Leasehold Property Explained

många människor inser inte vad som äger en leasehold property betyder för dig lagligt. Detta är ett komplicerat (och vissa kan argumentera) föråldrat område av landslag.

om du köper en hyresfastighet äger du bara fastigheten under en bestämd tid.

du har ett juridiskt avtal med hyresvärden (ibland känd som ’freeholder’) som kallas ’leasing’. Detta berättar hur många år du kommer att äga fastigheten.

äganderätten till fastigheten återgår till hyresvärden när hyresavtalet upphör.

de flesta lägenheter är hyresavtal. Hus kan också hyras och är vanligtvis om de köps via ett delat ägande.

vi trodde att det skulle vara användbart att svara på de 10 vanligaste frågorna som ställs om hyresfastigheter:

varför behöver jag förlänga mitt hyresavtal?

som åren kvar av ditt leasingavtal minskar så gör dess värde. Det kan vara svårt för dig att sälja ditt hyresavtal eftersom många långivare kanske inte ger en inteckning där det finns mindre än 60 år kvar (även om denna siffra kan variera från långivare till långivare).

det är också bättre att förlänga ditt hyresavtal förr snarare än senare. Om ditt hyresavtal har mindre än 80 år kvar måste du betala ett ”äktenskapsvärde” vilket kan öka premien avsevärt.

vilka är vägarna för att få en leasingförlängning?

den vanligaste rutten är den lagstadgade rutten där du meddelar din hyresvärd och en formell process följs. Alternativt, eller om du inte kvalificerar dig för den lagstadgade rutten, kanske du kan komma överens om ett informellt arrangemang med din hyresvärd för att förlänga ditt hyresavtal. En ytterligare väg är att samarbeta med andra platta ägare i din byggnad och utöva dina rättigheter för kollektiv rösträtt; detta gör att du kan köpa byggnadens fria ägare.

Hur vet jag om jag kvalificerar mig för en lagstadgad leasingförlängning?

de viktigaste kraven är att du måste ha ägt hyresavtalet i minst två år innan du avtjänar meddelandet om att begära förlängning och lägenheten måste hållas på ett långt hyresavtal, t.ex. med en löptid på mer än 21 år.

hur lång tid tar en förlängning av hyresavtalet?

detta är svårt att förutsäga, det beror ofta på samarbete mellan tredje part som din hyresvärd eller deras advokater. Det kan ta mellan 2 – 4 månader.

hur mycket kostar det?

du måste betala din hyresvärd en premie för att förlänga hyresavtalet; detta beräknas med hjälp av en formel baserad på flera faktorer inklusive markhyra och återstående löptid för ditt leasingavtal. Du är också ansvarig för dina egna kostnader och din hyresvärds rimliga kostnader, dessa inkluderar juridiska kostnader och inspektörsavgifter. Du måste också betala för eventuella utbetalningar i samband med din förlängning inklusive Fastighetsregistreringsavgifter och (beroende på premiepriset) stämpelskatt.

behöver jag en värdering?

ja, din besiktningsman kommer att ge en värderingsrapport som beskriver premien du bör förvänta dig att betala för hyresavtalet förlängning; vi kommer att använda denna beräkning i vår första meddelande till hyresvärden. Din besiktningsman kommer också att förhandla om premien med din hyresvärds besiktningsman för dig om det behövs.

hur länge kommer mitt hyresavtal att förlängas?

den lagstadgade förlängningen lägger till 90 år till den nuvarande återstående löptiden för ditt leasingavtal. Till exempel om ditt hyresavtal har 65 år kvar skulle ditt nya hyresavtal ha en löptid på 155 år.

måste jag fortfarande betala markhyra?

Nej, markhyran kommer att reduceras till en ”pepparkorn”; detta innebär att ingen ytterligare markhyra kommer att betalas.

kommer villkoren för mitt hyresavtal att ändras?

vanligtvis förblir termerna desamma. Hyresvärden kanske dock vill uppdatera och modernisera hyresavtalet om det innehöll föråldrade eller gammaldags villkor.

vad händer om jag inte kan komma överens med min hyresvärd?

den vanligaste oenigheten är när det gäller premien du ska betala; vanligtvis löses detta i förhandlingar via dina advokater eller lantmätare. Men ibland kommer parterna inte att kunna komma överens. I dessa fall kommer ärendet att hänskjutas till första Tier Tribunal som kommer att avgöra premien för dig.

hyresavtal varierar dramatiskt beroende på plats, typ och användning av mark, datum då hyresavtalet har sitt ursprung och friägarens villkor. Om du behöver råd om antingen ditt befintliga ägande av en hyresfastighet eller köp av en hyresfastighet, kontakta vår fastighetsavdelning på 01708 745183.