efter at have afsluttet min granny flat, er jeg glad for at dokumentere omkostningerne, når folk spørger: hvor meget koster det at bygge en Granny Flat?

du kan få en “kit granny flat” bestilt, og det vil koste dig mindre end $50.000. Eller for en stor brugerdefineret granny flat koster dette dig $100.000 eller mere. Min 2 værelses Granny flat kostede mig $ 91,071.64 som ejer bygherre.

i denne vejledning, jeg vil nedbryde de nøjagtige udgifter, jeg betalte for at bygge denne specialdesignede granny flat ovenfor som en “ejer-builder”.

denne bedstemor lejlighed var den største jeg lovligt kunne bygge i nSv.

specifikationerne for bygningen er:

• 60 kvm indvendig Etageplads + 10 kvm dæk
• højt til loftet
• brugerdefineret Design/Plan
• brugerdefineret køkken + “vaskeri” sektion
• brugerdefinerede vinduesstørrelser
• 2 soveværelser
• 1 Badeværelse

dette betyder ikke, at Inkluder rådsgebyrer og certificeringsomkostninger, som jeg vil komme til senere i denne artikel. Jeg vil lade dig vide omkostningerne for disse så godt.

Bemærk:

der er billigere muligheder, såsom at få en “kit granny flat”, som jeg deler i denne artikel.

og du kan blive fristet til at få en rigtig billig bedstemor lejlighed, men resultatet bliver mere som et lille skur i stedet for et komplet “mini-hjem”.

det er også vigtigt at bemærke, at min specialbyggede granny flat var:

• bygget på moler
• på en skrånende grund.
• inklusive højere end gennemsnittet 2,4 m højt til loftet.
• mange brugerdefinerede størrelse vinduer og en enorm stabling glasdør
• herunder en Merbau træ dæk.

alle disse punkter ovenfor tilføjer omkostninger til en grundlæggende 2-værelses bedstemor lejlighed.

men jeg er begejstret for slutresultatet.

og det er sandsynligt, at hvis du ikke vælger de “dyre” ting ovenfor, vil det koste dig meget mindre.

for eksempel; hvis du bygger et design med:

• mindre værelser eller
• lavere lofter
• valg af billigere køkken
• bygning på en betonplade og
• brug af billigere finish.

det vil uden tvivl koste dig meget mindre end mine udgifter opdelt nedenfor.

omkostningsfordeling for en bedstemor Lejlighed

der er et par faser i bygningen, jeg ville nedbryde for at forklare omkostningerne:

1. Landmålerrapport
2. omkostninger til planlægning (design)
3. omkostninger til Ingeniørdiagrammer og ingeniørrådgivning (hvis nødvendigt)
4. omkostninger til certificeringsorgan (enten råd eller privat)
5. omkostninger til materialer
6. omkostninger til arbejdskraft (hvis du outsourcer dette)
7. omkostninger til Handler, (Elektriker, Blikkenslager, etc)

da jeg byggede min bedstemor, registrerede jeg alle omkostninger, der gik ind i den. Og holdt en klar udgiftskonto, da jeg gik videre med bygningen.

så lad os hoppe lige ind i det, så jeg kan dele opdelingen.

1. Landmålere rapporterer omkostninger

før du kan gøre noget, skal du få en undersøgelsesrapport. Det er her en landmåler kommer til dit land og foretager målinger for at bekræfte landgrænserne.

de tager også højder fra mange punkter på dit land baseret på AHD (Australian Height Datum), som er baseret på havets overflade. Dette er nødvendigt for at bekræfte højden på din bedstemor flad fra jordoverfladen. (meget vigtigt fra Rådets perspektiv)

dette kostede mig $1300.

2. Omkostninger til planer / Design

med hensyn til omkostninger til planlægning betalte jeg $1.700 for byggeklare planer.

disse planer var detaljerede nok til at blive udstedt med et byggecertifikat (så jeg kunne starte den fysiske bygning). Dette burde dog have kostet mig mindre.

da jeg var en komplet novice på dette tidspunkt, gik jeg videre med kun et citat.

jeg lærte hurtigt, at jeg har brug for at få mindst 3 citater for noget.

du skal være i stand til at give din kladder-person (eller arkitekt) din undersøgelsesrapport over dit land og dit ingeniørdiagram, så de kan komme i gang med at skabe byggeklare planer.

det er værd at bemærke, at arkitekter (stort set) opkræver dig mere for dine planer end udkast til mennesker. Videregående uddannelse / kvalifikationer på området svarer til flere penge i gebyrer.

3. Ingeniører rapporterer

dette dækker en jordprøve (hvis du bygger på moler), så de kan angive, hvor store dine betonfod skal være.

eller bekræft detaljerne i betonpladen, såsom forstærkning og måske styrken af den krævede beton.

og de vil også angive (baseret på dine designs/planer), hvor mange bærere og bjælker du har brug for, og hvor langt fra hinanden hver mole skal være.

her er min rapport og diagrammet, der angiver, hvor molerne skulle placeres.

den røde pil på billedet ovenfor viser den foreslåede placering af den sekundære bolig. Og antallet af moler, der kræves. (De blå cirkler)

4. Certificeringsomkostninger

du skal bruge en certificeringsenhed til at godkende dine planer, før du får udstedt et byggecertifikat.

hvis du vil se alle de rådskrav, der er nødvendige, før du begynder, Se venligst denne artikel.

jeg gik med en privat certifier vs. et råd certifier.

dette kostede mig $1600, og er bestemt dyrere end at bruge en lokalrådscertifikat.

grunden til at jeg besluttede at betale mere var, at en privat certifier (generelt) vil være hurtigere at besvare spørgsmål, du har. Og hurtigere at gøre de nødvendige inspektioner under bygningen.

du skal planlægge de vigtigste inspektioner undervejs med min private certifier, jeg kunne bestille i inspektioner med kun 1 dages varsel.

jeg har hørt, at dette ikke er muligt, når du bruger rådscertificatorer.

jeg ønskede at begrænse at blive holdt op under bygningen, så jeg vælger den private rute.

5. Udgifter til byggematerialer

den største udgift vil være her – materialerne.

de vigtigste materialeomkostninger for min granny flat kom til: $57,913

jeg har tilføjet et hurtigt skærmbillede til de 10 vigtigste materialeomkostninger nedenfor. Fra højeste til laveste. (Jeg inkluderede ikke hvert enkelt materiale, da dette var en ganske lang liste.)

som nævnt registrerede jeg alle omkostninger, inklusive skruer, byggestreng, smertevalser osv. Omkostningerne for alle disse “mindre” varer var ikke inkluderet i de vigtigste materialomkostninger.

der er strenge regler om at konstruere enhver bolig i Australien, og nogle af disse regler handler om at bruge gamle og nye materialer.

Bemærk: nye materialer vs brugte materialer er nødvendige for helt nye konstruktioner. Dette er angivet inden for Australiens bygningskode.

det betyder ikke, at du ikke kan dekorere for meget mindre, end folk måske tror.

for eksempel, at gå til en “recycle timber yard” betød, at vi fandt dette store stykke forvitret træ til $80.

6. Arbejdsomkostninger

som ejerbygger er det her, du kan spare meget.

det er dog klogt at afbalancere, hvad du føler dig sikker på at gøre (eller vil gøre), og hvad du føler, at højere kvalificerede mennesker skal gøre.

min onkel; en kvalificeret mursten lag, lagde disse mursten moler for mig. Og jeg er evigt taknemmelig for hans hjælp med dette.

hvis du ikke kender min historie, havde jeg aldrig bygget noget før; men overraskende med vejledning fra de rigtige mennesker var jeg i stand til:

læg bærerne, bjælkerne og gulvet selv (med hjælp fra venner til den tunge løftedel)

såvel som at lægge tunge-og rillegulvstykkerne ned:

jeg hyrede dog bygherrer (2 bygherrer, der arbejdede sammen og betalte dem i timen) for at hæve rammen og installere spærrene. (Vi havde en skillion tag design).

omkostningerne for alt dette arbejde ovenfor kom ned til $1700 for bygherrerne at sætte rammen og spærrene op for mig, herunder at sikre, at alt var firkantet og lodret.

jeg havde en tagdækker kommet ind for at gøre taget. (De opkræver meget for arbejdskraft ser det ud til).

da jeg ville have et colorbond-tag, gik jeg til en lokal metalfabrik, der arbejder med Colorbond-metaller.

og de gav mig et tilbud på $1690 for alle materialer.

jeg var usikker på at sætte taget på (som jeg aldrig havde gjort det før) plus dårligt vejr var i horisonten!

så jeg hyrede en tagdækker til at gøre dette, Jeg ved, at han købte tagmaterialerne fra samme sted, jeg modtog materialets tilbud, men de samlede omkostninger til materialer + arbejdskraft kom til: $5662.81.

ja, denne prisforskel (omkring $4.000) var lønomkostningerne for 2 personer over 2 dages arbejde.

som du kan se var arbejdsomkostningerne enorme for tagdækkeren! Hvis du føler dig sikker på at gøre dette, sparer du meget her.

jeg fik også bygherrerne til at installere vinduerne og beklædningen. Jeg brugte James Hardy beklædningsplader, og de var meget tungere end jeg troede.

arbejdsomkostningerne for bygherrerne til at tage beklædningen på, lægge vinduerne og tagskægget kom til et par dages arbejde for dem begge, og dette kostede $5393 i arbejdskraft.

7. Omkostninger ved handler

der er to hovedhandler, du har brug for, og de er:

• elektriker
• Blikkenslager

elektrikerens arbejde

elektrikeren vil arbejde i 2 hovedfaser:

1. de vil være på stedet, når rammen er op, og installere ledninger og forbindelsen til din vigtigste strømkilde. (Fra hovedhuset i de fleste tilfælde).

1. de kommer tilbage på stedet, når du er tæt på at være færdig, at installere lysene, kontakter, osv.og færdiggør den separate måler eller elboks til din bedstemors lejlighed.

elektrikeren kostede mig $6250 for alt dette arbejde kombineret.

jeg forstår dog, at de fleste steder er forskellige, hvad angår hvor langt bedstemorlejligheden er fra gaden, hvor mange lys du vil have, ventilatorer, afbrydere, strømpunkter osv.

disse individuelle anmodninger vil ændre citatet meget.

jeg havde også travlt med andet arbejde for at kunne grave de nødvendige grøfter, så kablerne kunne føre til bedstemorens lejlighed.

så jeg hyrede en person, der brugte Airtasker til at grave en 30m lang grøft 60cm dyb. Denne arbejdskraft kostede mig $250 (vist nedenfor).

som en sidebemærkning, der rækker ud efter arbejdskraft på Airtasker.com kan være en god ide for lokalbefolkningen at få lidt ekstra penge og spare dig for meget tid.

VVS arbejde

det er her jeg ganske vist tabt penge, og det burde have været billigere.

en stor blikkenslager, der hjalp med ulige job omkring vores hus (en lokal) var mere end ivrig efter arbejdet. At være en person, jeg kunne stole på med arbejdet, gider jeg ikke at få citater…

dette endte med at være en fejltagelse.

jeg overlod ham til sine egne enheder til en timepris for at gøre, hvad han ville, når han ville. Hvilket ville have været fint, kun at den endelige regning var $10,903.60, hvilket var mere end jeg havde budget for og forventet.

og det var bestemt for højt at tale med andre blikkenslagere, da dette heller ikke omfattede varmtvandsbeholderen og installationen af den. Jeg fik at vide for arbejdet afsluttet, at det ikke skulle have været over $7.000.

samlede byggeomkostninger

for at gøre det lettere at se, har jeg Inkluderet alle hovedomkostningerne i nedenstående diagram:

der er ekstra mindre omkostninger som nævnt med denne bygning, men disse vist ovenfor er flertallet.

ekstraomkostninger

der er andre omkostninger, der ikke er nævnt i tabellen ovenfor, og selvom de individuelt ikke var enorme, udgør de et betydeligt antal.

for eksempel at ansætte en “Skip Bin” for at slippe af med byggematerialets rod. Det var $ 335.

køb af håndtag til køkkenskabe, dørhåndtag, køb af lim, silicium, negle osv.

hvad min kone og jeg fandt fungerede bedst, var at liste hvert værelse og skrive ned, hvad det rum havde brug for.

for eksempel:

badeværelse behov:

• Toilet
• bruseskærm
• forfængelighed
• spejl
• håndklædeholder
• toiletrulleholder
• vandtætning
• fliser
• ventilator
• brusehoved
• Vandhaner
• håndklædeholder
• Afløbsriste

derefter, når du har denne liste, indstiller du et budget for hvert værelse og tildeler midler til hvert element på din liste.

du vil snart begynde at spørge; ” Skal jeg virkelig bruge $400 på et brusehoved?”

svaret er; nej det gør du ikke.

så måske vil du tage pengene gemt på et brusehoved og få et større forfængelighedsspejl for eksempel.

notering af hvilke materialer der er brug for som dette, indser du snart, at soveværelser heller ikke har en lang liste med “ting”, der kræves.

og køkkener er nemmere end du tror. Når man får et fladt pakket køkken, fra Ikea eller Kaboodle (som forresten er billigere end Polytec Australian made kitchen, jeg købte). Det vil omfatte det meste af det, du har brug for, bortset fra de apparater, der er.

certificerings-og Rådsomkostninger

jeg ville vise dig de omkostninger, jeg havde vedrørende certifikater og råd:

som du kan se, før du får et “certifikat for besættelse”, når alt var gjort, havde jeg brugt over $2.500.

dette var omkostninger, jeg ikke kunne flygte fra.

selvom de ikke gav mest mening, såsom at betale penge for en bygherres lange Serviceafgift, selvom jeg var ejerbyggeren og ikke vil drage fordel af det alligevel.

det er heller ikke klart, hvordan de kommer til disse omkostninger.

eller hvorfor skulle du betale for en titelsøgning efter at have betalt for en landmåler?

nu behøver du muligvis ikke bruge så meget som mig. Afhængigt af dit lokale råd er der forskellige gebyrer og” bidrag”, du skal betale.

det er også vigtigt at bemærke, at nogle råd vil opkræve dig ekstra bidrag omkostninger. Og desværre er det bare uheld. For eksempel, hvis vi boede i det næste rådsdistrikt på tværs, skulle vi betale yderligere $9.000 i rådsbidrag.

du vil ikke se nogen personlig fordel af dette bidrag til din bedstemor lejlighed. Det er kun en omkostning, der er fastsat af det pågældende råd. Det er også vigtigt at vide, at disse råds-og certificeringsomkostninger muligvis ikke er inkluderet, når du ansætter et byggefirma til at bygge hele granny-lejligheden til dig.

en professionel byggefirma kunne fortælle dig; det er op til (ejeren) at dække disse omkostninger og er ikke inkluderet i pakker, de tilbyder.

Landskabspleje omkostninger

jeg afsatte kun $1000 til landskabspleje, og dette var lavt.

men jeg er glad for at sige, at jeg var i stand til at opfylde dette mål nemt.

da jeg havde denne begrænsning på mig selv, måtte jeg se uden for boksen for at købe de ting, jeg havde brug for.

det kan se ud som om dette arbejde kostede meget, men det gjorde det ikke.

jeg brugte mindre end $100 på maling til bagvæggen, efter skrabning af den gamle cement render.

Yuccas mod bagvæggen passer perfekt og koster mig $0.

kommer op til et år siden plantning Jeg er glad for at se, at de stadig trives.

ved at gå til “Facebook Market Place” fandt jeg en person, der boede et par forstæder væk og sagde, at jeg kunne få dem gratis, så længe jeg gravede dem ud selv.

så den største” fangst ” igen gør arbejdet selv eller ansætter nogen på Airtasker.

men jeg må sige, at der er fantastiske tilbud på Facebook market place.

i de fleste tilfælde vil folk bare have planter, træ og andre ting væk. Derfor er de fleste ting så billige. Hvis du Google “Facebook market place” klik på det første søgeresultat kan du finde en masse af, hvad du har brug for i nærheden.

imidlertid, hoppe på Airtasker og udstationering et job for nogen at gøre det for dig ville stadig spare dig en masse penge.

græsset du ser ovenfor var alle lige plantet fra frø jeg købte på eBay for $77.

ulempen var, at jeg var nødt til at vande det de fleste dage og vente 6 uger!

den anden mulighed ville have været at købe græsset og lægge det selv, men for min plads ville det have kostet mere end $550.

“grus” var den billigste vejbase, der kunne købes hos en lokal virksomhed.

og jeg købte H4 tømmer fra Bunnings til rammen omkring planterne og til at indramme stien, der fører til bedstemorens flade indgang. Dette kostede mig $324.

et andet tip, er bare ringe op lokale træ trimmere i dit område og bede dem om at dumpe en stor masse træflis på dit drev måde for landskabspleje. De skal betale for at få dette fjernet, så vil hoppe på chancen for at forlade en hel masse af det på dit sted uden at koste dem noget!

Ejerbygger vs. byggefirma

vi blev citeret af 3 lokale byggefirmaer $140.000+ for denne bygning.

og jeg er sikker på, at det ville have kostet mere end dette.

som under bygningen foretog vi ændringer i vinduesstørrelser og et par andre mindre ting.

en større fordel ved at være i fuld kontrol over bygningen er, at du kan foretage disse ændringer uden at betale ekstra, som traditionelle virksomheder opkræver. Du vil bemærke i en kontrakt, du underskriver med et granny flat building company, at der vil være en klausul, der opkræver dig mere for eventuelle ændringer undervejs.

den vanskelige ting er, at du ikke bemærker disse subtile ændringer, du vil foretage, før du skrider frem med bygningen.

hvilket er en fordel ved projektstyring af alt som ejer-builder.

konklusion

jeg håber, at dette indlæg var i stand til at fremhæve omkostningerne forbundet med at bygge en bedstemor lejlighed.

som nævnt er enhver omstændighed, hver blok af jord og valg af materiale til bygning anderledes. Men jeg håber at dele min personlige erfaring vil kaste lys over dette emne for dig.

ved at være opmærksom på de vigtigste omkostninger, der er anført i diagrammet ovenfor og ikke gå over budgettet for hver af dem, vil du blive glædeligt overrasket over, hvor meget du kan spare. Igen ville disse omkostninger være mindre, hvis jeg var mere tilbøjelig til at gøre endnu mere af arbejdet, end jeg gjorde, og hvis jeg valgte billigere materiale-og designmuligheder.

ulempen er dog, at det sandsynligvis vil tage dig længere tid end et professionelt byggefirma, så det er vigtigt at huske dette.