Da wir alle versuchen, durch diese Pandemie zu navigieren, haben Unternehmen jeder Größe auf jede erdenkliche Weise zu kämpfen. Sie stehen nicht nur vor der Aussicht, wertvolle Mitarbeiter gehen zu lassen, Sie verstehen auch, dass die Aussicht auf eine Fortsetzung des Betriebs mit jedem Tag abnimmt, an dem die pandemiebedingte Schließung anhält. Diejenigen Unternehmen, die noch nicht gescheitert sind, leben am Rande und suchen nach Wegen, um die nächsten Monate zu überstehen. Einige sind junge Unternehmen, einige gibt es schon seit Jahrzehnten und andere treffen gerade ihre Marke, um nach Jahren des Engagements profitabel zu werden. Was sie alle jetzt gemeinsam haben, ist eine virtuelle Schließung ihrer Märkte und Einnahmeverluste. Leider sind Unternehmer ohne Einnahmen nicht in der Lage, sich selbst zu bezahlen, was es wiederum schwierig, wenn nicht unmöglich macht, ihre persönlichen wirtschaftlichen Bedürfnisse zu befriedigen. Darüber hinaus gibt es erhebliche Geschäftsausgaben, die nicht einfach auf Eis gelegt werden können. Versicherungen, Ausrüstungsleasing, Geschäftskreditzahlungen, Miete und andere ähnliche monatliche Ausgaben sind vertragliche Verpflichtungen, die nicht ignoriert werden können. Viele werden notwendigerweise in den Bankrott getrieben. Im Allgemeinen ist die wichtigste vertragliche Verpflichtung von kleinen und mittleren Unternehmen ihr gewerblicher Mietvertrag.
In der Kanzlei Donald R. Oder verhandeln wir regelmäßig mit Mietern und Vermietern über die vorzeitige Beendigung von gewerblichen Mietverträgen. Diese Verhandlungen sind äußerst flüssig, und während die vorzeitige Beendigung eines gewerblichen Mietvertrags nicht schmerzlos ist, wird in der Regel ein vernünftiger Kompromiss erzielt. Da die aktuelle Pandemie unsere Gesellschaft weiterhin plagt, wird die Sichtweise der Vermieter auf vorzeitige Kündigungen noch flüssiger, da die Vermieter einen Ansturm verspäteter Zahlungen und Mietabbrüche erwarten.
Was sind Ihre Optionen?
Das aktuelle Moratorium: Vorläufig ist es wichtig, dass Sie sich nicht auf das aktuelle Moratorium für Räumungen (und die praktisch vollständige Schließung kalifornischer Gerichte) verlassen. Während Ihr Vermieter derzeit nicht in der Lage ist, rechtswidrige Inhaftierungsmaßnahmen (Räumungen) voranzutreiben, schulden Sie immer noch Miete, und wenn das Moratorium aufgehoben wird, werden viele Vermieter direkt zum Räumungsprozess übergehen.
Weiter in Ihrem Mietvertrag: Wenn Sie glauben, dass Ihr Unternehmen den Sturm überstehen kann, aber mit einigen seiner Verpflichtungen (einschließlich Miete) zu spät kommt, dann ist es wahrscheinlich am besten, einfach Ihren Vermieter zu kontaktieren und eine Diskussion zu führen. In diesen außergewöhnlichen Zeiten sollte Ihr Vermieter bereit sein, mit Ihnen zusammenzuarbeiten.
Aufhören, Miete zu zahlen und / oder die Räumlichkeiten zu verlassen: Wenn sich herausstellt, dass Sie den Betrieb unter keinen Umständen mehr fortsetzen können, können Sie einfach die Miete einstellen und / oder die Räumlichkeiten verlassen. Diese Option wird nicht empfohlen (es sei denn, es besteht die Möglichkeit einer Insolvenz, und selbst dann müssen Sie sich vor dem Handeln an einen Insolvenzanwalt wenden). Wenn Sie aufhören, Miete zu zahlen, wird Ihr Vermieter mit ziemlicher Sicherheit nach der ersten verfügbaren Gelegenheit suchen, um den Räumungsprozess zu beginnen. Wenn Sie die Räumlichkeiten verlassen, wird Ihr Vermieter eine separate Klage auf Schadensersatz einreichen (überfällige Miete, zukünftige Miete, Rückforderung von freien Miet- und Mieteranreizen, Anwaltskosten und andere Rechtskosten usw.). In jedem Fall werden Sie gezwungen sein, entweder an kostspieligen Rechtsstreitigkeiten teilzunehmen oder die Klage vollständig zu ignorieren, so dass Ihr Vermieter ein Versäumnisurteil erhalten kann. Nach dem Verzugsurteil wird Ihr Vermieter zusätzlich zu einem erheblichen Kreditverlust versuchen, Ihre Löhne zu garnieren, Ihre Bankkonten zu erheben und Pfandrechte auf Ihr Eigentum zu legen. Wenn Sie ein Geschäft noch in Betrieb haben, kann ein Kassenhahn erhalten werden, der es dem Sheriff ermöglicht, Bargeld direkt von Ihrer Registrierkasse zu nehmen. Natürlich kann dies wenig ausmachen, wenn Sie vor einem bedeutenden Bankrott stehen. Wenn nicht, sind kostspielige Rechtsstreitigkeiten und / oder ein Urteil gegen Sie keine angenehme Option.
Verhandeln Sie eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses: Wenn es offensichtlich ist, dass Sie den Betrieb unter keinen Umständen mehr fortsetzen können, ist die beste Option, die vorzeitige Beendigung Ihres Mietverhältnisses zu verhandeln. Während das Ergebnis selten schmerzlos ist, ist es im Allgemeinen der beste Weg, um die Blutung zu stoppen. Wenn Sie sich für diesen Weg entscheiden, ist es wichtig, die Einleitung eines Gerichtsverfahrens gegen Sie und / oder das Verlassen der Räumlichkeiten zu vermeiden. Ihre Verhandlungsposition wird unter diesen Umständen reduziert.
Wir beginnen mit der Analyse der Verhandlungen vor der Pandemie. Vermieter sind am meisten daran interessiert, sich ganz zu machen. Sie möchten ihre Schäden auf Null reduzieren und erwarten, dass die Mieter alle Verluste absorbieren (wie es die meisten gewerblichen Mietverträge erfordern). Dies bedeutet, dass alle überfälligen Mieten, alle Mietervergünstigungen, zukünftige Mieten, Anwaltsgebühren, Maklergebühren und Rechtskosten zurückerstattet werden. Mieter hingegen wollen und müssen oft so wenig wie möglich bezahlen. In den meisten Fällen können Vermieter und Mieter Kompromisse eingehen. Oft erkennen Vermieter, dass ein Mieter auf den letzten Beinen ist und fortgesetzte Sammlungsbemühungen fruchtlos sein können. Wenn klar ist, dass ein Mieter nur über begrenzte Ressourcen verfügt, ist es manchmal praktischer, einen Deal abzuschließen, selbst wenn dies bedeutet, dass er einen Zahlungsplan akzeptiert.
In nahezu allen Verhandlungen geht es vorrangig um die künftige Miete. Vermieter verlangen eine zukünftige Miete, um sicherzustellen, dass zwischen der Kündigung des bestehenden Mieters und dem Beginn eines neuen Mietverhältnisses keine Mietlücke besteht. Die Debatte dreht sich um die erwartete Zeit, die benötigt wird, um ein neues Mietverhältnis zu sichern. Vermieter wollen so viel zukünftige Miete wie möglich, um die Unsicherheit zu decken, die mit der Füllung des Raumes verbunden ist. Mieter argumentieren das Gegenteil. Die zukünftige Miete ist fast immer die größte Komponente einer Mietvertragsbeendigung. Es gibt eine Vielzahl anderer Probleme im Zusammenhang mit den Kosten im Zusammenhang mit der Suche nach einem neuen Mieter und der Rückforderung von kostenlosen Miet- und Mieterverbesserungszulagen, die den Rahmen dieses Artikels sprengen. Das Vorstehende legt jedoch den Rahmen fest, in dem die Verhandlungen geführt werden.
Wenn man dies im Kontext der aktuellen Pandemiekrisen analysiert, ist nur sicher, dass die Probleme, mit denen Mieter und Vermieter gleichermaßen konfrontiert sind, beispiellos sind. Es ist schwer zu wissen, wie Vermieter auf die Krise reagieren werden. Viele Vermieter (einschließlich Tante-Emma-Besitzer) sind auf die Einnahmen aus ihren Gewerbeimmobilien als einzige Einnahmequelle angewiesen. Diese Krise wird sie genauso tief treffen wie die Mieter. Corporate Vermieter werden nach Wegen suchen, um den drohenden Schaden zu minimieren. So oder so, es scheint diesem Autor, dass alle Vermieter sicher sind, die außergewöhnlichen Zeiten zu verstehen, in denen wir uns befinden, und alle Vermieter werden ihre Verhandlungstaktik entsprechend anpassen. Die Minimierung von Verlusten in diesem Klima kann bedeuten, dass der Mieter eine kostenlose Miete erhält oder sich bereit erklärt, die Last zu teilen, indem er die Miete für einen bestimmten Zeitraum senkt. Schließlich kann es sich als unmöglich erweisen, Mieter während der Pandemie zu ersetzen, und bei einer bevorstehenden Rezession sind die Erwartungen für die Zukunft wahrscheinlich nicht optimistisch.
Die Zeit drängt: Es wird nicht lange dauern, bis Vermieter mit Anfragen nach freier Miete, Mietminderungen und vorzeitiger Mietkündigung überschwemmt werden. Sobald dies beginnt, kann sich die Bereitschaft der Vermieter zur Zusammenarbeit mit den Mietern drastisch ändern, da sie erkennen, wie schlimm die Pandemie ihre Mieter betrifft. Im Idealfall werden Mieter (die sicher sind, dass sie nicht weitermachen können) vor diesem Ansturm einen vorzeitigen Mietvertrag mit ihrem Vermieter abschließen. Wir sind immer noch mit der Coronavirus-Pandemie fertig und es gibt einen einzigartigen Moment, in dem praktisch jeder Mensch auf dem Planeten versteht, dass wir alle zusammenarbeiten müssen, um vernünftige Lösungen für pandemiebedingte Probleme zu finden. Unsere Hoffnung als Gesellschaft ist, dass diese Denkweise anhält, wenn die Pandemie nachlässt. Zu diesem Zeitpunkt bleibt jedoch eine erhebliche Unsicherheit bestehen, und schnelles Handeln scheint die sicherste Vorgehensweise zu sein.
Während dieser außergewöhnlichen Zeit wird die Anwaltskanzlei von Donald R. Oder alle gewerblichen Mieter vertreten, die eine vorzeitige Mietkündigung (oder Mietänderung) gegen eine einmalige ermäßigte feste Gebühr anstreben. Herr Oder wird in Ihrem Namen mit Ihrem Vermieter über die Lösung aller offenen Fragen verhandeln, einschließlich der Ausarbeitung und Verhandlung eines endgültigen Vertrags über die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses.
Bitte wenden Sie sich jederzeit direkt an den Anwalt von San Diego, Donald R. Oder, unter 619-888-1346. Für die Erstberatung fallen keine Gebühren an.