nyligen deltog jag i den årliga BBQ för Ottawa Real Estate Investors Organization (OREIO).

medan jag var där såg jag en av mina tidigare studenter (jag kallar honom Joe) som äger vissa förvaltningsfastigheter och driver också ett fastighetsbolag som förvaltar cirka 30 enheter för andra investerare.

Joe berättade för mig att han nyligen hade möjlighet att bjuda på ett jobb för att hantera en stor portfölj av fastigheter.

faktum är att detta jobb skulle lägga till över 100 enheter till sitt fastighetsbolag. Jag tror på något sätt att han kände den person som ansvarar för tilldelning av kontraktet, och han tävlade mot några stora namn fastighetsbolag i Ottawa.

Joe var dock lite orolig för att han och hans partner inte skulle kunna hantera arbetsbelastningen. Han bad mig om råd och ville veta vad han skulle göra.

normalt är jag inte någon som håller folk tillbaka från att nå stora mål. Men efter att ha ställt några frågor bestämde jag mig snabbt för att hans lilla fastighetsbolag sannolikt skulle misslyckas under den nya arbetsbelastningen.

jag berättade inte för honom exakt vad han skulle göra (det var hans beslut), men jag sa till honom att vara försiktig med att expandera för snabbt. Två gånger har jag sett små fastighetsförvaltningsföretag spränga och gå i konkurs (av många skäl men främst för att de växte för snabbt).

efter det samtalet insåg jag att många investerare kanske inte vet vad man ska leta efter (eller vad man ska undvika) när man väljer ett fastighetsbolag, så jag har sammanställt en lista över de bästa 6 anledningarna till att förvaltningsbolag misslyckas.

och om du är en investerare som också gör fastighetsförvaltning på sidan för andra investerare (eller om du funderar på att göra det), var mycket uppmärksam på dessa skäl. Framtiden för ditt företag står på spel!

1) laddar inte tillräckligt med pengar

som investerare är ditt mål att få din inkomst så hög som möjligt, samtidigt som du håller dina utgifter så låga som möjligt. När det gäller fastighetsförvaltning letar investerare naturligtvis efter det bästa erbjudandet, vilket innebär lägsta möjliga förvaltningsavgifter.

men det finns ett problem med låga förvaltningsavgifter. Det är ett dolt problem som kanske inte visar sig förrän månader eller år senare.

här är vad som händer när avgifterna är för låga…

• låga förvaltningsavgifter = låg vinst för fastighetsbolaget
• låg vinst = inte tillräckligt med pengar för att anställa personal
• inte tillräckligt med pengar/personal = få personal som hanterar för många fastigheter

låt oss säga att en fastighetsförvaltare har 20 enheter under ledning, i genomsnitt $1000 per månad i hyra per enhet.

20 enheter x $1000/mo = $20,000/mo hyra samlad

de flesta fastighetsförvaltningsföretag tar ut en procentandel av hyrorna som samlas in, som sträcker sig från 4% till 10% eller mer. Om den här fastighetsförvaltaren tar ut 6%, är det lika med…

$20,000/mo x 6% = $ 1,200 / mo förvaltningsavgifter

och det förutsätter att de samlar in 100% av hyran för varje månad.

medan 6% kan verka som mycket för vissa investerare, med endast 20 enheter räcker det inte att driva en lönsam fastighetsförvaltningsverksamhet med personal. Det enda sättet det kan fungera är om allt arbete utförs av ägaren eller deras familjemedlemmar, och de kompletterar helt enkelt sin egen kapitalinkomst.

varje företag (inklusive fastighetsförvaltare) har omkostnader — de kostnader som krävs bara för att vara i affärer. Med $ 1,200 / mo inkomst finns det inget sätt att ett fastighetsbolag kan anställa heltidsanställd personal.

även om antalet enheter fördubblades till 40 enheter, vilket fördubblar den potentiella förvaltningsavgiften till $2400, är det fortfarande inte tillräckligt att anställa en enda heltidsanställd efter att ha betalat omkostnader.

om ett fastighetsbolag försöker tjäna ditt företag med de lägsta priserna och de hanterar bara en handfull enheter, var mycket försiktig och överväga att hitta ett annat företag som tar ut mer. Jag vet att det verkar kontra intuitivt att investerare, men du kommer att ha bättre service och chansen är verksamheten kommer att vara runt längre.

2) inte tillräckligt med personal

Föreställ dig detta … ett litet fastighetsbolag (en man och hustru team) har arbetat hårt i många år att bygga sin portfölj till 50 enheter. De håller kostnaderna låga, ger personlig service till både hyresvärdar och hyresgäster och ger god ekonomisk rapportering.

ord av deras goda service börjar sprida sig bland investerare. En dag får de ett telefonsamtal från en investerare med en stor portfölj — över 50 enheter.

genom att lägga till en ny kund kan detta lilla fastighetsbolag fördubbla antalet enheter som hanteras! Ägarna är glada och hoppa på möjligheten att ta in nya affärer.

det verkar som om den här fastighetschefen fördubblade sina intäkter med en klient. Och i början är det precis vad som händer.

men efter en kort tid blir det uppenbart att deras arbetsbelastning också har fördubblats. Faktum är att det har mer än fördubblats eftersom det krävs mer arbete för att initialt få en ny kund med nya fastigheter och hyresgäster.

som ett resultat är ledningskvaliteten sämre för alla andra enheter. Hyresgäster förfrågningar inte behandlas i tid, hyresvärdar inte kallas tillbaka direkt, etc. Klagomål börjar öka, vilket ökar stressnivån på ägarna till detta företag.

varje erfaren fastighetsförvaltare vet att det krävs ett visst antal personer för att effektivt hantera ett visst antal fastigheter. Om det inte finns tillräckligt med människor, lider kvaliteten på förvaltningen.

så med det här exemplet, låt oss säga att de samlar i genomsnitt $1000/mo hyror för 100 enheter, och de tar ut en 8% förvaltningsavgift.

$1000/mo x 100 enheter = $100 000/mo hyror samlade x 8% = $8000/mo Mgmt avgift

det räcker för att anställa en heltidsperson och fortfarande ge några inkomster till ägarna. Toppen! Problemet löst … typ. Även om en ny anställd har anställts kan det fortfarande inte räcka för att hantera arbetsbelastningen.

kom ihåg… arbetsbelastningen fördubblades åtminstone, men personalen ökade med endast 50%. Det betyder att ägarna fortfarande har en större arbetsbelastning än de gjorde tidigare, vilket kan leda till att ledningskvaliteten lider.

3) för många distribuerade enheter

om du förvaltade fastigheter, vilken skulle du hellre ha?

• 100 enfamiljshus, eller
• en byggnad med flera enheter med 100 enheter

för de flesta investerare är svaret enkelt — beroende på vilket som ger mest vinst och uppfyller sina investeringsmål.

för en fastighetschef överstiger dock arbetsbelastningen för att hantera 100 enfamiljshus långt det för att hantera en enda 100-enhetsbyggnad.

Varför är det så? Tänk dig att köra till 100 hem, som ligger på olika platser över en stad för saker som:

• hyra samling
• hyresgäst tvister
• regelbundet underhåll
• inspektioner (t.ex. branddetektorer)
• nödreparationer (t. ex. vattenläckor)
• och mer

nu kontrast att med att köra till en enda byggnad med flera enheter och helt enkelt ta trappan eller hissen för att göra alla samma uppgifter.

det är lätt att se att om ett litet fastighetsbolag fokuserar på enstaka bostäder eller mindre flerenhetsegenskaper är deras arbetsbelastning mycket högre. Som ett resultat kommer de inte att kunna tillhandahålla samma servicekvalitet som någon som helt enkelt kan gå till en enda stor flerenhetsbyggnad för att hantera allt.

4) Inga repeterbara system på plats

när någon startar ett nytt fastighetsbolag, för det mesta börjar de från början. Det betyder att även om de kan ha viss erfarenhet av att hantera fastigheter i sin egen portfölj, kan de ha liten eller ingen erfarenhet av att driva en fastighetsförvaltningsverksamhet.

vad är skillnaden? Alla företag behöver hantera flera kompetensområden för att lyckas, och fastighetsförvaltningsföretag är inte annorlunda. De måste ha processer på plats för…

• Marknadsföring – reklam Lägenheter för uthyrning, reklam för nya investerare kunder
• försäljning – visar och leasing Lägenheter till ny hyresgäst, möte med investerare kunder och registrera dem för service
• verksamhet – att hantera hyresgästen förfrågningar, vräkningar, underhåll och reparationer
• redovisning – kundfordringar (pengar som betalas från hyresgäster och investerare kunder), leverantörsskulder (pengar som är skyldiga att driva företaget)
• informationssystem – all den teknik som krävs för att Krävs för att köra företag, inklusive telefoner, röstbrevlåda, celltjänst, webbplats etc.
• och mer

allt detta tar tid att lära sig och bygga för alla företag som just har börjat. Men där många fastighetsförvaltningsföretag misslyckas är när det gäller att göra dessa system repeterbara.

låt oss till exempel säga att ägaren anställer en anställd för att hjälpa till med att hantera fastigheter. Denna nya personal stannar hos dem i många år och lär sig allt som finns att veta om fastighetsförvaltning. De vet hur man annonserar lägenheter, hanterar hyresgäster, hyr entreprenörer för reparationer och mer.

sedan en dag som anställd får ett annat jobberbjudande och beslutar att lämna. Och de tar all sin kunskap med sig, utan att lämna något bakom som är dokumenterat och repeterbart.

plötsligt lämnas ägaren för att göra allt som anställd brukade göra. Men problemet är att de inte vet hur man loggar in på en webbplats för att placera en annons, de vet inte vilka som är de bästa entreprenörerna att anställa, och så vidare.

deras verksamhet är i kaos, allt för att ingen i företaget dokumenterade någon av de repeterbara processerna inom sin verksamhet.

5) ingen dedikerad leasingagent

Leasing (processen att placera en ny hyresgäst i en enhet) är faktiskt ett mycket bra vinstcenter för fastighetsförvaltare. De tar ofta ut en$300 – $ 500 fast avgift, 50% -100% av 1: a månadens hyra eller mer.

till exempel, om avgiften är 100% av 1: a månadens hyra, motsvarar det en avgift på 8,3% av all hyra som samlas in för 1 år… och betalas i förskott.

först kan det inte vara ett stort problem att inte ha en dedikerad leasingagent. Ofta gör ägaren av fastighetsbolaget all leasing själva.

men problemet är att om de är för upptagna, för sjuka eller helt enkelt inte tillgängliga, finns det ingen annan att visa och hyra lägenheter. Detta resulterar i lägre intäkter för fastighetsägaren, såväl som fastighetsförvaltaren.

ibland kommer en fastighetsförvaltare att växa till den punkt där de kan anställa en heltidsleasingagent. Problemen finns dock fortfarande i viss utsträckning.

kom ihåg att de flesta lägenhetsvisningar och leasing sker under kvällar och helger. Så leasingagenten måste ha mycket flexibla timmar och vara villig att arbeta när de flesta andra inte är det.

med endast en person som hanterar leasing finns det en enda felpunkt. Om de är sjuka eller otillgängliga, återigen finns det ingen att hantera jobbet eller ägaren har fastnat gör det.

resultatet av allt detta är antingen:

• förlorade intäkter (på grund av att ingen är tillgänglig för en visning)
• över arbetade personal eller ägare (vilket resulterar i misstag, missade uppgifter, etc.)

6) ingen dedikerad bokhållare

detta är enormt!

så många fastighetsförvaltare (och företagare i allmänhet) försöker göra sin egen bokföring. Men problemet är att de inte är utbildade i redovisning.

slutresultatet för investerare är…

• saknad inkomst
• felaktiga utgifter
• felaktig spårning av förra månadens hyror
• och mycket mer

för fastighetsförvaltaren, om de inte har exakta finansiella rapporter för sin verksamhet, kan de inte hantera sin egen verksamhet korrekt. Viktigast av allt kan de inte förutse kassaflödesproblem innan de uppstår.

kassaflödesproblem är #1 orsaken till småföretag misslyckande, så att ha en dedikerad bokförare (antingen på personal eller outsourcad) är avgörande för långsiktig framgång.

utan en, jag kan nästan garantera att investerare förlorar pengar, och fastighetsbolag kommer så småningom att gå i konkurs.

Inner Circle Medlemskap

lär dig direkt från experter inom fastighetsbranschen
som en inteckning mäklare, revisor,
fastighetsförvaltare, och mer.

>> klicka här för mer information <<

att driva ett fastighetsbolag kan vara komplicerat, precis som att driva alla företag. Och som du kan se finns det olika anledningar till att små fastighetsbolag kan misslyckas.

om du är en investerare och du söker efter en fastighetsförvaltare för att hantera dina investeringar, ha dessa saker i åtanke när du väljer ett företag. Om jag var tvungen att välja vilka som ska fokusera på, skulle jag rekommendera att se till att de tar ut tillräckligt med pengar och inte försöker växa för fort. Båda kan döda alla företag snabbt.

och om du är en fastighetsförvaltare eller en investerare som vill starta ditt eget företag, läs och läs den här artikeln många gånger. Ta sedan en bra, hård titt på ditt företag för att se om du är i riskzonen inom något av dessa områden. Chansen är stor att det sista du vill är att ditt företag ska misslyckas och få dina kunder att förlora pengar. Ta ett proaktivt tillvägagångssätt och du kommer att förbättra dina chanser att lyckas på lång sikt.