at købe et afskærmet hjem kan være lidt af et dobbeltkantet sværd. På den ene side står du for at få en hel del, muligvis til en god pris. På den anden side kan det være en stor risiko, da du måske ikke har nogen anelse om, hvilken tilstand ejendommen er i. Som sådan, bedst at forstå alt om processen, før du bliver involveret. Det er bestemt ikke et markedssegment for førstegangskøbere eller begynderinvestorer.

i denne artikel dækker vi alle de grundlæggende grunde til en afskærmning, de forskellige måder at købe en på, og hvordan man navigerer i processen.

Hvad er en afskærmning?Hvad er en afskærmning?

en afskærmning er, når en långiver, normalt en bank, flytter til ejendommen fra en ejer, der har misligholdt deres afdrag på realkreditlån. Deres ret til at gøre det vil tydeligt fremgå af vilkårene for realkreditaftalen, som låntageren underskriver som en del af ansøgningsprocessen. Når hjem har været fuldt afskærmet på, långiver vil forsøge at få dækket så meget af deres investering som muligt ved at sælge hjem, normalt til en markant pris på auktion.

i USA fungerer afskærmningsprocessen som følger. Efter den første ubesvarede betaling modtager ejeren meddelelse om, at de er i strid med lånets vilkår og skal betale for at undgå afskærmning. En fuld 90 dage skal passere efter den første betaling er gået glip af før långiver kan begynde afskærmning proces. I den tid skal de også give oplysninger til boligejer om, hvordan de kan modtage hjælp til at betale deres pant gebyrer. Efter 90 dage kan långiveren indgive litispendens, en formel juridisk indkaldelse og klage til retten. De vil tjene dette til boligejer enten personligt eller via mail, og de har 20-30 dage til at svare. Herfra er det en lang juridisk proces, der kan ende i en retssag, hvor afskærmningen enten afskediges eller håndhæves.

købe en afskærmning Køb en afskærmning

for en køber, der ønsker at afhente en afskærmning, er der et par måder at gå om det.

• pre-afskærmning salg – ejeren er mere end 90 dage for sent på deres betalinger, og långiveren har indledt afskærmning. På dette tidspunkt har de tre muligheder, betale det skyldige beløb, sælge ejendommen eller ansigt afskærmning. De fleste vælger at sælge og bruge provenuet til at betale det resterende pant.
• Short Sale – ejeren ønsker at sælge, fordi de ikke kan holde trit med deres afdrag på realkreditlån. Dette gøres normalt, når de skylder mere end ejendommen er værd. Långiveren accepterer en udbetaling, der er mindre end hvad der skyldes og tilgiver resten. På trods af tabet finder mange banker dette en lettere mulighed end at gå gennem afskærmning.
• auktion – hjemmet er fuldt afskærmet og sættes på offentlig auktion for at blive solgt til højestbydende. Dette er altid kontantkøb, og du har muligvis kun en uge til en måned til at komme med den fulde saldo, før du mister din indbetaling.
• REO salg – hvis en ejendom ikke sælger på auktion, fordi ingen byder sagsøgerens minimum, vender den tilbage til sagsøger, i dette tilfælde banken. Dette gør det til en ejendomsejet ejendom, hvilket betyder, at banken nu ejer den. Det er ikke et foretrukket arrangement, da det gør banken ansvarlig for at betale panterettigheder og udvise nogen beboere. De fleste sælges så hurtigt som muligt gennem et lokalt agentur med en betydelig markering.

der er fordele og ulemper ved hver tilgang. REO-salg er det mindst risikable, da du kan inspicere ejendommen, før du køber. Men de kommer også med de laveste afkast og kan kræve omfattende reparationer. Auktioner er meget høj risiko, høj belønning. Du kan få en fantastisk aftale eller ende med en pengegrop, da du ikke har nogen måde at inspicere ejendommen, før du byder. Kort salg kan være en god handel, men er notorisk tidskrævende. Pre-tvangsauktioner kan også være en god handel, men har tendens til at tiltrække en masse interesserede købere.

5 trin til at købe en Afskærmning5 trin til at købe en afskærmning

Lej en Ejendomsmægler1. Leje en ejendomsmægler

uanset hvilken tilgang du vælger at tage, kan processen med at købe en afskærmning være lang og kompliceret. For at overvinde dette, finde en ejendomsmægler, der er vidende og erfarne i håndtering afskærmning salg. De skal også være bekendt med det område, du ønsker at købe ind. Når du har erhvervet en agent, har dem kigge efter afskærmning egenskaber, der matcher dine kriterier. Disse typer af lister kan generere meget opmærksomhed fra kyndige investorer, så forventer en masse konkurrence og være klar til at bevæge sig hurtigt.

få en Forhåndsgodkendelsesbrev2. Få et Forhåndsgodkendelsesbrev

mens du måske har hørt, at tvangsauktioner kun kan købes kontant, er det ikke altid tilfældet. For kort salg og REO ejendomme er det muligt at finansiere købet med et pant. Hvis dette lyder som en rute, du gerne vil gå, vil det første skridt her være at få et forhåndsgodkendelsesbrev for at vise, at du er seriøs med at købe. Forhåndsgodkendelsesbreve viser, hvor mange kontanter du kan forvente at låne baseret på din kredit score og indkomst. Det ville være bedst, hvis du talte med en pant långiver, der forstår dine mål og kan give den nødvendige papirarbejde for dig at udfylde. De fleste lån af denne type vil kræve 10-20% ned og kommer med en høj rente. Men når du har en, vil du være langt bedre forberedt, hvilket vil gøre for en lettere transaktion.

dette er også et godt tidspunkt at beslutte, hvilken type lån du ønsker at blive godkendt til. De fleste afskærmning egenskaber vil kræve lidt af TLC, så en FHA 203(K) lån kan være den bedste løsning. Disse lån er perfekte til tvangsauktioner, da de giver købere mulighed for at finansiere op til $35.000 til reparationer.

lav en sammenlignende markedsanalyse, før du Køber3. Lav en sammenlignende markedsanalyse, før du køber

at vide, hvad man kan tilbyde på et hjem, kan være mere en kunst end en videnskab. For at gøre tingene lettere kan din agent køre en sammenlignende markedsanalyse (CMA). Dette kan bestemme, hvad ejendommen skal være værd baseret på de seneste salgspriser for sammenlignelige ejendomme. Det ser på flere faktorer, herunder nuværende hjemmesalgsvolumen, skattevurderingshistorik, firkantede optagelser, placering og mange flere. Hver ejendomsmægler har sin egen unikke formel til at arbejde en ud.

for købere, der konkurrerer mod cash-Tilbud, kan en god CMA udjævne spillereglerne ved at fortælle dig, hvilken slags tilbud du skal lave. Husk, at en CMA ikke er det samme som en vurdering, som kan komme tilbage med et andet nummer end du gjorde. Enhver mangel mellem den anslåede værdi og dit tilbud skal dækkes ud af lommen.

Byd højere, hvis andre tvangsauktioner sælger Hurtigt4. Bud højere hvis andre tvangsauktioner sælger hurtigt

der er ingen klar måde at vide, hvad bankens bundlinje er. Hvis du ser mange afskærmede boliger, der sælger i dit område, skal du arbejde tæt sammen med din agent for at skabe det bedste tilbud. Dette bør bakkes op af din forhåndsgodkendelse brev (hvis finansiering) og et minimum af uforudsete udgifter. De fleste tvangsauktioner er allerede stærkt diskonteret, så bud for lavt kan være en dårlig start. Når du opererer på et konkurrencepræget marked, skal du muligvis tilbyde prisforlangende eller lidt over for at slå flere bud ud.

Vær opmærksom på, at du køber det afskærmede hjem i ‘As-Is’ Betingelse5. Vær opmærksom på, at du vil købe den afskærmet hjem I ‘som-er’ tilstand

erfarne Ny York købere vil vide, at dette er ‘køber pas’ område. Dette er aldrig sandere end med tvangsauktioner, som altid sælges i ‘as-is’ tilstand. Dette betyder, at du ikke har nogen måde at garantere, hvilken tilstand ejendommen er i. For alt hvad du ved, kan det være en total anrette og kræve så mange kontanter, som du allerede har betalt for det for at få det tilbage til kode. Det er den vigtigste risikofaktor med at købe tvangsauktioner og hvorfor erfarne købere bør kun håndtere dem.

Final ThoughtsFinal Thoughts

for dem, der er villige til at modige risiciene, kan afskærmning investere være en fantastisk måde at afhente en lejlighedskøb. Risikoen er stor, men så er afkastet, hvis du spiller dine kort rigtigt. Hvis du vil vide mere om afskærmning investere og investere i almindelighed, Elika Real Estate er her er at hjælpe.