Sobald die politischen Entscheidungsträger die Einkommensgruppe oder die Einkommensgruppen festgelegt haben, denen sie durch ein Programm dienen möchten, integrieren sie diese Ziele im Allgemeinen auf zwei verschiedene Arten in das Programm. Erstens legen sie Einkommensstandards fest und zweitens legen sie erschwingliche Mieten oder Preise fest.
Inklusionsprogramme erfordern im Allgemeinen, dass erschwingliche Einheiten sowohl von Bewohnern einer bestimmten Einkommenskategorie bewohnt als auch für diese erschwinglich sind. Im Allgemeinen gibt es eine maximale Einkommensgrenze, ausgedrückt als Anteil des Area Median Income (AMI).
Für ein Programm müssen Mieter beispielsweise weniger als 60 Prozent des AMI verdienen. Im Allgemeinen werden die Mieten so festgelegt, dass eine Familie, die 60 Prozent des AMI verdient, nicht mehr als 30 Prozent ihres Einkommens zahlt. Einige Programme verwenden 33 Prozent oder 35 Prozent für diese Berechnung.
HUDs Einkommensstatistik
Das US-Ministerium für Wohnungswesen und Stadtentwicklung (HUD) veröffentlicht das mittlere Einkommen der Region für jedes statistische Metropolgebiet (MSA) im Land. Während Inklusionsprogramme nicht von HUD reguliert werden, verlassen sich die meisten auf die Einkommenszahlen von HUD, um die Vergleichbarkeit mit anderen Wohnprogrammen zu gewährleisten.
HUD veröffentlicht für jede Haushaltsgröße einen anderen AMI. Fünf-Personen-Haushalte verdienen in der Regel viel mehr als Ein-Personen-Haushalte. Ein Programm, das auf 60 Prozent der AMI abzielte, würde erfordern, dass ein Fünf-Personen-Haushalt weniger als den Fünf-Personen-Median verdient; und ein Ein-Personen-Haushalt, um weniger als den Ein-Personen-Median zu verdienen. Der Berechtigungsgrenzwert ist also für jede Haushaltsgröße eine andere Dollarzahl.
Mieten festlegen
Während die Einkommensberechtigung im Allgemeinen auf der Haushaltsgröße basiert, basiert die Miete im Allgemeinen auf der Einheitsgröße.
Die Festlegung einer Miete auf der Grundlage der wirtschaftlichen Situation jeder Familie mag in gewissem Sinne ideal sein, ist jedoch für Immobilienbesitzer, die keine Möglichkeit haben, effektiv zu budgetieren, nicht praktikabel. Stattdessen legen Inklusionsprogramme maximale Mietniveaus fest, die auf der Anzahl der Schlafzimmer in einer Einheit basieren, und ermöglichen es den Eigentümern, diese Mieten jedem einkommensberechtigten Mieter in Rechnung zu stellen. Die Miete kann unter der Annahme festgelegt werden, dass eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern von einem Drei-Personen-Haushalt bewohnt wird, Der tatsächliche Mieterhaushalt kann jedoch zwei bis vier Personen umfassen.
Während die Miete unter der Annahme eines Haushalts, der 60 Prozent des Medianeinkommens verdient, festgelegt werden kann, verdient der tatsächliche Einwohner wahrscheinlich weniger.