valorile proprietăților comerciale sunt în mare parte determinate de rentabilitatea închirierii sau de potențialul de creștere a capitalului. Există o serie de metode care pot fi utilizate la evaluarea proprietății.

aceste metode includ:

• metodă de vânzare comparabilă
• sumare
• capitalizare
• cost de înlocuire
• dezvoltare ipotetică

mai jos ne uităm la aceste metode diferite de evaluare și să explice fiecare abordare în detaliu, dar dacă sunteți după o evaluare exactă pentru o proprietate comercială specifică, contactați echipa noastră astăzi.

metoda de Vânzare comparabilă

uneori denumită analiză comparativă a pieței (CMA). Această metodă este, de asemenea, menționată ca ‘comparație directă’ și este un mod popular de a evalua proprietatea comercială. Aceasta implică compararea proprietății cu altele de tipuri și standarde similare care au fost vândute recent.

această comparație directă este, în general, baza pentru analiza vânzărilor și această metodă se bazează pe dovezi reale de piață. Comparația directă este destul de simplistă în funcționare și, de asemenea, face parte integrantă din alte metode de evaluare. Analiza comparabilă a pieței (CMA) sau metoda de comparație directă este cel mai bine utilizată pentru evaluarea unităților de straturi industriale, deoarece acestea sunt adesea foarte comparabile. Alte forme de proprietate comercială pot varia foarte mult, făcând această formă de evaluare mai puțin fiabilă. Factorii revizuiți în mod obișnuit în această metodă includ:

• data vânzării
• locația proprietății
• dimensiunea proprietății
• caracteristici fizice (degajare, acces etc.)
• facilități și servicii (apropierea de transportul public, infrastructura etc.)
• zonarea proprietății

metoda de însumare (abordarea costurilor)

termenul ‘însumare’ înseamnă adăugarea valorilor diferitelor părți ale unei proprietăți pentru a calcula valoarea sa completă. Metoda de însumare se bazează pe atribuirea unei valori fiecărei componente a proprietății, mai degrabă decât pe o valoare pentru proprietatea în întregime. Metoda de însumare este folosit mai ales ca o evaluare ‘verifica’. Conform metodei de însumare, se calculează costul terenului, costul îmbunătățirilor, cum ar fi fabrica și biroul și costul stabilirii parcării, împrejmuirii și Amenajării Teritoriului. Costurile sunt apoi totalizate.

însumarea se bazează pe costul curent minus amortizarea și este denumită și metoda abordării costurilor. În majoritatea cazurilor, atunci când este implicată abordarea costurilor, metodologia generală este un hibrid al abordărilor de comparare a costurilor și a vânzărilor.

de exemplu, în timp ce costul de înlocuire pentru construirea unei clădiri poate fi determinat prin adăugarea costurilor de muncă, materiale și alte costuri, valorile terenurilor și amortizarea trebuie să fie derivate dintr-o analiză a datelor comparabile. Metoda de însumare este deosebit de utilă în dezvoltarea suburbiilor. Cu toate acestea, deoarece o persoană a cheltuit o anumită sumă pe proprietate nu înseamnă că alții vor fi dispuși să plătească pentru îmbunătățiri (aceasta este ceea ce se numește supra-capitalizare).

o proprietate supra-capitalizată (una care a fost dezvoltată cu mult peste prețul mediu al zonei) poate fi foarte greu de vândut la un preț care va recupera toți banii cheltuiți pe ea de actualul proprietar. Abordarea costurilor este considerată fiabilă atunci când este utilizată pe structuri mai noi, dar metoda tinde să devină mai puțin fiabilă pentru proprietățile mai vechi. Abordarea bazată pe costuri este adesea singura abordare fiabilă în ceea ce privește proprietățile de utilizare specială (de exemplu, abatoare, adunări publice, porturi de agrement).

deprecierea este un factor important de luat în considerare atunci când se utilizează metoda de însumare. Uneori este necesar să înțelegem cum să determinăm durata de timp în care o clădire va rămâne utilă ca sursă de valoare. Acest lucru necesită o înțelegere a modului de calculare a deprecierii și implică determinarea locului în care o clădire sau o îmbunătățire a scăzut în valoare în timp, care este amortizarea acumulată. Clădirile și îmbunătățirile îmbătrânesc și se deteriorează în timp și chiar dacă sunt menținute, nu se pot compara cu clădirile sau îmbunătățirile care sunt mai actualizate și mai moderne.

amortizarea este o pierdere de valoare a unei proprietăți prin orice cauză și este diferența dintre costul de înlocuire nou și valoarea de piață curentă. Când adoptați metoda de evaluare a însumării, amintiți-vă întotdeauna că costul nu este întotdeauna egal cu valoarea! De exemplu, un proprietar cheltuiește 250.000 de dolari pentru extinderea și renovarea fabricii existente. Nu există nici o garanție că proprietatea este imediat în valoare de 250.000 dolari mai mult decât înainte de acest lucru a fost făcut.

puteți utiliza, de asemenea, metoda de însumare ca o verificare pentru metoda de vânzare comparabilă. Este utilizat în principal pentru evaluarea sau evaluarea proprietății, cum ar fi:

• proprietăți pe piețe în care datele comparabile privind vânzările sunt extrem de limitate
• proprietăți cu utilizare specială, de asemenea, în cazul în care datele privind vânzările sunt limitate
• proprietăți situate pe piețe izolate
• proprietăți publice sau utilități în care nu există o piață oficială de tranzacționare

valoarea îmbunătățirilor se adaugă la valoarea terenului, ca în exemplul următor:

valoarea terenurilor este determinată prin comparație directă cu vânzările similare de terenuri vacante sau prin analizarea vânzărilor îmbunătățite pentru a obține o valoare a terenurilor vacante. Valoarea plasată pe teren în scopuri de rating poate fi utilizată ca ghid general de către agenți, dar analiza vânzărilor ajută la diminuarea inexactităților.

metoda capitalizării

această metodă se bazează pe venitul proprietății și este utilizată în principal pentru a evalua sau evalua proprietatea producătoare de venituri. Calculele se bazează pe venitul net al proprietății, mai degrabă decât venitul brut din chirii, deoarece cheltuielile de ieșire pentru proprietate pot fi foarte diferite de la unul la altul.

rata de capitalizare (sau rata PAC) este un raport utilizat pentru a estima valoarea proprietăților producătoare de venit. Mai simplu spus, rata PAC este venitul net din exploatare împărțit la prețul de vânzare sau valoarea unei proprietăți exprimate ca procent.

investitorii, creditorii și evaluatorii folosesc rata PAC pentru a estima prețul de achiziție pentru diferite tipuri de proprietăți producătoare de venituri. O rată a plafonului de piață este determinată prin evaluarea datelor financiare ale proprietăților similare care s-au vândut recent pe o anumită piață. Calculul ratei Pac include prețul de vânzare al unei proprietăți, chiriile brute, veniturile care nu sunt din chirii, suma neocupată și cheltuielile de exploatare, oferind astfel o estimare mai fiabilă a valorii decât dacă s – ar lua în considerare doar prețul de vânzare al unei proprietăți și chiriile brute.

există două etape implicate în determinarea venitului net pentru proprietate:

• stabilirea cheltuielilor proprietății
• deducerea cheltuielilor din venitul brut din chirii obținut

venitul net este apoi capitalizat la o rată adecvată derivată din analiza vânzărilor comparabile. De exemplu, cercetările pot indica faptul că randamentul net al spațiului de vânzare cu amănuntul din zonă este în medie de 6%. Această rată de rentabilitate se numește rata de capitalizare și constituie baza pentru calcularea valorii de piață.

rata de capitalizare netă % = (venitul brut anual din chirii-cheltuieli x 100) prețul de vânzare de la 7710>

pentru a utiliza această formulă, trebuie să înmulțiți venitul lunar din chirii cu 12. Toate cheltuielile de proprietate, inclusiv întreținerea, taxele și taxele agentului trebuie calculate și apoi deduse, lăsându-vă cu următorul calcul:

rata de capitalizare = (venitul anual net din chirii x 100) prețul de Vânzare

în cazul în care aceste calcule sunt efectuate pur și simplu pe baza venitului brut, cifrele pot fi mai puțin comparabile, deoarece nu iau în considerare variația largă a cheltuielilor între diferite clădiri.

exemplu

rata de capitalizare este venitul net din exploatare al proprietății împărțit la prețul său de achiziție. Rata arată randamentul procentual anual așteptat pentru o anumită investiție. În exemplul de mai sus, atunci când venitul net de 42.500 USD pe an este capitalizat la 5%, rezultatul sau valoarea capitalului acestei proprietăți ar fi atunci 850.000 USD cu un randament sau o rentabilitate a investiției de 5% pe an. Beneficiul utilizării unei rate de capitalizare este că cumpărătorii își pot determina veniturile așteptate și pot defini ce merită de fapt o investiție potențială. Utilizarea ratei pentru a calcula valoarea capitalului unei proprietăți este următoarea:

venitul net pentru proprietate este de 50.000 USD pa. Pe baza unei rate de capitalizare de 6% și folosind această formulă a ratei de capitalizare prezentată aici, proprietatea are o valoare de capital de 833.333 USD.

valoarea capitalului = venitul net rata de capitalizare a CIF

proprietatea care este achiziționată pe baza rentabilității primite din venitul din închiriere sau din profitul net este evaluată sau evaluată printr-o metodă de venit.

principiul de bază al capitalizării este că venitul generat de proprietate este în perpetuitate (pentru totdeauna). Pe această bază, proprietatea este evaluată pe ipoteza că venitul net curent va fi întotdeauna disponibil. Riscul relativ al acestui flux de venituri este măsurat prin rata de capitalizare. Cu cât este mai mare riscul menținerii nivelului actual al chiriei nete sau al profitului, cu atât va fi mai mare rata de capitalizare.

cu date suficiente, această formulă poate fi utilizată pentru a ajuta la evaluarea valorii proprietății, iar agenții pot accesa datele actuale de închiriere din propriile role de chirie, cu condiția să respecte principiile comparative de date similare cu similare și să utilizeze informații actualizate sau recente pentru a asigura acuratețea.

cost de înlocuire

evaluatorii sunt adesea obligați să evalueze proprietatea în scopuri de asigurare pe baza costurilor curente de înlocuire. În timp ce agenții de proprietate comercială nu folosesc în general această metodă pentru a veni cu o estimare de preț, merită să înțelegeți metoda costului de înlocuire, deoarece este posibil să o întâlniți atunci când vi se oferă informații de la clienți. Agenții care gestionează proprietățile pentru clienți pot utiliza, de asemenea, această metodă atunci când asistă un client cu revizuirea acoperirii de asigurare pentru a se asigura că valorile acoperite sunt actualizate. Atunci când se utilizează metoda costului de înlocuire a evaluării proprietății, se iau în considerare numai structura(structurile) clădirii. Valoarea terenului este dedusă din valoarea totală pentru a ajunge la valoarea structurii.

această metodă implică accesul la informații despre costurile curente ale construcției, care pot varia substanțial între zonele urbane și rurale. Costurile de construcție cresc în general în fiecare an și este esențial să se utilizeze informații exacte care să reflecte orientările actuale ale industriei construcțiilor atunci când se calculează costurile de înlocuire.

rețineți că un agent care evaluează o proprietate existentă stabilită folosind costul de înlocuire ca bază este probabil să vină cu o cifră sau o gamă inexactă, deoarece costul de înlocuire are o influență redusă asupra prețului de piață al proprietății datorită faptului că proprietatea însăși se depreciază și, în general, terenul este componenta care apreciază. Este cel mai bine lăsat în scopuri pur de asigurare.

dezvoltare ipotetică (fezabilitate)

această metodă este utilizată în evaluarea subdiviziunilor Funciare și a siturilor de dezvoltare. Valoarea terenului pentru Dezvoltator se ajunge la luând în considerare o serie de factori cu privire la proiectul de ansamblu:

• vânzări totale brute ale proiectului finalizat minus cheltuielile de vânzare (plus GST) = realizare netă
• marjă mai mică pentru profitul și riscul dezvoltatorului = cheltuieli totale de capital (costuri de dezvoltare, terenuri și dobânzi)
• Costuri, Taxe și dobânzi mai mici de dezvoltare (dobânzi și cheltuieli de urgență) = valoarea terenului și a dobânzii
• dobândă mai mică pentru 3574>

această valoare indică dacă dezvoltarea va fi, ipotetic, fezabilă sau nu. În cazul în care dezvoltatorii nu pot cumpăra terenul și să acopere dobânzile care dețin taxe în jurul valorii de prețul pe care calculele lor arată că este ‘în valoare de’ pentru ei, apoi, în general, proiectul nu va merge mai departe. Evident, celelalte costuri și estimări ale vânzărilor, împreună cu calendarul, trebuie, de asemenea, să fie prognozate foarte precis.

procesul de dezvoltare ipotetic poate fi rezumat ca:

• dezvoltatorul selectează un site pe baza a ceea ce produsul final preconizat va exista
• dezvoltatorul cumpără terenuri și atrage dobânzi la fondurile împrumutate
• site-ul este dezvoltat cu costuri de dezvoltare, construcție, dobânzi la împrumuturi
• dezvoltatorul trece prin procesul de vânzare recuperând pierderile și realizând profitul lor

majoritatea dezvoltatorilor împrumută fonduri pentru a cumpăra terenuri și, ca atare, suportă dobânzi. Cei care nu permit încă un cost pentru a avea banii investiți în teren cu nici o întoarcere imediată, spre deosebire de randamentele obținute în altă parte. Acest lucru este adesea numit ‘cost de oportunitate’. Cheltuielile totale de capital pentru Dezvoltator constau în costurile de decontare a terenurilor, dezvoltare și dobândă, plus marjele de profit și risc. Pentru a recupera toate costurile, costurile finale de vânzare plus componenta GST a terenurilor dezvoltate ar trebui adăugate la cheltuielile totale de capital.

aveți nevoie de ajutor pentru evaluarea unei proprietăți comerciale?

dacă aveți întrebări, vă rugăm să contactați echipa de la Chapman & Frazer Comercial Real Estate în orice moment.