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Die Grundlagen

Was ist ein Mietvertrag?

• Ein Mietvertrag ist ein rechtsverbindlicher Vertrag zwischen einem Vermieter (Vermieter) und einem Mieter (Mieter), der ein Interesse an einer Immobilie begründet.
• Im Gegensatz zu einem Eigentumsverhältnis besteht der durch einen Mietvertrag geschaffene Zins für eine definierte Laufzeit von Jahren, in der Regel als Gegenleistung für die Zahlung der Miete oder eines Kapitalbetrags zu Beginn als Prämie (Preis).
• Im Mietvertrag werden Ihre Rechte und Pflichten als Pächter sowie die Rechte und Pflichten Ihres Vermieters angegeben.
• Der Mietvertrag gibt Ihnen das Recht, Ihre Immobilie für einen bestimmten Zeitraum (die ‚Laufzeit‘) zu besetzen und zu nutzen.
• Wenn Ihre Mietdauer abgelaufen ist, geht das Eigentum an der gesamten Immobilie an den Vermieter zurück. (bekannt als Reversion).

Was ist eine Mietvertragsverlängerung?

Eine Mietvertragsverlängerung ist der Prozess des Hinzufügens von Jahren zum Mietvertrag und der Verlängerung der Zeit, die Sie haben, bevor die Immobilie wieder in den Besitz des Vermieters übergeht.

Sie können dies tun, indem Sie direkt mit dem Vermieter verhandeln oder eine Mitteilung nach Abschnitt 42 einreichen (wir empfehlen Ihnen, einen erfahrenen Anwalt in Ihrem Namen zu beauftragen).

Sie können herausfinden, wie lange Ihr Mietvertrag noch läuft, indem Sie den Pachttitel von der Grundbuchwebsite für nur £ 3 herunterladen.

Warum einen Mietvertrag verlängern?

1. Die Verlängerung eines Mietvertrags mit weniger als 80 Jahren kann den Wert Ihrer Immobilie erheblich steigern.
2. Wenn Ihr Mietvertrag kurz ist, werden nur wenige Hypothekenbanken bereit sein, dagegen zu leihen, und so wird es schwierig sein, die Immobilie zu verkaufen – Ihr potenzieller Pool von Käufern wird auf nur Barkäufer beschränkt sein.
3. Eigentum mit einem kurzen Mietvertrag wird schwer zu remortgage (sollten Sie müssen).
4. Wenn die Mietdauer sinkt, steigen die Kosten für die Verlängerung des Mietvertrags.
5. Unter 80 Jahren zieht es Heiratswert an – was bedeutet, wenn Sie verlängern, hat der Grundstückseigentümer Anspruch auf 50% des Wertes, den die Erweiterung der Immobilie hinzufügt.

Wer kann einen Mietvertrag verlängern?

Jeder, der als qualifizierter Pächter gilt, kann eine Mietverlängerung beantragen.

Sie gelten als ‚qualifiziert‘, wenn:

a) Sie besitzen die Immobilie seit mindestens 2 Jahren

Und…

b) Der ursprünglich gewährte Mietvertrag hatte eine Laufzeit von mehr als 21 Jahren

Vorbehaltlich der Erfüllung der oben genannten Kriterien können Sie den Vermieter zwingen, den Mietvertrag zu attraktiven Konditionen zu verlängern.

Rechte, die nach dem Gesetz zur Reform des Wohnungsbaus und der Stadtentwicklung in Pachtverhältnissen von 1993 gewährt werden

Nach dem oben genannten Gesetz haben qualifizierte Pächter Anspruch auf zusätzliche 90 Jahre zusätzlich zu dem, was auf dem Pachtvertrag verbleibt, und die gesamte Laufzeit beträgt eine Pfefferkorn- (Null-) Miete.

Wenn also noch 75 Jahre übrig sind, kann ein neuer Mietvertrag von 165 Jahren (90 plus 75) anstelle des bestehenden Mietvertrags gewährt werden, ohne dass während der gesamten Laufzeit eine Miete zu zahlen ist.

Im Gegenzug hat der Vermieter Anspruch auf eine Prämie (Barpauschale) für die Mietverlängerung.

Die Höhe der Prämie ist verhandlungspflichtig, basiert jedoch auf einer Formel, die im Mietrechtsreformgesetz & Urban Development Act 1993 festgelegt ist.

Welche weiteren Rechte haben Sie?

Als Pächter haben Sie das Recht:

• Um den Namen und die Adresse des Rechteinhabers zu erfahren.
• Informationen über Versicherungskosten zu erhalten.
• Um zu sehen, wie Servicegebühren berechnet werden und wie das Geld ausgegeben wird, mit Quittungen, wenn angefordert.
• Über eine Konsultation in Abschnitt 20 zu den Gebühren zu konsultieren, wenn Sie mehr als £ 250 für geplante Arbeiten oder £ 100 pro Jahr für Arbeiten mit einer Dauer von mehr als 12 Monaten zahlen müssen. Sie können alle Gebühren anfechten, die Sie für unangemessen halten, auch wenn die Arbeit nicht zu einem akzeptablen Standard durchgeführt wird, indem Sie sich an ein Gericht wenden.
• Sich mit anderen Mietern zusammenzuschließen und gemeinsam das Eigentum an ihrem Block zu erwerben, unabhängig davon, ob der Vermieter verkaufen möchte oder nicht.

Sollte ich meinen Mietvertrag verlängern?

Ja!..Wenn Ihr Mietvertrag unter 90 Jahre und immer in der Nähe 80 Jahre.

Sobald Ihr Mietvertrag unter 80 Jahre fällt, wird die Verlängerung aufgrund des Heiratswerts erheblich teurer‘

Heiratswert

Dies ist im Grunde die Wertsteigerung der Immobilie dank der Mietverlängerung.

Der Vermieter hat Anspruch auf 50% davon, wenn ein Mietvertrag mit weniger als 80 Jahren verlängert wird.

zB Wenn die Immobilie £ 125.000 mit einem 60-jährigen Mietvertrag wert ist und dann bei £ 160.000 mit einem 150-jährigen Mietvertrag bewertet wird, ist der Heiratswert £ 35.000 (£ 160k-£ 125k) und der Vermieter hat Anspruch auf eine Zahlung von £ 17,5k (50% von £ 35k).

Sollte ich meinen Mietvertrag vor dem Verkauf verlängern?

Ob Sie Ihren Mietvertrag vor dem Verkauf verlängern, hängt weitgehend davon ab, wie lange Sie den Mietvertrag noch haben und wie schnell Sie verkaufen müssen.

Verbleibende Zeit im Mietvertrag (Faustregeln):

• +90 jahre = Keine Verlängerung wert
• 90-85 Jahre = Verlängerung wert (verbessert die Verkaufsfähigkeit)
• 85-80 Jahre = Verlängerung wert oder zumindest den Prozess starten*

* Dies ist wichtig, da der neue Eigentümer keine Verlängerung um zwei Jahre beantragen kann, zu diesem Zeitpunkt könnte der Mietvertrag kürzer als 80 Jahre sein, Zu diesem Zeitpunkt wird die Verlängerung plötzlich viel teurer und dies könnte sich auf den Wert auswirken, für den Sie die Immobilie verkaufen.

Mortgage-Fähigkeit

• Unter 80 Jahren, und die Zahl der Kreditgeber bereit, Hypotheken gegen die Immobilie anbieten beginnt zu fallen weg.
• Nur eine Handvoll Kreditgeber werden Kredite vergeben, und die Bedingungen wären weniger günstig (d. H. niedrigerer Kreditwert und ein höherer Zinssatz).
• Unter 60 Jahren kann es durchaus unmöglich sein, überhaupt eine Hypothek jeglicher Art zu bekommen.

Die Verkaufsfähigkeit ist beeinträchtigt

• Ihre Immobilie wird schwieriger zu verkaufen sein, wenn Käufer keine Hypothek dagegen sichern können.
• Ihr Pool von Käufern wird nur auf Cash-Hauskäufer beschränkt sein, die weniger zahlreich sind und tendenziell am meisten an Schnäppchen interessiert sind.

Soll ich meinen Mietvertrag verlängern oder einen Anteil an Eigentum kaufen?

Nach dem Pachtrechtsreformgesetz von 1993 haben qualifizierte Pächter das Recht, ihren Pachtvertrag zu verlängern oder sich mit anderen Pächtern zusammenzuschließen, um das Eigentum zu erwerben – bekannt als ‚kollektives Enfranchisement‘.

Wenn Sie mit dem Eigentümer nicht zufrieden sind, entweder aufgrund der Art und Weise, wie er die Immobilie verwaltet, oder aufgrund hoher Gebühren (Grundmiete, Versicherung, Servicegebühren usw..), Ihr eigenes Eigentum zu werden, wird Ihnen sicherlich die Kontrolle über diese Dinge geben.

Diese Option erfordert die Zusammenarbeit zwischen Ihnen und Ihren Nachbarn und Sie müssen die Zulassungskriterien erfüllen:

• Mindestens die Hälfte aller Wohnungseigentümer muss Pächter sein und das Eigentum erwerben wollen.
• Bei einem Block mit nur zwei Wohnungen müssen Sie beide das Eigentum erwerben wollen.
• Mindestens zwei Drittel der Pächter müssen lange Pachtverträge halten (d. h. ursprünglich für mehr als 21 Jahre gewährt).

Es ist keine leichte Entscheidung, da Sie jemanden brauchen, der die Eigentumsgesellschaft (normalerweise eine begrenzte Einheit) leitet und als Direktoren fungiert.

Wenn Sie diesen Weg in Betracht ziehen, müssen Sie einen erfahrenen Pachtanwalt und RICS Leasehold Reform Valuation Surveyor konsultieren.

Mehr: Factsheet zum Kollektivrecht (MIETVERTRAG)

Wann lohnt es sich nicht, den Mietvertrag zu verlängern?

Wenn Sie mehr als 90 Jahre im Mietvertrag haben, lohnt es sich möglicherweise noch nicht, ihn zu verlängern, es sei denn, Sie müssen große Einsparungen bei der Grundmiete erzielen oder Sie planen, mehrere Jahre dort zu bleiben.

Wenn Sie jedoch keine Pläne haben, überhaupt umzuziehen, und älter sind, möchten Sie möglicherweise das Problem eines abnehmenden Mietvertrags denjenigen überlassen, die Ihren Nachlass erben. Es ist jedoch wichtig, dass Sie (und Ihre Familie) die Auswirkungen verstehen.

Wenn es Pläne für kollektives Enfranchisement gibt (wenn Pächter zusammen handeln, um das Eigentum zu kaufen), dann kann es sich nicht lohnen, Ihren Mietvertrag alleine zu verlängern, da das Warten bis danach es billiger und einfacher machen sollte.

Darüber hinaus könnte Ihr Antrag ausgesetzt werden, wenn Pächter den Kauf des Eigentums beantragen, während Ihre eigene Erweiterung in Betracht gezogen wird.

Wie lange dauert es, einen Mietvertrag zu verlängern?

• Erwarten Sie 4 – 12 Monate

Die Beantragung einer Mietvertragsverlängerung kann je nach Bedarf mehrere Monate dauern:

1. Bewertungsberatung einholen.
2. Servieren eines Abschnitts 42 Hinweis.
3. Erhalt einer Gegendarstellung (Abschnitt 45) vom Grundstückseigentümer.

In Abschnitt 42 müssen Sie dem Rechteinhaber mindestens zwei Monate Zeit geben, um zu antworten.

Weitere zwei Monate sind für Verhandlungen vorgesehen, und wenn keine Einigung erzielt werden kann, kann die Angelegenheit an das Leasehold Valuation Tribunal verwiesen werden.

In diesem Fall könnte der Prozess über ein Jahr dauern.

Profi-Tipp

• Stellen Sie sicher, dass Sie genügend Zeit einplanen, insbesondere wenn Sie sich dem 80-Jahres-Stichtag nähern, an dem der Heiratswert zahlbar wird, oder wenn Sie planen, die Immobilie zu verkaufen.

Wie viel kostet es, einen Mietvertrag zu verlängern?

Die Gesamtkosten Ihrer Mietvertragsverlängerung setzen sich aus zwei Teilen zusammen:

1. Die Prämie (£ 5k und höher)
2. Professionelle Gebühren, Kosten & Steuern (£ 2k-£ 3k, kann aber viel mehr sein)

Die Prämie

Es gibt keine Möglichkeit, einen festen Preis für die Prämie festzulegen, da die endgültige Zahl das Ergebnis von Verhandlungen zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter ist.

Es muss auch jeder Heiratswert berücksichtigt werden, und das hängt von den Immobilienwerten ab.

Das heißt, Sie können eine grobe Schätzung aus dem Online-Rechner von erhalten:

• Leasingverlängerungsrechner (LEASING)

Profi-Tipp

• Obwohl Online-Rechner schnell und einfach sind, sind sie nicht unbedingt genau und so müssen Sie unbedingt einen Leasehold Valuation Professional suchen.
• Ein kompetenter Gutachter sollte eine Best- und Worst-Case-Zahl liefern, die sowohl aus der Sicht des Pächters als auch des Vermieters bewertet und aus lokaler Erfahrung Schadensbereiche und Gegenansprüche antizipiert.
• Nur so können Sie einen zuverlässigen Kostenvoranschlag erhalten und sich ordnungsgemäß auf Verhandlungen vorbereiten.
• Ihr Vermesser wird die beste Person sein, um über die ‚Prämie‘ zu verhandeln, die dem Grundstückseigentümer über seine Anwälte zu zahlen ist, und nehmen Sie sich also Zeit, um einen guten zu finden.

Hilfe: Finden Sie einen erfahrenen Vermesser, der Ihre Mietvertragsverlängerung bewertet und aushandelt

Was ist die Mietvertragsverlängerungsformel?

Die Mietvertragsverlängerungsformel ist im Leasehold Reform Act von 1993 festgelegt und bildet die Grundlage für die Berechnung des Kapitalbetrags (der Prämie), den ein Pächter an den Grundstückseigentümer zahlen muss, wenn er einen Mietvertrag verlängert.

Es berücksichtigt, was der Vermieter jetzt und in Zukunft aus Wertsicht verlieren könnte, einschließlich der Entschädigung für Verluste aus der Gewährung des neuen Mietvertrags und des Anteils des Vermieters am Ehewert.

Was ist der Wert der Ehe?

• Wenn Sie einen Mietvertrag verlängern, steigt der Wert der Immobilie normalerweise, wenn der Mietvertrag kürzer als 80 Jahre ist.
• Zum Beispiel kann eine Immobilie im Wert von £ 120.000 mit einem kurzen 45-Jahres-Mietvertrag im Wert von £ 175.000 mit einem Mietvertrag über 90 Jahre verlängert werden.
• Diese Wertsteigerung (£ 55k im obigen Beispiel) wird als ‚Ehewert‘ bezeichnet und der Grundstückseigentümer hat Anspruch auf 50% davon.
• Aus diesem Grund werden viele Leute Ihnen raten, einen Mietvertrag zu verlängern, bevor er auf 80 Jahre sinkt.

Honorare, Kosten & Steuern

Selbst für die einfachste Mietvertragsverlängerung wird dieser Teil der Gleichung wahrscheinlich rund £ 3.000 kosten und besteht aus:

1. Die Vermittlungsgebühren Ihres Anwalts.
2. Die Kosten für die Bewertung der Leasingverlängerung Ihres Vermessungsingenieurs.
3. Die angemessenen Anwaltskosten Ihres Vermieters.
4. Die angemessenen Kosten für die Bewertung der Mietverlängerung Ihres Vermieters.

SDLT >

• Wenn dies Ihre einzige Immobilie ist, müssen Sie SDLT zum Standardsatz zahlen, wenn die Prämie £ 125.000 übersteigt.
• Wenn Sie einen Mietvertrag für eine Immobilie verlängern, die nicht Ihre einzige Immobilie oder nicht Ihr Hauptwohnsitz ist, werden die höheren Stempelsteuersätze (3% Zuschlag) erhoben, wenn die vereinbarte Prämie £ 40,000 oder mehr beträgt.

Endergebnis

Die eventuellen Kosten des neuen Mietvertrags betragen;

Die Prämie + Sowohl Ihre eigenen als auch die ‚angemessenen‘ professionellen Kosten des Vermieters + Jegliche SDLT-Haftung

Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Mietvertragsverlängerungsprozess

1. Überprüfen Sie, ob Sie ein berechtigter Pächter sind. Ihr ursprünglicher Mietvertrag muss länger als 21 Jahre gedauert haben und Sie müssen die Immobilie zwei Jahre oder länger besessen haben.
2. Stellen Sie sicher, dass Sie über die Mittel verfügen, um den Vorgang abzuschließen, der mehrere tausend Pfund kosten kann.
3. Finden Sie heraus, wem das Eigentum gehört, und beantragen Sie einen Vesting Order, wenn kein Eigentümer gefunden werden kann.
4. Ernennen Sie einen Gutachter mit Expertenwissen sowohl über Pacht als auch über den lokalen Immobilienmarkt. Sie sollten Mitglied von RICS und idealerweise ALEP sein.
5. Ernennen Sie einen Anwalt, der Erfahrung in der Verlängerung eines Mietvertrags hat und Mitglied von ALEP ist.
6. Überlegen Sie, ob Sie sich persönlich an Ihren Grundstückseigentümer wenden, um die Verlängerung Ihres Mietvertrags zu besprechen, oder ob Sie Ihren Vermesser oder Anwalt damit beauftragen, dies für Sie zu tun.
7. Wenn Ihr Grundstückseigentümer verhandlungsbereit ist und Sie leicht zu einer Einigung kommen, machen Sie ein informelles Angebot.
8. Wenn Ihr Eigentümer Ihr informelles Angebot angenommen hat, können Sie jetzt ein formelles Angebot machen. (Wenn sie Ihr informelles Angebot nicht angenommen haben, muss Ihr Anwalt eine Mitteilung nach Abschnitt 42 zustellen).
9. Der Freeholder kann jetzt verlangen, dass Sie innerhalb von 14 Tagen eine Anzahlung leisten. Dies sind 10% der Mietkosten oder £ 250, je nachdem, was höher ist.
10. Der Freeholder wird eine Gegendarstellung (Abschnitt 45) zustellen, indem er entweder Ihr Angebot annimmt, alternative Bedingungen vorschlägt oder Ihre Anfrage ablehnt.
11. Wenn keine Einigung erzielt wird, können Sie sich an die Pachtberatungsstelle wenden.
12. Sie können sich an das First Tier Tribunal oder das Leasehold Valuation Tribunal wenden. Leider könnte sich dies als langwieriger und teurer Prozess herausstellen, siehe http://decisions.lease-advice.org/ Weitere Informationen zu Gerichten
13. Wenn Sie eine Hypothek auf die Immobilie haben, muss Ihr Kreditgeber die Mietvertragsverlängerung genehmigen.
14. Ihr Anwalt wird die Mietvertragsverlängerung abschließen.

Mehr: Lease Extension Guide – Getting Started (LEASE)

Dinge zu beachten

Kauf einer Wohnung mit einem kurzen Mietvertrag

Als Käufer können Sie einen Mietvertrag nicht verlängern und können dies erst tun, wenn Sie die Immobilie zwei Jahre lang besessen haben.

Die meisten Hypothekengeber werden sich weigern, Ihnen ein Darlehen für eine Immobilie mit einem kurzen Mietvertrag zu geben, obwohl die Definition von ’short‘ von Kreditgeber zu Kreditgeber variiert.

Wenn Sie eine Immobilie mit einem kurzen Mietvertrag erwerben können, können Sie:

1. Bitten Sie den Verkäufer, den Mietvertrag vor dem Kauf zu verlängern, wodurch sich die Transaktion um mehrere Monate verzögert.
2. Bitten Sie den Verkäufer, ein Verfahren einzuleiten und Ihnen den Vorteil nach Abschluss zuzuweisen.
3. Kaufen Sie die Immobilie und warten Sie die erforderlichen zwei Jahre, bevor Sie eine Kündigung einreichen, wobei zu berücksichtigen ist, dass 50% des Mietwerts an den Grundstückseigentümer zu zahlen sind, sobald der Mietvertrag unter 80 Jahre fällt.

Verlängerung eines Mietvertrags für eine Maisonette

• Die Regeln für die Verlängerung eines Mietvertrags für eine Maisonette sind die gleichen wie für eine Wohnung oder Wohnung.

Verlängerung eines Mietvertrags für eine Wohngemeinschaft

• Wenn Sie eine Wohngemeinschaft haben, ist es wichtig, dass Sie sich bei Ihrem Vermieter erkundigen, um deren Mietverlängerungspolitik zu erfahren.
• Möglicherweise ist es finanziell sinnvoller, stattdessen einen weiteren Anteil an der Immobilie zu erwerben.
• Wenn Sie die Immobilie ursprünglich im Miteigentum erworben haben und seitdem Ihren Anteil so erhöht haben, dass Sie jetzt 100% der Immobilie besitzen, haben Sie das Recht, den Mietvertrag gemäß den im 1993 Leasehold Reform Act festgelegten Rechten zu verlängern.

Allgemeine Fragen zur Mietvertragsverlängerung

Was ist der Mindestmietvertrag, der für eine Hypothek erforderlich ist?

Hypothekengeber haben unterschiedliche Kreditvergabekriterien und variieren in ihrer Definition eines ‚kurzen‘ Leasingverhältnisses; einige bestehen auf einem Mietvertrag von 85+ Jahren, während andere vorschreiben, dass es am Ende der Hypothekenlaufzeit eine Mindestlänge sein muss.

• Mehr: Überprüfen Sie, welche Mindestvertragslaufzeit verschiedene Kreditgeber akzeptieren

Können Sie eine Erweiterung auf einem Mietobjekt bauen?

Überprüfen Sie Ihren Mietvertrag, um zu sehen, ob Sie berechtigt sind, Ihre Immobilie zu erweitern, und stellen Sie dann sicher, dass Sie die Erlaubnis des Eigentümers einholen, der wahrscheinlich Ihre Pläne sehen möchte, um sicherzustellen, dass Änderungen eine Verbesserung darstellen.

Für ihre Zustimmung und für spätere Änderungen des Mietvertrags kann eine Gebühr erhoben werden.

Wenn sie ihren eigenen Vermesser dazu bringen möchten, Ihre Pläne zu inspizieren, müssen Sie wahrscheinlich auch dafür bezahlen.

Kann ich einen Mietvertrag für eine Immobilie mit gemeinsamem Eigentum verlängern?

Mit einem gemeinsamen Eigentum Eigentum, haben Sie nicht die gleichen Rechte, um Ihren Mietvertrag unter dem 1993 Leasehold Reform Act zu verlängern, aber Sie können mit dem Grundstückseigentümer überprüfen, wie sie ihre eigene Politik haben können.

Wenn Sie Ihren Anteil an der Immobilie erhöhen, bis sie vollständig Ihnen gehört, sind Sie berechtigt, Ihren Mietvertrag zu verlängern, solange Sie die im Gesetz festgelegten Kriterien erfüllen, d. H. sie besitzen die Immobilie (den gesamten Anteil) seit zwei Jahren.

Wie viel kostet es, einen Mietvertrag für eine Wohnung zu verlängern

Die Kosten für die Verlängerung eines Mietvertrags sind in vier Bereiche unterteilt:

1. Ihre Rechtskosten und -gebühren, die von £ 2.400 bis £ 4.500 reichen können
2. Die angemessenen Rechts- und Bewertungsgebühren des Eigentümers, von £ 1.200 bis £ 2.100
3. Die Prämie, d.h. die Kosten für die zusätzliche Mietdauer, die zwischen £ 3.000
4. liegen kann, wenn Sie mehr als eine Immobilie besitzen oder nicht besitzen, haften Sie auch für den 3% igen SDLT-Zuschlag, wenn die Prämie £ 40.000 übersteigt.

Die Kosten hängen vom Wert der Immobilie, der Mietdauer und davon ab, ob langwierige Verhandlungen erforderlich sind.

Wenn der Fall an ein Gericht verwiesen wird, erwarten Sie, mindestens weitere £ 1.600 zu zahlen.

Denken Sie daran, wenn Sie Ihren Antrag nach Zustellung einer Mitteilung nach Abschnitt 42 zurückziehen, haften Sie weiterhin für Kosten und Gebühren.

Die Prämie wird basierend auf dem Wert der Immobilie berechnet, um wie viel sie sich mit einem längeren Mietvertrag und der Dauer des verbleibenden Mietvertrags erhöhen würde.

Je kürzer der verbleibende Mietvertrag ist, desto höher ist die Prämie.

Was ist ein Abschnitt 42 Hinweis?

Eine Mitteilung nach Abschnitt 42, auch bekannt als Mietermitteilung, wird Ihrem Grundstückseigentümer von einem Anwalt als formelle Aufforderung zur Verlängerung des Mietvertrags zugestellt.

Es legt die Prämie fest, die Sie zu zahlen bereit sind, und gibt dem Freeholder mindestens zwei Monate Zeit, um zu antworten.

Es muss korrekt serviert werden, oder Ihr Freeholder kann es ablehnen, und Sie müssen weitere 12 Monate warten, bevor Sie es erneut versuchen können.

Was ist Grundrente?

Wenn Sie ein Pachthaus besitzen, meistens eine Wohnung oder Wohnung, besitzt der Grundeigentümer (oder Vermieter) das Land, auf dem sich Ihre Immobilie befindet, und kann Ihnen Grundmiete für die Nutzung dieses Landes berechnen.

Die Grundmiete unterscheidet sich von den Servicegebühren, die die Wartung und Reparatur des Gebäudes und der Gemeinschaftsbereiche abdecken.

Wie hoch ist die Grundmiete?

Die Grundmiete ist oft recht niedrig und kann nur £ 50 pro Jahr oder £ 200 oder mehr betragen. Ihr Vermieter kann es nicht erhöhen, es sei denn, Sie stimmen zu oder es ist im Mietvertrag festgelegt.

Wenn Sie Ihre Grundmiete nicht bezahlt haben, kann Ihr Vermieter / Grundstückseigentümer sie in den letzten sechs Jahren als Pauschalbetrag verlangen.

Wenn Sie Ihren Mietvertrag mit Ihren Rechten im Leasehold Reform Act 1993 erhöhen, sollten Sie keine Grundmiete mehr zahlen müssen.

Müssen Sie Grundmiete für eine Eigentumswohnung zahlen?

Wenn Sie eine Eigentumswohnung besitzen, sollten Sie in der Regel keine Grundmiete zahlen müssen.

Wenn Sie in einer sehr alten Immobilie wohnen, besteht eine geringe Möglichkeit, dass Sie eine historische Miete, die als ‚Rentcharge‘ bezeichnet wird, an Dritte zahlen müssen, obwohl diese jetzt aussterben.

Was ist Pachtrecht?

Nach dem Pachtreform-, Wohnungs- und Stadtentwicklungsgesetz von 1993 haben Pächter das Recht, gemeinsam zu handeln Kauf des Eigentums, unabhängig davon, ob der Vermieter verkaufen möchte.

Dies wird als ‚kollektives Enfranchisement‘ oder ‚Leasehold Enfranchisement‘ bezeichnet.

Um das Eigentum zu erwerben, müssen Sie bestimmte Kriterien erfüllen:

• Mindestens die Hälfte der Pächter in einem Block muss bereit sein, das Eigentum zu erwerben
• Bei einem Block mit nur zwei Wohnungen müssen Sie beide das Eigentum erwerben wollen
• Mindestens zwei Drittel der Pächter müssen ‚qualifizierte Mieter‘ sein, mit Mietverträgen, die ursprünglich länger als 21 Jahre sind
• Sie sie dürfen jedoch nicht mehr als zwei Wohnungen im Block besitzen
• Nicht mehr als 25% des Gebäudes können für Nichtwohnzwecke (Gewerbe, Einzelhandel) genutzt werden. Dies gilt nicht für Gemeinschaftsbereiche und Garagen / Parkplätze werden als Wohngebäude eingestuft.

Wenn Sie das Eigentum erfolgreich erwerben, muss jemand ernannt werden, um die Eigentumsgesellschaft zu führen und als Direktoren zu fungieren.

Was ist der Unterschied zwischen Eigentum und Pacht?

Wenn Sie ein Eigentum erwerben, besitzen Sie sowohl das Gebäude als auch das Grundstück, auf dem es steht.

Die überwiegende Mehrheit der Häuser ist Eigentum, obwohl es sich lohnt, vor dem Kauf zu überprüfen, insbesondere wenn es sich um einen Neubau handelt.

Bei einem Pachtobjekt, wie einer Wohnung oder einem Appartement, besitzen Sie die Teile des Gebäudes, die Sie bewohnen, aber nicht das Land, auf dem es sich befindet, oder die Gemeinschaftsbereiche.

Diese sind Eigentum des Eigentümers, der sie langfristig an Sie vermietet. Als Gegenleistung für die Instandhaltung der Gemeinschaftsbereiche des Gebäudes, des Äußeren, des Daches und des Gartens durch den Grundstückseigentümer zahlen Sie ihm eine Grundmiete, eine Servicegebühr und Wartungsgebühren.

Wem gehört der Mietvertrag für mein Haus?

Sie haben das Recht, den Namen und die Adresse des Eigentümers Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung zu erfahren.

Wenn Sie Zweifel haben, können Sie diese Informationen überprüfen, indem Sie Ihre Adresse in die Grundbuchwebsite eingeben, indem Sie den Pachttitel für £ 3 herunterladen.

Diese Informationen sollten Ihnen jedoch beim Kauf der Immobilie zur Verfügung gestellt worden sein, sodass Sie sich auch bei Ihrer Anwaltskanzlei erkundigen können.

Was passiert am Ende eines Mietvertrags?

Wenn Ihr Mietvertrag ausläuft, haben Sie technisch gesehen kein Recht mehr, in der Immobilie zu wohnen, da dies an den Grundstückseigentümer zurückgeht.

In Wirklichkeit können Sie dort zu den gleichen Bedingungen weiterleben, es sei denn, der Vermieter kündigt Ihnen die Abreise an. Sie können nicht verlassen werden, außer durch einen Gerichtsbeschluss für den Besitz.

Der Vermieter kann Ihr Mietverhältnis durch ein zugesichertes periodisches Mietverhältnis ersetzen. In diesem Fall können Sie und der Vermieter neue Bedingungen aushandeln oder, falls keine Einigung erzielt werden kann, diese von einem Mietbewertungsausschuss festlegen lassen.

Was ist ein langer Mietvertrag?

Die meisten Menschen halten einen langen Mietvertrag für länger als 90 Jahre, denn sobald er in Richtung 80 Jahre abnimmt, nimmt der Wert der Immobilie ab.

Für die Zwecke der Verlängerung Ihres Mietvertrags gemäß den im Leasehold Reform Act von 1993 gewährten Rechten wird ein ‚langer‘ Mietvertrag jedoch als 21 Jahre definiert.

Sie können Ihren Mietvertrag nur verlängern, wenn Ihr ursprünglicher Mietvertrag über 21 Jahre (ursprüngliche Länge, nicht verbleibende Zeit) war und Sie die Immobilie seit mindestens zwei Jahren besitzen.

Schlussfolgerungen & Zusammenfassung

• Als Pächter müssen Sie wissen, wie viele Jahre Ihr Mietvertrag noch hat, denn wenn er unter 80 Jahre fällt, wird die Verlängerung erheblich teurer.
• Beim Kauf von Mietobjekten können Sie sich sicherer fühlen, wenn Sie Mietverträge von mindestens 83 Jahren betrachten, da Sie nicht das Recht haben, den Mietvertrag zu verlängern, bis Sie ihn zwei Jahre lang besessen haben, und der Prozess der Verlängerung des Mietvertrags kann ziemlich langwierig sein.
• Stellen Sie sicher, dass Sie sich Ihrer Rechte als Pächter bewusst sind, die das Recht umfassen, Ihren Mietvertrag um 90 Jahre gegen eine angemessene Marktgebühr zu verlängern, und das Recht, unter bestimmten Bedingungen einen Teil des Eigentums zu erwerben.

Zugehörige Anleitungen

• Beförderung: Ein kurzer Überblick
• Beförderungsprozess erklärt: Für Verkäufer
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