hur man köper en riktig på auktion

när vi hör att en fastighet säljs på auktion är det första som kommer att tänka på att det är en försäljning i utförande där ägaren inte längre hade råd med obligationsåterbetalningarna. Men tiderna har förändrats och våra antaganden kan vara ganska felaktiga.

vem säljer fastigheter på auktion?

även om det är sant att auktioner är det föredragna sättet att sälja fastigheter där obligationen har fallit i efterskott, kan alla husägare som vill sälja sin egendom besluta att sätta fastigheten på auktion. I själva verket har detta sätt att sälja egendom ökat avsevärt eftersom det har bestämda fördelar knutna till det. I USA auktioner är ett mycket populärt sätt att sälja fast egendom och i Australien mer än 80% av all egendom säljs på auktion.

hur kontrolleras auktionsprocessen?

en auktionsförrättare som säljer fast egendom klassificeras enligt sydafrikansk lag som Fastighetsmäklare enligt lagen om fastighetsmäklare, från 1976, och måste därför registreras som sådan och ha ett giltigt Fidelity Fund-certifikat. När du handlar med en auktionsförrättare är det bäst att leta efter en som är medlem i Sydafrikanska Institutet för auktionsförrättare samt Sydafrikanska Estate Agency Affairs Board.

hur man köper fastigheter på auktion?

om du aldrig har varit på en fastighetsauktion tidigare och inte vet hur processen fungerar är det dags att göra dina läxor.

nyckeln till framgång förbereds

att läsa artiklar som detta är ett bra sätt att öka din kunskap. Sedan, för lite praktisk träning, delta i några fastighetsauktioner där du bara observerar hela processen. Om du har några frågor är auktionsförrättaren vanligtvis mer än villig att svara på dem åt dig efter avslutad auktion. För att hitta fastigheter Du är intresserad av kan du titta på annonser i lokala medier och på internet. Auktionsförrättare kommer också att ha en lista över kommande auktioner som du kan se det.

förhandsgranska fastigheten

ingen kan förvänta dig att köpa en fastighet på auktion utan att ha haft möjlighet att inspektera fastigheten. Vanligtvis har Auktionshuset ett visningsdatum där du kan inspektera fastigheten. Gör det ordentligt!

Ställ auktionsförrättaren så många frågor du vill; prata med ägarna om de är tillgängliga, prata med grannar och ta en titt på området. Samla så mycket information som möjligt. Skaffa villkoren för försäljningen du är intresserad av i förväg från auktionsförrättarna, samt en kopia av deras verksamhetspolicy så att du kan vara ordentligt förberedd.

finansiella konsekvenser – behöver jag betala kontant?

en stor skillnad mellan att köpa ett hus på auktion och att köpa ett genom de normala kanalerna är att med en auktion kan det inte finnas några villkor. Du kan inte köpa en fastighet på auktion under förutsättning att banken kommer att ge dig en inteckning obligation. Ändå finansieras 95% av all auktionsförsäljning genom obligationsfinansiering, så det är inte bara kontantköpare som kan köpa fastigheter på auktion.

endast den erforderliga insättningen i form av en bankgaranterad check eller kontanter måste vara tillgänglig på auktionen; detta uppgår vanligtvis till fem till tio procent. Fastställa före tiden vilken typ av betalning som är acceptabel för auktionsförrättaren.

du måste veta i förväg att du kommer att kvalificera dig för en obligation genom att göra obligationsarrangemang med din bank före försäljningen. Om ditt bud accepteras på en auktion kommer du att vara juridiskt bunden att köpa fastigheten-Du måste vara 100% säker på att finansiering inte kommer att vara ett problem.

så, bestämma vad det maximala beloppet kommer att vara att du kommer att bjuda på innan auktionen, sedan hålla fast vid det – inte fastna i ögonblicket och över engagera dig.

vem betalar kommissionen?

när du köper egendom genom en fastighetsmäklare betalar säljaren agentens provision. Vid en auktion köparen är skyldig att betala provision på försäljningen till auktionsförrättaren. Få information om detta från auktionsförrättaren i förväg.

slutligen-det är auktionsdag

om du har gjort rätt förberedelser kan du se fram emot spänningen i auktionen. Vad behöver göras på dagen?

1. Kom dit i förväg och registrera dig. Du måste registrera dig som budgivare och du kommer att få ett budgivarkort och en paddel med din budgivares nummer på den. Innan den officiella starten kommer auktionsförrättaren att ge information som partinummer och beskrivning — se till att du bjuder på rätt egendom! Det finns vanligtvis tid för frågor; fråga om något fortfarande stör dig.

2. Budgivningen kommer äntligen igång-viktiga saker att komma ihåg:

– lyft din hand eller paddla om du vill bjuda;

– ange beloppet tydligt — även skrika om du måste;

– ta ögonkontakt med auktionsförrättaren för att säkerställa att han/hon erkänner ditt bud;

– om budgivningen överskrider din gräns säg klart nej” när auktionsförrättaren frågar dig.

DET SLUTLIGA BUDET TILLDELAS DIG,

– NU VAD?

om det slutliga budet tilldelas dig, du kommer att underteckna försäljningsvillkor, betala din insättning och vidta åtgärder för hur du kommer att betala saldot fortfarande förfallna.

att köpa ett hus på auktion garanterar inte dig ett fynd, men du kanske fortfarande kan köpa det för mycket mindre, så gör dina läxor och se vad som finns tillgängligt. Just nu är fynd verkligen tillgängliga för kvalificerade köpare. Tiden är avgörande när det gäller att köpa på auktion. Det finns många steg som måste vidtas innan du kan göra ett framgångsrikt köp.

1. Hämta kopia av auktionskataloger;

2. Välj Egenskaper av intresse;

3. Forskning området och egendom;

4. Besök och inspektera området och fastigheten;

5. Kontrollera det juridiska paketet;

6. Upprätta en lista över egenskaper att bjuda på;

7. Upprepa för alla egenskaper av intresse;

8. Gå till auktion-Bud.

auktionsvägen kanske inte alltid resulterar i det bästa priset

under rådande marknadsförhållanden kan avyttring av en kommersiell fastighet genom auktion inte alltid ge det önskade resultatet. Många säljare övertalas att sätta sina fastigheter på auktion under förutsättning att detta kommer att maximera deras pris, men reservationspriserna uppfylls inte nödvändigtvis.

”i allmänhet på en auktion, om reservationspriset inte uppnås, har säljaren mellan 24 och 48 timmar att antingen acceptera eller avvisa det högsta budet”. Detta sätter ett stort tryck på säljaren att acceptera ett bud som är lägre än det ursprungliga reservationspriset — vilket mycket väl kan vara långt ifrån det maximerade försäljningspris som säljaren kan ha lockats med från början.

dagens köpare är välinformerade och söker i allmänhet ett bra köp som också ger bra avkastning. Lokala investerare är kunniga och kommer inte naivt att köpa något på auktion som inte producerar ett ljudutbyte, som för närvarande ligger i området 10% till 11% för god kommersiell fastighet. Fastighetsmäklare föredrar konventionella fastighetsförsäljningsmetoder där de kan förhandla fram en affär på ett professionellt och opressuriserat sätt där de kan agera på säljarens vägnar och så snart de får ett mandat kan förhandlingar påbörjas och avslöja fastighetens sanna, inneboende värde i kombination med dess investerings-och/eller inkomstpotential.

Property fundamentals, medan inte på de ohållbara flytande nivåer under de senaste åren, fortfarande håller sin egen över de flesta områden av kommersiella fastigheter ’men efterfrågan har mjuknat för vissa utrymmen och det har varit en inverkan på osäkra fordringar böcker. Börsnoterade fastighetsbolag kommer att börja reflektera detta i sin tillväxt, vilket kommer att dämpas i jämförelse med de senaste årens höga nivåer. Noterade fastighetsbolag tenderar att finansiera under längre perioder, och just nu är det svårt att få lång daterad skuld. Medan de korta räntorna är nere har räntorna faktiskt ökat för långsiktig finansiering. Bankerna kräver högre marginaler, tillsammans med sina mer konservativa kreditkrav.

”det skulle hjälpa om kapitalmarknaden förbättras och marginalerna återgår till mer normala nivåer, vilket ger likviditet tillbaka till marknaden. En fortsatt lägre räntemiljö kommer att resultera i bättre fundamenta kommer igenom för fastighetssektorn”.

Vad ska man göra på en fastighetsauktion?

– när du registrerar be om en kopia av försäljningsvillkoren och noggrant inspektera dem;

– fråga auktionsförrättaren eller Alliance Group laget eventuella relevanta frågor innan försäljningen;

– ställa relevanta frågor vid den angivna frågestunden;

– inspektera fastigheten helt innan TH försäljning påbörjas;

– kom ihåg att auktionsförsäljningen är icke-suspensiv och ”voetstoots”. Du måste alltså göra dina läxor;

– titta, lyssna, fråga och bjuda bara när du känner dig bekväm att göra det;

– avveckla omedelbart efter att ha gjort dina inköp av rörliga tillgångar eller egendom.

kom ihåg:

– provision och skatter kan betalas utöver ditt budpris;

– alla våra auktioner är tejpade för att undvika förvirring och tvister. Varje auktion granskas;

– våra auktionsförrättare är alla utbildade och kvalificerade medlemmar i Sydafrikanska Institutet för auktionsförrättare och Sydafrikanska Estate Agency Affairs Board;

– alla insättningar betalas till giltiga förtroendekonton i enlighet med relevant lagstiftning;

– för att registrera dig hos auktionsägarna kommer vi att placera dig på vår e-post och SMS ”auction alert” kundbas;

– att besöka vår hemsida regelbundet för mer information om kommande auktionsförsäljning;

– som en strikt regel accepterar vi inte kontanter, helt eller delvis, vid någon auktionsförsäljning;

– för att göra dina ekonomiska arrangemang före auktionsförsäljningen.

lagstiftningskrav

Estate Agency Affairs Board Act 112 Från 1976 reglerar varje person som håller sig ut som en person som, vare sig direkt eller indirekt annonserar att han/hon, på instruktioner eller på uppdrag av någon annan person, säljer eller offentligt ställer ut för försäljning fast egendom. Auktionsförrättare som säljer fast egendom faller tydligt inom definitionen av en fastighetsmäklare och måste vara registrerade hos estate agency affairs board och måste också ha ett giltigt fidelity fund-certifikat.

källa: Arbetsdag

Artighet: Agent-den officiella publiceringen av Estate Agency Affairs Board

”avhjälpa det förflutna, bygga framtiden och vägleda fastighetsbranschen mot Professionalism”