VON RICH BOCKMANNNOVEMBER 16, 2015 12:25 PM

Dank relativ neuer Fortschritte bei Baumaterialien und architektonischem Design sind die heutigen Türme sprunghaft weiter fortgeschritten, wenn es um Grundrisse geht, die den nutzbaren Raum maximieren — etwa 30 bis 40 Prozent effizienter als Mid-Century-Designs.

Aber wenn man bedenkt, wie weit sie gekommen sind – und die Tatsache, dass die Effizienz eine endliche Grenze hat –, ist es unwahrscheinlich, dass die nächste Generation von Gebäuden in dem Ausmaß, wie wir es jetzt sehen, Gewinne erzielen wird, so einige der Top-Köpfe in der Architektur.

„Wenn Sie an Gebäude in den 90er Jahren denken, werden sie nicht auf diesem Leistungsniveau gebaut. Dies sind wirklich leistungsstarke Architekturstücke „, sagte Tom Polucci, Direktor für Innenarchitektur des Architektur- und Ingenieurbüros HOK. Polucci glaubt, dass es Raum für inkrementelle Gewinne gibt, aber nicht „bis sich etwas ändert.“

Die Gebäudeeffizienz wird am häufigsten als Prozentsatz ausgedrückt, der durch Division der Nutzfläche durch die Bruttogeschossfläche berechnet wird. Aus Sicht des Mieters zeigt dies, wie viel von dem Raum, für den er bezahlt, tatsächlich genutzt werden kann, wenn Dinge wie Innensäulen und mechanische Systeme berücksichtigt werden. Es ist ebenso ein Verkaufsargument für Vermieter, die neue Mietverträge abschließen möchten.

Bei der Messung, wie viel Geld ein Mieter für sein Leasinggeld erhält, sind andere Faktoren zu berücksichtigen. Die programmatische Nutzung des Raums – wie der Austausch einzelner Büros gegen dichtere, offenere Arbeitsumgebungen – und der Unterschied zwischen der Quadratmeterzahl, die Mieter nutzen, und dem, was der Vermieter ihnen in Rechnung stellt, der sogenannte Verlustfaktor, wirken sich aus.

Aber wenn es um die strukturellen Elemente geht, für die Architekten verantwortlich sind, sind die heutigen Gebäude im Vergleich zu früheren Generationen erheblich verbessert. Dank Fortschritten wie hochfestem Stahl können Strukturträger jetzt 45 Fuß überspannen, was weniger Säulen im Vergleich zu einer Zeit bedeutet, als 30-Fuß-Spannweiten die Industrienorm waren. Und die Konvektionssysteme, die Außenwände säumen, wurden von durchschnittlich zwei Fuß Breite auf — in einigen Fällen — so schmal wie sechs Zoll getrimmt.

Kenneth Lewis, Partner im New Yorker Büro von Skidmore, Owings & Merril, sagte, dass Bürogebäude, die um die Mitte des Jahrhunderts gebaut wurden, etwa 50 Prozent effizient sind, während Immobilien heute im Bereich von 80-90 Prozent arbeiten, wobei einige Beispiele sogar bis zu 95 Prozent betragen. Während diese modernen Verhältnisse relativ wenig Raum für Verbesserungen lassen, sind selbst kleine Gewinne sinnvoll, sagte er.

„In der Welt, in der wir arbeiten, sind Wirkungsgrade von 1 oder 2 Prozent für die vermietbare Fläche eines Gebäudes von großer Bedeutung“, erklärte er. „Aber jedes halbe Prozent hat einen Wert für das Eigentum.“

Einige der Technologien, die Gebäude morgen benutzerfreundlicher machen könnten, sind bereits vorhanden. Hochgeschwindigkeitsfaser und drahtlose Technologien bedeuten, dass die Schränke, in denen technische Komponenten aufbewahrt werden, verkleinert werden können, obwohl Vermieter und Mieter etwas zögern, diese Backup-Redundanz im Notfall zu beseitigen. Ingenieure arbeiten bereits an Systemen, mit denen mehrere Aufzugskabinen denselben Schacht nutzen und so die Größe des Kerns reduzieren können.

Das Shanghai Bank Building in Hongkong und das Lloyd’s Bank Building in London wurden entworfen, wobei die Elemente ihrer Innenkerne außerhalb der Außenwände platziert wurden.

„Im Grunde nahmen sie den Kern von Gebäuden und zerlegten ihn in Komponenten und setzten sie dann außerhalb des Gebäudes auf“, sagte der technische Direktor von Gensler, Ambrose Aliaga-Kelly. „Um auf die Toilette zu gehen, gehst du über eine Brücke außerhalb des Gebäudes.“

Das avantgardistische Design führt zu einem äußerst effizienten Grundriss, der seine Nachteile haben kann. Licht hat Schwierigkeiten, tief in die Mitte des Bodens einzudringen, und in einigen Fällen kann es für Mieter schwierig sein, herauszufinden, wie sie diesen tiefen Innenraum nutzen können.

„Aber es funktioniert nicht immer für jede Art von Branche“, fügte Aliaga-Kelly hinzu, die sich zu verwandten Themen beriet. Hudson Yards Projekt. „Nicht jeder will diese Art von rücksichtsloser Effizienz.“

Es gibt sicherlich andere Beispiele, bei denen effiziente Planung mit Komfort am Arbeitsplatz kollidiert. Nehmen wir zum Beispiel das 7 World Trade Center von Silverstein Properties, wo der Entwickler eine Technologie namens „Destination Dispatch“ eingeführt hat.“

Besucher des Gebäudes tippen ihr Ziel auf einen Monitor, und das System leitet sie mithilfe eines Algorithmus theoretisch zu einer wartenden Aufzugskabine. Die Technologie könnte die Notwendigkeit für 10 Prozent der Aufzüge in einem Gebäude beseitigen, aber es wird oft von Büroangestellten verleumdet und Vermieter zögern, die Anzahl der Aufzüge gerade noch zu reduzieren.

„Sie ließen sie drinnen, weil es das erste war. Larry wollte nur sichergehen, dass es zu einer Verdichtung kommt „, sagte Lewis von SOM. Wenn die Technologie jedoch verwendet werden könnte, um die für Aufzüge vorgesehene Quadratmeterzahl zu eliminieren, könnte sie möglicherweise für andere häufig gemeinsam genutzte Räume verwendet werden.

„Vielleicht Zieltoiletten“, sagte er.

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