nákup zabaveného domu může být trochu dvojsečný meč. Na jedné ruce, stojíte, abyste získali hodně, možná za výhodnou cenu. Na druhé straně to může být obrovské riziko, protože možná nemáte tušení, v jakém stavu je nemovitost. Jako takový, nejlépe pochopit vše o procesu, než se zapojíte. Rozhodně to není segment trhu pro první kupující nebo začínající investory.
v tomto článku se budeme zabývat všechny základy uzavření trhu, různé způsoby, jak koupit jeden, a jak se orientovat v procesu.
co je uzavření trhu?Co je uzavření trhu?
uzavření je, když věřitel, obvykle banka, se stěhuje do nemovitosti od vlastníka, který nesplácí své hypoteční splátky. Jejich právo na to bude jasně uvedeno v podmínkách hypoteční smlouvy, které dlužník podepíše jako součást procesu žádosti. Jakmile je dům plně zabaven, věřitel se pokusí získat zpět co nejvíce své investice prodejem domu, obvykle za cenu v aukci.
ve státě New York funguje proces uzavření trhu následovně. Po první Zmeškané platbě obdrží majitel oznámení, že porušuje podmínky úvěru a musí zaplatit, aby se vyhnul uzavření trhu. Plné 90 dny musí projít po první platba je vynechán před věřitel může začít uzavření procesu. V té době musí také poskytnout informace majiteli domu o tom, jak mohou získat pomoc při splácení svých hypotečních poplatků. Po 90 dnech může věřitel podat Lis Pendens, formální právní předvolání a stížnost u soudu. Budou to sloužit majiteli domu buď osobně, nebo poštou, a budou mít 20-30 dní na odpověď. Odtud je to dlouhý právní proces, který může skončit soudem, přičemž exekuce bude buď zamítnuta, nebo vymáhána.
nákup ForeclosureBuying uzavření
pro kupujícího, kteří chtějí vyzvednout uzavření, existuje několik způsobů, jak jít o tom.
- Pre-uzavření prodej-majitel je více než 90 dny zpoždění na jejich platby, a věřitel zahájila uzavření. V tomto bodě, mají tři možnosti, zaplatit dlužnou částku, prodat nemovitost, nebo čelit uzavření trhu. Většina se rozhodne prodat a použít výtěžek na splacení zbývající hypotéky.
- krátký prodej-majitel chce prodat, protože nemohou držet krok s jejich hypoteční splátky. To se obvykle provádí, když dluží více, než stojí za to. Věřitel přijímá výplatu, která je nižší než to, co dluží, a odpouští zbytek. Navzdory ztrátě to mnoho bank považuje za jednodušší variantu, než projít exekucí.
- aukce-dům byl plně zabaven a je uveden do veřejné dražby, aby byl prodán nejvyšší nabídce. Jedná se vždy o nákupy v hotovosti a před ztrátou vkladu můžete mít pouze týden až měsíc na to, abyste přišli s úplným zůstatkem.
- Reo prodej – pokud se nemovitost nepodaří prodat v aukci, protože nikdo nenabízí minimum žalobce, vrátí se žalobci, v tomto případě bance. To z něj dělá nemovitost vlastněnou nemovitostmi, což znamená, že ji nyní vlastní banka. Není to výhodné uspořádání, protože činí banku odpovědnou za zaplacení jakýchkoli zástavních práv a vystěhování všech cestujících. Většina z nich se prodává co nejrychleji prostřednictvím místní agentury při významném markdownu.
každý přístup má své výhody a nevýhody. REO prodeje jsou nejméně riskantní, jak si můžete prohlédnout nemovitost před nákupem. Přicházejí však také s nejnižšími výnosy a mohou vyžadovat rozsáhlé opravy. Aukce jsou velmi rizikové, vysoká odměna. Můžete získat skvělý obchod nebo skončit s penězi jámy, jak máte žádný způsob, jak kontrolovat majetek před nabízení. Krátké prodeje mohou být hodně, ale jsou notoricky časově náročné. Pre zabavování může být také hodně, ale mají tendenci přilákat mnoho zájemců kupujících.
5 kroků k nákupu Foreclosure5 kroků k nákupu uzavření
najmout realitní Agent1. Najměte si realitní Agent
bez ohledu na přístup, který se rozhodnete přijmout, proces nákupu uzavření trhu může být dlouhý a komplikovaný. Chcete-li to překonat, najděte realitního agenta, který má znalosti a zkušenosti s vyřizováním prodeje uzavření trhu. Měli by být také obeznámeni s oblastí, kterou chcete koupit. Jakmile získáte agenta, nechte je hledat vlastnosti uzavření trhu, které odpovídají vašim kritériím. Tyto druhy výpisů mohou generovat velkou pozornost od důvtipných investorů, takže očekávejte velkou konkurenci a buďte připraveni k rychlému pohybu.
získejte předběžný Dopis2. Získejte předběžný dopis
i když jste možná slyšeli, že zabavování lze zakoupit pouze v hotovosti, není tomu tak vždy. U krátkodobých prodejů a REO nemovitostí je možné nákup financovat hypotékou. Pokud to zní jako cesta, kterou byste chtěli jít, prvním krokem zde bude získat předběžný dopis, který ukáže, že to s nákupem myslíte vážně. Preapproval dopisy ukazují, kolik peněz můžete očekávat, že půjčit na základě vaší kreditní skóre a příjem. Bylo by nejlepší, kdybyste mluvil s hypoteční věřitel, který chápe vaše cíle a může poskytnout potřebné papírování pro vás vyplnit. Většina půjček tohoto typu bude vyžadovat 10-20% dolů a přichází s vysokou úrokovou sazbou. Ale jakmile ji budete mít, budete mnohem lépe připraveni, což usnadní transakci.
to je také dobrý čas se rozhodnout, jaký druh úvěru chcete získat schválen pro. Většina uzavření nemovitosti bude vyžadovat trochu TLC, takže FHA 203(k) úvěr může být nejlepší volbou. Tyto půjčky jsou ideální pro zabavování, protože umožňují kupujícím financovat až 35 000 dolarů za opravy.
před nákupem proveďte srovnávací analýzu trhu3. Proveďte srovnávací analýzu trhu před nákupem
vědět, co nabídnout v domácnosti, může být více umění než věda. Aby to bylo jednodušší, může váš agent spustit srovnávací analýzu trhu (CMA). To může určit, co vlastnost by měla být v hodnotě na základě nedávné prodejní ceny srovnatelných nemovitostí. Dívá se na několik faktorů, včetně aktuálního objemu prodeje domů, historie daňového posouzení, záběry náměstí, umístění, a mnoho dalších. Každá realitní makléřka má svůj vlastní jedinečný vzorec pro vypracování.
pro kupující, kteří soutěží s hotovostními nabídkami, může dobrý CMA vyrovnat podmínky tím, že vám řekne, jakou nabídku učinit. Mějte na paměti, že CMA není totéž jako hodnocení,které se může vrátit s jiným číslem než vy. Jakýkoli nedostatek mezi odhadní hodnotou a vaší nabídkou bude muset být pokryt z kapsy.
nabídněte vyšší nabídku, pokud se rychle prodávají další Zabavení4. Nabídka vyšší pokud se ostatní zabavování rychle prodávají
neexistuje jasný způsob, jak zjistit, co je spodní řádek banky. Pokud vidíte hodně zabavených domů prodávat ve vaší oblasti, pak musíte úzce spolupracovat s agentem k řemeslu nejlepší nabídku. To by mělo být podpořeno vaším předběžným dopisem (pokud je financování) a minimem nepředvídaných událostí. Většina exekucí je již silně diskontována, takže příliš nízké nabídky by mohly být špatným začátkem. Když pracujete na konkurenčním trhu, možná budete muset nabídnout požadovanou cenu nebo o něco výše, abyste porazili více nabídek.
uvědomte si, že budete kupovat zabavené domů v‘ As-Is ‚ Condition5. Uvědomte si, že budete kupovat zabavené domů v‘ As-Is ‚ stav
zkušení New York kupující bude vědět, že se jedná o ‚kupující pozor‘ území. To není nikdy pravdivější než u exekucí, které se vždy prodávají ve stavu „tak, jak jsou“. To znamená, že nebudete mít žádný způsob, jak zaručit, v jakém stavu je nemovitost. Pro vše, co víte, to by mohlo být celkem wreak a vyžadují tolik peněz, jak jste již zaplatili za to dostat zpět do kódu. Je to hlavní rizikový faktor při nákupu exekucí a proč by s nimi měli zacházet pouze zkušení kupci.
Final ThoughtsFinal Thoughts
pro ty, kteří chtějí odvážit rizika, uzavření investice může být skvělý způsob, jak vyzvednout smlouvat. Rizika jsou velká, ale stejně tak výnosy, Pokud budete hrát své karty správně. Chcete-li se dozvědět více o uzavření investic a investování obecně, Elika Real Estate je tady, je pomoci.