stigande fastighetspriser är ofta förknippade med en högre efterfrågan på bostäder eller skyllas ofta på utländska investerare eller spekulanter.
medan alla ovanstående faktorer spelar en roll i hemprisvärden, kommer en stor del av prissättningen direkt från utvecklaren.
köpare undrar ofta hur lägenhetsutvecklare bestämmer priset per kvadratmeter för en lägenhet. Det finns många faktorer som går in prissättning pre-construction condos, såsom kostnaden för att köpa mark, byggkostnader, och statliga avgifter.
innan en utvecklare börjar arbeta med ett lägenhetsprojekt skapar de en proforma för att hjälpa dem att förstå och hantera sina övergripande utvecklingskostnader och risker.
eftersom mark, byggkostnader och statliga avgifter ökar måste fastighetsutvecklare hantera utvecklingsrisk med hjälp av proformas.
vi vet att utvecklare inte finansierar projekt från sina egna fickor. Det finns långivare och andra joint venture-partners, liksom aktieinvesterare, som bidrar med stora summor pengar till utvecklare. Dessa intressenter behöver försäkra sig om att deras pengar hanteras väl och att deras ekonomiska bidrag kommer att ge avkastning på deras investering.
läs: bör Toronto Condo investerare köpa nu eller vänta?
investerare och slutanvändare kanske inte vill höra detta, men utvecklare är verkligen oroade över deras bottenlinje.
det är därför pro formas är bra verktyg för utvecklare att bestämma kostnaden per kvadratfot. Det är inte ovanligt för utvecklare att använda” tänk om ” scenarier för att testa projektets framgång, och en av de enklaste ”vad ifs” frågar, ”Vad händer om jag höja priset per kvadratfot?”
priset per kvadratmeter är den enklaste kostnaden att öka för att möta projektmål, särskilt när marknadsmiljön direkt påverkar Utvecklare ekonomiskt, inklusive markvärde och individuella hårda och mjuka kostnader som krävs för byggande och i slutändan slutförandet av lägenhetsprojektet.
så, vad exakt tar Utvecklare hänsyn till när de sätter sina priser? Här är en snabb uppdelning för dig:
stigande Markkostnader
MCAP ger regelbundna rapporter om kommunala markvärden, och uppgifterna från dessa rapporter berättar att markkostnaderna verkligen varierar beroende på region. Om vi tittar på Torontos centrala kärna, till exempel, kan vi se att det genomsnittliga marknadsvärdet på höghus Villa mark är mellan $265 till $275 per kvadratmeter. Det är en ganska dyr kostnad att absorbera för alla utvecklare och hjälper definitivt till att förklara varför kostnaden per kvadratmeter i centrala Toronto är mycket högre än andra mindre kommuner.
jämför nu detta med Vaughan, en växande stad med genomsnittliga markvärden på $55 till $70 per kvadratmeter. Naturligtvis kan alla utvecklarbyggnader i Vaughan nu erbjuda ett mer konkurrenskraftigt pris för lägenhetsprojekt i motsats till centrala Toronto eftersom de inte är skyldiga att betala stora markkostnader.
detta betyder inte att fastigheter i Vaughan inte är stora investeringar, men det är helt enkelt ett sätt för köpare att förstå att det finns en anledning till att Downtown Toronto condos är mycket dyrare på en kostnad per kvadratmeter.
det är också viktigt att inse att efterfrågan också spelar en roll. Så om markvärdena är billigare i Vaughan betyder det inte att detta kommer att förbli så i framtiden. Det kan finnas marknadsförhållanden som ser en betydande prisökning i Vaughans markvärden om det finns en översvämning av efterfrågan eller investeringar i staden som lockar ett större antal investerare och intressenter.
hårda och mjuka byggkostnader
även med vaccinationer för att bekämpa pandemin som började 2020 kommer byggbranschen att fortsätta känna de långsiktiga effekterna av denna globala hälsokris. Störningen av den globala försörjningskedjan, lågkonjunkturen och lockdowns påverkar alla byggkostnader i GTA och därefter.
köpare vill ha en aktuell och korrekt förståelse för hur utvecklare besluta om ett slutligt pris per kvadratmeter för pre-construction condos, vilket bidrar till att ge en bättre bild av alla de olika kostnader som går till att bygga ett nytt bostadsområde lägenhet i GTA.
allmänheten är ofta medveten om saker som stigande bostadspriser, som ofta är förknippade med högre efterfrågan på bostäder. Människor skyller ofta på utländska investerare för att höja kostnaden per kvadratmeter, men prissättningen är mer komplex än så.
det är sant att det ibland finns en hel del spekulativa investeringar som sker som kan öka kostnaden för att köpa en ny lägenhet. Dessa ökningar redovisas som kostnaden per kvadratmeter, vilket är den standard som utvecklare använder vid prissättning inom alla marknadsförhållanden. Kostnaden per kvadratmeter är ganska känslig för dessa marknadsförhållanden eftersom utvecklare utnyttjar pristillväxten enligt befintlig efterfrågan.
med detta sagt är den största och mest direkta faktorn för utvecklare när man fastställer ett pris per kvadratmeter relaterat till byggkostnader.
läs: Kommer Bill 197 Att göra Toronto Condos dyrare för investerare?
i allmänhet, när byggare säljer lägenheter för att kvalificera sig för byggfinansiering, tecknas kontrakt och avtal med köpare som skickar in insättningar mot förutbestämda priser som ska betalas i sin helhet när projektet är klart för beläggning. Därför använder byggare sina proformer för att bestämma alla byggkostnader, inklusive både hårda och mjuka, för att bestämma priset per kvadratfot för varje enhet i planerings-och utvecklingsfasen.
att skapa exakta uppskattningar är viktigt för att säkerställa att utvecklare inte underskattar kostnaderna eftersom det kan påverka lönsamheten för hela projektet. Om utvecklingskostnaderna ökar dramatiskt eller dålig planering gick in i prissättningen, kommer byggaren sannolikt inte att ha något annat val än att avbryta hela projektet. Erfarna utvecklare har inte för vana att avbryta projekt eftersom de vet att detta beteende påverkar deras rykte.
innan en utvecklare kan bestämma ett pris per kvadratmeter måste de ta hänsyn till alla sina hårda kostnader, som är enklaste att definiera eftersom de är fysiska.
erfarna byggföretag vet hur man beräknar och bestämmer hårda kostnader innan man ens börjar arbeta med byggnaden. Dessa yrkesverksamma vet den exakta typen och mängden material som behövs redan innan en utvecklare bryter mark på ett potentiellt projekt.
Altus-gruppen producerar regelbundna rapporter och studier som ger insikt i hårda byggkostnader som kan ge köpare en uppskattning för de utmanande uppgiftutvecklarna står inför när de bestämmer priset per kvadratmeter.
enligt Altus Groups senaste kanadensiska Kostnadsguide 2021 kan byggkostnader inom bostadsrättssegmentet sträcka sig mellan $250 till $340 per kvadratmeter för en 40-60 våningar lägenhet byggnad i GTA. Jämför detta värde med en stad som Montreal där byggkostnaderna bara är $190 till $270 per kvadratmeter.
så om köpare undrar varför städer som Toronto kostar mer, är det viktigt att ta hänsyn till regionala skillnader som har högre kostnader. Om du tänker på kostnaden för att anställa en snickare, grävmaskin eller till och med en elektriker, kommer du att se att timpriset för dessa yrkesverksamma varierar från minst $65 till $85 per timme.
i genomsnitt kan mjuka kostnader variera mellan 15% och 20% av de totala byggbara kostnaderna. Dessa kostnader skiljer sig från hårda kostnader eftersom de inte slutar när en lägenhet är klar. Mjuka kostnader fortsätter att uppstå även efter att allt är byggt och inkluderar saker som fastighetsunderhåll, försäkring, säkerhet och andra löpande kostnader som krävs för att upprätthålla en tillgång.
statliga avgifter
en ofta förbisedd aspekt av kostnaden är relaterad till statliga avgifter som utvecklingsavgifter, parklandningsavgifter och en samhällsförmånsavgift (intern länk till fastighetsinfo-artikel).
kommunala myndigheter tar ut utvecklaravgifter som slutligen skickas tillbaka till bostadsköpare. Det som är intressant är att utvecklingsavgifterna fortsätter att öka, även om samma kommuner tar månader och år för utvecklingsgodkännanden. För en ny bostadsrättsbyggnad är de genomsnittliga statliga avgifterna per enhet cirka 122 800 dollar, eller ungefär 23,9% av genomsnittspriset för en ny lägenhet.
denna avgift är utformad för att säkerställa att utvecklare ägnar tillräckligt med grönt utrymme inom sina lägenhetsutvecklingsplaner. Byggare förväntas vanligtvis ägna minst 5% av marken mot grönt utrymme, men det kan ofta vara en utmaning i en stad som Toronto. Som ett resultat tvingas utvecklare att betala en avgift i stället för detta ”engagemang” för parklandskap, vilket ökar byggarens totala utvecklingskostnader för projektet.
denna avgift påverkar direkt kostnaden per kvadratfotberäkning eftersom det här är en annan extra kostnad som utvecklare måste betala för att se till att projektet är klart.
en 2018-studie av Altus-gruppen fann att GTA-kommuner samlade ungefär $1.13 miljarder i parkland kontantreservavgifter, vilket är en stor summa pengar som ingår i den slutliga kostnaden per kvadratmeter för nya lägenhetsprojekt. Enligt BILD har medel i reserv inom GTA-kommunerna mellan 2006 och 2017 ökat från drygt 300 miljoner dollar till den siffra vi ser nu, vilket är 1, 13 miljarder dollar. Detta visar också att utvecklare väljer mer att betala kontant i stället för dedikerad Park eftersom det helt enkelt inte finns tillräckligt med mark att bygga på.
BILD har funnit att dessa kostnader lägger till minst $20,000 till $30,000 per enhet för höghusutveckling eftersom utvecklare väljer kontantbidrag. Så det är viktigt att förstå att detta är en annan extra kostnad som höjer priset per kvadratmeter för investerare och köpare av construction condo projekt.
läs: BILD introducerar ny 20-punktsplan för att starta Ontario Ekonomi
om vi till exempel tar den genomsnittliga kostnaden per kvadratmeter mark i Torontos centrala väst så kan vi se att den genomsnittliga kostnaden för mark kan sträcka sig mellan $165 till $175 per kvadratmeter, vilket innebär att denna samhällsförmånsavgift kan lägga till ytterligare 4% utöver det värdet vilket ger en total kostnad mellan $172 till $182 per kvadratmeter. Även utvecklare inte kommer att debiteras mer än 4% av markvärdet, är det viktigt för Lägenhet köpare att veta att detta är en extra kostnad som utvecklare kommer att ådra sig och kommer att vägas in i den slutliga beräkningen av priset per kvadratmeter för inköp av en ny lägenhet enhet.
fallexempel: kostnadsanalys för ett genomsnittligt GTA-lägenhetsprojekt
för att få en mer praktisk förståelse för hur utvecklare bestämmer kostnaden per kvadratmeter, låt oss ta en snabb titt på det genomsnittliga GTA-lägenhetsprojektet.
den genomsnittliga höga bostadsrättens markkostnad i GTA är cirka 27 miljoner dollar för mark som är 2,1 hektar i storlek, vilket kommer ut till cirka 112 dollar per byggbar kvadratmeter.
eftersom de flesta GTA-lägenhetsprojekt är högre än 5 våningar med mer än 10 bostäder, betyder det att utvecklaren automatiskt skulle behöva betala en samhällsförmånsavgift som är begränsad till 4%.
låt oss nu ta en titt på statliga avgifter. Genomsnittliga statliga avgifter i GTA är cirka 16% av den totala kostnaden för höghusutveckling. I Dollar översätts detta till cirka $96,233 per enhet när du köper en lägenhet i Markham och $76,762 per enhet när du köper i Toronto.
och den tredje stora kostnaden är relaterad till byggkostnaderna som utvecklare måste betala. När vi talar om byggkostnader, vi factoring i både mjuka och hårda kostnader. Som vi vet, hårda byggkostnader i Toronto ensam varierar mellan $200 och $260 per kvadratmeter för en 40 till 60 våningar Bostadsrätt byggnad, vilket motsvarar ca 20% till 30% av den totala kostnaden per kvadratmeter. För ett lägenhetsprojekt som är prissatt till $ 900 per kvadratmeter, kommer den mjuka kostnaden att representera ungefär $ 90 per kvadratmeter i genomsnitt.
därför, när man överväger byggkostnader som inkluderar både hårda och mjuka kostnader, kommer summan till cirka $300 till $350 per kvadratmeter som en del av den totala kostnaden per kvadratmeter som utvecklare tar ut, vilket är lite över en tredjedel av kostnaden för ett lägenhetsprojekt som säljer för $900 per kvadratmeter.
nu om vi gör en grov beräkning av de stora kostnaderna genom att lägga till mark, byggkostnader och statliga avgifter som utvecklare måste betala, kan vi se från tabellen nedan att den totala kostnaden per kvadratmeter som en utvecklare skulle kunna behöva betala för utvecklingen av en höghus condo projekt varierar från minst $665 till $775 per kvadratmeter för en lägenhet projekt som säljs till allmänheten på $900 per kvadratmeter. Det lämnar utvecklaren med en vinstmarginal på cirka $125 till $235 per kvadratmeter för varje lägenhet enhet.