din Alaska până în Alabama, aproximativ 50.000 de instalații de auto-depozitare sunt împrăștiate în toată țara. Este vorba despre același număr de locații McDonald ‘ s, Starbucks și metrou din SUA combinate. Aceste facilități sunt fundamentul industriei de auto-depozitare din SUA, care a fost proiectată să genereze venituri de 37 de miliarde de dolari în 2019.

la fiecare dintre aceste facilități de auto-depozitare, oamenii plătesc chirie — de obicei pe lună — pentru a-și depozita lucrurile în unități de diferite dimensiuni. Acestea ar putea fi stashing mobilier, artă, aparate, Televizoare, documente, decoratiuni de vacanță, vin, vehicule, bărci sau RVs. Multe întreprinderi mici se bazează pe unități de auto-stocare pentru a păstra echipamente de afaceri, inventar și consumabile. Unii clienți chiar au transformat unitățile de auto-depozitare în „peșteri de om” de ultimă generație și ” she sheds.”

fiecare dintre aceste proprietăți de auto-depozitare nu este doar un depozit pentru mărfurile noastre — fiecare instalație este, de asemenea, o mică afacere. Și poate fi o afacere profitabilă, la asta. Conform unei estimări, marja de profit tipică a unei afaceri de auto-stocare în SUA este de 11%. Acest lucru este cu mult peste marjele de profit pentru multe alte tipuri de întreprinderi mici; de exemplu, marja de profit tipică a unui restaurant variază de la 3% la 5%.

având în vedere aceste numere, începerea unei afaceri de auto-stocare sună destul de atrăgătoare, nu-i așa? Sigur că da. Cu toate acestea, oricine se uită la pornirea unei companii de auto-depozitare trebuie să privească dincolo de profituri și să cântărească considerațiile practice:

• cât de mult va costa pentru a începe o afacere de auto-stocare?
• ce fel de cercetare și planificare trebuie să faceți înainte de a începe o afacere de auto-stocare?
• ar trebui să cumpărați o instalație de auto-depozitare existentă?
• ar trebui să construiți o instalație de auto-depozitare de la sol?
• cum veți gestiona și comercializa instalația dvs. de auto-depozitare?

acestea sunt întrebări mari, desigur, dar apoi începe o afacere de auto-stocare este o întreprindere mare. Urmați-vă pe măsură ce vă ghidăm prin ceea ce este nevoie pentru a începe o afacere de auto-stocare.

cât de mult va costa pentru a începe o afacere de auto-stocare?

înainte de a căuta locații pentru o instalație de auto-depozitare — indiferent dacă doriți să cumpărați o instalație existentă sau să construiți una nouă — va trebui să faceți câteva cifre.

la început, veți avea nevoie de un bun simț al cât de mult va costa pentru a intra în afacerea de auto-stocare. Numerele vor varia foarte mult în funcție de o varietate de factori, cum ar fi locația, costurile de achiziție, costurile terenurilor și costurile de construcție a facilităților. (Vom intra în detalii mai târziu.)

nu numai că trebuie să vă gândiți la costurile pentru achiziționarea sau dezvoltarea unei instalații, dar trebuie să examinați și de unde vor veni banii:

• aveți suficiente active lichide pentru a cumpăra sau dezvolta o instalație de auto-depozitare pe cont propriu? Vă puteți permite să alocați aceste active pentru o instalație de auto-depozitare?
• ai nevoie pentru a lua și de achiziție sau de împrumut de construcție?
• trebuie să recrutați investitori de auto-stocare pentru a ajuta la finanțarea unei tranzacții de achiziție sau dezvoltare?

după ce ați venit cu răspunsuri la aceste întrebări, va trebui să dau seama cât de mult va costa să opereze instalația odată ce este a ta. Tu și familia ta o veți conduce pe cont propriu? Va trebui să angajeze personal să-l opereze? Ar fi mai bine să lăsați partea de operațiuni la o companie de administrare terță parte? Trebuie să instalați software de gestionare a facilităților, cum ar fi sitelinkul? În cele din urmă, cât timp doriți să petreceți conducând o instalație de auto-depozitare?

amintiți-vă, o instalație de auto-depozitare este mai mult decât o structură. E o afacere.

pentru a intra în afaceri de stocare, veți avea nevoie aproape sigur pentru a sculpta milioane de dolari pentru a achiziționa sau construi o facilitate, și pentru a acoperi diverse cheltuieli de exploatare, în special de salarizare și taxe. Un raport publicat la începutul anului 2018 de compania imobiliară comercială CBRE arată că taxele imobiliare au reprezentat 28% din toate cheltuielile de operare cu auto-depozitare, costurile de gestionare la fața locului și în afara amplasamentului consumând încă 38% din cheltuielile de operare.

ce fel de cercetare și planificare trebuie să faceți înainte de a începe o afacere de auto-stocare?

odată ce ați făcut o gândire la nivel înalt despre începerea unei afaceri de auto-stocare, este timpul să faceți unele cercetări. Toate aceste cercetări vor intra într-un studiu de fezabilitate care, după cum sugerează și numele său, vă va spune dacă ideea de afaceri este fezabilă. S-ar putea să puteți face acest studiu pe cont propriu, dar ar fi mai bine să angajați un consultant de auto-stocare pentru a-l efectua.

indiferent de ruta pe care o parcurgeți, trebuie să răspundeți la o întrebare critică:

dacă o construiesc sau o cumpăr, vor veni?

cu alte cuvinte: dacă investiți bani într-o instalație de auto-depozitare, veți genera venituri suficiente pentru a acoperi serviciul datoriei și cheltuielile de funcționare și veți obține în continuare profit?

efectuarea cercetării de piață este crucială. Acest exercițiu vă va ajuta să identificați datele demografice ale bazei de clienți pe o rază de una până la cinci mile a instalației. O zonă de trei până la cinci mile este dimensiunea tipică a unei piețe pentru o instalație de auto-depozitare.

veți dori să fixați venitul mediu în zona Pieței (chiriașii de auto-depozitare tind să fie în parantezele cu venituri medii și medii superioare), împreună cu vârsta medie (chiriașii de auto-depozitare sunt în mod normal la începutul anilor 20 până la mijlocul anilor 50).

în plus, veți dori să revizuiți următoarele aspecte ale zonei de piață propuse:

• populația actuală (oriunde de la aproximativ 20.000 de persoane într-un cadru rural la 100.000 sau mai mult într-un cadru urban, ca orientare generală).
• creșterea proiectată a populației (mai mulți oameni înseamnă mai mulți chiriași potențiali).
• traficul zilnic al vehiculelor (majoritatea instalațiilor de auto-depozitare depind în mare măsură de traficul drive-by pentru a atrage clienți).
• Peisaj competitiv. Ce instalații de auto-depozitare funcționează deja în zonă? Care este gradul lor de ocupare? Există facilități care sunt în construcție sau sunt planificate în zona comercială?

alte componente ale studiului de fezabilitate vor include, în mod normal, o imagine de ansamblu a industriei de auto-depozitare; previziuni pe termen lung pentru ratele de închiriere, venituri, cheltuieli și valoarea proprietății; și detalii despre zonarea proiectului de depozitare.

scrierea unui plan de afaceri

fiecare afacere ar trebui să aibă un plan de afaceri. Mai simplu spus, un plan de afaceri poate ajuta la propulsarea unei afaceri spre succes, permițându-vă să vă realizați obiectivele și să gestionați problemele care ar putea apărea. Majoritatea creditorilor vor dori să vadă un plan de afaceri înainte de a extinde un împrumut.

o mulțime de șabloane online sunt disponibile pentru scrierea unui plan de afaceri, astfel încât cu siguranță puteți încerca să îl abordați singur. De asemenea, puteți solicita asistență de la o organizație nonprofit, cum ar fi SCORE, care oferă îndrumare gratuită în afaceri sau puteți angaja un scriitor specializat în planuri de afaceri.

rețineți că un plan de afaceri pentru o instalație de auto-depozitare existentă va arăta destul de diferit de un plan de afaceri pentru o instalație propusă.

fiecare plan de afaceri ar trebui să fie adaptate la propriile nevoi, dar un plan de afaceri pentru o instalație de auto-depozitare, de obicei, va cuprinde informații, cum ar fi:

• declarație de misiune.
• declarație de viziune.
• structura de proprietate.
• structura de afaceri (cum ar fi un SRL, sau societate cu răspundere limitată).
• rolurile și responsabilitățile personalului.
• analiza SWOT (puncte forte, puncte slabe, oportunități și amenințări).
• analiza pieței.
• Analiza competitivă.
• strategii de Marketing și vânzări.
• strategia de stabilire a prețurilor. Aproximativ vorbind, chiriile lunare pentru o instalație de auto-depozitare într-o zonă cu populație mare pot fi de oriunde de la 50 de cenți la 4 dolari pe metru pătrat.
• meniu de oferte de produse și servicii, inclusiv o trecere în revistă a mărimilor de unități, cum ar fi 5,5, 10,10 și 10,20.
• surse de capital.
• fluxuri de venituri.
• previziuni de venituri și cheltuieli care acoperă mai mulți ani. Modelarea financiară va permite estimarea veniturilor și cheltuielilor pe bază de pătrat.

un factor în asigurarea previziunilor de venituri sunt îndeplinite este marketingul. În timp ce traficul drive-by oferă o mulțime de clienți, marketingul — în special marketingul online de auto-stocare — nu poate fi ignorat. Consumatorii de auto-stocare apelează din ce în ce mai mult la internet ca primă oprire atunci când cumpără o unitate de stocare.

orice strategie inteligentă de internet ar trebui să vă asigure că facilitatea dvs. poate fi găsită pe motoarele de căutare precum Google, precum și prin intermediul piețelor de auto-stocare online precum SpareFoot. În plus, site-ul web al facilității dvs. ar trebui să fie actualizat. Companii precum storeEDGE se specializează în dezvoltarea, modernizarea și întreținerea site-urilor web pregătite pentru mobil pentru operatorii de auto-stocare.

ar trebui să cumpărați o instalație de auto-depozitare existentă?

în ceea ce privește cumpărarea unei instalații existente, prețurile sunt peste tot pe hartă, la fel ca și instalațiile de auto-depozitare în sine. Așa cum v-ați putea aștepta, o instalație de auto-depozitare existentă în New York City, NY, probabil va merge pentru zeci de milioane de dolari, în timp ce o instalație existentă în Iowa rurală poate fi achiziționată pentru mai puțin de 1 milion de dolari.

o analiză spot a instalațiilor de depozitare de vânzare în martie 2019 a constatat că prețurile solicitate au variat, în general, de la 1 milion la 10 milioane de dolari pe instalație. Unele facilități de pe piață au fost, de asemenea, grupate pentru vânzare ca un singur portofoliu.

dacă nu sunteți un profesionist licențiat în domeniul imobiliar, este înțelept să angajați un broker cu experiență de auto-depozitare pentru a vă ajuta să găsiți și să cumpărați în cele din urmă o facilitate. Un broker experimentat cunoaște piața și știe cum să negocieze prețul.

dacă veți conduce instalația, veți dori, desigur, să cumpărați o instalație în regiunea în care locuiți. Dar dacă veți preda operațiunile unei companii de administrare terță parte, atunci nu contează neapărat unde se află instalația. Asigurați-vă că dvs. și brokerul dvs. aveți o bună înțelegere a pieței locale.

ar trebui să construiți o instalație de auto-depozitare de la sol?

acest lucru nu ar trebui să fie o surpriză, dar locația joacă, de asemenea, un rol important în costul construirii unei noi facilități. S-ar putea fi capabil de a pune un singur etaj, 40.000 de metri pătrați de dezvoltare auto-depozitare într-un oraș mic pentru 1 milion de dolari sau mai puțin, în timp ce o instalație de două etaje, 80.000 de metri pătrați într-un cadru mai urban ar putea stabili înapoi 6 milioane de dolari. Rețineți că acestea sunt estimări brute.

ca regulă generală, vă puteți aștepta să cheltuiți oriunde între 25 și 75 USD pe picior pătrat pentru construcții noi. Cu toate acestea, acesta este doar un interval aproximativ. Din nou, locația instalației — inclusiv costul terenului — va dicta prețul pentru construcție.

iată câteva statistici pentru a păstra în minte dacă sunteți în curs de dezvoltare o instalație de auto-depozitare:

• facilitățile variază de la 10.000 de metri pătrați la 100.000 de metri pătrați sau mai mult.
• facilitatea medie de auto-depozitare cuprinde 46.000 de metri pătrați net închiriabili (cantitatea de spațiu generatoare de bani care poate fi închiriată de chiriași).
• o instalație acoperă de obicei 2,5 până la 5 acri.

ceea ce urmează sunt șase lucruri de luat în considerare atunci când construiți unități de stocare:

1. care va fi amestecul de unități? Dacă instalația se află într-o zonă comercială populată predominant de chiriași de apartamente, atunci este posibil să doriți să includeți mai multe unități mici, cum ar fi 5 5 sau 5 10. Dar, în cazul în care locuitorii din zona de comerț sunt cea mai mare parte proprietarii de case, mai mult 10 10 și 10 20 de unități pot fi în ordine.
2. ar trebui ca instalația să fie compatibilă numai cu unități drive-up sau numai cu unități de acces interior? Sau ar trebui să existe un amestec de unități de acces drive-up și interior. Răspunsurile depind de demografia zonei comerciale.
3. ar trebui să existe numai unități controlate de climă sau numai unități care nu sunt controlate de climă? Sau ar trebui să existe o combinație a celor două? Climatul local va intra în joc în ceea ce privește această decizie, la fel ca și bugetul dvs. de construcție.
4. ar trebui să limitați instalația la o singură clădire? Sau veți avea suficient spațiu — și are sens-pentru a răspândi unitățile pe mai multe clădiri? Cât de mult teren este disponibil, împreună cu cât de multă cerere este proiectată, va influența configurația instalației.
5. ar trebui să se rezerve spațiu pentru depozitarea bărcilor, a vehiculelor rulante și a altor vehicule? Răspunsul depinde, în parte, de cercetările de piață care indică câți proprietari de bărci, RV și vehicule locuiesc în zona comercială.
6. ar trebui să vă uitați la transformarea unei structuri existente, cum ar fi un magazin de vânzare cu amănuntul închis, într-o instalație de auto-depozitare? Un număr de dezvoltatori de auto-stocare au transformat cu succes spațiile neutilizate și adesea trecute cu vederea în facilități de stocare generatoare de venituri fiscale, care creează locuri de muncă.

în afară de cum va arăta instalația, un alt factor cheie este zonarea și dreptul.

o problemă uriașă va fi modul în care proprietatea este zonată. Dacă proprietatea este deja zonată pentru auto-depozitare, atunci acest lucru elimină un obstacol imens. Dar dacă proprietatea trebuie să fie rezonată, atunci ați putea dedica luni sau chiar ani solicitării aprobării pentru o schimbare de zonare.

în unele locuri, oficialii guvernamentali și rezidenții locali se opun cu fermitate instalațiilor de auto-depozitare, pe baza noțiunii prost informate că aceste facilități sunt magneți pentru criminalitate și trafic și că sunt ochi. Reversul este de fapt adevărat. Facilitățile de auto-depozitare nu provoacă o creștere a criminalității sau a traficului, iar multe facilități moderne sunt concepute pentru a se potrivi și chiar pentru a accentua cartierele.

în plus, există problema dreptului. Aceasta implică obținerea aprobării de la entitățile guvernamentale pentru planurile dvs. de dezvoltare. Ca și în cazul rezoning, un caz de drept ar putea dura luni de zile.

toate acestea fiind spuse, ține minte două lucruri:

1. dezvoltarea unei instalații de auto-depozitare necesită timp și răbdare (și, desigur, bani). În afară de zonare și dreptul, construcția poate fi întârziată de vreme rea, lipsa forței de muncă și aprovizionarea limitată cu materiale de construcție.
2. dezvoltarea unei instalații de auto-depozitare necesită expertiză. O echipă de dezvoltare ar trebui să includă profesioniști legali, imobiliari, financiari, în construcții și design. Puțini oameni care sunt noi în industria de auto-depozitare pot merge singuri atunci când dezvoltă o nouă instalație.

finanțarea unei instalații de auto-depozitare

la fel cum există cu orice afacere, există câteva adevăruri dure despre auto-depozitare, indiferent dacă vorbim despre o instalație nou construită sau nou achiziționată.

în primul rând, veți avea nevoie de bani pentru a lansa afacerea și a o menține în funcțiune.

după cum am menționat anterior, suma de bani pe care o puneți într-o instalație variază foarte mult, în funcție de locație și de alți factori. Dar înainte de a cheltui un ban, va trebui să decideți cum veți merge despre finanțarea unei achiziții sau o nouă dezvoltare.

de exemplu, va trebui să ia un împrumut? Sunt disponibile o serie de opțiuni, cum ar fi împrumuturi de achiziție, împrumuturi pentru construcții și împrumuturi SBA. Multe dintre aceste împrumuturi acoperă termeni de 10 până la 25 de ani. Lucra cu un profesionist de creditare, care este bine versat în industria de auto-stocare pentru a vă punctul în direcția cea bună.

pentru a vă califica pentru un împrumut de auto-depozitare, iată patru lucruri de care probabil veți avea nevoie:

• un scor de credit de cel puțin 680.
• un istoric de credit clar de falimente recente, foreclosures și drept de retenție fiscale.
• o plată în numerar în jos de 10 la sută sau mai mult.
• un istoric de afaceri de cel puțin trei ani.

poate că nu trebuie să luați un împrumut și, în schimb, să aveți suficient capital lichid pentru a cumpăra sau construi o instalație. Cu toate acestea, aveți suficienți bani pentru a opera instalația? Nu doriți să vă scurgeți fondul de pensii pentru a achiziționa sau dezvolta o instalație de auto-depozitare.

sau puteți lua în considerare colaborarea cu alți investitori pentru a cumpăra sau construi o facilitate. Acest lucru se poate face prin:

• un parteneriat de datorie, care este o relație de creditare care nu atribuie o participație de proprietate persoanei sau entității de la care împrumutați banii.
• un parteneriat de capital, cu fiecare partener ciobire într-o anumită sumă de bani și care deține o parte din afaceri.
• un joint-venture cu, să zicem, un dezvoltator de auto-stocare. Fiecare partener deține un anumit procent din afacere.
• un sindicat de investitori acreditați s-a reunit cu unicul scop de a cumpăra sau dezvolta o instalație.
• un aranjament comun al chiriașului, care permite cel puțin două persoane să dețină o proprietate și permite transferul relativ fără probleme al unui pachet de proprietate către o altă parte.

cum veți gestiona și comercializa instalația dvs. de auto-depozitare?

în timp ce instalațiile de depozitare generează în mod tradițional un flux de numerar sănătos și stabil, oricine intră în afacerea de auto-stocare trebuie să-și dea seama că aceasta nu va fi o operațiune rapidă de îmbogățire.

în general, ratele de ocupare a instalațiilor de auto-depozitare variază de la 70% la 95%. Cu o instalație nou construită sau care este repoziționată, un nou proprietar se va confrunta adesea cu o perioadă de închiriere de 18 până la 36 de luni înainte ca o instalație să ajungă la stabilizarea ocupării. Fluxul de numerar pozitiv, de asemenea, ar putea fi de ani în jos pe drum.

cu toate acestea, vestea bună este că rata de ocupare a rentabilității pentru o instalație de auto-depozitare scade cu mult sub alte clase de active. Într-o măsură, punctul de rentabilitate este de 40% până la 45% ocupare în auto-depozitare, față de 60% sau mai mult în sectorul Multifamilial. În plus, facilitățile de auto-depozitare oferă unele dintre cele mai bune randamente pe termen scurt și pe termen lung în domeniul imobiliar comercial.

când vine vorba de cumpărarea unei instalații de auto-depozitare, un număr de investiții esențial de reținut este rata de capitalizare (rata de cap pe scurt). „Ratele de capitalizare sunt întotdeauna considerația generală atât pentru cumpărători, cât și pentru vânzători din industria de auto-stocare”, potrivit firmei de brokeraj de auto-stocare SkyView Advisors.

după cum explică Skyview Advisors, rata PAC este raportul dintre NOI (venitul net din exploatare) al unei proprietăți și valoarea proprietății. De exemplu, dacă o proprietate se vinde cu 1,5 milioane de dolari și NOI-ul său este de 120.000 de dolari, atunci rata plafonului este de 8% (120.000 de dolari este de 8% din 1,5 milioane de dolari).

„în termeni simpli, rata PAC dezvăluie unui investitor imobiliar cu venituri ce procent se poate aștepta să câștige dacă cumpără proprietatea cu toți banii”, a spus Skyview Advisors.

de exemplu, dacă un investitor crede că o proprietate valorează o rată de plafon de 8%, atunci se așteaptă la o rentabilitate în numerar de 8%.

în al treilea trimestru al anului 2018, ratele de plafon pentru instalațiile de auto-depozitare au variat de la 4,5% în rândul instalațiilor din clasa a la 8,5% pentru instalațiile din clasa C, potrivit CBRE.

linia de fund

la sfârșitul zilei, cumpărarea sau construirea unei instalații de auto-depozitare va consuma cu siguranță timp, energie și bani. Cu toate acestea, plata poate fi substanțială într-o industrie în continuă creștere. Dovada acestei creșteri abundă:

• în 2018, ratele de ocupare a auto-depozitării și ratele de închiriere pe mai multe piețe din SUA au atins niveluri record.
• cererea de auto-depozitare continuă să crească datorită unei serii de tendințe, inclusiv reducerea generală a gospodăriilor baby boomers, preferința generală în rândul mileniilor pentru închirierea de apartamente față de deținerea de case și mobilitatea susținută a lucrătorilor americani.
• de-a lungul timpului, auto-stocarea a demonstrat că este un sector rezistent la recesiune.

pe scurt, Auto-depozitarea oferă o multitudine de motive pentru care achiziționarea unei instalații existente sau construirea unei noi instalații poate deschide ușa roll-up pentru câștiguri atractive de investiții.

„instalațiile de depozitare au nevoie de cheltuieli de capital sau întreținere reduse, impozitele pe proprietate sunt modeste, iar achizițiile nete din acest sector au crescut,” Forbes.com colaborator Brad Thomas observat în noiembrie 2017. „Și astfel, în vremurile bune și în cele rele, cum ar fi căsătoria, vechile unități de depozitare bune sunt ca un soț de încredere.”