochwertigere Bauergebnisse aufgrund des zunehmenden Wettbewerbs durch Auftragnehmer.“
Im Fall von zwei Bolster-Kunden, einem Paar junger Berufstätiger und erstmaligen Hausbesitzern, die ihre Cobble Hill-Genossenschaft mit drei Schlafzimmern komplett renovieren wollten, war ein Design- und Build-Ansatz die richtige Lösung. (Klicken Sie hier, um eine PDF-Zeitleiste ihres Projekts anzuzeigen, und hier, um das aktuelle Projektangebot anzuzeigen.)
Bolster stellte ein Renovierungsteam zusammen, das aus dem preisgekrönten Architekten David Yum und dem Bauunternehmer Aaron Borenstein bestand. Als Architekt bestand Yums Aufgabe darin, die Vision des Paares für seine Wohnung zu berücksichtigen und die Parameter des Projekts in Bezug auf Lebensstil und Funktionalität zu definieren. Und als Auftragnehmer definierte Borenstein die Kosten und den Zeitplan der Renovierung und überwachte den Bau.
Die Cobble Hill Hausbesitzer
Schritt zwei: Erstellen Sie Ihre Pläne (4 – 16 Wochen)
Nachdem Sie Ihren Architekten eingestellt haben, wie geht es weiter? Erstens, es sei denn, Ihr Gebäude ist brandneu, Ihr Architekt muss eine physische Untersuchung Ihrer Wohnung durchführen, um ihren Raum und ihre Struktur zu verstehen. Wenn sich der Architekt mit Ihrem Zuhause vertraut macht und mit dem schematischen Entwurf beginnt — den ersten zweidimensionalen Plänen und Diagrammen des Projekts, die seine breiten Konzepte abdecken -, besprechen Sie Ihre Bedürfnisse und Bedenken. Dieser Prozess dauert mindestens zwei Wochen, kann aber länger dauern, da Sie wie viele Renovierer alternative Ideen oder neue Richtungen in Betracht ziehen, die von Ihrem ursprünglichen Plan abweichen.
In der nächsten Phase – der Designentwicklung – stehen die feineren Details der Renovierung im Mittelpunkt, einschließlich der spezifischen Produkte, die installiert werden; Dieser Prozess dauert ungefähr vier bis acht Wochen, sagt Patterson.
Schließlich werden Konstruktionszeichnungen erstellt, um die genaue Form, den Zusammenbau und die Materialien für die Renovierung zu bestimmen. Dies kann acht bis sechzehn Wochen dauern.
Ein neu renoviertes Badezimmer in der Cobble Hill Wohnung
Schritt drei: Ausschreiben des Projekts (2 bis 4 Wochen)
Wenn Sie sich für einen Design-Bid-Build-Ansatz für Ihre Renovierung entschieden haben, werden Sie das Projekt an mehrere Auftragnehmer ausschreiben, um die günstigsten Angebote zu erhalten.
„Das Wichtigste ist, einen Bieterprozess zu erstellen, bei dem man Äpfel mit Äpfeln vergleicht“, sagt Patterson, was bedeutet, dass die Zeichnungen und Spezifikationen Ihres Architekten klar und umfassend genug sind, um Gebote abzugeben, die einander ähnlich aussehen.
Während dieser Phase des Renovierungsprozesses können sich potenzielle Auftragnehmer mit Fragen und Vorschlägen für alternative Ansätze an Sie wenden — z. B. eine andere Mühlenwerkstatt oder eine andere Bauweise, die weniger Arbeit, Zeit oder Kosten erfordert — und sie werden wahrscheinlich auch unterschiedliche Preisformate verwenden. Ihr Architekt sollte Sie bei der Analyse der Unterschiede zwischen dem Ansatz, der Erfahrung und der Preisgestaltung jedes Auftragnehmers unterstützen. Abhängig von der Komplexität Ihres Projekts kann es zwischen zwei und vier Wochen dauern, bis ein endgültiges Angebot erstellt wird; Die Verfügbarkeit von Subunternehmern und Lieferanten sowie die Preisgestaltung sind Variablen, die den Prozess verlängern können.
Wenn Sie die Design-Build-Route gehen, wird der Prozess schneller sein. Im Fall des oben erwähnten Cobble Hill-Paares, Ihr Auftragnehmer konnte die steile Lernkurve vermeiden, die der Design-Bid-Build-Prozess häufig mit sich bringt; er lieferte ein genaues und detailliertes Angebot sowie einen Risikobericht, in dem die finanzielle Belastung der Hausbesitzer durch Kostenüberschreitungen dargelegt wurde. Dann arbeiteten Yum und Borenstein mit den Hausbesitzern an der Auswahl von Armaturen und Oberflächen, damit sie rechtzeitig für den Bau bestellt und geliefert werden konnten.
Der Flur des Cobble Hill Apartments, nach der Renovierung
Schritt vier: Genehmigungen (8 bis 16 Wochen)
Unabhängig davon, ob es sich bei Ihrer Wohnung um eine Genossenschaft oder eine Eigentumswohnung handelt, müssen Sie bei Ihrem Gebäude die Erlaubnis zur Renovierung beantragen, die in einer Änderungsvereinbarung festgelegt wird. Diese Vereinbarungen umfassen die Versicherungsbedingungen, Arbeitsregeln, Sicherheitsleistungen, Verfahren und Zeitpläne; Sie müssen auch eine Reihe von Plänen einreichen, die den Umfang Ihres Projekts klar darlegen.
Sobald Ihr Gebäude die Renovierung genehmigt hat, werden Genehmigungsanträge beim Department of Buildings (DOB) unterzeichnet. Jede Renovierung, die über dekorative Oberflächen und eingebaute Mühlenarbeiten hinausgeht, erfordert offizielle Stadtgenehmigungen; Beachten Sie, dass, wenn Sie in einem Landmark District leben, Ihre Bewerbung auch an die Landmarks Preservation Commission gehen muss, auch wenn keine Arbeiten an der öffentlichen Außenseite des Gebäudes durchgeführt werden. Anträge für Projekte, die Außenarbeiten erfordern, müssen sowohl die bestehenden als auch die vorgeschlagenen Bedingungen detailliert beschreiben. Und selbst wenn Sie nicht durch den LPC gehen müssen, seien Sie darauf vorbereitet, dass der DOB Fragen zu Ihrer Anwendung stellt, ein Hin und Her, das Ihnen Ihr Architekt beim Navigieren hilft.
In diesem Stadium können Komplikationen auftreten. Die Hausbesitzer von Cobble Hill zum Beispiel erlebten eine unangenehme Überraschung, als sie ihre Pläne vorlegten: Ohne ihr Wissen hatten die Vorbesitzer ihrer Wohnung einige illegale Renovierungsarbeiten durchgeführt, die zu Verzögerungen führten und die Dauer ihres Projekts um vier Monate verlängerten länger als erwartet.
Es ist auch erwähnenswert, dass die DOB auch ohne solche Hindernisse häufig Rückstände von Anwendungen verursacht, insbesondere während der Renovierungssaison, die vom späten Winter bis zum frühen Frühling dauert. Und da jedes Haus anders ist, kann es schwierig sein, genau abzuschätzen, wie lange Genehmigungen dauern werden. Aus diesem Grund ist es wichtig, einen Expeditor in Ihrem Projektteam zu haben — den Ihr Architekt einstellen und leiten wird —, um Ihnen bei der Bewältigung der Bürokratie in der Stadt zu helfen.
Fünfter Schritt: Bau (3 bis 6 Monate)
Endlich können Sie mit der eigentlichen Renovierung beginnen. Dies wird natürlich die meiste Zeit in Anspruch nehmen – je nach Projekt zwischen vier und vierundzwanzig Wochen. Ein Zeichen eines guten Auftragnehmers ist, dass er oder sie eine Roadmap zur Verfügung stellt, die die verschiedenen Schritte umreißt, so dass es keine größeren Überraschungen gibt.
Eine Darmsanierung beginnt mit dem Abriss, von wo aus die Arbeit von einem Makro- zu einem Mikromaßstab übergeht. Grobe Rahmung und Zimmerei sind installiert, und dann grobe Sanitär- und Elektro; An diesem Punkt, Mühlenarbeiter können Messungen für kundenspezifische Schränke vornehmen. Trockenbau wird installiert und Bodenbeläge aufgetragen, gefolgt von Schränken, Leuchten und Armaturen. Zuletzt werden die Wände gestrichen und die Renovierung abgeschlossen.
Für die Cobble Hill-Wohnung dauerte der Bau viereinhalb Monate, einschließlich sechs Wochen Verzögerungen aufgrund von Komplikationen bei der DOB-Genehmigung und der Ferienzeit. (Siehe ein Fototagebuch des gesamten Prozesses hier.) Yum blieb während der gesamten Zeit vor Ort, um den Hausbesitzern bei der Lösung von Problemen zu helfen, die sich aus unvorhergesehenen Umständen ergaben.
„Jedes Projekt ist in vielerlei Hinsicht ein einzigartiges Unterfangen, und der Prozess ist komplex“, erklärt Patterson. „Ein erfolgreiches Projekt wird also nicht von den unbekannten Vorfällen bestimmt, weil diese fast unvermeidlich sind, sondern davon, wie Ihr Team reagiert und diese unvorhergesehenen Situationen löst.“
Schritt 6: Inspektionen und Projektabschluss (1 bis 6 Wochen)
Während des Baus führt die Stadt Sanitär- und Elektroinspektionen durch.
Vor dieser Inspektion gehen Sie mit Ihrem Architekten durch die Renovierung, um sicherzustellen, dass alles in Ordnung ist. Für das Cobble Hill-Projekt inspizierte Yum nach Abschluss des Baus von Borenstein das Haus, füllte die DOB-Unterlagen aus und ließ sie vom Expeditor persönlich einreichen. Borenstein gab den Hausbesitzern auch eine Punch-Liste, um alle Mängel oder ausstehenden Aufgaben zu dokumentieren, die abgeschlossen werden mussten, bevor sie ihre endgültige Zahlung einreichten. Dies dauerte nur zwei Wochen, aber in einigen Fällen könnte es bis zu sechs gehen, wenn Planprüfer beschäftigt sind; das heißt, Besitzer können die Wohnung noch vor der endgültigen DOB-Genehmigung nutzen.
Insgesamt hilft es zu bedenken, wie komplex eine Renovierung sein kann. „Renovierung ist nicht wie der Bau eines vorgefertigten Autos unter den perfekten Bedingungen einer Montagelinie, sondern eher wie die Restaurierung dieses antiken Autos, voller Charme, aber voller Geheimnisse unter der Oberfläche“, sagt Patterson. „Deshalb haben Sie ein gutes Team von Fachleuten, wie einen guten Arzt am Operationstisch, der mit dem Unerwarteten umgeht.“
Jedes Jahr verschwenden New Yorker nach dem üblichen Renovierungsprozess über 700 Millionen US-Dollar. Bolster ist anders und verwendet einen wissenschaftlichen Ansatz, um Sie mit den hochwertigsten Fachleuten zusammenzubringen und finanziell zu garantieren, dass Ihr Projekt zu einem fairen Preis geliefert wird – alles ohne zusätzliche Kosten.
Um Ihr großes Renovierungsprojekt zu starten, besuchen Sie bolster.us oder rufen Sie (929) BOLSTER.
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