värden på kommersiella fastigheter drivs till stor del av hyresavkastning eller potentialen för kapitaltillväxt. Det finns ett antal metoder som kan användas vid bedömning av egendom.

dessa metoder inkluderar:

• jämförbar försäljningsmetod
• summering
• kapitalisering
• ersättningskostnad
• hypotetisk utveckling

nedan ser vi på dessa olika metoder för bedömning och förklara varje metod i detalj, men om du är ute efter en korrekt värdering för en viss kommersiell fastighet, kontakta vårt team idag.

jämförbar försäljningsmetod

ibland kallad jämförande marknadsanalys (CMA). Denna metod kallas också ’direkt jämförelse’ och är ett populärt sätt att bedöma kommersiella fastigheter. Det handlar om att jämföra fastigheten med andra av liknande typer och standarder som nyligen har sålts.

denna direkta jämförelse är i allmänhet grunden för försäljningsanalys och denna metod bygger på faktiska marknadsbevis. Direkt jämförelse är ganska förenklad i drift och utgör också en integrerad del av andra bedömningsmetoder. Jämförbar marknadsanalys (CMA) eller direkt jämförelse metod används bäst för att bedöma industriella strata enheter, eftersom de ofta är mycket jämförbara. Andra former av kommersiell egendom kan variera kraftigt, vilket gör denna form av bedömning mindre tillförlitlig. Faktorer som vanligtvis granskas i denna metod inkluderar:

• Datum för försäljning
• plats för egendom
• fastighetens storlek
• fysiska egenskaper (clearance, åtkomst etc)
• bekvämligheter och tjänster (närhet till kollektivtrafik, infrastruktur etc)
• zonindelning av fastigheten

Summeringsmetod (kostnadsmetod)

termen summering betyder att lägga till värdena för de olika delarna av en egenskap för att beräkna dess fulla värde. Summeringsmetoden baseras på att tilldela ett värde till varje komponent i egenskapen, snarare än ett värde för egenskapen i sin helhet. Summeringsmetoden används mest som en kontrollbedömning. Under Summeringsmetoden beräknar man kostnaden för marken, kostnaden för förbättringarna, såsom fabriken och kontoret och kostnaden för att etablera parkering, stängsel och landskapsarkitektur. Kostnaderna summeras sedan.

summering baseras på nuvarande kostnad minus avskrivningar och kallas också ’kostnadsmetod’ – metoden. I de flesta fall när kostnadsmetoden är inblandad är den övergripande metoden en hybrid av kostnads-och försäljningsjämförelsemetoderna.

till exempel, medan ersättningskostnaden för att bygga en byggnad kan bestämmas genom att lägga till arbetskrafts -, material-och andra kostnader, måste markvärden och avskrivningar härledas från en analys av jämförbara data. Summeringsmetoden är särskilt användbar vid utveckling av förorter. Men eftersom en person har spenderat en viss summa på egendom betyder det inte att andra kommer att vara villiga att betala för förbättringarna (det här kallas överkapitalisering).

en överkapitaliserad fastighet (en som har utvecklats långt över områdets genomsnittspris) kan vara mycket svår att sälja till ett pris som kommer att återvinna alla pengar som den nuvarande ägaren spenderar på den. Kostnadsmetoden anses vara tillförlitlig när den används på nyare strukturer, men metoden tenderar att bli mindre tillförlitlig för äldre egenskaper. Kostnadsmetoden är ofta den enda tillförlitliga metoden när det gäller speciella användningsegenskaper (t.ex. slakterier, offentliga församlingar, marinor).

avskrivningar är en viktig faktor att tänka på när man använder summeringsmetoden. Ibland är det nödvändigt att förstå hur man bestämmer hur lång tid en byggnad kommer att förbli användbar som en värdekälla. Detta kräver en förståelse för hur man beräknar avskrivningar och innebär att man bestämmer var en byggnad eller förbättring har minskat i värde över tiden vilket är upplupen avskrivning. Byggnader och förbättringar ålder och försämras med tiden och även om underhålls, kanske inte jämföra med byggnader eller förbättringar som är mer aktuell och modern.

avskrivningar är en värdeförlust på en fastighet genom någon orsak vad som helst och är skillnaden mellan ersättningskostnaden ny och det aktuella marknadsvärdet. När du antar summeringsvärderingsmetoden, kom alltid ihåg att kostnaden inte alltid är lika med värdet! Till exempel spenderar en ägare 250 000 dollar på att utöka och renovera sin befintliga fabrik. Det finns ingen garanti för att fastigheten är omedelbart värd $250,000 mer än innan detta gjordes.

du kan också använda summeringsmetoden som en kontroll för jämförbar försäljningsmetod. Den används främst för att värdera eller bedöma egendom som:

• fastighet på marknader där jämförbara försäljningsdata är extremt begränsade
• specialanvändningsegenskaper, även där försäljningsdata är begränsade
• fastighet Belägen på isolerade marknader
• offentlig egendom eller verktyg där det inte finns någon formell handelsmarknad

värdet av förbättringar läggs till markvärdet, som i följande exempel:

markvärdet bestäms genom direkt jämförelse med liknande försäljning av ledig mark eller genom att analysera förbättrad försäljning för att erhålla ett ledigt markvärde. Värdet som placeras på land för kreditvärderingsändamål kan användas som en allmän vägledning av agenter, men analys av försäljning bidrar till att minska felaktigheter.

Kapitaliseringsmetod

denna metod är baserad på fastighetens inkomst och används huvudsakligen för att värdera eller bedöma inkomstproducerande egendom. Beräkningarna baseras på fastighetens nettoresultat, snarare än brutto hyresintäkter, som utgående kostnader för fastigheten kan vara väldigt olika från en till en annan.

kapitaliseringsgraden (eller Cap Rate) är ett förhållande som används för att uppskatta värdet av inkomstproducerande egenskaper. Enkelt uttryckt är takräntan netto rörelseresultatet dividerat med försäljningspriset eller värdet på en fastighet uttryckt i procent.

investerare, långivare och värderare använder takräntan för att uppskatta inköpspriset för olika typer av inkomstproducerande fastigheter. En marknadsränta bestäms genom att utvärdera de finansiella uppgifterna om liknande fastigheter som nyligen har sålts på en viss marknad. Beräkningen av Takräntan innehåller en fastighets försäljningspris, bruttohyror, icke – hyresintäkter, vakansbelopp och rörelsekostnader, vilket ger en mer tillförlitlig uppskattning av värdet än om endast en fastighets försäljningspris och bruttohyror beaktades.

det finns två steg i att bestämma nettoresultatet för fastigheten:

• fastställa fastighetens utgifter
• dra av utgifter från brutto hyresintäkter erhållna

nettoresultatet aktiveras sedan till en lämplig kurs härledd från jämförbar försäljningsanalys. Till exempel kan forskning indikera att nettoavkastningen på detaljhandeln i området är i genomsnitt 6%. Denna avkastning kallas kapitaliseringsräntan och utgör grunden för beräkning av marknadsvärdet.

nettokapitaliseringsgrad % = (brutto årlig hyresintäkter-kostnader x 100) Försäljningspris i Brasilien

för att använda denna formel måste du multiplicera månatliga hyresintäkter med 12. Alla fastighetskostnader inklusive underhåll, agentens avgifter och avgifter måste beräknas och sedan dras av och lämnar dig med följande beräkning:

kapitaliseringsgrad = (nettouthyrningsårsinkomst x 100) Försäljningspris i Brasilien

om dessa beräkningar görs helt enkelt baserat på bruttoinkomst kan siffrorna vara mindre jämförbara eftersom de inte tar hänsyn till den stora variationen i utgifter mellan olika byggnader.

exempel

kapitaliseringsgraden är fastighetens Rörelseresultat dividerat med köpeskillingen. Kursen visar den förväntade årliga procentuella avkastningen för en viss investering. I ovanstående exempel när nettoresultatet på $42,500 per år aktiveras till 5% resultatet eller kapitalvärdet av denna fastighet skulle då vara $850,000 med en avkastning eller avkastning på 5% per år. Fördelen med att använda en kapitaliseringsgrad är att köpare kan bestämma sina förväntade intäkter och definiera vad en potentiell investering faktiskt är värd. Att använda kursen för att räkna ut kapitalvärdet för en fastighet är som följer:

nettoresultatet för fastigheten är $50,000 pa. Baserat på en kapitaliseringsgrad på 6% och med hjälp av denna kapitaliseringsränteformel som visas här har fastigheten ett kapitalvärde på $833,333.

kapitalvärde = nettoresultat

fastighet som köps på grundval av avkastningen från hyres-eller nettovinstinkt värderas eller utvärderas med en inkomstmetod.

den underliggande kapitaliseringsprincipen är att den inkomst som genereras av fastigheten är för evigt (för alltid). På grundval av detta värderas fastigheten utifrån antagandet att nuvarande nettoresultat alltid kommer att finnas tillgängligt. Den relativa risken för denna inkomstström mäts med kapitaliseringsgraden. Ju högre risken för att bibehålla den nuvarande nivån på nettoräntan eller vinsten, desto högre blir kapitaliseringsgraden.

med tillräckliga data kan denna formel användas för att hjälpa till att bedöma fastighetsvärdet och agenter kan få tillgång till aktuella hyresdata från sina egna hyresrullar förutsatt att de följer de jämförande dataprinciperna för like med like och använder aktuell eller ny information för att säkerställa noggrannhet.

ersättningskostnad

värderare är ofta skyldiga att värdera egendom för försäkringsändamål baserat på nuvarande ersättningskostnader. Medan kommersiella fastighetsmäklare i allmänhet inte använder den här metoden för att komma fram till en prisuppskattning, är det värt att förstå ersättningskostnadsmetoden eftersom du kan stöta på den när du får information från kunder. Agenter som hanterar fastigheter för kunder kan också använda den här metoden när de hjälper en klient med att granska försäkringsskyddet för att säkerställa att täckta värden är uppdaterade. Vid användning av ersättningskostnadsmetoden för fastighetsvärdering beaktas enbart byggnadsstrukturen. Markens värde dras av från det totala värdet för att komma fram till strukturens värde.

denna metod innebär att man har tillgång till information om löpande byggkostnader som kan variera kraftigt mellan stads-och landsbygdsområden. Byggkostnaderna ökar i allmänhet varje år och det är viktigt att använda korrekt information som återspeglar nuvarande riktlinjer för byggbranschen vid beräkning av ersättningskostnader.

Observera att en agent som bedömer en befintlig etablerad fastighet med ersättningskostnad som grund sannolikt kommer att komma med en felaktig siffra eller intervall eftersom ersättningskostnaden har liten betydelse för fastighetspriset på grund av att egendomen själv försämras och i allmänhet är marken den komponent som uppskattar. Det är bäst kvar för rent försäkringsändamål.

hypotetisk utveckling (genomförbarhet)

denna metod används vid värdering av markindelningar och utvecklingsplatser. Värdet av marken till utvecklaren uppnås genom att ta hänsyn till ett antal faktorer avseende det övergripande projektet:

• total bruttoförsäljning av avslutat projekt minus försäljningskostnader (plus GST) = nettoförsäljning
• minus marginal för utvecklarens vinst och risk = totalt kapitalutlägg (utvecklings -, mark-och räntekostnader)
• minus utvecklingskostnader, avgifter och räntor (ränte-och beredskapskostnader) = markvärde och ränta
• minus markvärde = totalt markvärde

det är detta värde som indikerar om utvecklingen hypotetiskt är genomförbar eller inte. Om utvecklarna inte kan köpa marken och täcka räntekostnader för runt det pris som deras beräkningar visar att det är ’värt’ för dem, kommer projektet i allmänhet inte att gå vidare. Självklart måste de andra kostnaderna och försäljningsberäkningarna, tillsammans med timing, också prognostiseras mycket exakt.

den hypotetiska utvecklingsprocessen kan sammanfattas som:

• utvecklaren väljer en webbplats baserat på vilken planerad slutprodukt som kommer att finnas
• utvecklaren köper mark och får ränta på lånade medel
• webbplatsen är utvecklad med kostnader för utveckling, byggnad, ränta på lån
• utvecklaren går igenom försäljningsprocessen och återvinner förluster och realiserar sin vinst

de flesta utvecklare låna pengar för att köpa mark och som sådan medföra intresse. De som fortfarande inte tillåter en kostnad för att pengarna investeras i landet utan omedelbar avkastning i motsats till avkastning som erhållits någon annanstans. Detta kallas ofta ’möjlighetskostnad’. Den totala kapitalutgiften för byggherren består av markavveckling, utvecklings-och räntekostnader samt vinst-och riskmarginaler. För att få tillbaka alla kostnader skulle de slutliga försäljningskostnaderna plus GST-komponenten i utvecklad Mark behöva läggas till det totala kapitalutlägget.

behöver du hjälp med att värdera en kommersiell fastighet?

om du har några frågor, kontakta teamet på Chapman & Frazer Commercial Real Estate när som helst.