den största trenden som har ägt rum under min tid i fastigheten är den enorma och plötsliga övergången till människor som köper fastigheter inom företag.

fram till 2015 var det väldigt mycket ett minoritetsval: det fanns inget tvingande behov för många människor, och inteckningar för företag var mycket mindre konkurrenskraftiga.

men då förändringarna i behandlingen av inteckning intresserade infördes sommaren 2015 budget hände – vilket gjorde företaget vägen mycket mer tilltalande. Enligt mäklare är upp till 80% av nya hypotekslån nu för aktiebolag.

det kommer fortfarande inte att vara för alla, men det är nu något som varje investerare bör överväga. Att få ägarstrukturen rätt kan göra en stor skillnad mot hur mycket skatt du betalar under din livstid – och bortom) – så låt oss ta en titt på fördelarna och nackdelarna…

är du en näringsidkare eller en investerare?

den första viktiga skillnaden att dra när du fattar detta beslut är om du är en fastighetshandlare eller investerare.

om du köper en fastighet för att göra värdeskapande förbättringar och sälja vidare för vinst, är du en näringsidkare. I det här fallet kommer du sannolikt att vara bäst att köpa som ett aktiebolag.

varför? För när du handlar fastigheter som ett aktiebolag betalar du bolagsskatt på dina vinster – du kan hitta den aktuella kursen här. Om du hade köpt en fastighet för att ”vända” som individ, skulle dina vinster beskattas som inkomst – vilket, om du beskattas till högre skattesats, kommer att bli mycket mer (nuvarande priser här).

(som individ kan du kanske få vinsten behandlad som en realisationsvinst snarare än inkomst om du kunde bevisa att du tänkte hyra ut fastigheten och kanske gjorde en kort tid innan du sålde den, men låt oss parkera den för nu.)

om du köper en fastighet för att samla hyran och titta på dess värde krypa upp under åren, du är en investerare. Det är här vi kommer in i ”det beror” territorium: de flesta investerare har historiskt fungerat som enskilda handlare, men många kommer nu att dra nytta av att använda ett aktiebolag.

varför kanske investerare vill använda ett aktiebolag?

ur ett rent ekonomiskt perspektiv finns det tre uppenbara skäl till varför du kanske vill ha fastigheter som ett företag snarare än dig själv.

skattebehandling av vinster

om du äger en fastighet i ditt eget namn kommer vinsten du gör från att hyra ut den att läggas till dina andra intäkter (t.ex. från ditt jobb) och beskattas som inkomstskatt. Men om du istället håller det inom ett företag, kommer vinsten att vara ansvarig för bolagsskatt istället.

bolagsskatten tenderar att vara ungefär hälften av den högre inkomstskatten – vilket är en enorm besparing.

du kommer fortfarande att beskattas på utdelningarna om du tar vinst ut ur företaget (som vi kommer till senare), men det finns flexibilitet: du kan tida dina utdelningsutbetalningar för maximal skatteeffektivitet eller distribuera dem till familjemedlemmar som bara är grundläggande skattebetalare-eller bara lämna vinsten rullande upp inom företaget för att köpa nästa fastighet.

skattebehandling av hypotekslån

från och med April 2020 kommer hypotekslån inte längre att vara en tillåten kostnad för enskilda fastighetsinvesterare (de kommer att kräva en grundränta istället) – men det kommer att fortsätta att vara tillåtet för företag som innehar egendom.

(ändringen fasas in från April 2017, och du kan läsa alla detaljer här.)

inlägget jag har länkat till går in i hur allt fungerar, men resultatet är att om du betalar skatt till högre skattesats och du använder inteckningar för att köpa fastigheter, blir din skatteräkning högre om du äger egendom i ditt eget namn snarare än i ett företag.

möjligheter att mildra arvsskatt

fastigheter som innehas i ett företag ger fler alternativ när det gäller planering för arvsskatt. Det är allt långt bortom min lönegrad (och du bör ta råd från en specialist skatterådgivare om att passera fastigheter på utgör en viktig del av dina planer), men du kan använda förtroendestrukturer, olika typer av aktier och alla typer av smarta metoder som du annars inte skulle ha tillgång till.

så om det finns en inkomstskatt fördel, en inteckning behandling fördel och eventuellt en arvsskatt fördel, varför skulle du inte investera genom ett aktiebolag?

eftersom det naturligtvis finns nackdelar också …

varför inte investera genom ett aktiebolag?

hypotekslån tillgänglighet

detta brukade vara en stor nackdel: bolån för företag var begränsade, dyra och hade lägre lånegränser.

antalet produkter som erbjuds för aktiebolag är fortfarande mycket lägre än för privatpersoner, men det förändras snabbt: eftersom allt fler investerare går i denna riktning följer långivare för att vinna sin verksamhet.

du kommer fortfarande att behöva ge en personlig garanti och din egen ekonomi kommer att granskas, så på många sätt är det en personlig inteckning i alla utom namn: tänk på företaget som ett ”skatteomslag”. Så medan du inte hittar lika många alternativ och priserna och avgifterna sannolikt kommer att vara högre, är det mindre av en dealbreaker än det en gång var.

Utdelningsbeskattning när du tar ut pengarna

om du lämnar din hyresvinst i företaget, ingen fråga: du betalar bolagsskatt och lämnar sedan inkomst efter skatt för att rulla upp-kanske för att köpa fler fastigheter.

men om du tar ut pengarna (att spendera på dina egna levnadskostnader, till exempel), kommer du att beskattas på de utdelningar du tar. Det betyder att du betalar bolagsskatt först och sedan betalar en rejäl smäll i utdelningsskatt på vad som finns kvar (nuvarande priser här) för att ta ut det.

så om du vill leva av din kapitalinkomst snarare än att låta den ackumuleras, blir det lite av en kasta upp. Du sparar skatt på vissa sätt, men medför extra skatt i andra. Du måste köra siffrorna för att räkna ut som kommer att fungera bäst i din situation.

Extra kostnad och krångel

inte en biggie, men det finns högre redovisningskostnader i samband med arkivering av årliga företagskonton – så det är en kostnad att faktor i, och ditt liv kommer att vara fullt av mer pappersarbete än det annars skulle ha varit.

hur man bestämmer om du använder ett aktiebolag är rätt för dig

vilken sida av staketet du kommer ner på när det gäller att köpa via ett aktiebolag kommer till stor del att bero på tre faktorer:

hur mycket inkomst har du?

om du betalar den högre inkomstskatten, och du inte har en lägre intjänande make vars namn fastighetsinkomsten kan sättas in, kommer locket att betala den mycket lägre bolagsskatten att vara stark.

men kom ihåg att om du aktivt förvärvar fastigheter kan din portfölj generera en pappersskattförlust snarare än en vinst – så med planering kan skattepliktiga vinster försenas tills du går i pension och din inkomst faller.

vill du att fastighetsinkomsten ska leva av?

lämnar det rulla upp i företaget (för framtida inköp, eller bara tills din icke-egendom inkomst faller) kommer att lämna dig bättre än om du behöver ta ut att spendera.

använder du inteckningar?

möjligheten att hävda hela ditt hypotekslån som rörelsekostnader (när de nya reglerna tar tag) kommer att vara ett viktigt argument för att använda ett företag för högre skattesatser.

vem köper du Fastigheter för?

ursprungligen är det självklart själv, men vad är din exitstrategi – planerar du att sälja dem för att finansiera din dyra kryssningsvanor under dina senare år, eller är det viktigt att du skickar din portfölj till dina barn eller barnbarn?

om du passerar dina fastigheter är det viktigt för dig att hålla dem inom ett företag (om det är strukturerat korrekt) kan det leda till stora Arvsskattebesparingar.

så svaret är naturligtvis … ”det beror”

Phew … 1,300 ord i och vi har fortfarande verkligen bara skrapat på ytan av hela denna debatt.

om det finns en tunn vi har lärt oss är det att det finns många olika faktorer i spel – så du måste inse att kompromiss är oundviklig och väga upp alla fördelar och nackdelar innan du bestämmer vilken sida av staketet som ska komma ner på.

innan du gör det bör du absolut prata med din revisor: snarare än att det här inlägget är slutet på din forskning, använd det bara som ett sätt att komma igång med fakta så att du kan ha en produktiv konversation med en expert.