recent am participat la BBQ anual pentru organizația investitorilor imobiliari din Ottawa (OREIO).

în timp ce eram acolo, l-am văzut pe unul dintre studenții mei din trecut (îl voi numi Joe) care deține unele proprietăți de investiții și conduce, de asemenea, o companie de administrare a proprietății care gestionează aproximativ 30 de unități pentru alți investitori.

Joe mi-a spus că a avut recent ocazia să liciteze pentru un loc de muncă pentru gestionarea unui portofoliu mare de proprietăți.

de fapt, această slujbă ar adăuga peste 100 de unități companiei sale de administrare a proprietății. Cred că într-un fel știa persoana responsabilă de atribuirea contractului, și el a fost în competiție cu unele nume mari companii de administrare a proprietății în Ottawa.

cu toate acestea, Joe a fost un pic îngrijorat de faptul că el și partenerul său nu ar fi în măsură să se ocupe de volumul de muncă. Mi-a cerut sfaturi și a vrut să știe ce ar trebui să facă.

în mod normal, nu sunt cineva care să-i împiedice pe oameni să atingă obiective mari. Dar după ce am pus câteva întrebări, am stabilit rapid că mica sa companie de administrare a proprietății va eșua probabil sub noul volum de muncă.

nu i-am spus exact ce să facă (aceasta a fost decizia lui), dar i-am spus să fie atent să se extindă prea repede. De două ori am văzut mici companii de administrare a proprietății explodând și ieșind din afaceri (din mai multe motive, dar mai ales pentru că au crescut prea repede).

după acea conversație, mi-am dat seama că este posibil ca mulți investitori să nu știe ce să caute (sau ce să evite) atunci când aleg o companie de administrare a proprietății, așa că am pus la punct o listă cu primele 6 motive pentru care companiile de administrare eșuează.

și dacă sunteți un investitor care face și managementul proprietății pe partea altor investitori (sau vă gândiți să o faceți), acordați o atenție foarte mare acestor motive. Viitorul afacerii tale este în joc!

1) nu încărcați suficienți bani

ca investitor, obiectivul dvs. este să obțineți venitul cât mai mare posibil, păstrând în același timp cheltuielile cât mai scăzute posibil. Când vine vorba de managementul proprietății, în mod natural investitorii caută cea mai bună afacere, ceea ce înseamnă cele mai mici taxe de administrare posibile.

dar există o problemă cu taxele de administrare scăzute. Este o problemă ascunsă care s-ar putea să nu se arate decât luni sau ani mai târziu.

Iată ce se întâmplă când taxele sunt prea mici…

• taxe de administrare reduse = profit redus pentru compania de administrare a proprietății
• profit scăzut = nu sunt suficienți bani pentru a angaja personal
• nu sunt suficienți bani/personal = puțini angajați care gestionează prea multe proprietăți

să presupunem că un manager de proprietate are 20 de unități în administrare, la o medie de 1000 USD pe lună în chirie pe unitate.

20 unități x 1000 $/lună = 20.000 $/lună chirie colectată

Majoritatea companiilor de administrare a proprietății percep un procent din chiriile colectate, care variază de la 4% la 10% sau mai mult. Dacă acest manager de proprietate percepe 6%, este egal cu…

$20,000/mo x 6% = 1.200 USD/mo taxe de administrare

și asta presupune că colectează 100% din chirie pentru fiecare lună.

în timp ce 6% poate părea mult pentru unii investitori, cu doar 20 de unități nu este suficient să conduci o afacere profitabilă de gestionare a proprietății cu personalul. Singurul mod în care poate funcționa este dacă toate lucrările sunt efectuate de proprietar sau de membrii familiei lor și pur și simplu își completează propriile venituri din investiții imobiliare.

fiecare afacere (inclusiv managerii de proprietate) are cheltuieli generale — cheltuielile necesare doar pentru a fi în afaceri. Cu venituri de 1.200 USD / lună, nu există nicio modalitate prin care o companie de administrare a proprietății ar putea angaja personal cu normă întreagă.

chiar dacă numărul de unități s-a dublat la 40 de unități, ceea ce dublează potențialul venit din taxele de administrare la 2.400 USD, încă nu este suficient să angajezi nici măcar o singură persoană cu normă întreagă după plata cheltuielilor generale.

dacă o companie de administrare a proprietății încearcă să câștige afacerea dvs. cu cele mai mici rate și gestionează doar o mână de unități, fiți foarte atenți și luați în considerare găsirea unei alte companii care percepe mai mult. Știu că pare contra intuitiv pentru investitori, dar veți avea servicii mai bune și șansele sunt de afaceri va fi în jurul valorii de mai mult.

2) nu este suficient personal

Imaginați-vă acest lucru… o mică companie de administrare a proprietății (o echipă de soț și soție) a muncit din greu timp de mulți ani construindu-și portofoliul la 50 de unități. Acestea mențin costurile scăzute, oferă servicii personalizate atât proprietarilor, cât și chiriașilor și oferă o bună raportare financiară.

vestea bunului lor serviciu începe să se răspândească printre investitori. Într — o zi primesc un apel telefonic de la un investitor cu un portofoliu mare-peste 50 de unități.

prin adăugarea unui client nou, această mică companie de administrare a proprietății poate dubla numărul de unități gestionate! Proprietarii sunt fericiți și sar la ocazia de a aduce noi afaceri.

se pare că acest manager de proprietate și-a dublat veniturile cu un singur client. Și la început, exact asta se întâmplă.

dar după un timp scurt, devine evident că volumul lor de muncă s-a dublat și el. De fapt, s-a dublat mai mult, deoarece este nevoie de mai multă muncă pentru a aduce inițial un nou client cu proprietăți și chiriași noi.

ca urmare, calitatea managementului este mai slabă pentru toate celelalte unități. Cererile chiriașilor nu sunt tratate în timp util, proprietarii nu sunt chemați înapoi imediat etc. Reclamațiile încep să crească, ceea ce crește nivelul de stres al proprietarilor acestei companii.

fiecare manager de proprietate cu experiență știe că este nevoie de un anumit număr de oameni pentru a gestiona eficient un anumit număr de proprietăți. Dacă nu sunt suficienți oameni, atunci calitatea managementului suferă.

deci, cu acest exemplu, să presupunem că colectează o medie de 1000 USD/lună chirii pentru 100 de unități și percep o taxă de administrare de 8%.

$1000/mo x 100 unități = $100,000/mo chiriile colectate x 8% = $8000/mo Mgmt taxa

asta e suficient pentru a angaja o persoană cu normă întreagă și încă mai oferă unele venituri proprietarilor. Grozav! Problemă rezolvată … într-un fel. Deși a fost angajat un nou membru al personalului, este posibil să nu fie suficient pentru a gestiona volumul de muncă.

amintiți-vă… volumul de muncă cel puțin sa dublat, dar personalul a crescut cu doar 50%. Asta înseamnă că proprietarii au încă un volum de muncă mai mare decât au făcut-o înainte, ceea ce poate determina calitatea managementului să sufere.

3) prea multe unități distribuite

dacă ați gestiona proprietăți, ce ați prefera să aveți?

• 100 case unifamiliale sau
• o clădire cu mai multe unități cu 100 de unități

pentru majoritatea investitorilor, răspunsul este simplu-oricare dintre acestea produce cel mai mare profit și își îndeplinește obiectivele de investiții.

cu toate acestea, pentru un manager de proprietate, volumul de muncă pentru gestionarea a 100 de case unifamiliale îl depășește cu mult pe cel al gestionării unei singure clădiri de 100 de unități.

de ce este asta? Imaginați-vă de conducere la 100 de case, situate în diferite locații într-un oraș pentru lucruri, cum ar fi:

• colectare chirie
• litigii chiriaș
• întreținere regulată
• inspecții (de exemplu, detectoare de incendiu)
• reparații de urgență (de exemplu, scurgeri de apă)
• și mai mult

acum contrast că cu conducerea către o singură clădire cu mai multe unități și pur și simplu luând scările sau liftul pentru a face toate aceleași sarcini.

este ușor de văzut că, dacă o companie mică de administrare a proprietății se concentrează pe case individuale sau proprietăți mai mici cu mai multe unități, volumul lor de muncă este mult mai mare. Drept urmare, nu vor putea oferi aceeași calitate a Serviciilor ca cineva care poate merge pur și simplu la o singură clădire mare cu mai multe unități pentru a gestiona totul.

4) nu există sisteme repetabile în loc

când cineva începe o nouă companie de administrare a proprietății, de cele mai multe ori încep de la zero. Asta înseamnă că, deși pot avea o anumită experiență în gestionarea proprietăților în propriul portofoliu, pot avea puțină sau deloc experiență în conducerea unei afaceri de administrare a proprietății.

care este diferența? Toate întreprinderile trebuie să se ocupe de mai multe domenii de expertiză pentru a reuși, iar companiile de administrare a proprietății nu sunt diferite. Ei trebuie să aibă procese în loc pentru…

• Marketing – Publicitate Apartamente de inchiriat, publicitate pentru Clienti noi investitori
• vanzari – afisare si leasing apartamente catre chiriasi noi, intalniri cu clienti investitori si inscrierea acestora pentru service
• operatiuni – tratarea solicitarilor chiriasilor, evacuari, intretinere si reparatii
• contabilitate – conturi de primit (bani datorati de la chiriasi si clienti investitori), conturi de platit (bani datorati pentru a conduce compania)
• Sisteme Informatice – toate tehnologiile necesare pentru rulați afaceri, inclusiv telefoane, mesagerie vocală, serviciu mobil, site web etc.
• și altele

toate acestea necesită timp pentru a învăța și a construi pentru orice companie care abia începe. Cu toate acestea, în cazul în care multe companii de administrare a proprietății eșuează este atunci când vine vorba de a face aceste sisteme repetabile.

de exemplu, să presupunem că proprietarul angajează un membru al personalului pentru a ajuta la gestionarea proprietăților. Acest nou membri ai personalului rămâne cu ei de mai mulți ani și învață tot ce este de știut despre managementul proprietății. Ei știu cum să facă publicitate apartamentelor, să se ocupe de chiriași, să angajeze contractori pentru reparații și multe altele.

apoi, într-o zi, acel membru al personalului primește o altă ofertă de muncă și decide să plece. Și își iau toate cunoștințele cu ei, fără a lăsa nimic în urmă care este documentat și repetabil.

dintr-o dată, proprietarul este lăsat de codare pentru a face tot ceea ce membru al personalului folosit pentru a face. Dar problema este că nu știu cum să vă conectați la un site web pentru a plasa un anunț, nu știu care sunt cei mai buni contractori de angajat și așa mai departe.

afacerea lor este în haos, totul pentru că nimeni din companie nu a documentat niciunul dintre procesele repetabile din cadrul afacerii lor.

5) niciun agent de leasing dedicat

leasingul (procesul de plasare a unui nou chiriaș într-o unitate) este de fapt un centru de profit foarte bun pentru administratorii de proprietăți. Ei percep adesea o taxă fixă de $300-$500, 50% -100% din chiria lunii 1 sau mai mult.

de exemplu, dacă taxa este de 100% din chiria lunii 1, Aceasta este egală cu o taxă de 8,3% din toată chiria colectată timp de 1 an… și este plătită în avans.

la început, a nu avea un agent de leasing dedicat poate să nu pară o mare problemă. De multe ori proprietarul companiei de administrare a proprietății face toate leasingul în sine.

dar problema este că, dacă sunt prea ocupați, prea bolnavi sau pur și simplu indisponibili, nu mai este nimeni altcineva care să arate și să închirieze apartamente. Acest lucru duce la venituri mai mici pentru proprietar, precum și managerul de proprietate.

uneori, un manager de proprietate va crește până la punctul în care pot angaja un agent de leasing cu normă întreagă. Cu toate acestea, problemele există încă într-o anumită măsură.

amintiți-vă, cele mai multe showings apartament și leasing se face în timpul serii și la sfârșit de săptămână. Deci, agentul de leasing trebuie să aibă ore foarte flexibile și să fie dispus să lucreze atunci când majoritatea altora nu sunt.

cu o singură persoană care se ocupă de leasing, există un singur punct de eșec. Dacă sunt bolnavi sau indisponibili, din nou nu există nimeni care să se ocupe de slujbă sau proprietarul este blocat să o facă.

rezultatul tuturor acestor lucruri este fie:

• venituri pierdute (datorită faptului că nimeni nu este disponibil pentru o prezentare)
• peste personalul sau proprietarul lucrat (ceea ce duce la greșeli, SARCINI ratate etc.)

6) nu contabil dedicat

acest lucru este imens!

atât de mulți administratori de proprietăți (și proprietari de afaceri în general) încearcă să-și facă propria contabilitate. Dar problema este că nu sunt instruiți în contabilitate.

rezultatul final pentru investitori este…

• venituri lipsă
• cheltuieli inexacte
• urmărirea incorectă a chiriilor de luna trecută
• și multe altele

pentru managerul proprietății, dacă nu au rapoarte financiare exacte pentru afacerea lor, nu își pot gestiona corect propria afacere. Cel mai important, nu pot prevedea probleme de flux de numerar înainte de a apărea.

problemele fluxului de numerar sunt cauza #1 a eșecului întreprinderilor mici, astfel încât să ai un contabil dedicat (fie personal, fie externalizat) este esențial pentru succesul pe termen lung.

fără unul, aproape că pot garanta că investitorii pierd bani, iar companiile de administrare a proprietății vor ieși în cele din urmă din afaceri.

cercul interior membru

aflați direct de la experți din industria imobiliară
cum ar fi un broker de credit ipotecar, contabil,
manager de proprietate, și mai mult.

>> CLICK aici pentru mai multe detalii <<

conducerea unei companii de administrare a proprietății poate fi complexă, la fel ca orice afacere. Și, după cum puteți vedea, există o varietate de motive pentru care companiile mici de administrare a proprietății pot eșua.

dacă sunteți investitor și căutați un manager de proprietate pentru a vă gestiona investițiile, țineți cont de aceste lucruri atunci când selectați o companie. Dacă ar trebui să aleg pe care să mă concentrez, aș recomanda să mă asigur că percep suficienți bani și nu încearcă să crească prea repede. Ambele pot ucide orice companie rapid.

și dacă sunteți un manager de proprietate sau un investitor în căutarea de a începe propria companie, citiți și re-citit acest articol de multe ori. Apoi, aruncați o privire bună și grea asupra afacerii dvs. pentru a vedea dacă sunteți în pericol în oricare dintre aceste domenii. Sansele sunt, ultimul lucru pe care doriți este pentru compania dumneavoastră să eșueze și cauza clienții dumneavoastră să piardă bani. Luați o abordare proactivă și vă veți îmbunătăți șansele de a reuși pe termen lung.