välja en plats

i Tokyo, populära bostadsområden med ett stort urval av bostäder inkluderar Setagaya, Ota (särskilt Denenchofu-området) och längs Toyoko-tåglinjen i Meguro-ku. De centrala områdena som Minato och Shibuya har också några mycket högkvalitativa stadsdelar som Shoto, Jingumae, Minami Aoyama, Hiroo/Azabu, Ebisu och Shirokane, men på grund av höga markpriser hittar du hus är mycket dyrare eller mycket mindre. De centrala stadsdelarna i Tokyo har ett mycket begränsat utbud av fristående bostäder och det kan bara finnas ett mycket litet antal bostäder tillgängliga för försäljning vid en tidpunkt.

när du bestämmer dig för ett grannskap, överväga lokala skolor, transportalternativ, shopping och parker.

Denenchofu (Ota WARD)

huspriser: 60 miljoner ~ 1,25 miljarder Yen+
markpriser: cirka 900 000 Yen/kvm

11 minuter med tåg från Shibuya eller 30~40 minuter med bil. Denenchofu-området planerades av Viscount Shibusawa som inspirerades av Sir Ebenezer Howard och modellerade området efter Letchworth Garden City i England. Block av mark är vanligtvis större och gatorna är bredare. Berömda invånare i Denenchofu inkluderar högprofilerade kändisar, politiker, tidigare pro-basebollspelare, tidigare Tokyo-guvernör Shintaro Ishihara, tidigare premiärminister Hatoyama, President och grundare av Doutor Coffee och presidenten för Imperial Hotel. En välkänd Musikproducent spenderade enligt uppgift 4 miljarder Yen (40 miljoner USD) att bygga sitt drömhus i det här området, även om det verkade för återförsäljning 2014 med ett begärt pris på bara 1,25 miljarder Yen. Under de senaste åren har det skett en förändring som äldre invånare, trött på pendlingen till centrala Tokyo och underhållet med ett stort hem, flyttar ut från Denenchofu till lägenheter i centrala Tokyo. Lokala stadgar som kräver partistorlekar över en minsta storlek har gjort Denenchofu dyr för yngre familjer, begränsa nykomlingar till grannskapet.

SHOTO / KAMIYAMACHO (SHIBUYA WARD)

huspriser: 180 miljoner ~ 3 miljarder Yen +
markpriser: 2,000,000 ~ 3,000,000 Yen / kvm +

Detta är en liten och högt ansedd bostadsenklav precis bakom Shibuyas största shoppingdistrikt. Det är bland de dyraste bostadsområdena i Tokyo (och även Japan) och har några mycket stora och privata hem. Flera mycket högprofilerade och rika individer kallar Shoto / Kamiyamacho hem, inklusive presidenten för Rakuten, nuvarande premiärminister och tidigare premiärminister Taro Aso vars hus beräknas vara värt upp till 6,2 miljarder Yen. Den tidigare officiella bostaden för guvernören i Tokyo ligger också i Shoto 1 Chome. Det hade listats för försäljning för 3,2 miljarder Yen och förvärvades av en fastighetsutvecklare.

det finns flera ambassader i detta område samt Shoto Museum of Art. Det finns en liten park i Shoto som heter Nabeshima Park som har ett litet antal hus med utsikt över dammen och trädgårdarna. Mark som omger Nabeshima Park är extremt sällsynt och kan prissättas var som helst uppåt 3,000,000 Yen/kvm.

HIROO / AZABU (Shibuya och MINATO avdelningar)

huspriser: 70 miljoner ~ 1 miljard Yen+
markpriser: 1,500,000 ~ 3,000,000 Yen / kvm +

Detta är ett mycket populärt bostadsområde för utlänningar och familjer. Det har internationella skolor, utländska stormarknader, cafeer, restauranger, parker och ambassader. Det inkluderar området runt Hiroo Station och Minamiazabu, Motoazabu, Nishiazabu adresser.

SHIROKANE / TAKANAWA (Minato WARD)

huspriser: 60 ~ 400 miljoner Yen+
markpriser: 1 000 000 ~ 2 000 000 Yen/kvm+

detta område ligger fortfarande i Minato-ku och strax söder om Hiroo och Azabu, men högt uppskattat av lokalbefolkningen. Det finns både prisvärda och exklusiva hem i detta område. Kvarteret inkluderar Grand Prince Hotel, Sheraton Miyako Hotel, Meiji Gakuin University, Nature Study Park och ”Platinum Dori” – en trädkantad aveny med restauranger och butiker. År 2014 såldes den historiska bostaden och gården till grundaren av Seiko watch company för cirka 30,5 miljarder Yen (280 miljoner USD).

prissättning

när man tittar på priset på ett hus och mark i centrala Tokyo, kommer huset i allmänhet att utgöra cirka 30% av priset medan marken kommer att utgöra de återstående 70%. I yttre förorter och regionala områden denna siffra kan vändas på grund av billigare markpriser. Detta är inte en hård och snabb regel, utan en allmän guide.

om huset är gammalt och förfallet kan fastigheten endast prissättas till markvärde eller till och med något mindre än markvärdet eftersom det kommer att kosta pengar att riva den befintliga strukturen. Förväntningen är att köparen kommer att riva ner huset och bygga en ny.

ett enkelt träramat hus kostar i genomsnitt 200 000 Yen/kvm att bygga, medan grundläggande armerade betonghus kan kosta var som helst från 450 000 Yen/kvm och uppåt. Priserna kommer att stiga beroende på design och finish, med några lyxiga specialbyggnader som kostar upp till 1 000 000 Yen/kvm+.

de punkter som kommer att lägga till priset på ett hus är:

• söderläge gata fasad: den södra sidan av en fastighet får mest solljus hela dagen lång. Eftersom ett hus vanligtvis har grannar mycket nära på 3 sidor är gatan den enda sidan som kan få mest ljus. Att ha denna sida av huset mot söder kommer att ge ljusare vardagsrum.
• ligger på en bred gata. Den bästa bredden är 5~6 meter, även om detta är sällsynt i de flesta bostadsområden i Tokyo-området och omgivande distrikt. Alla bredare och gatan kan ha för mycket trafik. Alla smalare och stora fordon kan ha svårt att komma in på gatan (det kan också vara en enkelriktad väg). De flesta gator tenderar att vara runt 4m bred eller mindre.
• att ha en bredare gata fasad kommer att öka värdet på marken. Ett hus på ett block av mark med en smal gata fasad, eller en ’flaggstång’ eller ’stridsyxa’ formade block, kan ibland vara mindre önskvärt och mindre värdefullt.
• ett hus på ett hörn tilldelning.
• zonindelning / densitet.

köpa nya

du kan köpa ett helt nytt hus direkt från en utvecklare som bör komma med en 10-års garanti mot defekter. Om utvecklaren går i konkurs kan du fortfarande göra anspråk på garantin innan 10-åren är uppe. Utvecklaren måste hålla en insättning med en auktoriserad insättnings anläggning. Om utvecklaren är konkurs hålls pengarna fortfarande i 10 år tills alla garantier löper ut.

köpa ett äldre hus

du kan spara på några av de initiala avskrivningar som kan uppstå med ett helt nytt hem genom att köpa ett äldre hus. Ett hus över 30 år anses vara nästan i slutet av nyttjandeperioden för skatteavskrivningar och kan, beroende på dess skick, säljas till nära markvärdet. Några av dessa äldre hus har underhållits väl av sina ägare, medan andra inte har det, så det finns ett stort utbud. Naturligtvis är inte alla gamla hus bebodda. Byggnadsinspektioner växer i popularitet och det finns heminspektionsföretag som kan genomföra en utredning på köparens bekostnad, även om inspektioner inte är så nära som de kan vara i andra länder.

husrenovering (reform) företag är specialiserade på att uppdatera gamla hus och få dem att känna sig som nya. Mitsui Home Remodeling annonsera en fullständig hemrenovering baserad på ett 100sqm hus för 8.61 miljoner Yen, men andra företag annonserar grundläggande paket från 5, 75 miljoner Yen. Renoveringskostnaderna kan variera mycket beroende på vad du gör, och det är lämpligt att diskutera kostnader med ett renoveringsföretag eftersom det lätt kan kosta mer än dessa uppskattningar.

några mycket gamla hus som bara säljs för marken under kan säljas utan garanti mot defekter. Detta kallas kashitanpo-menseki vilket innebär att köparen inte har någon möjlighet mot säljaren om huset har termiter, vattenläckor och så vidare.

att få ett bostadslån på ett äldre hus kan dock ibland vara utmanande och bankvärderingar kan komma lägre än väntat. Vissa banker kan inte låna ut alls om du inte planerar att bygga ett nytt hem.

att köpa ett hus på arrende Mark (rätt att arrende)

endast ett litet antal hus i Tokyo är på arrende Mark. I Tokyo, köpa rätten att hyra fastigheten varierar någonstans mellan 60~90% av vad det skulle kosta att köpa marken om det var freehold. I Minato-ku och Shibuya-ku är rätten att hyra cirka 70~90% av marknadspriset, och i Meguro-ku och Ota-ku är det vanligtvis 60-80%.

det finns flera typer men tomträtt mark för privata hus är oftast under ”chinshaku-ken” lag. Denna lag delas sedan upp i den gamla lagen och den nya lagen. Leasingavtal som upprättats enligt det gamla systemet är fortfarande bundna av villkoren i den gamla lagen.

Leasingperiod:

den nya lagen grundades 1992 och fastställer standard leasingperioden på 30 år oavsett egendom, men en längre sikt kan fastställas av parterna vid tidpunkten för det ursprungliga kontraktet.

enligt den gamla lagen bestämdes hyresperioden av byggnadsmetoden för byggnaden på marken. För starka byggnader (t.ex. armerad betong) termen var 30 år. För träkonstruktioner var det 20 år. Kortare termer fanns också. För hyresvillkor som inte uttryckligen anges utformade lagen en term. För betongbyggnader var det 60 år och för träkonstruktioner var det 30 år. Även om termen var ospecificerad kunde den inte betraktas som ett obestämt leasingavtal.

förnya ett arrendeavtal:

• ny lag: den första förnyelsen är en 20 årsperiod, den andra och därmed förlängda är 10 år vardera, även om längre villkor kan fastställas av båda parter.
• gammal lag: Betongbyggnad = 30 år; träbyggnad = 20 år.

vad händer om markägaren vägrar att förnya hyresavtalet?

• ny lag: Om markägaren har en motiverad anledning och betalar en utvisningsavgift till hyresgästen, kan de vägra att förnya hyresavtalet.
• gammal lag: markägaren kan avvisa en förnyelse på grund av att de behöver använda marken själva.

kostnader:

det finns ytterligare avgifter och kostnader som uppstår när du arrenderar Mark. De inkluderar:

• Månadshyra
• Återuppbyggnadsavgift: i många fall måste du betala markägaren en avgift för att få deras godkännande för dig att bygga om en struktur på marken. Avgiften kan uppgå till 5% av hyresöverföringspriset.

ett typiskt japanskt hus

medelstorleken på ett nytt hus i Tokyos 23 avdelningar är cirka 100 kvm (1076 kvm).fot). I Tokyo är det typiska hemmet en smal 3-våningsstruktur med bilutrymme, sovrum och badrum på bottenvåningen, vardagsrum/matsal/kök på 2: a våningen, ytterligare 2 sovrum på 3: e våningen och ibland ett litet takterrass för torkning av tvätt. På grund av höga markvärden och små blockstorlekar har de mycket sällan plats för en trädgård.

i ett 2-våningshus är vardagsrummet vanligtvis på 2: a våningen och sovrum och badrum på bottenvåningen. Detta beror på att bottenvåningen tenderar att vara den mörkaste delen av huset på grund av att angränsande hus är ganska nära, så att ha sovplats på bottenvåningen är mer praktiskt. Eftersom vardagsrum och kök är där de flesta människor tillbringar dagsljus, är det vettigt att ha dessa på 2: a våningen.

badrumsinstallation är billigast för bottenvåningen. Det kostar mer att installera ett badrum på en högre våning, så du ser vanligtvis dessa på bottenvåningen.

källare

källare är dyrare att bygga eftersom de kräver utgrävningar, armerad betong och ytterligare planering. De kostar vanligtvis 1,5 gånger vad ett golv över marken skulle kosta. Dock kan endast en del av källaren storlek ingå i den totala byggnaden golvyta för zonindelning, så en källare är ett smart sätt att få extra golvyta.

vissa hus kommer att kalla bottenvåningen källarvåningen, även om det kanske inte verkar vara helt under jord. Detta kan bero på ett sluttande block av mark.

nackdelen med källare är att de kräver mycket ventilation och tillräcklig dränering. Japan har några mycket fuktiga somrar och källare kan utveckla allvarlig mögel utan tillräcklig ventilation. De kräver avfuktare för att fungera dygnet runt.

viktiga saker att se upp för innan du köper ett hus

försäljningsvillkor

har huset en garanti mot defekter eller säljs det utan någon garanti (kashitanpo-menseki)?

byggbar storlek

varje markblock i Japan har två förhållanden som kallas ”Yosekiritsu” och ”Kenpeiritsu” som sätter gränsen för husets totala storlek och storleken på husets fotavtryck på marken.

Yosekiritsu är den totala volymen eller storleken på huset i förhållande till marken. Det uttrycks i procentuella termer. Till exempel innebär ett 100 kvm markblock med en yosekiritsu eller byggnadsvolym på 150% att du kan bygga ett hus upp till 150 kvm (100 kvm x 150%) i storlek (exklusive källaren och andra ersättningar för ett garage). Detta kommer att begränsas av bredden på fronting street – en smalare gata kan resultera i en yosekiritsu som är lägre än förhållandet för det distriktet. T. ex. ett block av bostadsområden kan ha ett förhållande på 300%, men om det fronter på en 4 meter bred gata reduceras förhållandet till 160%.

Kenpeiritsu är förhållandet mellan byggnad och mark. Det uttrycks också i procentuella termer. Till exempel betyder ett 100 kvm markblock med ett kenpeiritsu-eller byggnadstäckningsförhållande på 70% att strukturens fotavtryck kan täcka upp till 70 kvm (100 kvm x 70%) av markblocket.

mark i centrala Tokyo har i allmänhet högre förhållanden än mark i yttre områden som Setagaya eller Denenchofu. Mark i en kategori 1 och 2 låghus exklusivt bostadsområde har vanligtvis låga förhållanden, vilket gör sådana områden önskvärda för familjer eftersom de inte är så tätt trånga. Du kommer dock att betala mer för tätt zonad mark eftersom det möjliggör en större byggnad.

det kan också finnas lagar som anger hur nära ditt hus får byggas till gränsen. Ett större avstånd är bra om du inte vill höra dina grannar snarka eller duscha, men det kommer också att begränsa storleken på ditt hem.

det är viktigt att kontrollera om det nuvarande huset byggdes inom zonbestämmelserna. Vissa hus kan överstiga dessa på grund av att den tidigare ägaren gör oregistrerade tillägg. Detta kan begränsa finansieringsalternativ och kräver vanligtvis ett fullständigt kontantköp.

bygghöjd

vissa områden kan begränsa bygghöjder. Kategori i och II uteslutande låga bostadsområden har höjdgränser på 10 ~ 12 meter. Höjdgränser kan också vara vanliga i stadsdelar som är utsedda natursköna eller landskapszoner.

Brandtjänstlagen kan begränsa hus på flaggstång eller stridsyxblock till endast 2 våningar.

gatuåtkomst

minsta gatubredd är 4,0 meter. Medan du lätt kan hitta smalare gator i Tokyo, kräver lagar markägarna längs dessa gator att förkorta deras mark när de bygger om sitt hus. Om du köper ett gammalt hus på en smal gata, kontrollera om det krävs något ”bakslag” – det betyder att du måste förkorta ditt block när du bygger om för att göra gatan bredare.

gator som är mindre än 4 m breda är svåra för brandbilar, utryckningsfordon och rörliga lastbilar att komma åt.

gator i Japan kan vara privata eller allmänna vägar. Några av de mindre bakgatorna är privata vägar och kan ha en ägare, eller kan gemensamt ägas av alla markägare längs den gatan. Om huset och marken kommer med delat ägande av den privata vägen framför, kan du behöva dela några av kostnaderna för eventuella gatureparationer.

den minsta lagliga gatan fasad för ett hus är 2m-tillräckligt bredd för en bil som ska parkeras på blocket. Om gatan är mindre än detta kan det vara förbjudet att bygga om en struktur på marken (kallad sai-kenchiku-fuka). Också, om huset inte front på en väg utan fronter en liten väg eller en asfalterad över vattenvägar, då du kanske inte att kunna bygga utan lokala myndigheter tillstånd. Att köpa ett hus som bara har tillgång via en väg eller täckt vattenväg är riskabelt eftersom det inte finns någon skyldighet för grannarna att bredda vägen och ingen åtkomst för brandbilar eller sopbilar. Du kan också upptäcka att bankerna är mindre villiga att tillhandahålla finansiering.

checklista över saker att fråga din fastighetsmäklare

• har huset någon garanti mot defekter?
• är gatan privat eller offentlig?
• Var finns avlopps -, gas-och vattenledningarna under vägen och var ansluts de till elnätet?
• hur bred är gatan och hur bred är gatans fasad för kvarteret?
• kan huset byggas om eller är det förbjudet (sai-kenchiku-fuka)?
• är huset byggt enligt gällande regler för storlek (yosekiritsu och kenpeiritsu) ?
• är någon del av marken avsedd för framtida vägplanering?
• känner säljaren till några befintliga brister i huset? (Detta måste också skrivas i de avtalsrelaterade dokument som lämnats till köparen vid tidpunkten för försäljningen)
• byggdes fastigheten på återvunnen Mark, tidigare dammar, flodbäddar eller träskiga områden? (Det finns markriskkartor tillgängliga. Klicka här för mer information om riskområden för jordbävning och riskområden för kondensering)