et uundgåeligt aspekt ved at drive en virksomhed beskæftiger sig med regelmæssig vedligeholdelse af dine aktiver, udstyr og ejendom. Desværre vil dit ofte anvendte udstyr lejlighedsvis fungere, mislykkes eller bremse over tid på grund af naturlig slitage (men du kan tage skridt til at forlænge levetiden for din virksomheds mest væsentlige aktiver, som vi diskuterer senere).

denne artikel er rettet mod de forskellige typer vedligeholdelse, du står over for som virksomhedsejer eller leder, nemlig proaktive vedligeholdelsesstrategier og responsive vedligeholdelsesstrategier. Inden for disse grupperinger dækker vi flere specifikke typer vedligeholdelse, herunder forebyggende, forudsigelig, planlagt, tilstandsbaseret, reaktiv, nødsituation og korrigerende vedligeholdelse. Vi vil tale mere om, hvad disse forskellige typer vedligeholdelse indebærer, hvad de koster, og hvordan de vil bidrage til din virksomheds succes i det lange løb.

proaktive Vedligeholdelsesstrategier

forebyggende vedligeholdelse

Hvad er det?

forebyggende vedligeholdelse defineres som at tage forholdsregler eller handlinger for at forhindre udstyrsfejl, før de rent faktisk opstår. Forebyggende vedligeholdelse involverer typisk rutinemæssige inspektioner, opgraderinger, korrekt smøring (hvor relevant), justeringer og udskiftning af forældet udstyr eller dele.

forebyggende vedligeholdelse kan implementeres i mange områder af din virksomhed og inkluderer enhver forebyggende handling, såsom udskiftning af vandfiltre, regelmæssig rengøring af Vigtigt udstyr (såsom køleskabskondensatorspoler), inspektion af erhvervskøretøjer (dvs.varevogne) og kontrol af fugemasse og tætning for at beskytte en ejendom mod vandskader.

den forebyggende vedligeholdelse, du udfører, vil naturligvis være specifik for din virksomhed og bør altid involvere nøje inspektion af dine største aktiver eller det mest værdifulde udstyr til den daglige drift.

fordele

et par fordele ved forebyggende vedligeholdelse inkluderer:

• minimeret nedetid og forretningslukninger på grund af uventede udstyrsfejl – dette hjælper dig med at undgå økonomisk tab og beskytte din bundlinje.
• øget forventet levetid for Vigtigt udstyr og aktiver – inspektion, opdatering og pleje af din virksomheds aktiver vil resultere i mindre penge brugt på nyt udstyr i det lange løb.
• nedsat energiforbrug for din virksomheds aktiver – når udstyret kører optimalt, kræves der mindre energi, hvilket betyder lavere forsyningsregninger for din virksomhed.

udgifter til implementering– ($$)

nogle forebyggende vedligeholdelsesaktioner kræver planlægning, som enten kan tage tid væk fra den daglige dag i din virksomhed eller resultere i penge brugt på inspektioner og opgraderinger. For regelmæssige forebyggende vedligeholdelseshandlinger har du en stigning i lønomkostningerne for at have teknikere på stedet, der kan udføre sådanne handlinger, snarere end at indgå en tekniker nu og da. Dette kan selvfølgelig afhænge af din unikke virksomheds størrelse, behov og budget.

relevante industrier til forebyggende vedligeholdelse

forebyggende vedligeholdelse er ret universel og bør overvejes i enhver industri, herunder men ikke begrænset til fremstilling, fødevareproduktion, olie & gas, restauranter, fitnesscentre, detailhandel, uddannelse og sundhedspleje.

eksempel på forebyggende vedligeholdelse

en uventet køleskabsopdeling kan efterlade en restaurant, hvilket resulterer i betydeligt madtab, lukker resten af dagen (eller den tid det tager at planlægge og foretage reparationer) og høje reparationsomkostninger. Udførelse af regelmæssige inspektioner og rengøring af kondensatorspolerne hjælper med at forhindre, at en sådan dyr hændelse opstår, og vil betyde mindre risiko for din virksomhed i det lange løb.

forudsigelig vedligeholdelse

Hvad er det?

forudsigelig vedligeholdelse sporer normal drift af et apparat eller en maskine for at opdage mulige defekter, før de udgør et problem. Denne type vedligeholdelse bruger tilstandsovervågningsteknologi til at måle udstyrets ydeevne, typisk ved hjælp af IoT (Internet of Things).

IoT er mere eller mindre et system, der forbinder elektroniske enheder til mekaniske og digitale maskiner og er udstyret med evnen til at registrere og overføre data uden at kræve menneskelig interaktion eller interferens. Dette betyder, at forudsigelig vedligeholdelse vil advare dig om mulige maskinmangler uden nogen tilskyndelse til din ende.

generelle eksempler på forudsigelig vedligeholdelse inkluderer udstyrsobservation, olieanalyse og sensorer til energiforbrug.

fordele

en af de største grunde til, at forudsigelig vedligeholdelse er så værdifuld, er, at det kun giver mulighed for vedligeholdelse, når det er absolut nødvendigt—det vil sige lige før udstyrsfejl sandsynligvis vil forekomme. Det betyder:

• mindre penge brugt på forebyggende vedligeholdelse af en maskine, der ikke har brug for det – forudsigelig vedligeholdelse giver dig mulighed for at spare penge indtil sidste øjeblik, når vedligeholdelse eller reparationer faktisk er påkrævet, men før der opstår reelle systemskader (hvilket resulterer i forretnings-nedlukninger og mekaniske nedbrud).
• færre produktionstimer tabt som følge af udstyrsfejl – den nøjagtige teknologi til forudsigelig vedligeholdelse betyder, at du undgår total maskinfejl, hvilket kan være et hårdt hit for standardoperationer, hvis den pågældende maskine er integreret i din virksomhed.
• en ti gange stigning i ROI, og betydelige vedligeholdelse og nedetid reduktioner – forudsigelig vedligeholdelse er vist at bidrage til en fænomenal ti gange stigning i investeringsafkastet, samt en 70-75% fald i udstyr nedbrud og en 35% -45% reduktion i nedetid. Statistikken lyver ikke!

udgifter til implementering– ($$$$)

Desværre er en af de største—og muligvis kun—ulemper ved forudsigelig vedligeholdelse høje omkostninger på forhånd. Forudsigelig vedligeholdelse kræver et niveau af teknologi, som standard forebyggende vedligeholdelse ikke gør, og kan også kræve medarbejdere, der nøjagtigt kan fortolke tilstandsovervågningsdataene. Dette kan endda betyde, at du bliver nødt til at overveje at ansætte nogen på deltid, udelukkende for at læse og videresende disse data. For at afgøre, om forudsigelig vedligeholdelse er rigtig for dig, skal du huske budgetmæssige overvejelser.

relevante industrier til forudsigelig vedligeholdelse

de industrier, der er afhængige af forudsigelig vedligeholdelse, har normalt udstyr, der er kritiske for deres drift og har fejltilstande, der kan forudsiges med regelmæssig overvågning. Industrier, der kan passe til disse kriterier, inkluderer fødevareproduktion, olie og gas, fremstilling, kraft-og energianlæg, IT osv.

eksempel på forudsigelig vedligeholdelse

et fødevareproduktionsanlæg kan stole på forudsigelig vedligeholdelse for deres værdifulde industrielle ovne, som muligvis kører 24/7 for at forblive konkurrencedygtige. En sensor ville blive installeret i ovnen, der ville evaluere og producere data vedrørende temperatur og vibrationer, der ville advare personalet om at foretage justeringer eller justeringer af maskiner med dårlig ydeevne i realtid, hvilket reducerer behovet for at lukke produktionen helt ned.

planlagt vedligeholdelse

Hvad er det?

planlagt vedligeholdelse dækker enhver vedligeholdelse, der er planlagt, planlagt og dokumenteret. Det er specifikt defineret som forebyggende vedligeholdelse, der udføres i henhold til en fast plan.

grundlæggende implementeres planlagt vedligeholdelse for at reducere virksomhedens nedetid, hvilket ofte stammer fra uforudsete udstyrsfejl og i høj grad kan påvirke en virksomheds bundlinje. Skulle en sådan fejl opstå, ville enhver plan eller strategi, der ville få det pågældende udstyr i gang igen, være en type planlagt vedligeholdelse.

forebyggende vedligeholdelse er en type planlagt vedligeholdelse og vil redegøre for og forhindre maskinnedbrud, før de opstår (som diskuteret detaljeret længere oppe). Der er også planlagt, uplanlagt vedligeholdelse, som er processen med at korrigere eller fastsætte et system, der allerede er brudt, og forudse sådanne forretningshindringer på forhånd. For eksempel, hvis du administrerer en flåde af biler, ville det være hurtigt og nemt for en tekniker at have ekstra batterier til rådighed, så udskiftning af et ødelagt batteri.

fordele

planlagt vedligeholdelse er relativt enkel at implementere og er generelt ret omkostningseffektiv. Fordelene inkluderer:

• beredskab i tilfælde af udstyrsfejl eller helt at forhindre en sådan fejl – hvis det er muligt, er det altid en god ide at være forberedt med backup-forsyninger eller en handlingsplan i tilfælde af sammenbrud. Forberedelse i overensstemmelse hermed for disse sjældne forekomster kan spare produktionstid og penge.
• planlagt vedligeholdelse er ofte så enkel som en regelmæssig, planlagt inspektion, sæsonbestemt vedligeholdelse osv. – Ligesom forebyggende vedligeholdelse er planlagt vedligeholdelse ikke særlig svært at trække af. At følge producentens anbefalinger til udstyrsinspektioner eller ringe til en tekniker for at opdatere vigtige systemer efter behov er ofte værd at den kortsigtede splurge.
• betydelige omkostningsbesparelser på lang sigt – omkostningerne ved regelmæssig, rutinemæssig vedligeholdelse koster ofte mindre på lang sigt end at håndtere et stort problem, efter at det er opstået.

udgifter til implementering– ($$)

omkostningerne ved at udføre planlagte vedligeholdelsestjenester er ikke særlig høje. Dette afhænger selvfølgelig af den maskine eller det udstyr, der skal inspiceres eller serviceres. Tømning fedt fælder i restauranter, for eksempel, er langt billigere end nogle HVAC inspektioner er.

relevante industrier til planlagt vedligeholdelse

planlagt vedligeholdelse er universel for alle brancher og bør overvejes i fremstilling, restaurant (mad & drik), gæstfrihed, fitnesscenter og sundhedscentre, detailhandel og skoler for at nævne nogle få.

eksempel på Planlagt vedligeholdelse

det anbefales generelt, at en restaurant kontrollerer og tømmer sine fedtfælder hver 1-3 måned afhængigt af virksomhedens størrelse og omfang. Dette forhindrer kloakledninger i at blive tilstoppet med affald.

Tilstandsbaseret vedligeholdelse

Hvad er det?

Tilstandsbaseret vedligeholdelse refererer til processen med hurtig handling på en maskine, der er i de tidlige stadier af udstyrsfejl. Mange maskiner producerer en slags advarsel om, at systemet begynder at fungere, før der opstår total sammenbrud, og tilstandsbaseret vedligeholdelse giver mulighed for et sidste øjebliks svar på et system eller en maskine, der går ned.

følgende diagram hjælper dig med bedre at forstå processen med tilstandsbaseret vedligeholdelse som reaktion på en maskines tilbagegang:

fordele

mens tilstandsbaseret vedligeholdelse har brug for en masse data, der skal indsamles, er der klare fordele ved denne teknologi, herunder:

• reduceret antal samlede maskinnedbrud – når det hele er sagt og gjort, kan tilstandsbaseret vedligeholdelse hjælpe dig med at undgå en total maskinfejl, hvilket kan resultere i at skulle bruge top dollar på en udskiftning i sidste øjeblik.
• tilgængelighed af udstyr – hvis et væsentligt udstyr pludselig skulle gå i stykker, kan dette resultere i at miste en hel dag eller mere af produktion og salg, mens du venter på at få det rettet, eller indtil du kan købe en erstatning. Vellykket tilstandsbaseret vedligeholdelse betyder, at du har formået at forhindre, at dit udstyr helt svigter, så det kan fungere, indtil du kan foretage fejlfinding mere grundigt.
• advarsel om nedbrud – det siger sig selv, men en advarsel om, at en maskine eller et system har brug for opmærksomhed, er at foretrække frem for at miste sin funktionalitet på en gang. Hvis sådanne meddelelser er standard for din maskine, kan du endda have tid nok til at ringe til en mekaniker i stedet for at forsøge at reparere udstyr alene.

udgifter til implementering– ($$$-$$$$)

Tilstandsbaseret vedligeholdelse kan være en dyr initialinvestering. Hvis en maskine ikke allerede er udstyret med denne type teknologi, kan det koste tusinder at konfigurere den, afhængigt af det pågældende udstyr. Det er klart, at for maskiner, der er billigere end installationsprocessen, er det nok ikke en god ide at foretage investeringen for det pågældende stykke maskiner. Men hvis du beslutter dig for at installere CBM-teknologi, skal du bemærke, at nogle virksomheder har rapporteret op til 30% reduktion i vedligeholdelsesomkostninger over tid ved at tage dette trin.

relevante industrier til Tilstandsbaseret vedligeholdelse

industrier, der typisk har udstyr med høje omkostninger og er kritiske for driften. Mest typisk almindelig i fremstilling, olie & gas -, kraft-og energianlæg og fødevareproduktion med tunge maskiner.

eksempel på Tilstandsbaseret vedligeholdelse

en sensor, der måler vibrationer i et roterende udstyr, kan advare dig, når det bevægelige stykke begynder at falde ud af justering og øge vibrationen. Dette får sensoren til at advare dig, når vibrationen er ude af det interval, du har indstillet.

Responsive Vedligeholdelsesstrategier

nu hvor vi har dækket nogle proaktive vedligeholdelsesstrategier, vil vi undersøge responsiv vedligeholdelse, ellers kendt som brandbekæmpelse (reagerer på et system eller maskinnedbrud, når det er sket).

reaktiv vedligeholdelse

Hvad er det?

reaktiv vedligeholdelse er enhver reaktion eller reaktion på fastsættelse af en fejlbehæftet maskine, der skal repareres. Det fokuserer på at gendanne ødelagt udstyr til normale driftsforhold, hvis det overhovedet er muligt. Denne proces kræver typisk en mekanikers tjenester eller producenthjælp til at reparere det ødelagte maskiner, hvilket kan være ret dyrt afhængigt af anmodningens hastende karakter og omfang.

fordele

reaktiv vedligeholdelse er langt fra ideel, men der er stadig et par fordele:

• lavere forhåndsomkostninger (ingen investering) – hvis du ikke investerer i nogen form for forebyggende vedligeholdelse og venter på, at dit udstyr mislykkes, før du tager handling, sparer du stadig nogle penge, du ville have brugt på indledende forebyggende vedligeholdelsesomkostninger.
• mindre personale er nødvendigt – hvis du ikke bruger en forebyggende vedligeholdelsesplan for dine aktiver, tager det generelt mindre personale at administrere udstyr, end det ville gøre for konsekvent at analysere og reagere på maskinadvarsler og funktionsfejl.
• ingen planlægningstid kræves – når udstyr fejler, fejler det, og mekanikere og teknikere reagerer normalt ret hurtigt—alt hvad du skal gøre er at vente på, at de dukker op og løser det, ingen tid kræves på din ende.

udgifter til implementering– ($$-$$$$)

der er ingen En-størrelse-passer-alle for reaktiv vedligeholdelse. Det hele koger ned til, hvor meget din specifikke maskine vil koste at rette. Nogle maskiner kan koste en betydelig mængde penge at genoprette (og i så fald kan du blot overveje nyt udstyr), mens andre måske kun koster et par hundrede dollars. Dette er en af grundene til, at mange virksomheder bruger en form for forebyggende vedligeholdelsesstrategi—jo værre udstyrsskaden er, jo større er reparationsomkostningerne.

relevante industrier til reaktiv vedligeholdelse

reaktiv vedligeholdelse gælder for enhver branche, men bruges mindst som en “strategi” inden for fremstilling, olie & gas og IT-forretning og er typisk mere almindelig i restaurant-og detailbranchen. Dette afhænger selvfølgelig af omkostningerne ved disse virksomheders aktiver, og hvor meget indehavere er villige til at investere for at beskytte dyrt udstyr på forhånd.

eksempel på reaktiv vedligeholdelse

hvis et restaurantkøleskab pludselig holder op med at arbejde, kan dette føre til ødelæggelse af mad og kan endda få restauranten til at lukke af sundhedsmæssige årsager. Et funktionssvigt køleskab kan være skadeligt for restauranten som helhed, afhængigt af hvor længe køleskabet er ude af drift.

Nødvedligeholdelse

Hvad er det?

Nødvedligeholdelse svarer til reaktiv vedligeholdelse—begge processer kræver en reaktion i sidste øjeblik på den pludselige nedbrydning af udstyr. Imidlertid indebærer nødvedligeholdelse en eller anden form for trussel mod sundhed og sikkerhed (f.eks. kan et pludseligt kemikaliespild i et produktionsanlæg kræve total evakuering af lokalerne samt advare de relevante myndigheder).

fordele

generelt er det ikke en situation, du vil finde dig selv i at skulle udføre nødvedligeholdelse. Rodet er typisk ikke værd at de penge, du måske har sparet på planlægning og forebyggelse. Det sagt, to fordele inkluderer:

• ingen indledende omkostninger involveret – Du kan ikke altid forudse, hvornår eller hvordan en stor trussel mod din virksomhed og personale kan forekomme. Bortset fra at overholde standard sundheds-og sikkerhedskrav og tage normale forholdsregler, udelukker investeringer ikke muligheden for, at freak-ulykker opstår.
• ingen planlægning kræves – igen er det nok ikke meget af en “fordel”, når du rent faktisk befinder dig i en situation, der udgør en betydelig sundhedsrisiko for din virksomhed, Personale og kunder, men “opadrettede” er, at planlægningstiden er minimal for disse typer hændelser.

udgifter til implementering– ($$$$)

implementering af nødvedligeholdelse kan være meget dyrt og afbryder ikke kun den daglige strøm af din virksomhed, men koster også et betydeligt beløb at udføre. Det er ikke ualmindeligt, at nødvedligeholdelsesudgifter koster dobbelt så meget som en forebyggende vedligeholdelsesstrategi, da svaret er så presserende, og vedligeholdelsens art ofte er omfattende.

relevante industrier til Nødvedligeholdelse

industrier, der rutinemæssigt bruger nødvedligeholdelse, inkluderer kemiske og produktionsanlæg, lejerbygninger og boligsamfund for at nævne nogle få.

eksempel på Nødvedligeholdelse

en kloakbackup, der oversvømmer en lejers lejlighed, kunne let koste anlægget tusinder af dollars i reparationer og materielle skader og vil sandsynligvis resultere i en evakuering fra den lejlighed (og de omkringliggende lejligheder).

korrigerende vedligeholdelse

Hvad er det?

korrigerende vedligeholdelse beskrives bedst som enhver handling, der målretter mod og løser en systemfejl, så udstyret kan gendannes i korrekt funktionsdygtig stand. I modsætning til reaktiv vedligeholdelse er det ikke en strategi; det er snarere en handling, der er rettet mod et bestemt udstyr. Derudover kan fejlen blive fanget eller bemærket, før den forårsager et betydeligt problem eller total udstyrsnedbrud.

fordele

fordele ved korrigerende vedligeholdelse inkluderer:

• reduceret varighed af planlagt og uplanlagt nedetid-korrigerende handlinger træffes typisk hurtigt, hvilket betyder, at udstyrets nedetid (forhåbentlig) er kort.
• reducerede omkostninger og tid til at køre en reaktiv vedligeholdelsesstrategi – at have en reaktiv vedligeholdelsesstrategi kræver planlægning, som ofte kommer med tilhørende omkostninger og tid brugt på strategisering snarere end produktion. Korrigerende handling er alternativt et hurtigt korrigerende svar på et isoleret udstyr.
• reducerede omkostninger til vedligeholdelsesoperationer/reducerede nødvedligeholdelsesordrer – elementer, der kræver korrigerende handlinger, kan eskalere til nødvedligeholdelse, hvis de ikke er markeret. Udførelse af korrigerende vedligeholdelse reducerer normalt chancerne for, at nødsituationer opstår.

udgifter til implementering– ($$-$$$$)

afhængigt af omfanget af nødvendige reparationer kan korrigerende vedligeholdelse være alt fra moderat dyrt til meget dyrt. Hvis reparationerne let kan repareres og isoleres, er dine samlede omkostninger muligvis ikke meget mere end de oprindelige investeringer i implementering af en proaktiv vedligeholdelsesstrategi.

relevante brancher til korrigerende vedligeholdelse

enhver industri kan bruge korrigerende vedligeholdelse, herunder restauranter, fitnesscentre, butikker, skoler og virksomhedskontorer.

eksempel på korrigerende vedligeholdelse

hvis der opbygges frost eller is i en fryser, kan dette eskalere til en dyr konsekvens for en restaurant. Isakkumulering kan forstyrre optimal køling, hvilket får kompressorer til at bruge mere energi og køre mindre effektivt. Hvis Is allerede er opbygget i en kommerciel fryser, skal den optøes enten ved at slukke for systemet midlertidigt eller ved at bruge et værktøj som en hårtørrer til at fremskynde processen. Dette er et eksempel på en fuldstændig omkostningseffektiv korrigerende vedligeholdelseshandling.

hver type vedligeholdelsesstrategi har sine fordele og ulemper, og der er ingen En-størrelse-passer-alle, når det kommer til din virksomhed. Tag dig tid til at bestemme, hvad der fungerer bedst for dig, og med succes beskytte din virksomhed mod dyre vedligeholdelse og reparationer.

Vedligeholdelsesapplikationer

Facilitetsvedligeholdelse

Hvad er det?

Facilitetsvedligeholdelse sikrer, at alle områder, Aktiver og strukturer i eller omkring et anlæg fungerer så optimalt som muligt for maksimal effektivitet og sikkerhed. Forebyggende vedligeholdelse bruges ofte til at opretholde et anlægs aktiv, såsom HVAC-maskiner, og reaktiv vedligeholdelse bruges hovedsageligt til at holde områderne i et anlæg under gode driftsforhold, såsom maling af væggene.

vedligeholdelse af ejendom

Hvad er det?

ejendomsvedligeholdelse defineres bedst som enhver forebyggende eller korrigerende vedligeholdelsesforanstaltning, der træffes for at holde en ejendom fuldt funktionel og fungerer i sin bedste stand. Reaktiv vedligeholdelse bruges ofte til at svare på lejers anmodning om at reparere genstande i deres enheder, og forebyggende vedligeholdelse bruges til regelmæssigt at inspicere og udskifte filtre i vigtige aktiver som en HVAC-maskine.