om du funderar på att köpa eller sälja trädgårdsmark kanske du frågar dig själv hur du kommer fram till rätt köp-eller försäljningsvärde. Nedan granskar vi de inblandade faktorerna och förklarar två sätt att beräkna priset, tillsammans med de möjliga konsekvenserna för husägare och inteckningar om tomten gränsar till en fastighet.
markvärden efter område
Gov.uk listar genomsnittliga markvärden per kommunområde, men enligt en ansvarsfriskrivning på sidan är uppgifterna endast för undersökningsändamål. Det betyder att de angivna siffrorna inte borde ligga till grund för värderingar för kommersiella transaktioner. Analysen belyser också att markvärdet är särskilt känsligt för plotspecifik variation, så rapporterna representerar inte uppskattningar av marknadsvärdet. Som sidan fortsätter att förklara är siffrorna för allmän politisk bedömning inom Englands lokala myndigheter och för att underlätta jämförelser av värden för jordbruk kontra industriell användning. I skrivande stund (vinter 2019) var de senaste tillgängliga uppgifterna för 2017 och publicerades i maj 2018.
när du säljer eller köper en tomt beror det verkliga värdet på flera avgörande faktorer:
- dess läge
- dess skick
- storleken på en befintlig trädgård
- värdet av huset bredvid det
- om parkering skulle vara möjligt på den marken
- den relativa bristen på mark till salu i området
- andra lokala konkurrensfaktorer
ägare som har hypotekslån och som vill sälja en del av trädgårdsmarken som omger den berörda fastigheten måste först få långivarens avtal. För att frigöra och tömma tomten banken, bygga samhället eller annan inteckning långivare kommer vanligtvis vill ha en partiell återbetalning av det ursprungliga beloppet (dvs. kapitalbelopp) lånat.
sätt att värdera trädgårdsmark
det finns två sätt att värdera trädgårdsmark. För det första tittar den jämförbara metoden på försäljning av liknande tomter och justerar sedan siffran för att ta hänsyn till knapphet, Tomtstorlek och plats.
för det andra beräknar äktenskapsvärdesmetoden det belopp med vilket en sådan förändring skulle öka värdet på varje hus som det går samman med, innan man sätter sig på en bråkdel av summan – vanligtvis hälften. I förekommande fall förespråkar vissa experter kontroll genom att också överväga motsvarande minskning av värdet på Säljarens egendom.
även om begreppet att komma till äktenskapsvärdet är relativt enkelt, kan det i praktiken inte vara lika enkelt – mest för att tillräckliga tillförlitliga bevis på försäljning kan vara utmanande att hitta. Även om husförmedlingsdata rapporteras väl via etablerade kanaler, markförsäljningsavtal är mer privata, ofta mellan två individer och oannonserade. Följaktligen återspeglar de överenskomna beloppen ibland vad individer har råd att betala och påverkas inte alltid av bredare marknadspåverkan.
ytterligare faktorer
förutom att ta hänsyn till tidigare punkter när man värderar en tomt med trädgårdsmark, är det också värt att överväga om tomten kan vara av intresse för någon annan. Områden omgivna av andra angränsande fastigheter kanske inte är värda lika mycket som andra som är av liknande storlek men har fördelen av en separat, obehindrad åtkomstväg, till exempel.
dessutom kan omständigheterna för försäljningen och den tillgängliga tiden att förhandla påverka det överenskomna beloppet. Exekutörer som försöker avyttra en tillgång kan ha olika prioriteringar från ägare till grannland, till exempel, som kanske inte har letat efter att sälja – och förmodligen inte vill ha det de ser som tillhörande besvär. Med andra ord, beroende på dynamiken i situationen, kan känslan av brådska och tidsskala som planeras av en viss leverantör eller köpare mycket väl skilja sig. Som ett resultat kan han eller hon vara öppen för erbjudanden i större eller mindre grad.
planeringsfrågor och ändringar av Avsedd användning från åkermark eller jordbruksmark kan också påverka försäljningspriset. I synnerhet, medan vissa jordbruksmark kan vara föremål för moms, trädgårdsmark är vanligtvis värt mer.
som någon besiktningsman eller arkitekt kommer att bekräfta, försäljning av mark som redan har bygglov tenderar att locka högre priser än terräng utan en sådan förhandsgodkännande.
restriktiva förbund på land
för att överföra äganderätten är det nödvändigt att instruera en advokat eller transportör. Under utarbetandet av ett lämpligt kontrakt för köp eller försäljning av trädgårdsmark är det viktigt att notera eventuella restriktiva förbund som gäller. Vanligtvis kan termer försöka förhindra bullerstörningar från tomten, till exempel besvär som orsakas av eventuellt framtida byggnadsarbete.
i vissa fall kan andra klausuler gälla. Översatsbestämmelser innebär till exempel att den markägare som säljer tomten har rätt till betalning om köparen får bygglov på marken efter överlåtelsen och under en förutbestämd period.
slutligen, beroende på området, kan säljaren vilja reservera mineral-och underjordsrättigheter eller inkludera klausuler för idrottsrättigheter och till och med luftrum.
kort sagt, de faktorer som påverkar trädgårdsmarkpriserna är många och varierade. För att vara säker på att komma till ett rimligt pris lönar det sig vanligtvis att ta råd från en erfaren utövare.