Investitionsmöglichkeit für Self Storage

Die wahre kommerzielle Entwicklung von Self Storage begann in den späten 1960er Jahren von den Pionieren des Self Storage-Geschäfts, die eine wachsende Nachfrage nach Wohn- und Gewerbelagerung erkannten. Dies waren die Immobilienentwickler, die sich wagten und die Bühne für die Branche bereitstellten, die wir heute kennen – eine Branche, die sich verdoppelt hat.

Die Self-Storage-Branche unterscheidet sich nicht von jeder anderen Branche, wenn man Angebot und Nachfrage vergleicht. Da die Nachfrage nach Wohn- und Gewerbespeichern gestiegen ist, steigt auch der Bedarf an Einrichtungen, die sie versorgen. Das enorme Wachstum der Branche in den letzten 25 Jahren ist auf ein größeres öffentliches Bewusstsein für die wirtschaftlichen und persönlichen Vorteile des Produkts zurückzuführen. Dieser anhaltende Anstieg der Nachfrage, gepaart mit einem hervorragenden Investitionspotenzial, hat Self Storage seit 1978 zu einer der führenden Wachstumsbranchen des Landes gemacht.

Sobald die Nachfrage einer Branche festgestellt wurde, waren die treibenden Kräfte hinter den Waren oder Dienstleistungen, die notwendig waren, um sie zu befriedigen, immer Kapital und ROI. Um das Potenzial von Self Storage als Investition zu verstehen, muss man zuerst seine grundlegende Wirtschaftlichkeit verstehen. Tabelle 1 ist ein Finanzmodell einer typischen Self-Storage-Entwicklung und erklärt das „Endergebnis“ einer solchen Investition. Es gibt eine Vielzahl von Self-Storage-Entwicklungskosten in verschiedenen Märkten im ganzen Land. Daher verwendet dieses Modell nationale Branchendurchschnitte, um individuelle Entwicklungskosten, Mieten und Projektgröße darzustellen. Sie geht von einer Beteiligung von 20 Prozent der Gesamtkosten aus, die restlichen 80 Prozent werden finanziert.

Die Kosten für die Investition in Lagereinheiten

Cashflow-Analyse

Die „Kapitalflussrechnung“ in Tabelle 1 zeigt, dass eine Self-Storage-Anlage mit 40.000 Netto-vermietbaren Quadratfuß in einem Markt mit jährlichen Mieten von 9 USD pro Quadratfuß bei einer Auslastung von 100 % Bruttojahresmieten in Höhe von 450.000 USD generiert. Sonstige Erträge ergeben sich aus verspäteten Gebühren, Einzelhandelsverkäufen, Verwaltungsgebühren, LKW-Mietprovisionen usw., und macht normalerweise zusätzliches Einkommen von 5 Prozent aus.

Eine 10-prozentige Anpassung des projizierten Gesamteinkommens ist üblich, da es sich um normale projizierte Leerstands- und Inkassoverluste handelt. Das Erreichen und Aufrechterhalten einer durchschnittlichen Auslastung von mindestens 90 Prozent sollte das Ziel jeder Entwicklung sein und zur Bewertung des Investitionspotenzials des Projekts herangezogen werden.

Die normalen Betriebskosten liegen im Allgemeinen zwischen 2,75 und 3 US-Dollar.25 pro Bruttoquadratfuß der Entwicklung. Diese Abweichung bei den Ausgaben ist auf die variablen Kosten in verschiedenen Märkten zurückzuführen, z. B. Grundsteuern, Managergehälter und Nebenkosten.

Der Nettobetriebsertrag (Net Operating Income, NOI) ist der Saldo der Erträge der Entwicklung nach Zahlung der Betriebskosten. Die Aufrechterhaltung des höchstmöglichen NOI ist äußerst wichtig, da er zur Bestimmung des gegenwärtigen und zukünftigen Werts der Anlage verwendet wird. Der NOI sollte zwischen 60 und 67 Prozent des effektiven Bruttoeinkommens einer Entwicklung liegen.

Der Schuldendienst für dieses spezielle Finanzmodell basiert auf dem Darlehensbetrag von 1,59 Millionen US-Dollar, einem Zinssatz von 10 Prozent und einer Amortisationsrate von 25 Jahren. Der Schuldendienst hängt vollständig von der mit dem Kreditgeber ausgehandelten finanziellen Vereinbarung ab. Die finanzielle Gesundheit des Anlegers und die Wahrnehmung des damit verbundenen Risikos durch den Kreditgeber bestimmen häufig den Zinssatz, den Kreditbetrag und die Amortisationszeit.

Mit der Ermittlung des tatsächlichen NOI einer Entwicklung und des über die Zeit zu zahlenden Schuldendienstes wird ein prognostizierter Cashflow abgeleitet. Im Finanzmodell in Tabelle 1 hat eine Investition von 397.615 USD einen positiven Cashflow von 117.761 USD oder eine „Cash-on-Cash“ -Kapitalrendite von 29,6 PROZENT generiert. Dies ist ein typischer ROI für Self-Storage-Investoren, was einer der Hauptgründe für das enorme Wachstum der Branche in den letzten 25 Jahren ist.

Was sind Self-Storage-Entwicklungskosten?

In Tabelle 1 ist auch eine vollständige Liste der durchschnittlichen Entwicklungskosten für die Gründung eines Self-Storage-Unternehmens aufgeführt. Auch hier gibt es Variablen, aber die meisten sind auf die tatsächlichen Kosten des Landes und Self-Storage-Einheiten Baukosten beschränkt.

Eine der größten Variablen und entscheidendsten Faktoren für die Bestimmung der Machbarkeit einer Entwicklung sind die tatsächlichen Kosten des Landes für die Entwicklung. Die zur Verfügung gestellte Finanzanalyse zeigt an, dass der Kaufpreis für das Land 3,25 USD pro Quadratfuß beträgt. Aufgrund einer Standortabdeckung von etwa 45,91 Prozent betragen die Nettokosten des Grundstücks pro Netto-vermietbaren Quadratfuß jedoch 6,82 US-Dollar. Die netto-vermietbare Quadratmeterzahl einer Entwicklung hängt vollständig von der zulässigen Abdeckung des Standorts ab. Die Maximierung der Netto-Leasing-Abdeckung auf dem Gelände hängt von Faktoren wie Zonenrückschlägen, Dienstbarkeiten, Versorgungsunternehmen, Anforderungen an die Einhaltung der Bauvorschriften sowie der Topographie und dem tatsächlichen physischen Layout des Standorts ab. Normale Standortabdeckungen reichen von 35 Prozent bis 50 Prozent.

Bei den Baukosten sind Baustellenarbeiten und Nebenkosten die größten variablen Kosten. Normale Website-Entwicklungskosten reichen von $ 4.25 bis 8 US-Dollar und hängen wiederum vollständig von der tatsächlichen Topographie und dem physischen Layout der Website ab. Rodung, Aushub, Regenentwässerung, Versorgungsunternehmen usw., sind alle standortspezifisch und ihre Kosten variieren von Standort zu Standort. Die Anstellung eines Bauingenieurs mit Selfstorage-Erfahrung soll sicherstellen, dass diese Kosten minimiert werden. Hüten Sie sich vor Grundstückskosten unter den Marktwerten. Meistens, Ein niedriger Grundstückspreis bedeutet, dass es ein Problem gibt, das große Ausgaben für die Standortentwicklung erfordert.

Natürlich hängen die Kosten für den Self-Storage-Bau von der Art des Produkts ab, das man entwickelt. Die Baukosten variieren jedoch nur geringfügig im Vergleich zu den variablen Kosten der Grundstücks- und Standortentwicklung. Die durchschnittlichen Kosten für den Bau, einschließlich Baustellenarbeiten / Nebenkosten, liegen zwischen 23 und 28 US-Dollar pro Bruttoquadratfuß oder etwa 67 Prozent des gesamten Entwicklungsbudgets.

Die verbleibenden Entwicklungskosten variieren nur geringfügig, mit Ausnahme der Finanzierungskosten und der Zinskosten. Die finanzielle Gesundheit eines Anlegers und seine Verhandlungsfähigkeit bestimmen diese Kosten. Die typischen Self-Storage-Entwicklungskosten liegen zwischen 34 und 42 US-Dollar pro Bruttoquadratfuß. Auch diese Varianz ist abhängig von Land, Bau und Finanzierungskosten. Es ist jedoch wichtig zu bedenken, dass ein Zusammenhang zwischen Marktmieten und Entwicklungskosten besteht. Je höher die Kosten in einem Markt sind, desto höher werden die Mieten sein.

Warum sind Finanzprognosen wichtig?

Das bereitgestellte Finanzmodell zeigt, dass eine Investition von 397.615 US-Dollar einen Cash-on-Cash-ROI von 29,6 Prozent erzielt, sobald die Entwicklung eine Auslastung von 90 Prozent beibehalten hat. Darüber hinaus zeigt es, dass der zukünftige Marktwert des Geschäfts, basierend auf einer Kapitalisierungsrate von 10 Prozent und den bestehenden finanziellen Bedingungen, 2,85 Millionen US-Dollar betragen würde. Daher könnte ein Investor beim Verkauf des Geschäfts zu einem zukünftigen Zeitpunkt einen Gewinn von 864.425 USD erzielen.

Eine weitere wichtige Finanzstatistik ist die Break-Even-Belegung für das Modell in Tabelle 1. Dieses spezielle Modell sieht vor, dass eine Auslastung von 65 Prozent alle Betriebs- und Schuldendienstkosten deckt. Normale Break-even-Belegung auf Schuldendienst in Self-Storage-Angebote reichen von 60 Prozent bis 72 Prozent. Dies liegt deutlich unter den normalen Break-Even-Belegungen für andere Arten von Immobilien. Die unterdurchschnittlichen Break-Even-Belegungen, die mit Self-Storage-Entwicklungen verbunden sind, minimieren das Risiko des Anlegers und geben ihm mehr Flexibilität, um mit Markt- oder Wirtschaftsschwankungen umzugehen.

Verstehen Sie, dass Finanzmodelle nur Projektionen sind. Eine Vielzahl von internen und externen Faktoren kann die finanzielle Gesamtleistung einer Entwicklung und den ROI des Investors beeinflussen. Das Finanzmodell in Tabelle 1 ist jedoch wirklich repräsentativ für das typische Self-Storage-Geschäft und projiziert, was der Investor normalerweise von seiner Investition erwarten kann. Self Storage war und ist eines der besten Anlageinstrumente in diesem Land.

Ist Self Storage eine erfolgreiche Investition?

Eine der besten Möglichkeiten, Immobilieninvestitionen zu vergleichen, besteht darin, die Performance von Self Storage und anderen Immobilieninvestitionen im letzten Jahrzehnt zu betrachten. Vor kurzem hat mein Unternehmen eine eingehende Studie über die Leistung von Mehrfamilien-, Büro-, Einzelhandels- und Self-Storage-Entwicklungen in Texas, Oklahoma, New Mexico, Colorado und Louisiana in den letzten 10 Jahren abgeschlossen. Die Studie konzentrierte sich auf die Ausfallrate der Entwicklungen, die zwischen 1980 und 1987 eröffnet wurden und während der wirtschaftlichen Rezession, die Mitte der 1980er Jahre in diesen Staaten begann, in Betrieb waren. Die Ergebnisse der Studie lauten wie folgt:

• Mehrfamilienhaus = Ausfallrate von 58 Prozent
• Büro = Ausfallrate von 63 Prozent
• Einzelhandel = Ausfallrate von 53 Prozent
• Self Storage = Ausfallrate von 8 Prozent

Die Anzahl der Self-Storage-Immobilien, die im Immobilienportfolio der FDIC oder von RTC zum Verkauf standen, betrug deutlich weniger als andere Immobilien im gleichen Zeitraum. Von diesen 8 Prozent bei Self-Storage-Ausfällen wurde eine beträchtliche Anzahl von Unternehmen von Finanzinstituten zurückgenommen, weil sie Sicherheiten für Kredite auf anderen Immobilien waren.

Warum gibt es einen wesentlichen Unterschied im Erfolg zwischen Self Storage und anderen Immobilien? Was sind die Schlüsselelemente, die Self Storage den zusätzlichen Vorteil geben, um schwierige wirtschaftliche Zeiten zu überstehen? Das erste, was ein Investor verstehen muss, ist, was mit dem Endverbraucher – Privat– und Geschäftskunden – während der Schwankungen in der Wirtschaft eines Marktes passiert.

Self-Storage-Markt

In Zeiten, in denen sich ein Markt wirtschaftlich erholt, beginnt das Geschäft zu florieren, die Beschäftigungsmöglichkeiten steigen und die Verkäufe neuer und bestehender Einfamilienhäuser steigen. Man würde erwarten, dass Self-Storage-Eigenschaften gut abschneiden; meistens tun sie es. Eine Bewertung typischer Self-Storage-Mietwohnungen in dieser Zeit würde in der Regel einen hohen Prozentsatz an mobilen Kunden zeigen – Menschen, die zum ersten Mal auf den Markt kommen, oder Kunden, die von Starterhäusern „aufkaufen“.

Auf der kommerziellen Seite bedeutet eine erhöhte Geschäftstätigkeit ein erhöhtes Volumen an gewerblichen Self-Storage-Mietern. Umgekehrt, wenn die Wirtschaft ins Stocken gerät, passiert dasselbe mit dem Geschäft, der Beschäftigung und den Immobilien im Allgemeinen. Der umgekehrte Effekt verursacht jedoch immer noch die gleiche Mobilität, von der Self Storage am häufigsten profitiert. Die Menschen beginnen, den Markt zu verlassen oder ihre Häuser zu verkaufen und in kleinere Häuser oder Wohnungen zu ziehen.

Kommerzielle Unternehmen verkleinern oder suchen nach Self Storage für ein wirtschaftlicheres Mittel zur Lagerung von Vorräten. Eine erstaunliche Wirtschaft hat negative Auswirkungen auf Self Storage, aber schauen Sie sich an, wie Self Storage-Immobilien im Vergleich zu anderen Immobilienprojekten aussehen. Während des konjunkturellen Abschwungs sinken die Mehrfamilienbelegungen um bis zu 25 Prozent, während die Büro- und Einzelhandelsbelegungen um bis zu 30 Prozent sinken. Wer sind die Büro- und Einzelhandelsmieter? Unternehmen, die entweder gescheitert sind, verkleinerte Operationen und zog in eine billigere Immobilie, oder komplett in einen anderen Markt bewegt. Dies sind entgangene Einnahmen aus Büro- und Einzelhandelsimmobilien, die erst wiedergewonnen werden, wenn sich die Marktwirtschaft verbessert.

Self Storage wird auch einen anfänglichen Rückgang der Auslastung haben, der von Markt zu Markt unterschiedlich ist, aber normalerweise zwischen 15 und 20 Prozent liegt. Eine typische Leverage-Self-Storage-Immobilie hat jedoch eine Break-Even-Auslastung zwischen 60 Prozent und 72 Prozent. Vergleichen Sie dies mit gehebelten Mehrfamilien-, Büro- und Einzelhandelsimmobilien mit einer Break-Even-Auslastung zwischen 80 und 90 Prozent. Welches Immobilieninvestment hat mehr Spielraum, um Marktrückgänge aufzufangen?

Self-Storage-Vermietungsgeschäft

Mieten sind ein weiterer Schlüssel zum Erfolg von Self-Storage-Immobilien. Die durchschnittlichen jährlichen Mietspannen für die in unserer Studie befragten Immobilien lauten wie folgt:

• Mehrfamilienhaus- $ 7,5 bis $ 12 pro Quadratfuß
• Büro– $ 14 bis $ 24 pro Quadratfuß
• Einzelhandel– $ 16 bis $ 20 pro Quadratfuß
• Self Storage– $ 6,5 bis $ 12 pro Quadratfuß

Self Storage Mieten fallen in den Bereich anderer Immobilienprojekte. Es ist nicht ungewöhnlich, dass Kunden das gleiche oder mehr pro Quadratfuß für die Lagerung bezahlen, wie sie es für das Leben in einer Wohnung tun. Dieser Mietvergleich ist noch aufschlussreicher, wenn man die Mieten mit den durchschnittlichen Entwicklungskosten pro Immobilientyp vergleicht. Die durchschnittlichen Entwicklungskosten pro befragter Immobilie sind wie folgt:

• Mehrfamilienhaus– $ 60 bis $ 70 pro Quadratfuß
• Büro– $ 50 bis $ 100 pro Quadratfuß
• Einzelhandel– $ 50 bis $ 80 pro Quadratfuß
• Self Storage– $ 34 bis $ 42 pro Quadratfuß

Beim Vergleich von Mieten und entwicklungskosten, Self Storage hat meistens Mieten, die etwas geringer sind. Die Gesamtentwicklungskosten für Self Storage betragen jedoch ein Drittel bis die Hälfte der Kosten für Mehrfamilien-, Büro- oder Einzelhandelsimmobilien. Für den Investor bedeutet dies eine deutlich geringere zu bedienende Investitions- oder Kreditsumme bei vergleichbaren Mieten zu anderen Immobilieninvestments.

Die Betriebskosten und die tatsächlichen Managementanforderungen sind ein weiteres Schlüsselelement, das Investoren anspricht. Wie bereits erwähnt, liegen die Betriebskosten für Self Storage zwischen 2,75 und 3,25 US-Dollar pro Netto-vermietbarem Quadratfuß. Vergleichen Sie dies mit den Betriebskosten für die anderen befragten Immobilien, die zwischen 3,50 und 5 US-Dollar pro Quadratfuß liegen. Wohnungen, Büro- und Einzelhandelsimmobilien müssen das Gelände, die Geräte, die Sanitäranlagen, die elektrischen Armaturen und eine Vielzahl anderer Wartungsarbeiten, die normalerweise ein Wartungspersonal erfordern, kontinuierlich warten.

Es gibt Wohnung „Make-readies“ und Innenumbau für neue Büro- und Einzelhandelsmieter. Im Vergleich dazu hat Self Storage normalerweise einen oder zwei Manager und nur sehr wenige der Wartungs- „Kopfschmerzen“, die mit „Live-in“ -Mietern verbunden sind. Im Allgemeinen hat ein Self-Storage-Investor nur sehr wenige Probleme, die mit anderen Immobilien verbunden sind.

Das „Endergebnis“ beim Vergleich von Self Storage mit anderen Immobilieninvestitionen ist, dass der Investor für die typische Self-Storage-Immobilie einen viel höheren ROI erzielen kann als für andere Immobilieninvestitionen. Zweitens ist die Anfangsinvestition des Anlegers ein Drittel oder die Hälfte dessen, was andere Immobilieninvestitionen erfordern. Aufgrund der geringeren Break-Even-Belegung sollte der Anleger den Cashflow für Investitionen früher und ein viel geringeres Risiko in Bezug auf wirtschaftliche Rückgänge und deren Auswirkungen auf niedrigere Belegung und Mieten erwarten. Der Investor muss sich nicht um zusätzliche Kapitalanforderungen in Bezug auf Mieterverbesserungen oder kontinuierliche Wartung kümmern.

Die oben genannten Vorteile für Investitionen in Self Storage waren und sind die Schlüsselelemente für den Erfolg. Die Zukunft der Self-Storage-Branche ist sehr vielversprechend. Die Branche wird zusammen mit der Nachfrage nach ihrer Verwendung weiter reifen. Diejenigen Investoren, die sich in Self Storage wagen, werden entdecken, was die Branchenpioniere vor 25 Jahren getan haben: Self Storage ist heute und in Zukunft eines der besten Investmentvehikel in diesem Land.

Herunterladen & Tabelle 1 anzeigen: Finanzmodell
A. Kapitalflussrechnung
B. Aufstellung der Entwicklungskosten jährlich
C. Projektspezifikationen
D. Entwicklungsfinanzvariablen
E. Entwicklungsfinanzdaten