Hyresvärdsförsäkringar kostar vanligtvis cirka 25% mer än husägare försäkringar, enligt försäkringsinformationsinstitutet. Den genomsnittliga kostnaden för hyresvärdsförsäkring var $1,478 i årlig premie, och den genomsnittliga kostnaden för husägare försäkring var $1,192, från och med några år tillbaka.

till exempel fick vi försäkringsnoteringar för en typisk 3-enhet Chicago hyresfastigheter från fem olika företag, och försäkringspremierna varierade från $2,400 upp till $6,600 för samma täckning.

Varför kostar hyresvärdsförsäkring mer än husägare försäkring?

huvudorsaken till skillnaden blir tydlig när man tänker på vem som bor i hemmet. Försäkringsbolag ser färre fordringar och lägre genomsnittliga förlustbelopp i ägarbostäder än hyror. Sunt förnuft säger att ingen kommer att ta hand om en fastighet som ägaren.

och en annan skillnad dyker upp när du tittar på mängden ansvarsförsäkring. Hyresvärdar har högre täckningsnivåer för att skydda sig mot stämningar och juridiska avgifter som uppstår från skadade hyresgäster eller gäster. Det är normalt att en hyresvärdspolicy har en ansvarsgräns på $1m.

finns det hyresvärdsförsäkringsrabatter?

rabatter finns, men det är inte lika deal-driven som andra typer av täckning som bilförsäkring. Till exempel beviljar State Farm prisavbrott för bra betyg eller körkurser. Du kommer inte hitta något liknande med hyresvärdsförsäkring.

ta istället en titt på dessa två sätt att spara:

• säkerhetsanordningar. Installera inbrottslarm, brandsprinklersystem eller rörelsesensorer för att sänka priset.
• Flera Egenskaper. Bundle hyresvärd försäkring för alla dina hyror med samma företag för att sänka din premie på varje policy.

täcker min husägares försäkring min hyresfastighet?

det beror på. Svara på hur ofta du hyr fastigheten och hur länge människor stannar för att bestämma vilken typ av försäkring du behöver. Kolla in dessa tre scenarier för att hjälpa dig att välja:

• Frekventa Korttidsuthyrning. För Airbnb, VRBO eller en annan inställning där olika gäster bor en kort tid som en bed and breakfast eller hotell, behöver du en kommersiell försäkring.
• Sällsynta Korttidsuthyrning. För uthyrning av din primära bostad i mindre än 30 dagar, till exempel, medan du tar en semester, kan du använda din husägares policy med din försäkringsgivares godkännande.
• Långtidsuthyrning. För perioder utöver kort sikt, till exempel en typisk 6-månaders eller 1-års hyresavtal, bör du köpa en hyresvärdspolicy.

en allmän regel för att hjälpa, Personlig försäkring täcker inte kommersiell verksamhet. Till exempel, många Privatekonomi experter föreslår ett paraply politik för att skydda dig från skadeståndsanspråk över din husägare policy gränser. Men din paraplypolicy skulle inte gälla för din hyresfastighet om du ställer in den som ett separat företag eller LLC.

ska jag också köpa hyresgäster försäkring?

Nej, du behöver inte köpa både en hyresvärdspolicy och en hyresgästpolicy. Viss förvirring kommer från det faktum att hyresvärdsförsäkring ibland kallas hyresfastighetsförsäkring. Hyresfastighetsförsäkringar täcker hus, och hyresgäster försäkringar skyddar dina hyresgästers personliga tillhörigheter och ansvar.

många hyresvärdar kräver sina hyresgäster att köpa hyresgäster försäkring eftersom det minskar huvudvärk när personlig egendom fordringar uppstår. Till exempel, om en brand skadar din hyra och förstör dina hyresgästers egendom, kan de söka skador mot dig trots att de borde ha skyddat sig med en hyresgästpolicy.

och hyresvärdar begär hyresgäster köpa hyresgäster försäkring för att skydda hyresgästerna efter en större fordran. Låt oss gå tillbaka till eldexemplet. Om hyresgästen var tvungen att flytta tills reparationerna var färdiga, hur skulle de betala för levnadskostnader? Hyresgästens policy skulle täcka det för dem, medan din hyresvärdsförsäkring kompenserade dig för din förlust av hyresintäkter medan hemmet görs livligt.

ett verkligt hyresvärdsförsäkringsexempel

Låt oss titta på en riktig hyresfastighet för att bryta ner vilken typ av försäkring den har och kostnaderna. Denna 3 700 kvadratmeter hyreshus med tre hyresrätter ligger nära centrala Chicago på Fullerton Avenue. Den såldes senast för 950 000 dollar 2018, och ägaren tror att ersättningskostnaden skulle vara cirka 740 000 dollar till 200 dollar per kvadratmeter. Det är helt hyrt och tar in en månadshyrningsinkomst på $6000.

ägaren fick tre offerter från sin försäkringsagent och köpte hyresvärden försäkring från USLI för en total årlig premie på $3,137.

Låt oss först granska hans försäkringsskydd och sedan bryta ner vad det betyder.

• bostad: $844,000 gräns, $2,500 självrisk
• andra strukturer: $168,000 gräns
• innehåll (personlig egendom): $5,000 gräns
• verkligt hyresvärde: $168,800 gräns
• Vandalism: $844,000 gräns
• personligt ansvar täckning: $1,000,000 gräns
• medicinska betalningar: $ 5,000 gräns

titta på kostnaden för varje rad, ser vi att vissa är mycket dyrare än andra:

• bostad: $ 2,200 årspremie
• innehåll: $ 35 årspremie
• Vandalism: $ 532 årspremie
• ansvarstäckning: $ 350 årlig premie

bostadstäckningen skulle betala för att bygga om hela byggnaden om det fanns omfattande egendomsskador från en brand eller naturkatastrof, så det är vettigt att denna täckning är den dyraste delen på $2,200.

gå vidare till ”innehåll”, detta kommer att täcka skador på hyresvärdens personliga egendom som hålls på hyresfastigheten. Det är viktigt att notera att detta inte skyddar hyresgästernas personliga egendom — det är vad en hyresgästförsäkring är för. Eftersom gränsen här bara är $ 5000 tar försäkringsbolaget inte mycket risk, så täckningen kostar bara $35.

Nästa upp är vandalism täckning. Denna försäkringsskydd är ganska dyr på $532. Denna fastighet ligger i ett tätt stadsområde, vilket driver upp risken och kostnaden för denna extra täckning.

sist kostar ansvarsförsäkringen $350 för $1m i ansvarsskydd och $5000 i medicinska betalningar för hyresgäster och deras gäster.

vad är fel med detta exempel

ägaren anser att hans hyresvärdsförsäkring skyddar mot nästan allt som kan hända med hans egendom, och han är i god form. Det är han inte.

märkte du kolumnen i utskriften där det står ” värdering?”Där hittar du orden” faktiska kontantvärde.”Det betyder inte hur det låter.

Actual Cash Value (ACV) är vad någon skulle betala dig kontant för en bit av egendom: ersättningskostnaden minus avskrivningar. Låt oss till exempel säga att ägaren installerade ett tak, och det kostar 40 000 dollar—det är ersättningskostnaden. Men han installerade taket 1999, så nu har det rackat upp 18 000 dollar i avskrivningar. Det faktiska kontantvärdet är nu bara $ 22,000; det är ersättningskostnaden för $40K minus $18k i avskrivningar.

så, om hyresvärden har en täckt förlust på taket, kommer hans fastighetstäckning bara att värdera taket till 22 000 dollar, även om det kostar 40 000 dollar att reparera. Det blir värre. Ägaren har en självrisk på $2500. Slutligen kommer ägaren att sluta med en check för endast $19,500 för att ersätta ett tak som kostar $40k. det betyder att han måste komma med $20,500 ur fickan.

Bottom line: ägaren borde förmodligen få en ny offert där värderingsmetoden är ”ersättningskostnad” istället för ”faktiskt kontantvärde.”

ett tips för framtida hyresvärdar

vi pratade med en fastighetsinvesterare och han delade en inblick i hur han använder hyresvärdsförsäkring för de fastigheter som han rehabiliterar som han hyr ut till hyresgäster i framtiden.

kom ihåg att du bara ska ha en hyresvärdsförsäkring på plats när fastigheten faktiskt är hyresgäst. Du behöver vad som kallas en ledig politik som du kan föreställa dig är dyrare eftersom statistiskt sett är en ledig egendom mycket mer sannolikt att lämna in en fordran. Vi använder en ledig policy efter att vi har slutfört byggandet och väntar på att placera en hyresgäst. Efter att hyresgästen har flyttat in konverterar vi policyn till en hyresvärdspolicy som är billigare. Ser tillbaka på dina historiska utgifter är en ledig policy 120% dyrare än en hyresvärdspolicy (861 årlig hyresvärd kontra 1880 årlig ledig)

Bill Samuel | Blue Ladder Development