en gammaldags term för processen att köpa en fastighet i avskärmning, köpa ett hus på tingshuset steg är ett sätt att få en riktig affär på ett hus-eller att komma in verkliga problem.

avskärmningsprocessen

avskärmning är faktiskt en flerstegsprocess som börjar med ”pre-avskärmning.”

det är den tid efter inteckning / deed of trust först går in standard.

vid den tiden börjar långivaren den rättsliga processen som initierar avskärmning på fastigheten.

detta inkluderar att lämna in det juridiska pappersarbetet som krävs och lämna in ett meddelande om avsikt med domstolen.

långivaren är också skyldig att placera ett meddelande om den förestående avskärmningen i lokaltidningen (under Juridiska meddelanden), i allmänhet under en viss tidsperiod.

om du är intresserad av en fastighet, detta kommer att ge dig tid att göra din forskning på det. När väntetiden är över kan processen gå väldigt snabbt!

när de lagligt nödvändiga stegen har slutförts kan långivaren sedan lägga fastigheten till försäljning i en offentlig auktion. Hur lång tid den processen tar beror på lagarna i varje stat.

tingshuset steg

auktionerna äger rum på länet tingshuset i det län där den avskärmade fastigheten är belägen. Det förekommer på angivna dagar i varje månad. Auktioner är inte alltid välbesökta, och du kan hitta dig själv som den enda där. Om så är fallet kan det innebära att fastigheten inte allmänt ses som ett fynd (för pris eller skick) och du måste vara försiktig.

långivaren kan ange ett ”reservationspris”, vilket är det minsta de kommer att acceptera för att överföra fastigheten. Detta kommer att täcka långivarens exponering i fastigheten eller åtminstone minimera den om fastigheten sannolikt kommer att sälja under det utestående lånebeloppet.

statlig lag kan föreskriva att budgivning ska börja före auktionen för att ge första gången husköpare en chans att bjuda på fastigheten. Om deras erbjudande accepteras av långivaren kommer auktionen att avbrytas.

bud kan antingen skrivas eller kallas ut.

du måste komma med certifierade medel eller andra betalningsmedel som anges av domstolen på auktionsdagen och vara redo att slutföra köpet omedelbart. Till skillnad från vanliga fastighetstransaktioner finns det ingen spärrperiod mellan den tid du skriver ett erbjudande och stänger försäljningen.

om fastigheten inte får några bud kommer långivaren att ta tillbaka fastigheten. Det klassificeras sedan som” REO ” eller fastigheter som ägs av långivaren som långivaren kommer att sälja vid ett senare tillfälle.

den specifika processen varierar från stat till stat så det är bäst att du kontrollerar de specifika procedurerna och kraven från betrodda lokala källor.

avskärmning egendom risker

från en köpare synpunkt är avskärmning ganska enkel och har potential för stora belöningar. Men det finns risker du måste tänka på.

budgivning krig

auktioner kan skapa budgivning krig! Om det händer är det möjligt att priset kan köras upp till det faktiska marknadspriset eller till och med över. En eller flera anbudsgivare som vill köpa fastigheten som en personlig bostad kan vara låst på fastigheten och inte alltför bekymrad över återförsäljningsvärde.

Känn fastighetens marknadsvärde, justera för skick och förväntad vinst och bjud aldrig högre än ditt förutbestämda maximala pris.

Egenskapsförhållande

ett inneboende problem med utmätningar är att du i allmänhet inte kommer att kunna göra en heminspektion. Passagerare tenderar att stanna i avskärmade egenskaper fram till (och efter) sista minuten, och kommer inte att låta dig inspektera. Fastigheten kan också ha stora strukturella problem som kommer att vara ditt problem när du köper huset. Du kommer att köpa sight unseen!

gör en drive-by inspektion och titta noga på utsidan och fastigheten själv för ledtrådar. Om det är ett vrak på utsidan är det förmodligen på insidan. Avskärmade ägare förstör ibland huset avsiktligt.

Title Issues

Antag aldrig att inteckning är den enda lien på en fastighet. Om huset är i avskärmning finns det förmodligen andra panträtter också.

Beställ en titelsökning på alla fastigheter Du är allvarligt intresserad av så att du vet vad du kommer att komma in på.

tidigare ägare som inte kommer att lämna

de tidigare ägarna av huset får inte lämna när du köper deras hus. Du kan behöva använda rättsliga åtgärder för att ta bort dem, på egen bekostnad.

som ett alternativ, antingen bjuda endast på fastigheter som är kända för att vara lediga, eller vara redo att erbjuda ett kontant incitament för de tidigare ägarna att lämna.

finansieringsfrågor

hypotekslån har standarder som vanligtvis inte passar bra med avskärmningsegenskaper. När du köper en avskärmning tar du det som det är; långivaren vill vanligtvis att vissa saker repareras, och det kommer inte att hända. Långivare kommer också att vara berörda om du köper huset för investeringar, eller ännu värre, att vända för en vinst snabbt.

köpa foreclosures förmodligen inte kommer att fungera om du behöver för att få en inteckning. Betala kontant eller samarbeta med människor som kan.

Post-foreclosure frågor

vissa stater tillåter en väntetid efter en auktionsförsäljning, under vilken den tidigare ägaren kan köpa tillbaka fastigheten om de kan matcha det högsta budet. Om du bor i en av dessa stater kan du vinna budet och fortfarande inte få huset.

att köpa utmätningar kan vara enormt lönsamt. Men som du kan se är potentialen att överbetala för fastigheten, att stöta på stora reparationskostnader eller att komma in i juridiska förvecklingar verklig. Fortsätt med försiktighet!