Hvad er en udsættelse?

en udsættelse er en retssag fra en udlejer, indgivet i retten, for at fjerne en lejer fra en lejebolig.

Hvorfor kan en udlejer udskyde mig?

• du betalte ikke husleje

• du forblev på lejeenhedens lokaler efter udløbet af lejeperioden (uanset om lejekontrakten er skriftlig eller ej)

• du er gæst (eller lejer efter ønske), og udlejer vil have dig til at forlade

• du har brudt enhver betingelse for lejekontrakten

• du har begået visse forbrydelser mod mennesker eller ejendom, mens du var på stedet

• du har begået visse forbrydelser, der involverer besiddelse, brug eller salg af narkotika på ejendommen

jeg betalte ikke min husleje, kan udlejer udskyde mig?

måske. Hvis du ikke betaler lejen, og du modtager en ‘ti-dages varsel’ eller ‘krav om overholdelse eller besiddelse’ og ikke betaler husleje inden for de ti dage, kan en udlejer indgive en udsættelsessag i retten for at få dig fjernet fra lejeboligen.

så længe du betaler huslejen fuldt ud (det krævede beløb i Udsættelsesmeddelelsen, som undertiden inkluderer sene gebyrer) inden for ti dage efter, at du har modtaget meddelelsen, kan du stoppe udsættelsen fra at gå videre. Men når de ti dage er gået, kan din udlejer afvise din betaling og fortsætte med udsættelsen.

sørg for at få en skriftlig kvittering, hvis du betaler din husleje og eventuelle sene gebyrer.

der er nogle typer boliger, hvor en udlejer kan give dig mindre end ti dage til at betale lejen. Hvis en udlejer ejer fem eller mindre enfamiliehuse, og din lejekontrakt siger, at perioden på ti dage ikke gælder, skal en udlejer kun give dig fem dage til at betale lejen. Hvis din arbejdsgiver eller en partner af din arbejdsgiver leverer din bolig, skal din udlejer kun give dig tre dage til at betale lejen. Uanset hvilken tidsperiode der gælder for dig, skal en udlejer give dig et krav om lejen, inden du starter en udsættelsessag.

for at undgå udsættelse skal du faktisk betale eller forsøge at aflevere pengene til udlejer. Lovende at betale på et fremtidigt tidspunkt er ikke godt nok, medmindre udlejer accepterer at vente på pengene. Hvis udlejer accepterer at vente, skal du sørge for at få en skriftlig aftale fra din udlejer.

jeg brød en betingelse for lejekontrakten, kan udlejer udskyde mig?

måske. Hvis du har brudt en betingelse for lejekontrakten, vil du højst sandsynligt modtage en ti-dages efterspørgsel efter overholdelsesmeddelelse, der giver dig mulighed for at rette (helbrede) problemet inden for ti dage. Hvis du løser problemet inden for ti dage, bliver du ikke udsat.

der er nogle typer boliger, hvor du har mindre end ti dage til at rette op på problemet. Hvis en udlejer ejer fem eller mindre enfamiliehuse, og din lejekontrakt siger, at perioden på ti dage ikke gælder, skal de kun give dig fem dage til at rette op på problemet. Hvis din arbejdsgiver eller en partner af din arbejdsgiver leverer din bolig, skal udlejer kun give dig tre dage til at rette op på problemet.

men hvis du har brudt den samme betingelse for lejekontrakten mere end en gang, har du muligvis ikke en chance for at rette (helbrede) problemet, og du bliver nødt til at rejse om ti dage, eller din udlejer kan starte en udsættelsessag.

Hvad er udsættelsesproceduren for lejere med en skriftlig lejekontrakt?

udlejer skal give en skriftlig ti-dages efterspørgselsmeddelelse. Denne meddelelse skal gives til lejeren personligt, lagt ud på døren, sendt, eller givet til nogen i husstanden over 15 år gammel.

ti dages varsel vil enten være en:

• “Bemærk at helbrede “også kendt som”krav om overholdelse eller besiddelse”. Denne meddelelse skal fortælle dig, hvad din udlejers klage er, og giver dig mulighed for enten at rette op på problemet inden for ti dage eller afslutte lejeenheden. Du modtager normalt denne meddelelse, hvis du ikke har betalt lejen eller kun har overtrådt en betingelse for lejekontrakten en gang. Hvis du betaler huslejen eller løser problemet inden for ti dage, bliver du ikke udsat (selvom du stadig kan blive udsat for forsinkede gebyrer eller andre gebyrer).
• • der er nogle typer boliger, hvor du har mindre end ti dage til at betale huslejen eller rette problemet. Hvis en udlejer ejer fem eller mindre enfamiliehuse, og din lejekontrakt siger, at perioden på ti dage ikke gælder, har du kun fem dage til at betale huslejen eller rette problemet. Hvis din arbejdsgiver eller din arbejdsgivers partner leverer din bolig, har du kun tre dage til at betale lejen eller rette op på problemet.
• “meddelelse om at afslutte eller forlade” betyder, at du ikke har mulighed for at rette op på problemet, og du skal forlade lejeenheden inden for 10 dage. Du kan modtage denne meddelelse, hvis du har brudt den samme betingelse for lejekontrakten mindst en gang før. Du kan også modtage denne type meddelelse, hvis du har begået en “væsentlig overtrædelse”, normalt en voldshandling eller en narkotikarelateret forbrydelse. Du kan også modtage en sådan meddelelse i slutningen af lejeperioden, selvom det ikke er påkrævet, medmindre der er en vis bestemmelse om det i lejekontrakten. Generelt vil lejekontrakten kræve mere varsel.
  • der er nogle typer hjem, hvor du har mindre tid til at forlade (Afslut). Hvis en udlejer ejer fem eller mindre enfamiliehuse, og din lejekontrakt siger, at perioden på ti dage ikke gælder, har du kun fem dage til at forlade. Hvis din arbejdsgiver eller en partner af din arbejdsgiver giver din bolig, så har du kun tre dage til at forlade.

***vigtig note: en ti-dages varsel betyder, at du har ti dage til at betale huslejen/rette problemet, ellers bliver retten involveret. Det betyder ikke, at du skal være ude af dit hus om ti dage. Det betyder heller ikke, at du ikke behøver at betale for sent gebyrer.

***vigtig note til lejere i subsidierede boliger: lejere i subsidierede boliger kan modtage yderligere meddelelser med yderligere rettigheder, herunder større tidsrammer og retten til at mødes med udlejer, før udlejer kan indgive en udsættelsesmeddelelse.

der er specifikke krav til en gyldig udsættelsesmeddelelse. Hvis du ikke modtager en meddelelse med disse oplysninger om det, kan du have et forsvar i retten.

• meddelelsen om helbredelse / krav om overholdelse eller besiddelse skal indeholde følgende oplysninger:
  • lokalets adresse
  • at du har ti (10) dage til at helbrede/rette overtrædelsen af lejekontrakten eller flytte
  • den påståede overtrædelse af lejekontrakten i detaljer
  • meddelelsen kan angive, at du har 5 dage til at rette overtrædelsen, hvis du bor i fritagne boliger, eller 3 dage til at rette overtrædelsen, hvis du bor i arbejdsgiverforsynede boliger
    • den dato, hvor du skal overholde lejemålet eller fraflytte, og
    • underskrift af udlejer, eller hans eller hendes agent eller advokat
• ti (10) dages varsel til Afslut eller Fraflyt (gentagne eller væsentlige overtrædelsesmeddelelser) skal indeholde følgende oplysninger:
  • lokalets adresse
  • den påståede misligholdelse af lejemålet i detaljer
  • at den påståede misligholdelse enten er en gentagen overtrædelse af lejemålet eller en væsentlig overtrædelse af lejemålet
  • den dato, hvor du skal flytte ud og
  • udlejerens underskrift eller hans eller hendes agent eller advokat

på den 11. dag (eller 6. hvis du bor i fritagne boliger, eller 4. dag, hvis du bor i arbejdsgiverforsynede boliger) fra den dag, du eller nogen i din husstand modtager meddelelsen, hvis du ikke har helbredt (korrigeret problem), kan udlejer gå til retten og indgive en stævning og klage. Hvis du modtager en indkaldelse og klage, får du en retsdato. Retten dato skal være mindst syv dage og ikke mere end fjorten kalenderdage efter du er serveret med (modtage) papirerne. I løbet af denne tid kan du forblive i din lejeenhed.

* * * vigtig note: selvom du lovligt har lov til at forblive i din lejeenhed i løbet af denne tid, kan du, hvis du går til retten og taber, fjernes af sheriffen så snart 10 dage efter, at retsafgørelsen er udstedt.

hvis du vil bestride udsættelsen, skal du indsende et svar (eller svar) på indkaldelsen og klagen ved at udfylde formular CRCCP 3 (Klik her for en kopi) fra siden udsættelsesformularer på statens domstols hjemmeside. For at indgive et svar skal du gå til retsbygningen i dit distrikt eller amt og betale arkiveringsgebyret. Hvis du ikke har råd til Rettens ansøgningsgebyr, kan du anmode om at få gebyret frafaldet (du skal muligvis ikke betale det). Du kan finde de rigtige formularer (JDF 205 & 206) ved at klikke her, eller du kan gå til Domstolens kontorist og bede om en “Gebyrfritagelsesformular”. Du bliver nødt til at indgive alt papirarbejde (svaret og anmodningen om afkald på gebyrer) personligt i retsbygningen på eller før din domstolsdato.

når du indgiver dit svar, kan du inkludere forsvar, du har til de påstande, som udlejer har fremsat mod dig, samt eventuelle krav, du måtte have mod udlejer. Når du har indsendt et svar, der bestrider udsættelsen, vil sagen blive sat til retssag. Prøvedatoen kan planlægges inden for cirka fem arbejdsdage. Hvis du har brug for mere tid til at forberede dit forsvar, skal du anmode om den ekstra tid, når du møder for retten første gang. Retten kan kræve, at du indbetaler nogle penge hos retten som en betingelse for at give en forsinkelse ud over 5 hverdage.

du skal møde i retten. Hvis du ikke møder i retten, vinder udlejer automatisk, og retten tillader udsættelse. Det betyder, at sheriffen kan komme og udskyde dig 10 dage efter eventuelle ubesvarede domstolsdatoer. Hvis udlejer vinder, kan du blive udsat og muligvis betale erstatning (som enhver leje, der ikke er betalt eller nogen værdi af skade forårsaget af lejligheden).

ved en retssag for udsættelse skal udlejer bevise følgende:

• du og udlejer havde enten en mundtlig aftale eller en skriftlig lejekontrakt, hvorunder du boede i lejeenheden, eller at du fortsatte med at besætte ejendommen med udlejerens samtykke, efter at den oprindelige lejekontrakt udløb
• du overtrådte aftalen eller lejekontrakten eller undlod at flytte ud, efter at din ret til at besætte ejendommen udløb
• du blev ordentligt betjent med en ti-dages (eller fem dage, hvis du bor i fritagne boliger, eller tre dage hvis du bor i arbejdsgiverforsynede boliger) krav om overholdelse eller besiddelse, en meddelelse om at afslutte for efterfølgende overtrædelse eller en meddelelse om at afslutte ved udløbet af din lejekontrakt eller ret til at besætte
• hvis du blev forkyndt med et krav om overholdelse eller besiddelse, at du ikke overholdt eller, hvis du blev forkyndt med en meddelelse om at afslutte for efterfølgende overtrædelse, og at udlejer havde grund til at betjene dig med meddelelsen

udlejer fremlægger sin sag først ved at vidne, have andre mennesker vidne og indføre i bevisdokumenter (såsom lejekontrakten og kravet om betaling eller besiddelse).

efter hvert vidne Vidner, har du lov til at stille spørgsmål til vidnet. Når udlejer er færdig med sin sag, har du chancen for at præsentere din sag. Du og / eller andre vidner kan tale, og du kan vise dommeren eventuelle papirer, der hjælper med at bevise din sag. Prøv at holde din sag enkel, og kun præsentere vidnesbyrd og papirer, der er relateret til udlejerens påstande og de juridiske forsvar, du skrev i dit svar. Hvis du ikke har et godt juridisk forsvar, kan dommeren ikke lade dig blive, hvis udlejer ikke er enig

hvis du mister din sag, kan dommeren indgive en dom mod dig for penge og for besiddelse af lejeboligen. Hvis udlejer vinder, kan du fjernes af sheriffen 10 dage efter, at retsafgørelsen er udstedt. Hvis udlejer hævder, at du også skylder penge, kan spørgsmålet også løses under retssagen eller kan udsættes for yderligere retssager afhængigt af det amt, hvor du bor.

når udlejer vinder og får en dom for besiddelse, har han/hun ret til at få en tilbagelevering fra retten. (Klik her for definition af tilbagelevering.) Udlejeren kan derefter bruge Restitutionsskrivelsen til at planlægge sheriffen til at komme til lokalerne. Men, din flytning caonnt planlægges indtil 10 dage efter, at dommeren har truffet beslutningen om din sag om, at din udlejer får besiddelse af ejendommen.

***vigtig note: Hvis du kun blev forkyndt ved udstationering, og du ikke går til retten, eller du taber under retssagen, vil dommeren kun indgive en standardafgørelse mod dig for besiddelse (hvilket betyder, at du kan blive udvist), men dommeren vil ikke træffe en dom mod dig for penge.

hvis du vinder, vil du være i stand til at blive i lejeenheden.

du kan ringe til den civile afdeling af sheriffens kontor i det amt, hvor du bor for at finde ud af, hvornår en sheriffs stedfortræder vil være der for at udskyde dig. Find dit lokale sherrifs kontor ved at klikke her. Det kan være mere end 10 dage afhængigt af hvor travlt sheriffens kontor er. Du skal bemærke, at mange sheriffs kontorer ikke vil give oplysninger om, hvornår sheriffen kan komme til at udskyde dig.

det er en god ide at være ude af lejeenheden, før Sheriffen kommer derhen. Udlejer eller nogen, der hjælper udlejer, fjerner dig og dine ejendele fra lokalerne. Sheriffen vil være der for at bevare freden. Dine ejendele vil blive sat ud på gaden. Hverken sheriffen eller udlejer har nogen forpligtelse til at sikre, at dine ejendele er sikre, efter at de er sat ud på gaden.

hvis du ønsker at fortsætte med at bo i lejeenheden, kan du forsøge at nå til enighed med udlejer eller hans/hendes advokat. Du kan muligvis mødes med udlejer eller advokat for udlejer, før retten begynder, især hvis du bor i subsidierede boliger. Din aftale skal i det mindste give dig ret til at blive, hvis du betaler et beløb, eller hvis du er enig i, at udlejer kan have en “dom for besiddelse”, men ikke får sheriffen til at fjerne dig før en aftalt dato. Hvis der indgås en aftale, skal du få det skriftligt, og sørg for, at udlejer underskriver det. Du skal også forblive i retten, indtil dommeren kalder din sag. Bliv i retten, selvom udlejer eller udlejerens advokat antyder, at det er OK for dig at forlade. Fortæl dommeren om din aftale. Hvis dommeren ikke er tilgængelig, skal du sørge for at få aftalen skriftligt, underskrevet og indgivet til retten.

hvilke juridiske forsvar kan jeg have, når jeg går til retten?

nogle eksempler på juridiske forsvar er:

• den ti-dages varsel har ikke alle de nødvendige oplysninger om den, eller den blev ikke forkyndt korrekt, fordi du var tilgængelig for at modtage meddelelsen, og udlejer forsøgte ikke at levere den til dig, før den blev sendt
  • eller fem-dages varsel i tilfælde af fritagne boligaftaler; eller tre dages varsel, i tilfælde af arbejdsgiver forudsat boliger

• du forsøgte at betale hele lejen skyldte inden for de ti dage, og udlejer nægtede at acceptere det
  • • eller inden for fem dage, i tilfælde af fritagne boligaftaler; eller inden for tre dage, i tilfælde af arbejdsgiver forudsat boliger

• du har ikke overtrådt lejekontrakten, som det hævdes af udlejer
• den del af lejekontrakten, der blev overtrådt, var ikke en væsentlig (meget vigtig) bestemmelse i lejekontrakten
• udlejeren har overtrådt “garantien for beboelighed”, efter at du har fremsat skriftlige krav om overholdelse

hvis du overbeviser dommeren om, at du har et juridisk forsvar, vil Dommeren lade dig blive i lejeenheden.

hvis et af dine forsvar er, at lokalets tilstand er forfærdelig, og du beviser, at du har anmodet udlejeren om at ordne det, kan dommeren stadig indtaste en ordre, der kræver, at du flytter, medmindre grundlaget for sagen er manglende betaling. Hvis begrundelsen for udsættelse er manglende betaling af husleje, og du kan vise lejeenhedens forfærdelige tilstand, kan dommeren være enig i dit krav og reducere det beløb, du skylder udlejeren.

hvis du mister sagen, kan udlejer få dig udvist af sheriffen så snart 10 dage efter, at dommeren har besluttet din sag. Normalt vil sheriffen ikke føre tilsyn med en udsættelse lørdag eller søndag. Ring til sheriffens kontor for at bekræfte dette. Sheriffen kan kun fjerne dig fra lokalerne mellem solopgang og solnedgang.

Hvad er mine rettigheder, hvis jeg bor i en enhed, der ejes af min arbejdsgiver som en del af min ansættelse?

hvis du arbejder for en virksomhed som et ejendomsadministrationsselskab, en restaurant eller anden virksomhed og bor i en enhed, der ejes af din arbejdsgiver som en del af din løn eller kompensation, kan du blive udvist fra enheden, hvis du har en underskrevet, skriftlig aftale om, at din ret til at besætte enheden kan opsiges, hvis din ansættelse opsiges.

hvad hvis din ansættelse afsluttes?

din ansættelse afsluttes (af en eller anden grund), og du får en 3-dages skriftlig meddelelse om opsigelse af din lejekontrakt.

hvis du ikke flytter ud inden for tre (3) dage efter, at du er forkyndt med den skriftlige meddelelse, kan amtets sheriff fjerne dig og din ejendom fra enheden. Generelt vil sheriffen kontakte dig, før du fysisk fjerner dig og din ejendom fra enheden. Dette kan nogle gange købe dig lidt tid til at flytte.

var denne ressource nyttig? Lad os vide ved at klikke her (Hjælp os med at forbedre denne ressource og site).

denne meddelelse stilles til rådighed af Colorado Legal Services, Inc., (CLS), som en offentlig tjeneste og udstedes for at informere om ikke at rådgive. Ingen person bør forsøge at fortolke eller anvende nogen lov uden hjælp fra en advokat. Udtalelserne i denne meddelelse er forfatternes og ikke CLS ‘ eller dens finansieringskilder. Hvis du har brug for rådgivning om dette eller ethvert andet juridisk problem, skal du kontakte en advokat efter eget valg. Hvis du ikke har råd til en advokat, skal du tale med Colorado Legal Services, 303.837.1312.

Opdateret August 2021