Key Takeaways

• Was ist ein Trustee Sale?

• 4 schritte eines Treuhänderverkaufs

• Vor- und Nachteile

In den frühen Tagen der Immobilieninvestitionen denken Sie vielleicht, dass Sie sich gegenüber der Konkurrenz durchsetzen und einen hervorragenden Verkauf erzielen können, wenn Sie eine erstklassige Immobilie bei einer Auktion kaufen. Aber eine öffentliche Immobilienauktion, auch Treuhandverkauf genannt, kann riskanter sein, als Sie vielleicht denken. Darüber hinaus unterscheidet sich der Kauf eines Eigenheims während eines Treuhandverkaufs dramatisch vom Kauf von Immobilien durch eine traditionelle Transaktion.

Lassen Sie uns die Treuhandverkäufe etwas detaillierter aufschlüsseln und die Vor- und Nachteile des Immobilienkaufs in dieser Angelegenheit durchgehen. Am Ende werden Sie wissen, ob Sie Treuhandverkäufe verwenden sollten, um Immobilien für Ihre Anlageziele zu kaufen.

Was ist ein Treuhandverkauf?

Ein Treuhandverkauf ist der Verkauf von Immobilien durch eine öffentliche Auktion. In den meisten Fällen sind Treuhänderverkäufe nur möglich, weil sich Hausbesitzer in einer Finanzkrise befinden, z. B. wenn ein Hausbesitzer mit seinen Hypothekenzahlungen in Verzug gerät und die Immobilie in die Zwangsvollstreckung gerät. In anderen Fällen können Eigenheimbesitzer ihre Häuser durch einen Treuhänderverkauf verkaufen lassen, wenn sie eine Menge Grundsteuern schulden.

Im allgemeinen Zwangsvollstreckungsszenario sind Treuhandverkäufe normalerweise einer der letzten Schritte im Zwangsvollstreckungsprozess. Sobald die Auktion endet, geht das Eigentum an der vom Treuhänder verkauften Immobilie an den Meistbietenden. Wenn die Auktion keinen Höchstbietenden für die Immobilie findet, übernimmt der Kreditgeber der Immobilie das Eigentum und muss dann verschiedene Wege gehen, um die Immobilie zu verkaufen und ihre Kosten wieder hereinzuholen.

Beachten Sie natürlich, dass Treuhandverkäufe nicht die gleichen Dinge sind wie „Treuhandverkäufe“, die Gerichte betreffen und sich um Immobilien von Nachlässen drehen, die den Nachlassprozess durchlaufen.

Die 4 Schritte eines Treuhänderverkaufs

Sie denken vielleicht, dass der Kauf von Häusern durch Treuhänderverkäufe eine großartige Idee ist. Lassen Sie uns den tatsächlichen Treuhänderverkaufsprozess Schritt für Schritt aufschlüsseln, damit Sie wissen, worauf Sie sich bei diesen Transaktionen einlassen.

Hausbesitzer Standard

Für ein Haus oder eine andere Art von Immobilien, um für einen Treuhänder Verkauf in erster Linie zu qualifizieren, muss der Kreditnehmer oder Hausbesitzer finanzielle Gefahr eingehen. In den meisten Fällen tritt dies auf, wenn ein Hausbesitzer mit seinen Hypothekenzahlungen in Verzug gerät. Natürlich gibt ein Darlehensdienstleister dem Hausbesitzer in der Regel mindestens eine Verzugserklärung, bevor er mit dem Verkaufsverfahren des Treuhänders beginnt. Hausbesitzer haben dann die Möglichkeit, das Problem zu beheben oder mit ihrem Kreditgeber zusammenzuarbeiten, um die Situation zu lösen, ohne notwendigerweise das Eigentum an ihrem Haus zu verlieren. Wenn der Hausbesitzer die finanzielle Gefahr nicht lösen kann, beginnt der Kreditgeber mit dem Verkaufsprozess des Treuhänders.

Mitteilung des Treuhänderverkaufs

Ein Darlehensdienstleister gibt dem Hausbesitzer oder Kreditnehmer als nächstes im Durchschnitt zwischen 60 und 120 Tagen Zeit, um mit seiner Hypothek aktuell zu werden. Der genaue Zeitrahmen variiert je nach Bundesstaat. Wenn ein Hausbesitzer seine Hypothekenzahlungen immer wieder verpasst und keine Anstrengungen unternimmt, um mit dem Kreditgeber in Kontakt zu bleiben, sendet der Kreditgeber oder das Bankinstitut eine „Mitteilung über den Verkauf des Treuhänders“ sowohl an den Hausbesitzer als auch an das Büro des County Clerk. Dieser Hinweis informiert den Hausbesitzer, dass sein Haus bald zur Versteigerung angeboten wird. Kreditgeber veröffentlichen in der Regel Anzeigen in lokalen Zeitungen oder online, um anzuzeigen, dass eine Auktion stattfinden wird, mit relevanten Informationen wie Datum und Uhrzeit der Auktion.

Vorverkaufszeitraum

Alle potenziellen Interessenten, einschließlich des Kreditgebers und möglicher Investoren, bereiten sich während des Vorverkaufszeitraums auf die Auktion vor. Ein neutraler Dritter des Treuhänders, der normalerweise für eine Titelgesellschaft oder eine Treuhandorganisation arbeitet, wird vom Darlehensdienstleister für das Haus eingestellt und legt ein Eröffnungsgebot fest. Das Gebot wird zu einem angemessenen oder fairen Preis für die Immobilie festgelegt, einschließlich aller anderen notwendigen Zahlungen, wie Urteilsgebühren oder Pfandrechte.

Wenn Anleger an dem Treuhandverkauf interessiert sind, müssen sie sich im Voraus registrieren und nachweisen, dass sie über genügend Mittel verfügen, um teilzunehmen. Investoren können normalerweise keine Kredite verwenden, um Immobilien auf Auktionen zu kaufen. Im Gegensatz dazu muss der Höchstbietende vor Verlassen des Auktionsgeländes einen Bankscheck über einen bestimmten Prozentsatz der Gebotssumme vorlegen. Als „Forfeit Deposit“ bezeichnet, muss der Restbetrag kurz nach Ende der Auktion bezahlt werden.

Auktion

Sobald die Enten der Auktion hintereinander liegen, kann der Treuhandverkauf stattfinden. Qualifizierte Investoren versammeln sich am Verkaufstag, der Treugeber beginnt mit einem Eröffnungsgebot, und der Preis steigt je nach Interesse an der betreffenden Immobilie.

Das Gebot endet, wenn der Höchstbietende in dem erfolgreichen Bieter identifiziert wird, der die Treuhänderurkunde erhält. Sie werden dann als neuer Eigentümer der Immobilie benannt. Wenn niemand beim Treuhänderverkauf bietet, wird das zum Verkauf stehende Haus zu einem REO- oder Immobilieneigentum, und das Eigentum geht auf den Kreditgeber über. Der Kreditgeber kann dann andere Methoden verwenden, wie Werbung auf der MLS oder Multiple Listing Service, um schließlich das Haus zu verkaufen.

Treuhandverkäufe: Vor- und Nachteile

Die Bestimmung, ob Treuhandverkäufe eine gute Idee sind, kann für neue Investoren schwierig sein. Es gibt sicherlich Vorteile zu beachten, aber es gibt auch einige Nachteile, die Anleger beachten sollten, bevor sie sich zur Auktion setzen.

Vorteile:

Die meisten Häuser, die bei Trustee Sales gelistet sind, werden zu mageren Preisen angeboten. In den meisten Fällen setzen Kreditgeber und Drittanbieter-Treugeber Eröffnungsgebotspreise auf Werte, die das abdecken, was sie für die Immobilie schulden, nicht den Marktwert. Daher können Anleger bei diesen Auktionen hervorragende Immobilien zu einem geringeren Marktwert erwerben, wenn sie schnell sind.

Darüber hinaus sind viele Immobilieninvestoren im Vergleich zum Kauf von Immobilien über reguläre Kanäle einem überdurchschnittlichen Wettbewerb ausgesetzt. Normale Finanzierung ist bei Treuhänderverkäufen nicht erlaubt, denken Sie daran, so dass Sie genug Geld haben müssen, um die Einlage zu machen, was einige Investoren auf Anhieb ausschließt.

Nachteile:

Die Umkehrung des letzten Vorteils – Da Sie genug Geld für eine Einlage benötigen, können neue Anleger Schwierigkeiten haben, aktiv an Treuhandverkäufen teilzunehmen. Wenn Sie ein Haus auf einer Auktion kaufen, stimmen Sie außerdem zu, die Immobilie so zu kaufen, wie sie derzeit ist. Sie können nicht über Reparaturen verhandeln, die Immobilie inspizieren usw., was bedeutet, dass Sie auch etwaige Titelprobleme oder Belastungen akzeptieren und Ihre potenziellen Gewinne minimieren.

Im schlimmsten Fall könnte der Käufer eines versteigerten Eigenheims für die Durchführung eines Räumungsverfahrens verantwortlich sein, wenn der Mieter oder frühere Kreditnehmer des Eigenheims zum Zeitpunkt des Verkaufs noch in der Immobilie lebt.

Zusammenfassung

Wie Sie sehen können, sind Treuhandverkäufe faszinierende und potenziell vorteilhafte Möglichkeiten, Immobilien zu hervorragenden Preisen und durch eine einzigartigere Methode als üblich abzuholen. Sie müssen sich jedoch auch darüber im Klaren sein, dass Treuhänderverkäufe je nach den Umständen des Eigenheims und dem vorherigen Kreditnehmer der Hypothek ihr eigenes Gepäck, ihre eigenen Anforderungen und ihre potenziellen Nachteile mit sich bringen.

Um die besten Ergebnisse zu erzielen, sollten Sie überlegen, ob ein bestimmtes Haus bei einem Treuhandverkauf Ihre Zeit und Ihr Geld wert ist, anstatt Auktionen als einziges Mittel zum Erwerb neuer Immobilieninvestitionen zu verwenden. Wenn Sie mehr Reichtum und Erfahrung erwerben, können Sie den Treuhandverkauf zuverlässiger nutzen, um günstige Immobilien zu erschließen und Ihrem Portfolio hinzuzufügen.

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